Zbliżamy się do końca roku. Pogoda zwykle zmienia się na gorsze. Czy pogoda i pora roku wpływają na aktywność rynku nieruchomości?
Oczywiście, że tak! Proszę pamiętać, że by nastąpiła transakcja w real estate, potrzebni są sprzedający i kupujący. O ile sprzedający po wystawieniu domu na sprzedaż mogą spokojnie oczekiwać na wizyty kupujących, a ich „towar” jest oferowany w Internecie 24 godziny na dobę i potencjalny kupiec może zobaczyć zdjęcia i przeczytać opis, ale tak naprawdę aktualna wizyta w sprzedawanym domu decyduje, czy ktoś o nim pomyśli poważnie, czy nie. Oczywiście są wyjątki, kiedy dom jest kupowany przez zagranicznych inwestorów, którzy tylko polegają na zdjęciach. Natomiast zdecydowana większość kupujących ogląda domy osobiście i wówczas podejmuje decyzję.
Oczywiste jest, że tak jak na przykład kiedy mieliśmy upalne lato – to większość kupujących wolała spędzić czas w chłodnym miejscu lub nad jeziorem na północy niż biegać i oglądać domy. Był to zresztą też okres wakacyjny. Wiele osób w tym czasie odkłada plany związane z zakupem, ponieważ wyjeżdża na wakacje, czasami blisko, czasami daleko. Taki sam efekt ma bardzo zła pogoda w innej porze roku. Deszczowy dzień zwykle nie sprzyja pokazom. Bardzo mroźna pogoda i śnieżyce też nie zachęcają do akcji. Dlatego tradycyjnie wiosna oraz wczesna jesień są tymi najbardziej aktywnymi miesiącami, bo pogoda sprzyja pokazom, a domy prezentują się lepiej, kiedy trawa jest zielona.
Można powiedzieć, że aktywność na rynku nieruchomości jest zdecydowanie połączona z pogodą. Ale nie tylko. Jest też powiązana z większymi świętami. Wiadomo, że kiedy nadchodzą święta Bożego Narodzenia – od praktycznie połowy grudnia do połowy stycznia wszyscy są zajęci przygotowaniami do świąt albo planują wakacje. Praktycznie wszelka aktywność w real estate zamiera. Często w takich sytuacjach nawet niższa oferta może być atrakcyjna dla sprzedających – jeśli czas ich goni i muszą sprzedać nieruchomość.
Rynek zamiera również w niektóre „long weekends”, jak na przykład Canada Day czy Labour Day. I może to dobrze, bo każdy musi mieć czas na trochę wypoczynku.
Oprócz pogody i świąt, ogromny i często negatywny wpływ może mieć sytuacja ekonomiczna, zamachy terrorystyczne czy epidemie chorób zakaźnych.
Każdy pamięta „September 11” – po tym ataku, tak jak ja pamiętam – wszystko zamarło na dobre trzy miesiące. Nic się nie sprzedawało. Nikt nic nie kupował. Tylko szybka interwencja banków, które drastycznie obniżyły oprocentowania pożyczek, by pobudzić gospodarkę – uratowały sytuację. Nie tylko w stosunku do nieruchomości, ale również w stosunku do całego biznesu.
Pamiętają Państwo rok 2008? Kiedy zostaliśmy zaskoczeni bardzo złymi informacjami ekonomicznymi dotyczących systemu bankowego w USA – kiedy to wiele banków zbankrutowało? Ten okres miał też zły wpływ nawet w Kanadzie na aktywność rynkową.
Inny przykład to SARS na wiosnę 2003 roku – przez kilka miesięcy trudno było kogokolwiek namówić na wyjście z domu, co dopiero by patrzeć na domy. Zmarły wówczas 44 osoby (mniej niż w wypadkach samochodowych w tym samym okresie), ale obawa przed zarażeniem była ogromna.
To wszystko, o czym piszę, potwierdza jedną ważną sprawę. Żyjemy w wirtualnym świecie, gdzie informacje dzięki „social media” oraz Internetowi docierają do wszystkich w ciągu paru minut. Reagujemy na informację bardzo często bardziej emocjami niż zdrowym rozsądkiem. I tego często nam brakuje, jeśli myślimy o real estate. Inwestycja w nieruchomości, jeśli jest długoterminowa, to zawsze się uda. Potwierdzają to wszystkie badania i statystyki. I nie jest zależna od pogody, epidemii czy problemów ekonomicznych.
* * * * *
Kompletna zmiana tematu. Jak wiemy, w nowym roku wprowadzone będą nowe zasady kwalifikowania się na pożyczki hipoteczne dotyczące tych, co mają 20 proc. lub więcej wpłaty. Czy to spowoduje spadek cen?
Przyznam się, że nie mam stuprocentowej pewności, co będzie, bo rynek musi sam się do tego ustosunkować, ale zanim wyrażę swój pogląd, szybko przypomnę tym, którzy nie wiedzą, o co chodzi, o jakich zmianach piszę.
Otóż dotychczas, jak ktoś kupował nieruchomość i miał 20 proc. wpłaty (lub więcej), był kwalifikowany na „mortgage”, bazując na tak zwanym „discounted rate” na 5 lat. Czyli obecnie tuż poniżej 3 proc. W praktyce oznacza to, że rodzina z dochodem 100.000 dol. i 20 proc. wpłaty obecnie może zakupić nieruchomość do około 730.000 dol.
Po nowym roku, kiedy kwalifikacja na pożyczkę będzie bazowała na 5-letnim „posted rate” (4,89 proc.), dom, który można będzie zakupić z tym samym dochodem, spadnie cenowo do 571.000 dol. Jest to poważny problem, bo ja ostatnio nie widziałem żadnego domu w tej cenie ani w Mississaudze, Brampton, ani w Milton czy Oakville. To może być poważny problem szczególnie dla tych, co chcą kupić pierwszy dom. Z drugiej strony, już od dawna przy obecnych cenach „first time buyers” zostali wymazani z rynku, bo ceny są zbyt wysokie.
Moje osobiste zdanie jest następujące:
• W wielu przypadkach obecnie ceny są zdecydowanie zawyżone i sprzedający muszą być bardziej realistyczni. Taki „szał cenowy”, jaki był na początku roku, pewnie nie wróci przez wiele, wiele lat. W praktyce może się okazać, że niektóre domy będą sprzedawane taniej, niż chcieliby tego właściciele. Ale domy w dobrych lokalizacjach powinny się przed spadkiem cen obronić.
• Jeśli się okaże, że przepis ten zdecydowanie zahamuje rynek, to może się wydarzyć, że szybko zostanie on wycofany z życia.
• Jak się pojawia nowy przepis, to zaraz się pojawia sposób, jak można go obejść. W tym przypadku może się okazać, że bardzo rozwinie się dopisywanie trzeciej osoby (lub czwartej) do aplikacji, by podwyższyć dochody. Dla młodych ludzi pomoc rodziców może okazać się jedynym rozwiązaniem.
• Prawda jest taka, że gdyby w Kanadzie wszystkie „mortgage’e” były zatwierdzane według faktycznych dochodów, połowa ludzi nigdy by pożyczki nie otrzymała. Jestem pewny, że „mortgage brokers” będą bardziej przydatni od stycznia niż kiedykolwiek wcześniej. „Kreatywne” finansowanie będzie bardzo powszechne.
