Porady
Zgłosiło się do mnie dwóch młodych mężczyzn, którzy przyjechali do Kanady na wizy pracownicze w programie International Experience Canada.
Jednemu z nich autoryzacja pracy wygaśnie już za dwa miesiące, drugi jest na tym samym programie od trzech miesięcy. Przypomnę, że od zaledwie kilku lat młodzi Polacy do 35. roku życia mogą ubiegać się i przyjechać do Kanady do pracy na roczną wizę w programie International Experience Canada. Program można powtórzyć po sześciu miesiącach. Uzyskanie rocznej wizy i możliwość zatrudnienia stwarzają realne szanse pozostania na stałe, ale pod warunkiem, że kandydat od początku wie, co ma zrobić i jakie są dalsze wymagania prawne otrzymania stałej rezydencji.
Nigdy żaden z zagranicznych pracowników nie dowiadywał się u profesjonalnej osoby, co zrobić, by otrzymać pobyt stały. Wszelkie informacje, jakie mężczyźni zdobyli, pochodziły z takich źródeł, jak Internetowe portale, fora, informacje od znajomych i rodziny. Obaj zagraniczni pracownicy są bardzo zainteresowani pozostaniem na stałe, widzą w Kanadzie wiele możliwości dla siebie i swoich rodzin.
Młodzi imigranci są obecnie zatrudnieni w dużej kanadyjskiej korporacji w Ontario. Właściciel firmy, zadowolony z pracy imigrantów, wysłał ich na konsultacje do mojego biura. Co się okazało, że szanse na załatwienie pobytu stałego są małe, jeśli nie zaprzepaszczone, ponieważ obaj pracownicy są zatrudnieni na zlecenie. Pracodawca jest chętny zasponsorować pracowników z Polski poprzez program prowincyjny, jednak zatrudnienie powinno być na stałe, nie na zlecenie. Podobnie w przypadku programu dla doświadczonych. Scenariusz załatwienia pobytu był prawie idealny, gdyż jeden kandydat miał szanse załatwienia pobytu przez nominację, drugi – poprzez roczne doświadczenie. W programie prowincji nie jest wymagane jeszcze, by zdać egzamin z języka angielskiego. A jeden z kandydatów wie, że nie dałby sobie rady z językowym testem.
Takie scenariusze nie należą do rzadkości. Wielu naszych rodaków przybywa na program wymiany młodych – International Experience Canada. Jednak brak odpowiednich informacji oraz wykorzystania wizy pracy albo znacznie redukuje, albo w zupełności zaprzepaszcza szanse na pobyt, niekiedy nawet jedyna, jaka istnieje.
A wystarczyło poradzić się kogoś wcześniej, kto zajmuje się profesjonalnie prawem imigracyjnym. Koszty porad nie są duże, a mogą znacznie pomóc, jeśli nie uratować sytuacje – możliwość w miarę nieskomplikowanego osiągnięcia stałej rezydencji. Kanadyjskie prawo imigracyjne stwarza jeszcze takie możliwości.
Jak pisałam wcześniej, informacje internetowe, od znajomych, z forum mogą być niekiedy pomocne, jednak dość często zła interpretacja przepisów lub choćby kontekstu sprawy może wprowadzić w poważny błąd. Prawo imigracyjne zmienia się też bardzo często i należy znać najnowsze, obowiązujące przepisy.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny – Kanada
tel. 416-515-2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Osoby zainteresowane imigracją do Kanady – konsultacja, wizami, pobytem stałym, prosimy o kontakt. Pomagamy także osobom, które otrzymały decyzję odmowną lub nakaz opuszczenia Kanady.
Posiadamy 16 lat doświadczenia. Pomogliśmy setkom polskich imigrantów oraz ich rodzinom osiedlić się na stałe w Kanadzie.
Wiele przydatnych informacji i artykułów na stronie: www.emigracjakanada.net
Dwie lokalizacje biura (Toronto oraz Etobicoke – blisko Mississaugi/Brampton).
Obsługujemy także klientów w innych prowincjach i poza Kanadą. Zapewniamy pełną dyskrecję.
Najczęściej osoby wydalane z Kanady mają złość na swój los, złość na system prawny Kanady, który nie pozwala im tutaj zostać, na konkretne osoby, które czegoś tam nie załatwiły lub coś zaniedbały, a wreszcie do siebie samych, że się dały złapać lub były naiwne i dały się innym "podprowadzić".
Z kolei pewna grupa osób wydalanych odlatuje z obawą, że może je spotkać krzywda ze strony władz ich rodzinnego kraju. Inna grupa nie ma tych obaw, bo wraca do kraju, w którym to, czy dana osoba wyjechała i nie wracała latami, jest dla władz tego kraju obojętne. Są też ludzie, którzy wracają ze świadomością, że wracają do kraju o dużo niższym poziomie życia ekonomicznego i będą musiały pogodzić się ze standardem życia niższym od tego, jaki miały w Kanadzie, nawet mając tutaj minimalne dochody.
Wielu kupujących nieruchomości wybiera mortgage zamknięty na 5 lat, obawiając się, że ich spłaty mogą pójść w górę. Często kosztem wybrania wyższego oprocentowania, wybieramy "spokój", jak nam ma zapewnić stały procent i stałe spłaty przez następne lata.
Życie pisze różne scenariusze i często może się okazać, że już po kilku latach nasze plany się zmieniają i jesteśmy zmuszeni sprzedać dom albo zamienić dom na inny. Panuje przekonanie, że każda zmiana domu jest związana z karą pieniężną za "zerwanie umowy". Jest to prawda w niektórych przypadkach, ale nie we wszystkich. Po pierwsze, kary mogą dotyczyć tylko tak zwanych pożyczek zamkniętych (closed mortgage) zawartych na określony okres. Pożyczki otwarte (open) czy zmienne (variable) zwykle można przerwać bez dodatkowej kary.
Wracając do pożyczek zamkniętych warto wiedzieć, że praktycznie każdy mortgage udzielany przez tak zwane chartered bank – ma wbudowany przywilej nazywany "portability". Oznacza to, że jak długo osoba płacąca mortgage nie jest spóźniona z opłatami, ma ona szansę na przeniesienie pożyczki z jednej nieruchomości na drugą. Jeśli bank zaaprobuje nową nieruchomość jako "zastaw", to po prostu mortgage jest przerejestrowywany z jednej nieruchomości na drugą.
W przypadku kupna większego i droższego domu mamy szansę dobrania kredytu i nie płacimy kary. W przypadku kupna mniejszego domu i redukcji pożyczki (mortgage) może nastąpić kara, ale tylko naliczana od różnicy, której już "nie potrzebujemy".
W praktyce oznacza to, że wcale nie trzeba czekać pięć lat, by zmienić dom na inny.
W przypadku zmiany domu na większy i podwyżki mortgage'u, można również w niektórych przypadkach wynegocjować od banku korzystniejszą stopę oprocentowania.
Przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty pożyczki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie. O tych sprawach pisałem tydzień temu. W przypadku jednak kiedy sprzedajemy dom, zanim upłynie okres zawartej z bankiem umowy, i nie kupujemy następnej nieruchomości, należy spodziewać się kary za zerwanie umowy. Warto wiedzieć, jakie są to pieniądze, bo to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie. Karę również zapłacimy, jeśli nie będziemy sprzedawać nieruchomości, ale nasz mortgage przeniesiemy do innego banku. Wówczas bank tracący biznes nałoży na nas karę. Zwyczajowo karą jest tak zwany interest differential, czyli różnica w procencie lub trzymiesięczne oprocentowanie – to co jest większą sumą.
Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie.
Popatrzmy na przykład – załóżmy teoretycznie, że pożyczyliśmy 100.000 dol. pożyczki na 5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam następne dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 2,75% (posted rate) a panującym trzy lata temu. Jest to 1,25%, co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 2500 dol. różnicy w opłatach.
Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż panujące obowiązujące w chwil zawarcia umowy. Przy tym samym założeniu 5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5000 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożone razy trzy – daje w sumie 1249 dol. kary. Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank?
Warto również wiedzieć, że istnieje specjalny dokument, o który możemy poprosić nasz bank, zanim podejmiemy decyzję o zerwaniu umowy. Nazywa się on "mortgage verification". Dokument ten będzie zawierał informację, jaka będzie kara za zerwanie umowy z bankiem. Moim zdaniem, jest to bardzo ważne, by wiedzieć. Kary mogą być niezwykle wysokie i to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Pisałam już wcześniej o zapowiedziach zmiany przepisów imigracyjnych dotyczących wieku tak zwanego dziecka zależnego. Do tej pory można było włączyć w podanie imigracyjne dziecko w wieku do 22 lat i, co najważniejsze, dziecko otrzymywało wizę lub pobyt stały z rodzicami. Podobnie w przypadku sponsorowania rodzinnego. Rodzice mieli możliwość sprowadzenia na stałe dziecka do tego wieku, w dodatku jeśli dziecko było nieprzerwanie studentem, można było zasponsorować lub włączyć w swoje podanie imigracyjne nawet starszą młodzież.
Od 1 sierpnia obowiązują jednak nowe przepisy. Wiek dziecka zależnego zredukuje się z 22 na 19. A zatem tylko dzieci do 19. roku życia będzie można sprowadzić do Kanady w programie łączenia rodzin lub wyemigrować razem w jednym programie i w jednej rodzinnej procedurze. Prawo nie będzie też pozwalało zasponsorować lub włączyć w imigracyjną procedurę dzieci w wieku starszym, które studiują, jak to było do tej pory. Wyjątkiem będą dzieci zależne finansowo (i nie tylko) od rodziców z przyczyn zdrowotnych.
Powodem tych zmian, jak twierdzą niektóre źródła, jest statystyka społeczno-ekonomiczna. Dzieci młodsze szybciej wdrażają się w kanadyjskie życie i są potem bardziej produktywne, jak wynika z niektórych obserwacji. Jeśli chodzi o studentów i zmiany prawne dotyczące dzieci studiujących, zbyt wiele było nadużyć systemu. Niektórzy przedstawiali sfałszowane indeksy i dokumentację studiowania dziecka tylko po to, by otrzymać pobyt stały dla całej rodziny. Urzędnicy spędzali zbyt wiele cennego czasu na weryfikacji tych dokumentów i dlatego nowe prawo nie pozwala na sponsorowanie starszych dzieci, bez względu na to, czy są finansowo zależne od rodziców i czy kontynuują naukę. Myślę, że to będzie dla wielu rodzin krzywdząca zmiana, niektóre dzieci nie będą mogły dokończyć nauki ze względu na nowy przepis.
Osobiście uważam, że prawo przysporzy wiele problemów rodzinnych, gdyż na pewno powstanie dylemat imigracyjny, jak zostawić tak młodą osobę i wyemigrować. Rozumiem, że rząd posiada swoje statystyki i obserwacje, na podstawie których stara się ulepszyć kanadyjskie prawo, ale czy zawsze te decyzje są tak naprawdę dla Kanady korzystne?
Kanada to starzejąca się populacja, brakuje młodych ludzi w tym kraju, a jednak z nowych przepisów wynika że setki młodych ludzi będą pozbawione możliwości wyemigrowania w najprostszy sposób – poprzez prawo łączenia rodzin.
Radzę też osobom, które posiadają dzieci za granicą, by przemyśleć decyzję sponsorowania odpowiednio wcześniej, nie podejmując ryzyka złożenia zbyt późno podania o sprowadzenie córki czy syna. Warto, by osoby, które są w trakcie załatwiania stałej rezydencji, zastanowiły się także nad decyzją włączenia dzieci w swoje podanie już teraz. Prawo zezwala na włączenie lub wyłączenie dziecka z imigracyjnej procedury, ale ponieważ niektóre sprawy trwają latami, dziecko może już przekroczyć wiek możliwego później sponsorowania. Dziecko po otrzymaniu pobytu może opuścić Kanadę na określony czas, nie tracąc stałej rezydencji, warto o tym pamiętać. Obecnie można wyjechać i przebywać poza Kanadą nawet do trzech lat, choć istnieją prawne wyjątki od tej ogólnej zasady.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
Osoby zainteresowane poradą prawną, przedłużeniem lub wznowieniem pobytu czasowego, otrzymaniem kanadyjskiej wizy lub stałej rezydencji, prosimy o kontakt.
Pomagamy także w sytuacji otrzymania decyzji negatywnej, deportacyjnej oraz w innych sprawach związanych z imigracją. Tel. 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
Przyjmujemy także w niektóre weekendy i wieczorami po uprzednim umówieniu wizyty. Zapewniamy pełną dyskrecję.
Dla planujących przylot do obcego kraju jest cała gama problemów, najpierw z odlotem z rodzinnego kraju, a następnie z czasowym, lub, planowanym, osiedleniem się w nowym kraju.
Im dalej kulturowo jesteśmy od kraju planowanego pobytu, tym stresów jest więcej. Ale kiedy już nastąpi względna stabilizacja, to okazuje się, że należy wracać "na ojczyzny łono". Trudności z tym mają nie tylko nasi rodacy, ale często, jeszcze większe, obywatele innych krajów.
Maurice, czarnoskóry młody mężczyzna urodził się i dorastał na Haiti, byłej kolonii francuskiej. Po potwornym trzęsieniu ziemi, zniszczeniach i braku perspektyw godziwego życia, nawet w przypadku tego pochodzącego ze w miarę zamożnej rodziny, absolwenta szkoły średniej prowadzonej przez misjonarzy kanadyjskich, on sam i jego rodzice postanowili, że poleci do Kanady, aby tam się osiedlić.
W odniesieniu do real estate funkcjonuje określenie equity take out. Warto wiedzieć co to oznacza.
Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości w ostatnich latach wzrosły w sposób bardzo zauważalny. Stało się tak, między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz wciąż dość niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Ci co kupili domy 10 lat temu, zasadniczo podwoili wartość inwestycji.
Nawet jeśli sami nie nadpłacili znacznie pożyczki, którą zaciągnęli w banku, to poprzez przyrost wartości rynkowej - mają obecnie duże "equity" w swoich domach.
W prostym języku, "equity" to jest różnica pomiędzy tym, za co nieruchomość może się sprzedać, a całkowitym zadłużeniem, jakie istnieje na tej nieruchomości. Czyli, jeśli ktoś ma dom warty $500,000, a ma na nim do spłacenie pożyczki hipotecznej $300,000, to equity wyniesie $200,000.
Wracając do „equity take out”; wielu z nas kupując domy kilka lat temu kupowało je z minimalną wpłatą 5%, jednocześnie mając długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znam życie, często długi te nadal istnieją, a ich oprocentowanie (od 10% do 20% w przypadku niektórych kart) powoduje, że płacimy głównie procenty nie spłacając zadłużenia.
Otóż, przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych, lub spłaty za samochody, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.
Na przykład, mają Państwo dom wartości $500,000, a mortgage wynosi $350,000. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około $20,000. Wiadomo, że spłaty takiego obciążenia na kartach wynosi około $600/M (zwykle 3% kredytu). Otóż, w wielu przypadkach istnieje szansa podwyższenia mortgage do 80% obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe $20,000, które mamy do spłacenia na kartach.
Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki, to niecałe $100 miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by zacząć kontrolować swoje zadłużenie.
Od czego zacząć? Oczywiście, od rozmowy z instytucją finansową, w której macie Państwo mortgage. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić aplikację, na podstawie której Bank sprawdzi czy można podwyższyć Państwa mortgage a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów.
Jeśli nasz kredyt jest dobry (wielokrotnie podkreślałem wagę tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych - to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów.
Jeśli proporcje Państwa mortgage wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 80% wartości domu, według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji.
Czasami innym wygodnym rozwiązaniem może być ubieganie się o "secured line of credit" pod zastaw naszej nieruchomości, by pozbyć się długów. Jest to nawet lepsze rozwiązanie, gdyż jest ono bardziej elastyczne. Problem jest tylko jeden - taka linia kredytowa może być maksymalnie zarejestrowana do 65% wartości nieruchomości.
Moim zdaniem, Ci z Czytelników, którzy mają sytuację finansową, o której mówimy, powinni skorzystać z equity take out właśnie teraz, kiedy oprocentowania mortgage są ciągle niskie!
Wspomniałem, że spłata $20,000 na kartach kredytowych może wynosić około $600 miesięcznie, a spłata tej samej sumy w formie hipoteki przy obecnych oprocentowaniach tylko $100 miesięcznie. Dlaczego jest taka duża różnica? Czy tak naprawdę nie zapłacimy więcej płacąc mniej?
Wyjaśnijmy najpierw sprawę różnicy w płatnościach. Jeśli chodzi o spłaty na kartach kredytowych, to jak Państwo wiedzą, oprocentowania na nich mogą być bardzo zróżnicowane. Od 5% w przypadku tak zwanych introductory offers, do 24% w przypadku kart takich jak Canadian Tire i wielu innych. Zwyczajowo karty kredytowe nie limitują maksimum, które możemy spłacać, ale narzucają minimum, które w większości przypadków wynosi 3% balansu, czyli w przypadku $20,000 - $600 miesięcznie. Z czego, w przypadku 25% oprocentowań, aż $400 wynosić będzie oprocentowanie.
W przypadku spłaty pożyczki dołożonej do spłat hipotecznych dzięki equity take out – pożyczka rozłożona jest na 25 lat i spłata miesięczna, przy założeniu 3% oprocentowania, wyniesie $94.84. Zasadnicza różnica w budżecie rodzinnym, jeśli ktoś potrzebuje trochę oddechu w czasami skomplikowanej sytuacji.
Proszę pamiętać, że większość pożyczek hipotecznych ma możliwość nadpłaty czyli „pre payment”, czasami do 20% w skali roku, z których większość klientów nie korzysta. Tak więc jeśli Państwa chwilowa trudna sytuacja się poprawi, to można wrócić do płacenia $600 miesięcznie za „ekstra hipotekę”, z tym że oszczędność finansowa w stosunku do kart będzie duża, gdyż hipoteka jest na 3%, a nie na 20% lub więcej.
Z drugiej strony, jeśli ograniczymy się do tak zwanych minimalnych płatności w obu przypadkach, czyli $600 miesięcznie w przypadku karty, oraz $94.84 w przypadku hipoteki, to rzeczywiście kartę spłacimy po około 4 latach płacąc w procencie blisko ekstra $9,000, a w przypadku hipoteki spłata nastąpi po 25 latach i ekstra oprocentowanie wyniesie około $8,394.66. Czyli prawie to samo.
Natomiast jeśli będziemy nadpłacać na pożyczce hipotecznej po $100 miesięcznie to spłacimy tę dodatkową pożyczkę w ciągu 10 lat i w oprocentowaniu zapłacimy $3,120.82.
Z equity take out można skorzystać nie tylko spłacając karty kredytowe, ale również można ją wykorzystać na opłacenie studiów dla dzieci, zakup samochodu, remonty domowe i w wielu innych sytuacjach, gdzie bardziej opłaca się skorzystać z niskiego oprocentowania.
Mam nadzieję, że ta informacja będzie dla Państwa przydatna.
Maciek Czapliński
905-278-0007
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Urząd imigracyjny nie deportuje imigrantów, łamiących kanadyjskie prawo. Deportacjami zajmuje się osobna instytucja, często mylona z urzędem imigracyjnym- Canada Border Services Agency, w skrócie CBSA.
Urząd imigracyjny zajmuje się procesowaniem wniosków imigracyjnych, wydawaniem decyzji wizowych lub pobytowych, odnawianiem niektórych dokumentów. Natomiast CBSA ( służba graniczna) odpowiedzialna jest jakby za wdrażanie prawa, zwłaszcza porządkowego. Urzędnicy CBSA decydują także o tym, kto może przekroczyć granicę i na jak długo. To właśnie z oficerami CBSA spotykacie się Państwo na granicy kanadyjskiej.
Te dwa urzędy często ze sobą współpracują, ale niekoniecznie. W ostatnich latach zauważyłam wzrost współpracy pomiędzy urzędem imigracyjnym oraz CBSA. Urząd imigracyjny częściej niż dawniej wymienia informacje i zgłasza osoby, przebywające w Kanadzie już bez ważnego statusu.
Przyczyny deportacji mogą być różne, najczęściej jest to nielegalne zatrudnienie, pobyt bez legalnego statusu, złamanie warunków pobytu na terenie Kanady, działalność przestępcza, donos. Osoba, na którą doniesiono nie ma nawet możliwości dowiedzenia się, kto zaraportował nielegalny pobyt lub zatrudnienie. Sytuacja donosicielstwa nie należy też do rzadkości. Z przykrością piszę, że znam niejednokrotne przypadki zaraportowania imigrantów nawet przez bliskich członków rodziny, znajomych, kolegów z pracy. Powody mogą być przeróżne, np. sprzeczki, zazdrość o lepszą pozycję w pracy, niezwrócona pożyczka, zwykła ludzka złośliwość.
Niekiedy osoba sama wpada w ręce służb porządkowych, np. w czasie kontroli policyjnej, drogowej, łapanki w pracy.
Można zapytać jak to jest, że niektórzy żyją w Kanadzie bez statusu latami? Mój klient "rekordzista"przebywał w Kanadzie bez legalnej wizy 20 lat. Przybył tu mając lat właśnie 20 i otrzymał pobyt stały w wieku lat 40, kilka dni przed swoimi urodzinami. Przyczyna takiej sytuacji jest właśnie to, że w Kanadzie nie ma pełnej kontroli statusowej. Jedni imigranci pozostają w Kanadzie latami bez dokumentów, i pomimo tego, otrzymują później oni pobyt.
Z dużym sukcesem prowadziłam wiele spraw nieudokumentowanych imigrantów, którzy pomimo pozostania bez statusu wykorzystali szanse na legalne zamieszkanie w Kanadzie. Prawo imigracyjne Kanady pozwala nawet w takich sytuacjach, by nieudokumentowany imigrant dostał stałą rezydencję. Oczywiście, nie każdy jest dobrym kandydatem, sprawy te są też trudne, choć czasem stanowią jedyną szansę legalnego zamieszkiwania.
Niektórzy nieudokumentowani imigranci są w jakiś sposób wychwyceni i zmuszeni do wylotu z Kanady. Co nie znaczy, że nie mogą ubiegać się o pobyt w programie dostępnym poza Kanadą, np. punkty czy łączenie rodzin. Nie zachęcam nikogo do pozostania bez dokumentów kanadyjskich, ale jeśli ktoś się już w tej sytuacji znajdzie, należy sobie uświadomić, jakie jest ryzyko i jakie są szanse zalegalizowania imigracyjnego statusu. Trzeba też wiedzieć, że pozostanie bez ważnej wizy zamyka niektóre drogi uregulowania stałej rezydencji. Na szczęście jednak nie wszystkie. Warto poradzić się doświadczonego specjalisty prawa, jakie są indywidualne szanse pozostania na stałe.
IZABELA EMBALO
licencjonowany doradca imigracyjny
Osoby zainteresowane emigracją do Kanady prosimy o kontakt:
Tel. 416 515 2022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
sobota, 19 lipiec 2014 06:17
Wydziedziczenie najbliższych w testamencie - na gruncie prawa polskiego
Napisane przez Monika Skrzypek-Paliwoda
Szanowni Czytelnicy przedstawiam Państwu kolejny artykuł z cyklu „POWROTY” – cyklu dobrze przyjętego przez Czytelników „GOŃCA”. W dzisiejszym artykule omówię problematykę wydziedziczenia najbliższych w testamencie.
Spadkodawca może w testamencie pozbawić najbliższych nie tylko spadku, ale i zachowku. Nazywa się to wydziedziczeniem.
Muszą jednak istnieć po temu konkretne, poważne powody zawinione przez spadkobiercę. Nie wystarczy sama wola spadkodawcy, np. niechęć do jednego dziecka i wielka miłość do innego.
Kiedy coś nam w życiu nie wyjdzie, często pytamy sami siebie, czasami znajomych, czy przyjaciół, dlaczego tak się stało? Dlaczego ci, którym zawierzyliśmy, którym powinniśmy ufać, nas zawiedli? Czasami mamy podstawy do pytania, dlaczego ktoś zaniedbał swoje obowiązki, lub wręcz nas oszukał, naciągnął, czego konsekwencje ponosimy my.
Na gruncie imigracyjnym możliwości pomyłek, niedociągnięć, naciągania, nieuczciwości, itp. jest bez liku. Wynika to po części z faktu, że część tylko zagadnień imigracyjnych jest regulowana ostro sformułowanym prawem; reszta to swoboda oceny dana urzędnikom, którzy sprawy te załatwiają. Nie powinna to być jednak dowolność ich ocen, ale decyzja wynikająca z wiedzy i doświadczenia, oraz znajomości bieżącej polityki imigracyjnej państwa.
W obrębie GTA jest obecnie około 150-200 projektów nowych kondominiów albo w fazie budowy, albo w fazie przed-sprzedaży. Jak wiadomo, cykl od sprzedaży do przejęcia mieszkania trwa latami i często może pojawić się sytuacja życiowa, że chętnie przepisalibyśmy naszą umowę, którą zawarliśmy z builderem na osobę trzecią bez czekania do momentu, kiedy budynek zostanie faktycznie zakończony i staniemy się właścicielami kondo.
Takie przepisanie umowy nazywa się właśnie "Assignment". Po przepisaniu umowy na nowego kupującego, przejmuje on w całości kontrakt, który oryginalny kupiec zawarł z builderem. Brzmi to bardzo prosto - ale jest wiele kruczków prawnych, o których należy wiedzieć, by nie nabawić się poważnych problemów finansowych.
Zanim powiem o kruczkach i problemach - powiem o kilku powodach przepisania kondo z perspektywy osoby przepisującej oraz osoby, na którą się przepisuje.
Benefity dla Sprzedającego/Przepisującego
* Ma szansę na spory profit, szczególnie, jeśli zakupił condo kilka lat temu, a odbiera je obecnie. Cena rynkowa w tym czasie mogła wzrosnąć nawet o 15-do 20%.
* Nie musi płacić kosztów zamknięcia wyznaczonego przez Buildera oraz Land Transfer Tax
* Nie jest odpowiedzialny za HST rabat. W normalnej sytuacji jeśli, ktoś sprzedaje nieruchomość bez wprowadzenia się do niej zaraz po przejęciu, musi zwrócić HST rabat do buildera (Chyba, że mieszkanie było wynajmowane przez rok zanim je sprzedamy, to wówczas możemy odzyskać HST rabat od rządu).
* Unika kosztów utrzymania condo takich jak pożyczka hipoteczna, podatki od nieruchomości czy maintenance, gdyż do momentu przejęcia mieszkania koszty te nie występują.
Benefity dla Kupującego/Przejmującego Condo.
* Condo kupowane poprzez "assignment" są zwykle tańsze niż, te same oferowane przez dewelopera, gdyż deweloper dostosowywuje ceny do cen aktualnych rynkowych.
* Kupujący ma często szanse na wybranie wykończeń nowego mieszkania.
* Kupujący condo poprzez assignment - może je często kupić ze znacznie mniejszym depozytem, niż ten który był wymagany przez dewelopera.
A teraz trochę o tym o czym należy wiedzieć.
* Większość umów z deweloperem zabrania sprzedaży condo poprzez assignment. Są wyjątki, w których kupujący wynegocjonował taką opcję w chwili negocjacji pierwszego kontraktu i to jest duży bonus. W typowych umowach, deweloper wręcz zniechęca assignment i informuje klientów, że jeśli spróbują przepisać mieszkanie poprzez system MLS, deweloper ma prawo skasować umowę i przejąc depozyt!
Dlatego jest bardzo ważne by nie popełnić takiego błędu i jeśli robimy assignment - robić to za zgodą dewelopera.
* Jeśli oryginalny kontrakt miał pozwolenie na assignment to należy sprawdzić jakie są wymagania. Deweloper często wymaga, by taka operacja była na specjalnych formularzach oraz może naliczyć opłaty manipulacyjne.
* Jeśli oryginalny kontrakt nie miał tej klauzuli to można wystąpić do dewelopera o odstępstwo od zasady. Często deweloper udzieli zgody, jeśli mamy właściwe argumenty oraz pokryjemy wymagane opłaty manipulacyjne. Jeśli jednak deweloper nie zgodzi się na ten manewr - nie za dużo możemy zrobić i musimy czekać do przejęcia. Jeśli uzyskamy zgodę na assignment - należy sprawdzić, jakie są wymagania i warunki i opłaty. Należy też sprawdzić jakie formy reklamy są dopuszczalne. Zwykle MLS jest zabroniony.
* Jeśli znajdziemy chętnego do przejęcia condo - należy wynegocjonować dokładnie całą transakcję (wszystkie detale) i być pewnym, że mamy wiążącą transakcję, zanim wystąpimy o zgodę od dewelopera na zaakceptowanie tej osoby. Często deweloper pozwala na jedną bezpłatną transakcję i nie chcemy tracić tej opcji.
* W większości przypadków osoba akceptująca assignment, akceptuje oryginalną umowę z builderem w całości, dlatego ważne jest, by była ona sprawdzona przez prawnika, zanim ją podpiszemy. Ważne jest, by wszystkie warunki umowy pomiędzy sprzedającym i kupującym były jasno określone i dołączone do oryginalnej umowy, która została podpisana z deweloperem. Istnieje specjalny formularz, z którego można skorzystać.
* W wielu przypadkach sprzedający (przepisujący) płaci wszystkie koszty przepisania umowy - jest to forma zachęty by transakcja doszła do skutku.
Wiadomo ze z perpektywy sprzedającego (przepisującego), najlepiej byłoby dostać zarówno depozyt, który został wpłacony oraz zysk w momencie przepisania umowy. Z perspektywy kupującego, jest to zwykle bardziej skomplikowane. Depozyt wymagany przez deweloperów zwykle wynosi 15%-25% wyjściowej ceny zakupu i jest rozłożony w czasie kilku lat. Kupujący poprzez assignment często nie mają takej sumy nie mówiąc już o proficie. Dlatego każdy przypadek jest negocjowany indywidualnie, ale zwykle sprzedający otrzymuje balans depozytu oraz profit dopiero w momencie końcowego przejęcia condo. Warto wiedzieć również, że finansowanie mieszkań, które są przepisane nie jest takie łatwe. Banki nie wypłacą pieniędzy osobie, która odstępuje nieruchomość. Pieniądze są przekazane deweloperowi dopiero w trakcie przekazania gotowego objektu. Nazywa się to "occupancy closing". Dlatego sprzedający (przepisujący) umowę musi uzbroić się w cierpliwość. Gdyby się jednak okazało, że "occupancy closing" już miało miejsce - wówczas zamknięcie transakcji może być w każdej chwili po tym, jak deweloper podpisze zgodę na assignment (przepisanie).
Chciałbym jeszcze raz wrocić do sporządzenia kontraktu na sprzedaż pomiędzy sprzedającym i kupującym. Jak wspomniałem, kontrakt powinien być sporządzony na specjalnej formie, która jest opracowana przez Real Estate Association. W dokumencie tym powinien znaleźć się warunek na sprawdzenie całej umowy, łącznie z oryginalną umową podpisaną z deweloperem przez prawnika kupujących.
Musi też być klauzula czyniąca ten kontrakt warunkowym na zgodę dewelopera. To jest bardzo ważne - bo jeśli deweloper nie wyrazi zgody na przejęcie - cały kontrakt jest nieważny. Prawnik kupujących ma możliwość dokładnie sprawdzić, jakie są dodatkowe koszty zamknięcia i przedyskutować to z jego klientami.
Warto wiedzieć, że jeśli nowy kupujący, który przejmie kontrakt, ale nie zamknie transakcji z jakiś powodów, to oryginalny kupujący (ten co sprzedał umowę) nadal będzie odpowiedzialny finansowo za poniesione przez dewelopera straty i wcale nie oznacza to, że deweloper pozwoli mu zamknąć transakcję i przejąć mieszkanie. Dlatego warto w umowie dołożyć klauzulę, która by dawała taką możliwość i uzyskać zgodę dewelopera. Inaczej możemy stracić depozyt.
Kilka ostatnich uwag:
* Finansowanie - jest znacznie trudniejsze do uzyskania w przypadku assigments i dlatego warto współpracować z brokerami, którzy mają z tym doświadczenie.
* Czas - ten rodzaj kontraktów zajmuje dużo więcej czasu niż normalne umowy kupna i sprzedaży
* HST - należy być super ostrożnym. Jesli oryginalny kupujący kupował condo dla siebie, to będzie ono zwolnione z HST. Jeśli jednak jest to spekulant i zakupił kilka mieszkań, to może się okazać, że HST może być dodatkowo doliczone. Ważne jest, by w umowie wyrażnie zaznaczyć i mieć zagwarantowane, że HST jest zawarte.
* Progress - często po podpisaniu assigment - deweloper nie ma obowiązku informować oryginalnego kupującego o postępach budowy i zasiedlania budynku. Warto zagwarantować sobie taką informację poprzez odpowiednią klauzulę.
Chcemy w końcu wiedzieć kiedy otrzymamy pieniądze!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
