W obrębie GTA jest obecnie kilkaset nowych condominiów albo w fazie budowy albo w fazie przed-sprzedaży. Jak wiadomo, cykl od sprzedaży do przejęcia mieszkania trwa latami i może pojawić się sytuacja życiowa, że chętnie „sprzedalibyśmy” naszą umowę, którą zawarliśmy z builderem, osobie trzeciej, bez czekania do momentu, kiedy budynek zostanie faktycznie zakończony. Takie „odsprzedanie” umowy nazywa się właśnie assignment. Po odsprzedaniu umowy nowo kupującemu, przejmuje on w praktyce cały kontrakt, który pierwszy kupiec zawarł z builderem. Brzmi to bardzo prosto – ale jest wiele kruczków prawnych, o których należy wiedzieć, by nie narazić się na poważne problemy finansowe.
„Odsprzedawanie” kontraktu zawartego z deweloperem jest też bardzo powszechnym procederem, mającym często charakter spekulacyjny. Istnieją „inwestorzy”, którzy potrafią co roku dokonać bardzo wiele takich transakcji. Dlatego Revenue Canada coraz częściej patrzy na to jak na zarobek, z którego też chce dostać część w podatkach.
Assignment ma benefity dla sprzedających i kupujących.
Benefity dla sprzedającego
kontrakt/przepisującego:
• Ma on szansę na spory profit, szczególnie jeśli zakupił condo kilka lat temu, a odbiera je obecnie. Cena rynkowa w tym czasie mogła wzrosnąć nawet od 15 do 20 procent.
• Nie musi płacić kosztów zamknięcia wyznaczonych przez buildera oraz Land Transfer Tax.
• Nie jest odpowiedzialny za HST rabat. W normalnej sytuacji, jeśli ktoś sprzedaje nieruchomość bez wprowadzenia się do niej zaraz po przejęciu, musi zwrócić HST rabat do buildera (chyba że mieszkanie było wynajmowane przez rok, zanim je sprzedamy, to wówczas możemy odzyskać HST rabat od rządu).
• Unika kosztów utrzymania condo, takich jak pożyczka hipoteczna, podatki od nieruchomości czy maintenance, gdyż do momentu przejęcia mieszkania koszty te nie występują.
Benefity dla kupującego/
przejmującego condo:
• Condo kupowane poprzez assignment są zwykle tańsze niż te same oferowane przez dewelopera, gdyż deweloper dostosowuje ceny do cen aktualnych rynkowych.
• Kupujący ma często jeszcze szanse na wybranie wykończeń nowego mieszkania.
• Kupujący condo poprzez assignment – może je często kupić ze znacznie mniejszym depozytem niż ten, który był wymagany przez dewelopera.
Co należy wiedzieć, kiedy rozważamy zakup poprzez assignment?
• Większość umów z deweloperem zabrania sprzedaży condo poprzez assignment.
• Jeśli oryginalny kontrakt miał pozwolenie na assignment, to należy sprawdzić, jakie są wymagania. Deweloper często wymaga, by taka operacja była na specjalnych formach oraz może naliczyć opłaty manipulacyjne.
• Jeśli oryginalny kontrakt nie miał tej klauzuli, to można wystąpić do dewelopera o odstępstwo od zasady. Często deweloper udzieli zgody, jeśli mamy właściwe argumenty oraz pokryjemy jego wymagane opłaty manipulacyjne. Jeśli jednak deweloper nie zgodzi się na ten manewr – nie za dużo możemy zrobić i musimy czekać do przejęcia. Jeśli uzyskamy zgodę na assignment – należy sprawdzić, jakie są wymagania, warunki i opłaty. Należy też sprawdzić, jakie formy reklamy są dopuszczalne. Zwykle MLS jest zabroniony.
• Jeśli znajdziemy chętnego do przejęcia condo – należy wynegocjować dokładnie całą transakcję (wszystkie detale) i być pewnym, że mamy wiążącą transakcję, zanim wystąpimy o zgodę od dewelopera na zaakceptowanie tej osoby. Często deweloper pozwala na jedną bezpłatną transakcję i nie chcemy tracić tej opcji.
• W większości przypadków osoba akceptująca assignment, akceptuje oryginalną umowę z builderem w całości, dlatego ważne jest, by była ona przejrzana przez prawnika, zanim ją podpiszemy. Ważne jest, by wszystkie warunki umowy pomiędzy sprzedającym i kupującym były jasno określone i dołączone do oryginalnej umowy, która została podpisana z deweloperem. Istnieje specjalna forma opracowana przez Real Estate Association, z której można skorzystać.
• W wielu przypadkach sprzedający (przepisujący) płaci wszystkie koszty przepisania umowy – jest to forma zachęty, by transakcja doszła do skutku.
• Wiadomo, że z perspektywy sprzedającego (przepisującego) najlepiej byłoby dostać zarówno depozyt, który został wpłacony, oraz profit w momencie przepisania umowy. Z perspektywy kupującego jest to zwykle bardziej skomplikowane. Depozyt wymagany przez deweloperów zwykle wynosi 15-25 proc. wyjściowej ceny zakupu i jest rozłożony w czasie kilku lat. Kupujący poprzez assignment często nie mają takiej sumy, nie mówiąc już o proficie. Zwykle sprzedający otrzymuje balans depozytu oraz profit dopiero w momencie końcowego przejęcia condo.
• Warto wiedzieć również, że finansowanie mieszkań, które są przepisane, nie jest takie łatwe. Banki nie wypłacą pieniędzy osobie, która odstępuje nieruchomość. Pieniądze są przekazane deweloperowi dopiero w trakcie przekazania gotowego obiektu. Nazywa się to occupancy closing. Dlatego sprzedający (przepisujący) umowę musi uzbroić się w cierpliwość. Gdyby się jednak okazało, że occupancy closing już miało miejsce – wówczas zamknięcie transakcji może być w każdej chwili, po tym jak deweloper podpisze zgodę na assignment (przepisanie).
Warto wiedzieć, że jeśli nowy kupujący, który przejmie kontrakt, ale nie zamknie transakcji z jakichś powodów to oryginalny kupujący (ten co sprzedał umowę) nadal będzie odpowiedzialny finansowo za poniesione przez dewelopera straty i wcale nie oznacza to, że deweloper pozwoli mu zamknąć transakcję i przejąć mieszkanie. Dlatego warto w umowie dołożyć klauzulę, która by dawała taką możliwość, i uzyskać zgodę dewelopera. Inaczej możemy stracić depozyt.
Kilka ostatnich uwag:
• Finansowanie – jest znacznie trudniejsze do uzyskania w przypadku assigments i dlatego warto współpracować z brokerami, którzy mają z nimi doświadczenie.
• Czas – ten rodzaj kontraktów zajmuje dużo więcej czasu niż normalne umowy kupna i sprzedaży.
• HST – należy być superostrożnym. Jeśli oryginalny kupujący kupował condo dla siebie, to będzie ono zwolnione z HST. Jeśli jednak jest to spekulant i zakupił kilka mieszkań, to może się okazać, że HST może być dodatkowo doliczone. Ważne jest, by w umowie wyraźnie zaznaczyć i mieć zagwarantowane, że HST jest zawarte.
