Porady
Wysokość podatków od nieruchomości, które płacimy w Ontario, bazuje na wartości rynkowej nieruchomości, którą posiadamy. W 1997 roku został wprowadzony w życie "fair assessment system", który stworzył podstawy do ujednoliconej wyceny wartości rynkowej nieruchomości. W tym celu powstała instytucja pod nazwą Municipal Property Assessment Corporation (MPAC), której specjalnie przeszkoleni pracownicy ustalają teoretyczną wartość rynkową każdej nieruchomości. Po angielsku nazywa się to "current value assessment". Termin ten określa, za jaką sumę dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku.
Dzięki nowym wycenom od podobnych nieruchomości w obrębie tego samego miasta pobierane są (w teorii) podobne podatki. Dlatego nowy sposób ustalania podatków nazywany jest "fair assessment system". By zapewnić aktualność systemu, wszystkie wyceny nieruchomości są obecnie uaktualniane corocznie. Jak wspomniałem, zajmuje się tym specjalna firma MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Od tej firmy właśnie otrzymujemy uaktualnianą wycenę rynkową raz w roku (current value assessment). Niestety, co roku jest ona coraz wyższa!
System ten ma również kilka możliwości:
• osobom o niskim dochodzie (emeryci i osoby niepełnosprawne) pozwala ubiegać się o obniżenie lub rozłożenie należnych podatków w czasie (niestety nie jest to takie proste);
• stworzono łatwiejszy proces odwołań w sprawie określania wartości nieruchomości,
• poszczególne miasta mają większy wpływ na ustalanie wysokości podatków płaconych przez właścicieli nieruchomości w zależności od ich lokalnego budżetu. Władze miejskie mogą obecnie wyznaczyć podatki, bazując na uaktualnionych wskaźnikach.
Warto wiedzieć, jak wyliczane są podatki w oparciu o "current value assessment". Otóż każdy region (na przykład Peel) opracowuje swój doroczny budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług, takich jak: policja, straż pożarna, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg, szkolnictwo i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment).
Oprócz władz miejskich, również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie prowincji. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję składają się na całkowity podatek od nieruchomości.
Zrozumiałe jest, że im wyższy jest "current value assessment" danej nieruchomości, tym płacimy wyższy podatek. W obrębie każdego miasta są tereny, które szybciej poszły w górę niż inne. W tych okolicach wzrost podatków może być bardziej odczuwalny.
Czy moim zdaniem obecny system jest sprawiedliwy? Osobiście uważam, że nie!
• Podatek ten jest naliczany liniowo – czyli ktoś, kto mieszka w małym domu, ale ma na przykład pięcioro dzieci w szkole, płaci mały podatek. Ktoś, kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym, płaci zdecydowanie wyższy podatek – korzystając ze znacznie mniejszej ilości usług! Podatek ten powinien być paraboliczny. Co to oznacza – wszyscy powinni płacić podatek liniowy do na przykład 750.000 dol., ale powyżej tej sumy powinien on powoli spadać.
• Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości – co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić "market value", często nawet nie widzi wycenianego domu i dlatego ważne jest, by te wyceny kontrolować.
• Płacimy ten podatek z tak zwanych "after tax money". Czyli płacimy podatek z pieniędzy, od których już musieliśmy zapłacić podatki. Moim zdaniem, podatki od nieruchomości powinny być uwzględniane jako wydatek w naszych personalnych zeznaniach podatkowych. Wówczas przynajmniej miałoby to sens. Tak jest robione w USA.
Jak być może Państwo wiedzą – różne miasta mają różne "mill rate" – w rejonie Peel podatki są zbliżone do 1 proc. wartości rynkowej nieruchomości (dokładnie 0,98 proc.). Na przykład w rejonie Durham – "mill rate" jest znacznie wyższy i wynosi około 1,7 proc. Oznacza to, że w różnych miejscach Ontario za nieruchomość wycenioną na taką samą sumę podatki mogą być znacznie wyższe.
Często oglądając domy z klientami, widzę, jak porównują oni wydruki z MLS (Multiple Listing System), zwracając szczególną uwagą na aktualne podatki. Zdarza się często, że nieruchomości wystawione za podobną sumę mają bardzo różne podatki. Często jest to znaczna różnica. Załóżmy, że nieruchomość była wyceniona przez MPAC na 400.000 dol. – ale została sprzedana na przykład za 500.000 dol. W takiej sytuacji należy spodziewać się wzrostu podatków. Tak jak wspomniałem w pierwszej części – podatki bazują na "market value" – w związku z tym jak ktoś zapłaci za dom 500.000 dol., to MPAC będzie bazowało następną jego wycenę na tej wartości. Trudno będzie w takim przypadku odwoływać się i twierdzić, że dom jest wart tylko 400.000 dol., skoro zapłaciliśmy za niego 500.000 dol. Spotkałem się z takimi przypadkami wielokrotnie i jeśli podwyżka nie następuje natychmiast – to nastąpi w miarę szybko. Tak więc nie należy się za bardzo sugerować podatkiem pokazywanym na wydruku MLS – gdyż i tak zostanie on "skorygowany" przez miasto.
Jeszcze kilka uwag na zakończenie.
• Płacenie "property tax" jest niestety obowiązkowe i jeśli zaczynamy za nie zalegać, to po upływie trzech lat miasto ma prawo wystąpić o przejęcie nieruchomości i sprzedaż jej za zaległe podatki. To jest bolesne.
• Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy pobierają opłatę tylko wtedy, jeśli wygrają naszą sprawę, i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś.
Firma, z której usług czasem korzystam, jest prowadzona przez dwóch panów – Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego, nosi nazwę After Tax. Mieści się ona w centrum Mississaugi, a telefon do niej to 905-273-4855.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Nadal wielu Kanadyjczyków (osób z kanadyjskim paszportem) podróżuje do USA i nie należy do rzadkości, że kanadyjscy obywatele pracują tam bez autoryzacji, np. przy opiece nad osobami starszymi. Niektórzy przedłużają swój pobyt bez ważnej wizy, co w konsekwencji może przyczynić się do deportacji i nałożenia przez amerykański rząd odpowiednich kar. Kanadyjscy obywatele są może traktowani ulgowo, ale obowiązują ich określone przepisy. Podobnie jeśli chodzi o obywateli amerykańskich przybywających do Kanady. Moi klienci z USA dziwią się czasami, że prawo kanadyjskie ogranicza ich np. do przebywania, pracowania czy studiowania na terenie Kanady.
Nie zajmuję się profesjonalnie prawem amerykańskim, jedynie kanadyjskim, ale często widzę podobieństwo tych dwóch prawnych systemów, choć prawo kanadyjskie i amerykańskie różni się znacznie w wielu aspektach, np. w prawie łączenia rodzin, procedurach deportacyjnych itp. Przepisy i procedury prawne zmieniają się też często, artykuł ten jest jedynie publikacją, którą chciałabym zasygnalizować poważny problem złamania przepisów imigracyjnych w USA i późniejszych tego konsekwencji.
Poprzednie lata przyniosły dość drastyczne zmiany w systemie imigracyjnym naszych sąsiadów. Zmiany te dotyczą zarówno osób znajdujących się w Stanach Zjednoczonych bez autoryzacji, jak i rezydentów i obywateli USA oraz osób posiadających wizy pobytu czasowego. Polscy imigranci w USA lub osoby z kanadyjskim obywatelstwem lub wizą wjazdową do USA powinny zapoznać się z tymi zmianami.
Na przykład, imigranci, którzy po 1 kwietnia 1997 przebywają w USA bez statusu przez okres dłuższy niż 180 dni, ale krócej niż rok, podlegają zakazowi powrotu przez trzy lata. Imigranci, którzy po 1 kwietnia 1997 przebywają w USA bez statusu przez okres dłuższy niż rok, podlegają 10-letniemu zakazowi powrotu do USA. Wyjątkiem od reguły są nieletnie dzieci, azylanci lub współmałżonkowie, którzy doświadczyli przemocy w rodzinie.
Odstępstwo od prawa (waiver) jest przewidziane tylko dla małżonków i dzieci obywateli lub rezydentów USA, jeśli kara ta powoduje olbrzymią krzywdę dla amerykańskich obywateli i rezydentów.
Automatyczny system kontroli wjazdów i wyjazdów w USA istnieje już od lat. System ten umożliwia identyfikację tych osób, które zostały w USA dłużej niż zezwalała im na to wiza wjazdowa. System został wprowadzony między innymi po to, by kontrolować, kto podlega karze 3-letniego i 10-letniego zakazu powrotu. Kanada nie posiada jeszcze pełnego systemu rejestracji wylotów.
Zaostrzone przepisy na granicach USA – amerykańskie władze wprowadziły tak zwane przyspieszone usunięcie. Procedura ta umożliwia wydalenie ze Stanów Zjednoczonych osób, które podróżują bez ważnych dokumentów lub posługują się fałszywymi. Osoby te nie mogą przekroczyć granicy amerykańskiej i otrzymają zakaz powrotu na pięć lat.
Warto także uświadomić sobie, jak może wpłynąć złamanie przepisów imigracyjnych w USA na przyjazd lub imigrację do Kanady. Wielu nieudokumentowanych imigrantów z USA stara się zalegalizować swój status w Kanadzie. Jest to także trudniejsze niż kiedyś, pobyt nielegalny w USA może też stać się przeszkodą w otrzymaniu kanadyjskiej wizy, ale niekoniecznie. W przeszłości setki imigrantów przybywało do Kanady z USA, ponieważ w Stanach nie było możliwości zalegalizowania statusu. Nadal istnieją możliwości wyemigrowania z USA do Kanady, nawet jeśli ktoś nie posiada w USA zielonej karty. Nie jest już tak łatwo jak kiedyś, dlatego przed rozpoczęciem procedury zalecam przeanalizować prawne opcje kandydata.
Informacje na temat aktualnego prawa imigracyjnego i obywatelskiego USA, procedur wizowych, najnowszych zmian i aktualne wiadomości można znaleźć na stronie rządowej: http://www.uscis.gov/
Izabela Embalo
doradca imigracyjny – Kanada
Osoby zainteresowane prawem imigracyjnym Kanady prosimy o kontakt: 416-5152022,
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
piątek, 29 sierpień 2014 04:34
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Czy dyskryminacja?
Napisane przez Aleksander ŁośPani kontroler generalny Kanady (coś na wzór polskiego NIK-u) w swoich corocznych raportach coraz dobitniej wskazuje na niedociągnięcia w zabezpieczeniu kraju przed niepożądanymi przybyszami. Spośród milionów turystów tylko mały procent znajduje się w zainteresowaniu kanadyjskich władz imigracyjnych, a i spośród tych, władze bezpieczeństwa (Canadian Border Services Agencies) tracą kontakt z nimi i nie potrafią wydalić kilkudziesięciu tysięcy z nich.
Ta generalna krytyka mało radykalnych i skutecznych działań kanadyjskich władz imigracyjnych nie przekłada się na indywidualne opinie tych, którzy oczekują na przybycie swoich bliskich z zagranicy. Jeśli kontrola na lotnisku się przedłuża lub wydany zostaje nakaz wydalenia nowego przybysza, on sam i jego krewni podnoszą larum, że są to elementy dyskryminacji.
Określenia condo i freehold odnoszą się do prawa własności nieruchomości.
Freehold – do tej kategorii zasadniczo zalicza się większość domów wolno stojących, bliźniaków oraz szeregowców. Właściciele tych nieruchomości mają pełną własność zarówno budynku, jak i ziemi, na której ów budynek jest wybudowany. W tym przypadku są oni oczywiście odpowiedzialni finansowo za utrzymanie i wszelkie naprawy dotyczące całej nieruchomości. Zarówno na zewnątrz budynku, jak i wewnątrz. Ponadto są oni odpowiedzialni za naprawy i utrzymanie w czystości terenu, na którym budynek stoi. W przypadku freehold – właściciel nieruchomości musi stosować się do pewnych standardów utrzymania i używania nieruchomości narzucanych na niego przez przepisy miejskie w formie tak zwanych by-laws. Są to ogólne przepisy porządkowe, które na ogół nie mają zbyt restrykcyjnych zasad. Zrozumiałe jest, że jeśli ktoś na swoim terenie w mieście zrobi składowisko starych samochodów albo zacznie hodować na dużą skalę zwierzęta – to miasto zwykle w odpowiedzi na skargi sąsiadów może zmusić właściciela do przywrócenia porządku.
W przypadku condo – typową kategorią są zespoły townhousów czy budynki apartamentowe. W tym przypadku kupuje się owszem mury, w których się będzie żyło, ale teren, na którym na przykład wybudowany jest townhouse, jest własnością korporacji, w której kupujący ma swój udział. W praktyce oznacza to, że o ile jesteśmy odpowiedzialni za większość napraw i renowacji wewnątrz unitu, to zwykle wszystkie naprawy zewnętrzne oraz utrzymanie terenu i urządzeń wspólnie używanych, takich jak na przykład basen – są wykonywane przez specjalnie w tym celu zatrudnioną przez korporację instytucję nazywaną "management company". Oczywiście wszystkie opłaty związane z utrzymaniem wspólnej własności są ponoszone wspólnie. W przypadku condominium oprócz przepisów miejskich – każda korporacja ma swoje własne przepisy porządkowe, które są zwykle bardzo restrykcyjne i za których egzekucję odpowiedzialny jest management. Na pewno wielu słuchaczy, którzy mieszkali w townhousach stoczyło wojnę z korporacją o możliwość zainstalowania anteny satelitarnej czy możliwość ogrodzenia kawałka "swojego" terenu. Zwykle w takich wojnach stroną zwycięską jest korporacja, a sfrustrowany posiadacz condo wkrótce zamienia je na freehold.
Warto wiedzieć, jak kształtują się opłaty za utrzymanie nieruchomości w przypadku freehold i condo. W przypadku condo – musimy płacić tak zwane maintenance fee. Warto wiedzieć, jak to wpływa na wysokość ogólnych spłat. Porównując bezwzględne ceny zakupu nieruchomości na przykład 450.000 dol. w przypadku domu FREEHOLD i 300.000 dol. w przypadku CONDO, nie zawsze zdajemy sobie sprawę ze wszystkich opłat związanych z ich comiesięcznym utrzymaniem. W pierwszej chwili wydawać by się mogło, że miesięczne opłaty w przypadku domu za 450.000 dol. muszą być znacznie wyższe niż w przypadku condominium za 300.000 dol. Czy jest tak w rzeczywistości?
Typowymi miesięcznymi opłatami w przypadku freehold będą: pożyczka hipoteczna (mortgage), podatek miejski (property tax), utilites (prąd, gaz, woda) oraz ubezpieczenie domu. Przy założeniu, że kupuje się dom z minimalnym wkładem 5 proc. oraz przy oprocentowaniu pożyczki około 2,89 proc. na 5 lat, całkowite miesięczne opłaty za utrzymanie przeciętnego domu w cenie 450.000 dol. wyniosą około 2700 dol. – RAZEM Z OPŁATAMI ZA OGRZEWANIE, ENERGIĘ i podatkiem od nieruchomości!!!
W przypadku condominium – oprócz opłaty za mortgage, należy się liczyć z podatkiem od nieruchomości (property tax) oraz tak zwanym maintenance. O ile podatek zwykle kształtuje się pomiędzy 1600 a 2400 dol. za dwusypialniowe mieszkanie, to maintenance może obecnie przekraczać 800 dol. miesięcznie w niektórych przypadkach i zwykle zawiera takie elementy, jak prąd, ogrzewanie, woda, ubezpieczenie nieruchomości, garaż oraz telewizja kablowa. Przy podobnych założeniach dotyczących downpayment oraz oprocentowania pożyczki jak poprzednio – całkowity koszt utrzymania condominium w cenie 300.000 dol. w skali miesiąca wynosić będzie około 2400 dol. Szokująco mała różnica w spłacie miesięcznej, bo tylko około 300 dol., pomimo różnicy w cenie aż o 150.000!
Niewątpliwie elementem wywołującym najwięcej emocji i wpływającym w znaczący sposób na wysokość opłat miesięcznych w przypadku condominium – jest maintenance, ale w przypadku condominium możemy mieć do czynienia z jeszcze jednym niepożądanym wydatkiem – "special assessment". W normalnej sytuacji płacone maintenance powinno wystarczyć na pokrycie wszystkich opłat związanych z niezbędnymi naprawami obiektu. Zdarzają się jednak sytuacje, że pojawiają się niezaplanowane, ale konieczne naprawy. Na przykład podziemny garaż, który potrzebuje strukturalnych napraw sięgających czasami setek tysięcy dolarów. W takich sytuacjach korporacja ma prawo "narzucić" na jej członków obowiązek dodatkowych składek na pokrycie nieprzewidzianych wydatków. Zrozumiałe jest, że nikt ich nie lubi i wpływają one w zdecydowanie negatywny sposób na sprzedawalność poszczególnych unitów. Dlatego kupując unit w korporacji – należy bardzo dokładnie zapoznać się z jej sytuacją finansową oraz z planowanymi wydatkami. Odbywa się to przy pomocy dokumentu nazywanego "Status Certificat" – o tym innym razem. Nie od rzeczy byłoby też poproszenie kogoś, kto ma doświadczenie budowlane, by ocenił stan techniczny kompleksu.
Na zakończenie jeszcze dwie uwagi. Pierwsza – typowo jeśli inwestujemy w zakup nieruchomości, to freeholds dużo szybciej nabierają wartości niż condos. Druga uwaga – jeśli kupujemy freehold z myślą o renowacji i zarobku na "flip", to mają one znacznie większy potencjał niż CONDOS – pod warunkiem, że dokonamy właściwego wyboru. Niestety, zbyt często sami nie mając doświadczenia w tych sprawach, korzystają Państwo z pomocy "fachowców", którzy też niewiele na ten temat wiedzą.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Niewiele piszemy o najmłodszych imigrantach, czyli dzieciach imigrujących z rodziną do Kanady. Oprócz przepisów dotyczących praw dzieci, ważne jest, by poruszyć inne kwestie najmłodszych imigrantów lub dzieci imigrantów, dlatego moje następne artykuły poświęcone będą temu tematowi.
Pisałam niedawno o zmianach przepisów imigracyjnych, które są moim zdaniem dyskryminujące względem imigrantów, np. zmiany dotyczące prawa obywatelskiego.
Władze imigracyjne naciskają na rząd federalny, by zmienić przepisy dotyczące dzieci, które rodzą się w Kanadzie i których rodzice nie posiadają legalnego imigracyjnego statusu ani nie są jeszcze obywatelami. O ile pamiętają Państwo nasz opis zapowiedzianych zaostrzonych zmian prawa obywatelskiego, możecie dojść do wniosku, że na pewno będzie w Kanadzie mniej kanadyjskich obywateli, zmaleje bowiem liczba obywateli tylko dlatego, że wiele dzieci urodzonych w Kanadzie zostanie pozbawionych "prawa ziemi".
Na przykład, małżeństwo jest obecnie już bez ważnej wizy w Kanadzie. Rodzi mu się dziecko w Kanadzie. Obecnie, każde dziecko urodzone na kanadyjskiej ziemi jest kanadyjskim obywatelem. Prawne realia mogą się jednak zmienić i urodzone w takiej sytuacji dziecko nie będzie posiadało statusu obywatela. Warto też zapytać, co jeśli inny kraj nie przyzna obywatelstwa rodziców, bo przepisy różnią się między państwami. Czy dziecko będzie "bezpaństwowcem"? Co się stanie w momencie nakazu opuszczenia Kanady? Jakim dokumentem może się posłużyć urodzone w Kanadzie dziecko bez statusu? Moje prywatne pytanie, dlaczego dziecko ma być pozbawione podstawowych praw tylko dlatego, że rodzice nie mogli uregulować swojego statusu imigracyjnego? Problemem będzie uzyskanie opieki zdrowotnej czy prawa uczęszczania do szkoły. Czy jest to nowa polityka rządu, by utrudnić i tak już trudne życie nieudokumentowanych imigrantów?
To przypadek skrajny, ale nie należy on do rzadkości. Setki dzieci rodzą się w Kanadzie w rodzinach nieudokumentowanych imigrantów.
Innym przypadkiem jest para posiadająca jedynie status stałego rezydenta. Dziecko urodzone w Kanadzie nie będzie także kanadyjskim obywatelem, dopóki rodzice nie otrzymają obywatelstwa. Muszę przyznać, że zmiana ta jest bardzo drastyczna i może wpłynąć na życie wielu rodziców i przyszłość dzieci. Statystyki podają, że procentowo dość mała populacja dzieci rodzi się w rodzinach nieudokumentowanych imigrantów. Myślę, że powodem jest strach przed niepewnym jutrem, brak opieki medycznej itp.
Obecnie Kanada i USA są krajami, które przyznają obywatelstwo według "prawa ziemi". Anglia, Australia, Nowa Zelandia i wiele innych krajów nie przyznaje obywatelstwa dziecku urodzonemu w tych krajach i w sytuacji, kiedy żaden z rodziców nie posiada obywatelstwa danego kraju. W Kanadzie jednak taki przywilej istnieje, dlaczego zabierać go procentowo naprawdę małej liczbie dzieci. Tym bardziej że jesteśmy krajem, w którym populacja starzeje się i w którym naprawdę potrzebne są dzieci.
Opisane zmiany nie są jeszcze kanadyjskim prawem. Pomysł taki był już dyskutowany wcześniej, Parta Liberalna chciała takie prawo wprowadzić w czasie swojej władzy, ale brak akceptacji społecznej i nadchodzące wówczas wybory doprowadziły, że temat był zapomniany przez pewien czas.
Kanada zawsze była państwem, gdzie prawa dziecka były traktowane priorytetowo, dlatego propozycja zabrania dzieciom tu urodzonym obywatelstwa jest naprawdę bardzo zaskakująca. Miejmy nadzieję, że rząd nie wprowadzi tej zmiany w życie.
THE IMMIGRATION NETWORK CANADA
mgr Izabela Embalo
Licencjonowany doradca imigracyjny
tel. 416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
POMOGLIŚMY SETKOM POLSKICH IMIGRANTÓW POZOSTAĆ NA STAŁE W KANADZIE. 16 LAT DOŚWIADCZENIA.
www.emigracjakanada.net
OSOBY ZAINTERESOWANE PORADĄ, PRACĄ W KANADZIE, STUDIAMI, POZOSTANIEM NA STAŁE PROSIMY O KONTAKT. DWIE DOGODNE LOKALIZACJE BIURA. PRZYJMUJEMY TAKŻE W NIEKTÓRE WIECZORY I WEEKENDY.
BEZPŁATNA NOTARYZACJA DOKUMENTÓW. TŁUMACZENIA. WSPÓŁPRACUJEMY ZE ZNANYMI ADWOKATAMI - SPECJALISTAMI PRAWA IMIGRACYJNEGO, RODZINNEGO I KRYMINALNEGO. GWARANTUJEMY PROFESJONALNE USŁUGI ORAZ PEŁNĄ DYSKRECJĘ.
Słyszy się często określenie "down sizing" w odniesieniu do nieruchomości. "Down sizing" jest przeciwieństwem "up sizing". Zwykle tak to wygląda w przypadku domów, że kiedy kupujemy pierwszy dom, to już w tym momencie planujemy często kupno za kilka lat domu większego, bo zakładamy, że nasza rodzina się będzie powiększała oraz będzie nas stać na więcej.
Jak wiemy, w Kanadzie, w przeciwieństwie do Polski, ludzie zmieniają domy średnio co 5 – 7 lat. W tym czasie, jeśli zaczęliśmy jako ludzie młodzi, po 2 – 4 zamianach domów, wielu z nas jest obecnie w sporym domu, ale jesteśmy też starsi. Wszystko jest dobrze, jeśli nadal mieszkamy w nim z pełną rodziną, czyli czasami rodzicami oraz dziećmi. Często jednak po następnych kilku latach okazuje się, że dzieci dorosły i często są już na swoim, a my mieszkamy w pięknym i często spłaconym domu, który nagle okazuje się za duży na potrzeby tylko dwu osobowej rodziny. Oczywiście, jeśli dom jest spłacony, to nadal mieszkanie w nim jest tańsze niż wynajmowanie apartamentu, ale płacenie podatków od nieruchomości oraz ogrzewanie dużego domu może być po pewnym czasie dokuczliwe. Dlatego warto by się zastanowić, czy nie ma lepszych rozwiązań. I tu warto pomyśleć właśnie o "down sizing", czyli zamianie domu na mniejszy i tańszy.
Wiele domów, które moi klienci kupowali w Mississaudze 10 lat temu za 400.000 dol., dziś jest wartych blisko 800.000 dol. Czasami mamy je spłacone, czasami mamy jeszcze do spłacenia (jeśli płaciliśmy tylko minimum) około połowy z pierwotnej ceny zakupu. Logicznym rozwiązaniem byłoby sprzedać dom na obecnym dobrym rynku. Ze sprzedanych pieniędzy spłacić balans pożyczki hipotecznej i kupić dom mniejszy, w którym to przypadku zyskujemy kilka spraw. Po pierwsze, pozbywamy się pożyczki (jeśli ją mamy), po drugie, powinniśmy mniej wydawać na utrzymanie domu. Chyba nie ma w tym nic złego, by sobie trochę ulżyć ze spłatami. Gdyby się tak korzystnie okazało, że zostanie nam trochę pieniędzy po zamianie domów, to oczywiście można je zainwestować w rozsądną i bezpieczną inwestycję.
Kupując mniejszy dom, możemy również rozważać opcję kupienia takiej nieruchomości, w której jest albo można będzie stworzyć tak zwany "basement apartment". Jak wiemy, przepisy są obecnie bardziej liberalne i można będzie takie apartamenty wynajmować legalnie. Co to nam daje? Po pierwsze, ogromną pomoc finansową. Średnio takie apartamenty wynajmują się za około 800-900 dolarów. To wystarcza z nadwyżką na zapłacenie podatków od nieruchomości oraz za tak zwany utilities (woda, gaz, prąd). Czyli wizja mieszkania "za darmo" jest bardzo realna. Drugim benefitem jest to, że na tym etapie życia często marzymy o podróżach. Jeśli mieszkamy w domu sami, to często obawiamy się z niego wyjechać na przykład na południe na kilka tygodni. Jeśli jednak mamy dobrych lokatorów, to sprawa jest znacznie prostsza. Oni zwykle będą chętnie doglądać domu być może w zamian za drobną obniżkę opłat w tym czasie, kiedy nas nie ma.
Moim zdaniem, jest to idealne rozwiązanie, ale można jeszcze pójść krok dalej, korzystając z "down sizing". Jest to sugestia nie dla każdego, ale wydaje mi się warta uwagi.
Otóż w opisanej powyżej sytuacji mamy spłacony dom i mieszkamy za darmo. Być może nawet mamy nadwyżkę gotówki ze sprzedaży nieruchomości.
Piękne życie, ale... Może warto zrobić jeszcze jedną inwestycję, która w przyszłości będzie płaciła nam regularny dochód. Myślę to o zakupie nieruchomości, która będzie mogła być wynajmowana i przynosiła nam stały dochód.
Posłużę się przykładem. Bardzo popularnym domem, który przynosi największy dochód, jest tak zwany 5-poziomowy back split. W tym typie domu łatwo jest stworzyć 3 niezależne apartamenty. Myślę tu o bliźniaku. Na obecnym rynku można je zakupić pomiędzy 500.000 a 550.000 tysięcy. Jeśli damy na przykład 200.000 dol. na "down payment" (wzięte jako linia kredytowa pod zastaw naszego domu), to wówczas pozostaje do spłaty 300-350 tysięcy. Obsługa takiego mortgage'u to jest około 1620 dolarów w przypadku 350 tysięcy pożyczki. Nasz dochód w przypadku domu, o którym mówię, wynosić będzie 1500 dol. z największego apartamentu oraz odpowiednio 800 i 900 dol. z dwóch pozostałych. Czyli w całości będzie to około 3200 dol. miesięcznie. Wystarczy to z nadwyżką na obsługę pożyczki hipotecznej, zapłacenie podatków od nieruchomości, utilities (jeśli będą wliczone w cenę za wynajmowanie), a nawet obsługę naszej linii kredytowej, którą wzięliśmy pod zastaw naszego domu, w którym mieszkamy, by mieć pieniądze na "down payment".
Jakie są benefity takiego posunięcia? Wydaje mi się, że oczywiste. Po pierwsze, mamy coś, co nie kosztuje nas nic albo prawie nic, a co się spłaca i nabiera wartości i jest naszą inwestycją na emeryturę. Po drugie, przy odpowiednim ustawieniu spłat i płacąc z trochę ekstra, możemy taką nieruchomość spłacić znacznie szybciej niż normalnie. Nagle może się okazać po 10 – 15 latach, że nie tylko mamy dodatkowe "equity" warte prawdopodobnie około 700.000 dol. (ceny pewnie wzrosną), ale również mamy stały dochód pewnie około 4000 dol. miesięcznie (ceny za wynajem też wzrosną). Jest to lepszy plan niż najlepsze benefity z "Canada Pension Plan".
Trudno się nie zgodzić z logiką takiego planu.
Dlatego wszystkich, którzy są na tym etapie życia, zapraszam do spotkania osobistego ze mną, gdzie możemy taki plan wprowadzić w życie.
By znaleźć obecną wartość rynkową (oczywiście w przybliżeniu), wystarczy do mnie zadzwonić pod numer 905-278-0007 (można też wysłać tekst, bo to jest moja komórka), albo można napisać e-mail na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.. Bardzo chętnie sprawdzę, jakie były sprzedaże podobnych nieruchomości w ostatnim okresie i na podstawie tego będziemy mogli w dużym przybliżeniu dokonać kalkulacji. Jak wspomniałem, będzie to wycena przybliżona, bo żeby dom wycenić dokładniej, będę potrzebował odwiedzić Państwa i zobaczyć, w jakim stanie technicznym i jak ten dom jest utrzymany. Taki serwis jest całkowicie bezpłatny. My po prostu liczymy na tak zwany "future business".
Jeśli Państwo wolą nas odwiedzić w naszym biurze w Starsky 2, to oczywiście każdy z naszej grupy chętnie pomoże w takiej wycenie.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Nie jesteśmy przyzwyczajeni do imigracyjnych łapanek. Na pewno nie w tym stylu. A może o tym rzadko się pisze, by nie poruszać opinii społecznej. Wiele kontrowersji wzbudziła bowiem ostatnia akcja porządkowo-policyjna, która miała miejsce w Toronto 14 sierpnia, w czwartek. Wspólne siły policyjno-imigracyjne wyłapywały w czasie zwykłej, jak by się mogło wydawać, kontroli drogowej imigrantów bez ważnego statusu. Kanadyjska prasa podaje także, że łapanka miała miejsce nie tylko na ulicy i autostradzie, ale także na parkingach i w kawiarniach Tima Hortonsa.
Ludzie zwyczajnie wybierali się lub jechali do pracy. Nikt się nie spodziewał, by policja nagle zatrzymywała samochody i sprawdzała imigracyjny status kierowcy i pasażerów. Do tej pory funkcjonariusze policji najczęściej interesowali się dokumentami samochodu, prawem jazdy, rejestracją, ubezpieczeniem. Ja osobiście znam sytuacje zatrzymania nieudokumentowanych imigrantów przez policję i przekazania ich władzom imigracyjnym, by wydać nakaz deportacyjny. Sytuacje jednak takie były sporadyczne, indywidualne i spowodowane najczęściej jakimś drogowym przewinieniem lub jazdą w stanie nietrzeźwym. Zazwyczaj imigranci nieudokumentowani są poszukiwani wówczas, kiedy posiadają już nakaz deportacyjny lub jeśli ktoś złoży na taką osobę donos. Nie słyszałam jednak nigdy, by rząd kanadyjski organizował tego typu zbiorowe łapanki i nie w miejscach pracy, np. na budowach, tylko w trakcie kontroli drogowej. Policja raczej nie interesowała się imigrantami bez statusu bez ważniejszego powodu. Prawem porządkowym zajmuje się urząd Canadian Border Services Agency (straż graniczna), nawet nie urząd imigracyjny. Wyjaśniałam już Państwu, jak funkcjonuje system prawa imigracyjnego i porządkowego, można odwołać się do jednego z moich poprzednich artykułów.
Nieudokumentowani imigranci, aż 21 osób, mieszkający i pracujący w Kanadzie bez ważnej autoryzacji (prawo pracy oraz prawo do czasowego lub stałego zamieszkania) w tym dniu mieli wyjątkowego pecha. Informacja rozniosła się bardzo szybko, natychmiast etniczna stacja radiowa podała komunikat, by imigranci bez dokumentów nie udawali się w tym dniu do pracy. Wiadomość obiegła też inne media. Większość złapanych to imigranci z Ameryki Łacińskiej. Wielu z nich nie miało nawet pomocy prawnej, by ktoś mógł szybko zareagować w ich obronie.
Czyżby Kanada stawała się krajem policyjnym? I czyżby Kanada stawała się państwem, w którym imigranci nie są traktowani tak jak kiedyś?
Zastanawiam się nad tą kwestią, ponieważ zauważyłam wiele zaostrzeń prawnych i proceduralnych w systemie imigracyjnym Kanady. Zapowiedziane zmiany prawa obywatelskiego są dyskryminacyjne w stosunku do imigrantów i naturalizowanych obywateli. Pisaliśmy już o tym wcześniej. Teraz media bulwersują się nietypowym postępowaniem sił porządkowych-łapanką nieudokumentowanych imigrantów. Co będzie dalej? Łapanka taka nie tylko narusza prawo prywatności obywateli, jest także jakby nie w kanadyjskim stylu. Przynajmniej ja mam takie odczucie, nawet jeśli osoby te pozostały w Kanadzie bez ważnej wizy lub pracują bez autoryzacji. Wiele z tych osób nadal ma szanse na zalegalizowanie swojego pobytu.
Warto też udać się po poradę, by wiedzieć, co robić w momencie aresztu czy takiej właśnie sytuacji i jak obronić się przed deportacją. Wielu nieudokumentowanych imigrantów nawet nie wie, jakie posiada w Kanadzie prawa.
THE IMMIGRATION NETWORK CANADA
mgr Izabela Embalo
Licencjonowany doradca imigracyjny
tel. 416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
POMOGLIŚMY SETKOM POLSKICH IMIGRANTÓW POZOSTAĆ NA STAŁE W KANADZIE. 16 LAT DOŚWIADCZENIA.
www.emigracjakanada.net
OSOBY ZAINTERESOWANE PORADĄ, PRACĄ W KANADZIE, STUDIAMI, POZOSTANIEM NA STAŁE PROSIMY O KONTAKT. DWIE DOGODNE LOKALIZACJE BIURA. PRZYJMUJEMY TAKŻE W NIEKTÓRE WIECZORY I WEEKENDY.
BEZPŁATNA NOTARYZACJA DOKUMENTÓW. TŁUMACZENIA.
WSPÓŁPRACUJEMY ZE ZNANYMI ADWOKATAMI – SPECJALISTAMI PRAWA IMIGRACYJNEGO, RODZINNEGO I KRYMINALNEGO. GWARANTUJEMY PROFESJONALNE USŁUGI ORAZ PEŁNĄ DYSKRECJĘ.
Pięknie brzmią słowa piosenki pt. "Z pokładu Zawiszy", o wspólnie przeżytych przygodach i wspólnej pracy w czasie dalekich rejsów. Na "pokładzie" pracują też górnicy, których spaja wspólny trud. Osób wstępujących na pokład samolotu często jednak nic nie łączy. Kupiły bilety i mają być dostarczone zgodnie z życzeniem. Ale czasami, nawet o tym nie wiedząc, coś lub ktoś spowoduje, że ich szlaki się przetną, że otrą się o siebie, nie wiedząc, że są w zainteresowaniu tych samych służb.
Prześledźmy jeden rejs LOT-u z Warszawy do Toronto i z powrotem. Mimo, że sezon turystyczny jeszcze się nie zaczął w pełni, samolot w obie strony był pełny. Było to wynikiem zniesienia obowiązku wizowego przed kilkoma tygodniami. Samolot przyleciał do Toronto w godzinach popołudniowych i po posprzątaniu, zatankowaniu, wymianie załogi, załadowaniu pasażerów, po kilku godzinach wracał do Warszawy.
Powszechnie ocenia się ludzi w oparciu o ich inteligencję. Ale przecież może być inteligentny naukowo niedorajda życiowy, inteligentny cham, wcale nieinteligentny inteligent, inteligentny, ale leniwy. Wydaje się, że lepszym miernikiem jakości przedstawicieli rodzaju ludzkiego jest ich osobowość, czyli zespół właściwości, według których możemy wysoko cenić człowieka prostego, ale mającego wrodzoną i rozwiniętą w życiu doczesnym osobowość, albo też takich właściwości nieposiadającego, mimo czasami wysokiego formalnego wykształcenia.
Marica, 33-letnia kobieta, wyglądająca dużo młodziej, pochodziła z Filipin. W stolicy tego kraju przyszła na świat w rodzinie głęboko katolickiej jako najstarsze dziecko rodziców, którzy posiadali wyższe wykształcenie i pracowali na stanowiskach urzędniczych. Podobnie jak w PRL praca ta w jej rodzinnym kraju była nisko wynagradzana. Ale rodzice zadbali o to, aby wszystkie dzieci zdobyły wyższe wykształcenie.
By wystawić dom na sprzedaż, należy podpisać kontrakt z agentem. Co taki kontrakt zawiera?
Wprowadzając dom do sprzedaży, należy podpisać kontrakt z firmą brokerską. Nieruchomość może być sprzedawana za pomocą systemu Multiple Listing (MLS) albo przy pomocy Exclusive Listing. W obu przypadkach obecnie podpisujemy taki sam kontrakt. Ale różnica pomiędzy Multiple Listing a Exclusive Listing jest zasadnicza. W pierwszym przypadku nieruchomość jest wprowadzana do specjalnej bazy danych, do której mają dostęp wszyscy agenci real estate (oraz każdy poprzez stronę realtor.ca).
Powoduje to znakomitą ekspozycję na rynku i potencjalnych klientów. W przypadku Exclusive Listing – nieruchomość nie jest wprowadzana w system komputerowy MLS – w związku z tym promocja jest ograniczona tylko do tego, co indywidualny agent może zaoferować, czyli najczęściej znaku przed nieruchomością, strony internetowej agenta czy ogłoszenia w prasie. Wiadomo, że Multiple System ma zdecydowanie większe szanse powodzenia, z tym że niektórzy, chcąc przetestować rynek albo obniżyć koszty, zaczynają od Exclusive System.
Dokument ten określa podstawowe zależności pomiędzy właścicielem nieruchomości a firmą brokerską.
•Podpisany kontrakt daje wyłączne prawo do reprezentowania interesów właścicieli nieruchomości wybranej jednej firmie brokerskiej.
•Dokument określa wysokość wynagrodzenia, czyli commission, płaconego dla firmy brokerskiej, która ma listing, oraz tej firmy brokerskiej, która przyniesie ofertę.
•Określa on czas trwania kontraktu; w przypadku Multiple Listing wymagane minimum wynosi 60 dni; w przypadku Exclusive Listing nie ma wymaganego minimum.
•Kontrakt daje wyłączne prawo reklamowania powierzonego do sprzedaży domu zatrudnionej firmie między innymi poprzez umieszczenie domu w systemie MLS, umieszczenie znaku "na sprzedaż", ogłoszenia prasowe. Czasami inni agenci mogą reklamować w mediach ten sam dom, ale wymaga to zgody ze strony agenta, który ma podpisany kontrakt MLS.
•Podpisując kontrakt, właściciele zgadzają się udostępniać dom do pokazywania poprzez agentów zrzeszonych w Real Estate Board oraz ich klientom zainteresowanym zakupem.
•Firma sprzedająca nie jest odpowiedzialna za potencjalne zniszczenia dotyczące nieruchomości – chyba że wynikają one z ewidentnego zaniedbania przez agenta. Każda firma brokerska jest ubezpieczona i w wypadku zniszczeń z winy jej przedstawiciela – ubezpieczalnia pokryje straty.
•Właściciele zobowiązują się do kierowania wszystkich osób zainteresowanych nieruchomością do zatrudnionego agenta.
•Właściciel wyraża zgodę na udostępnienie wszystkich informacji dotyczących oferowanej do sprzedaży nieruchomości w systemie MLS.
Może zaistnieć sytuacja, że agent mający listing będzie reprezentował dwie strony – czyli będzie tak zwanym podwójnym agentem. Podpisując kontrakt, właściciele nieruchomości akceptują taką sytuację.
Kontrakt zawiera również paragraf dotyczący tak zwanego "holdover close". Oznacza to, że jeśli dom nie zostanie sprzedany i już po wygaśnięciu kontraktu właściciel sprzeda dom prywatnie jednej z osób oglądającej go w trakcie trwania kontraktu, może on być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla agenta. Jeśli transakcja nastąpi w ciągu czasu określonego w trakcie podpisywania kontraktu.
Warto wiedzieć, że jeśli sprzedajemy tak zwany "matrymonial home" i w dokumentach własności domu występuje tylko jedno nazwisko, to po podpisaniu listingu przez obie osoby będące w związku, nie istnieje potrzeba w czasie negocjacji oferty otrzymania podpisu osoby niebędącej w dokumentach.
Kontrakt musi być podpisany przez wszystkich właścicieli, którzy są zarejestrowani na tytule własności, by był ważny. Po podpisaniu przez wszystkich właścicieli, jedna z kopii umowy musi zostać wręczona podpisującym. Jeśli to nie nastąpi – kontrakt może być unieważniony.
Trochę przewrotne pytanie. Czy warto sprzedawać dom poprzez agenta, czy lepiej robić to na własną rękę?
Oczywiście, że zdecydowanie lepiej i bezpieczniej jest zatrudnić zawodowca. Owszem, czasami skuszeni wizją zaoszczędzenia na wynagrodzeniu płaconym agentom, czyli "commission", próbujemy robić to na własną rękę, ale zapominamy o całym szeregu problemów, na które możemy się narazić!
•Umowa kupna i sprzedaży jest ważnym kontraktem prawnym – nieznajomość prawa czy pewnych kruczków prawnych może narazić nas na straty finansowe albo spowodować, że umowa będzie nieważna.
•Brak umiejętności negocjacji, często powoduje straty finansowe i nadmierną poufałosć za strony potencjalnych klientów.
•Gorsza ekspozycja na rynku – agenci wiedzą, jak najlepiej nieruchomość pokazać, by wywołała największe zainteresowanie.
•Zwykle agenci, którzy pracują z kupującymi, czyli reprezentujący "buyers" – omijają domy sprzedawane prywatnie, bo nie mają (najczęściej) oferowanego wynagrodzenia. Sprzedający prywatnie zwykle przez to tracą ekspozycję na około 90 proc. rynku kupujących.
•Umawianie pokazów, robienie "open houses", ciągła potrzeba bycia dostępnym, jest to bardzo uciążliwe. Możemy wpuszczać do domu ludzi, którzy nawet nie kwalifikują się na zakup. Agenci mają system, który świetnie pracuje i pozwala unikać takich problemów.
•Na domy wystawiane "prywatnie" często dzwonią agenci, którzy chcą przejąć listing. Zwykle po 2 – 3 tygodniach prywatny listing zamienia się w MLS listing.
•Domy wystawiane poprzez system MLS zwykle uzyskują wyższe ceny niż sprzedawane prywatnie – tak więc agenci i tak "zarobią" na swoje wynagrodzenie.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
