Oprócz sprzedaży domów – również je projektujesz i budujesz. Wiem, że właśnie kończysz budować wasz własny dom. Czy możesz powiedzieć trochę na temat budowania i co jest ważne?
Proces wybudowania domu dla kogoś, kto to już robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast robienie tego na własną rękę po raz pierwszy może być bardzo ryzykowne i często bardzo kosztowne. Zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, w którym będziemy to robić, czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście zaczyna być prawie niemożliwe. Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować. Często na tym etapie – czyli wyborze miejsca, popełniamy największy błąd. Często by „zmniejszyć” koszty całej inwestycji, idziemy na kompromis i wybieramy tańszą i często gorszą lokalizację. Zapominając, że trzy najważniejsze składniki przy zakupie (lub budowie) domu to – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.
Następna sprawa to projekt i wybór projektanta.
Jest to, moim zdaniem, następny etap, na którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest ktoś, by narysował plany, które potrzebne są do zaczęcia budowy. Jak to zrobić, by było to tanio? Może znaleźć jakiś pomysł w gazecie czy u buildera i po prostu przerobić i dostosować do miejsca? Może znajdę jakiegoś kreślarza, który zrobi to za kilkaset dolarów? To jest, niestety, typowe podejście – dlatego wiele „custom homes” przypomina typowe domy na „subdivisions” i naprawdę rzadko domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt, po pierwsze, może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, ale również będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle się znacznie lepiej sprzedaje niż typowy „cookie cutter”.
Zatwierdzanie projektu.
Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, następuje proces zatwierdzania. Podanie o „permit” składa się w urzędzie miejskim (building department) i koszt jest zwykle wyliczany jako 1 proc. przewidywanych kosztów budowy. Niektóre miasta mają swoje własne typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. Inne miasta polegają na deklaracji aplikanta – co do przewidywanych kosztów. Niestety, w zależności od miasta, dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. To znaczy każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Najgorszym miastem, moim zdaniem, jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississaudze jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki od reguły, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu 2 – 4 tygodni, najczęściej są to 2 – 4 miesiące. Jeśli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW, to sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim „building permit” zostanie wydany. Jest to tak zwany „site plan approval”. Są to wstępne rysunki pokazujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje), oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak nasz proponowany dom będzie osadzony na działce. Ten proces łatwo może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne 2 miesiące (w Mississaudze) plus niestety ostatnio drastycznie zdrożał i koszt wynosi około 4500, kiedy do niedawna była to 1/3.
Organizacja budowy. Management.
Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się, jak chcemy zorganizować samą budowę. Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy. Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, „framing”... itd. Dla kogoś, kto wie, co robi, to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego potrafią się różnić bardzo znacznie. Często subkontraktorzy, widząc, że właściciel, który chce wybudować swój własny dom, nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i zawyżają stawki. Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia – pieniądze idą bardzo szybko i może się okazać, że budżet szybko zostanie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.
Wielu „budujących”, by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując kontrakt na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze, by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. Na etapie wstępnym, czyli wykopów, „framing”, czy nawet elewacji jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych, potrafią być spore problemy. Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie i chce zarobić profit, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe. Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać ekstra za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.
Moim zdaniem, znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, który jest płacony ustalone z góry „management fee”. Jest to czasami ustalona suma, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów. Jest to oczywiście umowna suma, ale najczęściej jest to zakres od 10-15 proc. Jak to pracuje i dlaczego jest to, moim zdaniem, lepsze rozwiązanie? Otóż po pierwsze, mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy, ba, na każdym możemy poprosić naszego menedżera o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze, albo to, co jest najlepsze i najbardziej dla nas pożądane. Nie musimy się obawiać, jak w poprzednim rozwiązaniu, że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego a nie dla nas. Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że menedżer nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taki związek zakończyć, niż w przypadku kiedy mamy wykonawcę na całość za ustaloną cenę. Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy.
Jest to obszerny temat i jeśli to Państwa interesuje, to proszę dzwonić do mnie.
