Na rogu Hurontario i Elm Dr. West powstaną trzy wieże mieszkalne. Pierwsza wieża będzie oddana do użytku w 2020 roku i będzie miała 35 pięter. Druga będzie wyższa, 45 pięter, a trzecia będzie najwyższym budynkiem w Mississaudze – 55 pięter. Sprzedaż pierwszej wieży ruszyła 11 października i z fazy pierwszej tego projektu niewiele już zostało. Pojedyncze mieszkania od 6. do 26. piętra. Za kilka dni ruszy faza druga – czyli mieszkania powyżej 26. Z czym się należy liczyć, to że ceny mogą pójść w górę. Dlatego ci wszyscy, którzy się wahali z zakupem, mają jeszcze szansę w tym tygodniu na podjęcie decyzji.
Przypomnę kilka szczegółów. Kompleks powstaje prawie w centrum Mississaugi i tuż przy przygotowywanej do budowy linii LRT, która połączy Port Credit z Brampton wzdłuż Hurontario.
Budowany będzie przez firmę SOLMAR, która ma dobrą i ustaloną reputację. Tak się złożyło, że miałem przyjemność odbyć osobistą, prawie godzinną rozmowę z szefem tej firmy, który zapewnił mnie, że projekt będzie na czas i będzie bardzo dobrze wybudowany. Powiedział on między innymi, że jego osobistą filozofią jest, by oferować mieszkania doskonale wyposażone i nie zarabiać dodatkowych pieniędzy na tak zwanych upgrades. Oznacza to, że to, co się widzi jako model unit w Sales Office, będzie tym, co kupujący otrzymują. Powiedział mi też, że pozwolenia na budowę są już w mieście i czekają na zatwierdzenia. Wyraził też bardzo sympatyczny stosunek do Polaków, bo jako Włoch, dzięki szacunkowi do JPII (Jana Pawła II), czuje się bardzo z nami związany.
Ceny mieszkań w fazie pierwszej zaczynają się od 349.000 i za każde piętro doliczane jest 1000 dol. Każde mieszkanie ma minimum 1,5 łazienki i mają one bardzo dobry układ funkcjonalny. Najdroższe w tej fazie mieszkania 2-sypialniowe plus DEN zaczynają się od 539.000 dol.
Każde mieszkanie ma balkon, jest doskonale wyposażone oraz w tej chwili kupujący otrzymują bezpłatnie locker oraz prawo do assignment – czyli odsprzedaży kontraktu przed zakończeniem transakcji. Parkingi są do nabycia za dodatkową opłatą.
Maintenance będzie na poziomie 48 centów od stopy kwadratowej mieszkania i zawiera wszystko oprócz prądu (nawet szybki Internet). Wpłaty są rozłożone w czasie i w ciągu roku wymagane jest 15 proc. wartości zakupionego mieszkania. Ostatnie 5 proc. w chwili odebrania unitu.
Cały budynek jest doskonale wyposażony i ma wszelkie udogodnienia, jak gym, party room, garden BBQ area, guest suit, theatre itd.
Ci wszyscy, których ten projekt zainteresuje, mogą odwiedzić moją stronę internetową www.czaplinski.ca, na której można znaleźć plany mieszkań oraz informacje na temat wykończeń oraz również obrazki pokazujące, jak projekt będzie wyglądał.
Można poprzez moją stronę wpisać się na listę zainteresowanych, a ja z przyjemnością się z każdym spotkam na miejscu w salonie sprzedaży i pomogę dokonać wyboru.
Na mojej stronie jest też kilka innych ciekawych projektów wartych zainteresowania. Na przykład jeden nowy w Oakville na rogu Trafalgar i Dundas.
Powstaje pytanie czy kupno mieszkania z planów jest dobrą inwestycją?
Ja osobiście uważam, że tak. Oczywiście jest zawsze mała szansa, że projekt nie dojdzie do skutku i nie zarobimy na nowym mieszkaniu, to jest właściwie jedyne ryzyko. To, co jest ważne, że w przeciwieństwie do innych inwestycji, takich jak syndicated mortgages, nasz depozyt jest chroniony przez prawo i nie istnieje szansa, by go utracić, gdy deweloper zbankrutuje. Ale wróćmy do zakupu jako inwestycji.
Zwykle kiedy kupujemy nowe mieszkanie z planów, wymagany jest depozyt do 15 proc. ceny zakupu w ciągu pierwszego roku od chwili podpisania kontraktu. Jeśli nie ma opóźnień, to inwestycja taka trwa typowo 3 lata od chwili zaczęcia sprzedaży. W tym czasie nasz wkład na przykład od mieszkania zakupionego za 400.000 dol. wyniósł 60.000 dol. Tak się składało przez wszystkie ostatnie lata, że mieszkania wzrastały minimum od 3 do 7 proc. rocznie (ostatnio nawet więcej). Przy takim założeniu zakupiona nieruchomość po trzech latach powinna być warta od 432.000 do 472.000 dol. Jeśli popatrzymy na nasz wstępny finansowy wkład, to nasza „inwestycja” zarobi od 50 do 100 proc. wkładu. Jest to od 15 do 33 proc. na „wkładzie” Najlepsze jest to, że ryzyko jest małe i zabezpieczone jest nieruchomością, a nie spekulacyjnym przyrzeczeniem.
Wielu kupujących robi właściwie tylko to. Czyli wkłada pieniądze w nowy projekt, a następnie odsprzedaje kupione mieszkanie jeszcze przed przejęciem, unikając sporo kosztów, takich jak land transfer tax i development charges. Po odliczeniu kosztów i tak zwykle sporo pozostaje w kieszeni.
„Słabą” stroną sprzedaży poprzez assignment jest fakt, że większość deweloperów nie pozwala korzystać z systemu MLS jako formy reklamy, uważając, że jest to dla nich konkurencja, szczególnie w przypadku kiedy mają jeszcze kilka własnych unitów do sprzedaży. Wiadomo, że unit sprzedawany nie poprzez system MLS ma zdecydowanie mniejszą ekspozycję i trudniej jest znaleźć chętnego. Dlatego lepszym rozwiązaniem jest przejęcie unitu, bo wówczas, jak już jesteśmy właścicielami, mamy prawo sprzedawać poprzez system MLS.
Ale... tu też należy uważać. Mało ludzi wie, że jeśli sprzedamy mieszkanie kupione z planów i zrobimy to przed upływem roku, to będziemy odpowiedzialni za zwrot HST. Jest to ogromna suma i zdecydowanie nie warto tego robić. Uniknąć można tego w bardzo prosty sposób. Albo zamieszkać w tym miejscu przez rok, albo wynająć je na rok (minimum). To ogromna oszczędność i warto to wykorzystać. Innym plusem „poczekania” przez rok ze sprzedażą jest fakt, że zwykle kiedy deweloper oddaje nowy budynek, przynajmniej do roku zajmuje mu „wykończenie” samego otoczenia i wszystkich amenities, lobby itd. W chwili kiedy budynek jest jeszcze w budowie, ceny są jeszcze nie takie gorące, ale w chwili kiedy cały budynek jest zakończony, można liczyć na znacznie lepszy zwrot na inwestycji.
Oczywiście nie każdy myśli od razu o sprzedaży odebranego mieszkania. Możemy w nim zamieszkać albo je wynająć. Przy ogromnie wysokich cenach za wynajem (szczególnie w nowych budynkach) to też się opłaca. Dziś przy SQ1 w Mississaudze średnia cena za wynajęcie 1 sypialni z denem wynosi 1900 dol. Za dwusypialniowe mieszkanie nawet 2200 do 2400 dol. Przy takim dochodzie i 20 proc. wpłaty zakupione mieszkanie zasadniczo się spłaca. Jeśli przyrost cen się będzie utrzymywał nawet na poziomie 3 proc. rocznie, to nie tylko budujemy equity poprzez przyrost cen, ale również lokator co roku spłaca naszą pożyczkę.
Inna sprawa jest taka, że wielu ludzi ma ogromne pieniądze w banku, za które otrzymuje może 1 proc. zwrotu w skali roku, od czego musi płacić podatki. Jeśli ktoś ma w banku 400.000 dol., to w skali roku dostanie 4000 dol. Jeśli, z drugiej strony, kupi się za tę sumę mieszkanie, to roczny dochód przed kosztami wyniesie 24.000 dol. Po odjęciu kosztów, takich jak podatek od nieruchomości (3000 dol. rocznie) oraz maintenance (300 dol. miesięcznie) – pozostanie nam 17.400 dol. stałego dochodu. Jest to 4 razy tyle co dostaniemy z banku! Plus jeśli rynek wzrasta – nieruchomość nabiera wartości.
