Porady
Typowe błędy oraz problemy przy zakupie nieruchomości
Napisane przez Maciek CzaplińskiKupno domu to bardzo skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. Opisane tutaj typowe błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam nadzieję, że poniższa lista da Państwu do myślenia.
* Brak rozeznania, na jaki dom nas stać. Często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tak naprawdę na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki (pre approval). Z tym też wiąże się sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych "B" landers.
* Umowa warunkowa na załatwienie finansowania. Przy dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunku na finansowanie, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunek na finansowanie daje nam "piece of mind"; w sytuacji, kiedy nie mamy konkurencji, warto go dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o przyrzeczenie pożyczki, rozmawiając z naszym bankierem.
* Błędne przekonanie, że "power of sale" jest znakomitą okazją. W praktyce domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację.
* Pokazywanie prawdziwych uczuć. Często się zdarza, że oglądamy dom, w którym obecni są sprzedający. Pokazywanie zachwytu domem czy zainteresowania to jak gra w pokera w otwarte karty. Powściągliwość w okazywaniu uczuć tylko może wyjść nam na dobre.
* Próba zakupu nieruchomości na własną rękę. Czasami niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami.
* Brak "własnego" agenta przy zakupie. Tak zwany "buyer agent", który pracuje dla nas, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. "Buyers agent" jest waszym "bezpłatnym" konsultantem.
* Brak wiedzy na temat kosztów związanych z utrzymaniem domu. Utrzymanie domu to nie tylko opłaty za pożyczkę, podatki czy ogrzewanie. Należy pamiętać o kosztach związanych z drobnymi naprawami czy wzrostem kosztów za świadczenia. Planując zakup domu, takie dodatkowe niespodziewane wydatki powinny być uwzględnione w budżecie rodzinnym.
* Podatki od nieruchomości. Często kupujący dom kierują się przy wyborze domu obecnymi podatkami, wybierając te domy, które mają niższe podatki. Tak naprawdę podatki wynoszą w przybliżeniu 1 proc. wartości rynkowej i jeśli są niskie obecnie, to i tak wzrosną. O tym należy wiedzieć i pamiętać.
* Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę. Przy obecnym gorącym rynku, zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek "własnego" agenta powinny być brane pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam znacznie taniej.
* Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną spokojną głowę . Osobiście polecam "home inspections", ale uważam, że należy ją traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu. Szczególnie te ukryte.
* Zbyt szybkie tempo renowacji i modernizacji. Często tuż po zakupie rzucamy się w wir usprawnień i modernizacji. To supersprawa, ale często warto w domu trochę pomieszkać, by tak naprawdę poczuć, jakie zmiany rzeczywiście będą miały sens.
* Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i często porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście najczęściej mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze.
* Ukryte koszty związane z zakupem. Wiadomo, że koszty jednorazowe będą zmienne w zależności od kupowanej nieruchomości. Typowo jest to prawnik, ubezpieczenie CMHC, HST na ubezpieczenie. Natomiast należy jeszcze pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu domu, w przypadku zakupu ziemi HST. Itd.
* Umowy na "gębę" – w real estate wszystkie uzgodnienia powinny być na piśmie, aby mogły być wyegzekwowane. Wasz agent powinien o tym wiedzieć, ale również ta informacja jest ważna dla was. Należy domagać się wszystkich uzgodnień na piśmie.
* Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze, dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym.
* Nierozumienie trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo utargować dobrą cenę. W przypadku rynku sprzedających (brak domów jak obecnie) – mamy mały margines do negocjacji. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji.
W przypadku zakupu nowych domów częste problemy to:
* Przepłacanie za usprawnienia
* Brak umiejętności czytania planów
* Zakochanie się w "model house"
* Wyższe niż normalnie "legal fees"
* Wyższe niż normalnie "closing cost"
* Opóźnienia w oddaniu obiektu
* Wprowadzanie się do "construction zone"
Maciek Czapliński
System punktowy przy rekrutacji nowych imigrantów do Kanady daje wysokie punkty za wykształcenie. Przylatują więc tu osoby z wyższym wykształceniem, z których większość zaczyna, a często i kończy, na wykonywaniu pracy kompletnie niezwiązanej z uzyskanym wykształceniem i praktyką w zawodzie. Bariery stawiane są bowiem tak duże, że tylko nieliczni potrafią je pokonać. Po cóż zatem preferować przy rekrutacji osoby z wyższym wykształceniem, skoro rynek kanadyjski oferuje im prace remontowo-budowlane, kierowców, sprzątaczek, strażników itd.
Kiedy otwarto dla Polaków rynek pracy w Europie Zachodniej, najbardziej rozreklamowaną karierę we Francji zrobił polski hydraulik. Był to jedynie przykład pracownika, który za wynagrodzenie niższe niż pobierał obywatel tego kraju, godził się wykonywać jego prace, i to jeszcze lepiej niż on. Bo polski fachowiec, często pozbawiony dostępu do dobrych narzędzi i części zamiennych, potrafi wykonać prace niekonwencjonalnie: kiedy brakuje właściwej części, potrafi zaadaptować, dorobić, dopasować inną, podobną, lub wręcz zrobić sam coś, czego nie produkuje już żadna fabryka.
W sprawach łączenia rodzin-sponsorowania przez konkubinat lub małżeństwo, istnieją dwie opcje procesowania wniosku o pobyt stały.
Jaką opcję wybrać i która jest najlepsza? Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji imigranta i osoby sponsorującej. Często preferowana jest opcja załatwienia pobytu poza Kanadą i tylko dlatego, że sprawę można zakończyć o wiele szybciej, co jest dużym benefitem dla osoby oczekującej na stałą rezydencję.
Należy pamiętać, że wnioski pobytowe i sponsorskie różnią się trochę i dlatego należy wybrać odpowiedni. Przygotowanie nieprawidłowych podań może znacznie opóźnić decyzję urzędową.
Zauważyłam także, że niektóre osoby mają tendencję do nieprzedłużania wizy pobytu czasowego. Znajomi lub osoby nieprofesjonalne doradzają, że już nie ma potrzeby przedłużenia statusu pobytu czasowego, jeśli złoży się podanie o sponsorowanie rodzinne. Oczywiście nie zgadzam się z tym, osoba, która pozostanie bez ważnej wizy, może być aresztowana i deportowana. Dlaczego zatem dopuścić do sytuacji pozostania nielegalnie, jeśli osoba ma prawo do otrzymanego przedłużenia pobytu? Warto mieć to na uwadze.
Następna sprawa, jaka niepokoi, to kwestia rozłączenia partnerów lub małżonków. Nie zawsze istnieje konieczność separacji na czas urzędowego rozpatrywania sprawy, imigracyjne prawo zezwala, by para przebywała razem, tak jak wspomniałam, sponsorowana osoba może przebywać w Kanadzie, posiadając wizę turystyczną (czasowego pobytu).
Badania medyczne można także przeprowadzić na terenie Kanady, urząd imigracyjny posiada listę uprawnionych przez Ministerstwo Imigracji lekarzy i tylko ci lekarza mogą przeprowadzić badania kontrolne. Przypominam, że w przypadku łączenia rodzin-sponsorowania partnerów, małżonków i dzieci, władze imigracyjne nie mogą odmówić stałej rezydencji na podstawie badań medycznych, tak jak na przykład w przypadku sponsorowania rodziców.
Niektóre tylko przypadki chorób zakaźnych są powodem odmowy, dlatego by osoba nie stanowiła zagrożenia dla Kanadyjczyków i osób zamieszkałych już w Kanadzie. Sytuacje takie są rzadkie.
I najważniejsza kwestia, jeśli istnieje możliwość odmowy pobytu, powodem może być na przykład niespełnienie wymogów sponsorskich osoby sponsorującej, lepiej wybrać opcję składania wniosku sponsorstwa małżeńskiego (partnerskiego – konkubinat) na terenie Kanady. Powodem jest możliwość poproszenia o względy humanitarne, jakie muszą być brane pod uwagę przez urząd na terenie Kanady. Niestety, urzędy poza Kanadą, np. ambasady czy konsulaty, nie mają takiego prawnego nakazu i mogą do prośby humanitarnej się nie przychylić i jest to zgodne z prawem.
Pozostaje wówczas opcja odwołania od decyzji negatywnej, która może być kosztowniejsza i długotrwała.
Wiek dzieci tak zwanych zależnych (dependent child) zmienił się znacznie w styczniu. Obecnie możemy sponsorować lub włączyć w podanie imigracyjne dziecko tylko do 18. roku życia.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
The Immigration Network Canada
Posiadamy 16 lat doświadczenia w dziedzinie prawa imigracyjnego. Pomogliśmy setkom polskich imigrantów osiedlić się w Kanadzie.
Wiele informacji na temat imigracji znajduje się na naszej stronie internetowej: www.emigracjakanada.net lub na stronie tygodnika "Goniec "www.goniec.net, tel. 416 5152022, e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. (dwie dogodne lokalizacje, także blisko Mississaugi i Brampton). Przyjmujemy także wieczorami i w weekendy.
Czy własny agent jest potrzebny przy zakupie nieruchomości?
Napisane przez Maciek CzaplińskiPrzy obecnym dostępie do Internetu prawie każdy dom oferowany na sprzedaż można znaleźć w sieci. Powstaje pytanie, czy wobec tego agent real estate, który pomaga znaleźć dom dla kupujących, jest nadal potrzebny?
Moim zdaniem, jest on potrzebny bardziej niż kiedykolwiek przedtem! Nadmiar informacji może być często bardzo trudny do właściwej analizy.
Współpraca z ekspertem (konsultantem) w takim przypadku może okazać się bardzo przydatna. Pomoc w wyborze domu to nie tylko pokazywanie domów dostępnych na rynku potencjalnym kupcom. To jest trywialne i do tego nie potrzeba być ekspertem. Sztuka zaczyna się, kiedy należy obiektywnie ocenić jakość pokazywanych domów, umieć odrzucić domy, które są w złej lokalizacji, są nieciekawe funkcjonalnie, mają problemy techniczne czy są wycenione zbyt wysoko. Agent pracujący dla kupujących powinien potrafić dawać klientom sugestie i właściwe wskazówki we wszystkich tych aspektach. To jest bardzo trudne i odpowiedzialne zadanie i wymaga od agenta dużej odporności psychicznej i wiedzy, ale tego właśnie klienci powinni oczekiwać.
Większość ludzi poszukujących domów nie ma właściwej znajomości rynku, nie orientuje się w cenach domów w danej okolicy, nie ma rozeznania, które okolice są lepsze, a które gorsze. Jeśli trafią na agenta, który sprzedaje swój listing i któremu nie zależy na ich interesie, ale na szybkiej sprzedaży własnego listingu, skutki mogą być tragiczne i mierzone w dziesiątkach tysięcy przepłaconych dolarów. W wielu przypadkach poszukujący domów próbują kupić dom bezpośrednio od agenta, który listuje dom, mając nadzieję na znaczną oszczędność finansową. Najczęściej nie jest to prawdą. Agenci, którzy listują dom, pracują dla sprzedających i wcale nie są skłonni zaniżać cenę, by pomóc kupującym. Moim zdaniem, znacznie łatwiej uzyskać lepszą ceną, mając swojego własnego agenta, który pracując dla nas i znając ceny i rynek, będzie bardziej skuteczny w negocjacjach.
Proszę pamiętać, agenci, którzy pracują dla kupujących nieruchomość (buyers agent), są opłacani przez sprzedających – czyli właściwie ich serwis jest bezpłatny. Moim zdaniem, naprawdę ma ogromny sens korzystać z ich pomocy. Doświadczony agent pracujący dla kupujących nie tylko pomoże znaleźć okazję, ale również będzie w stanie pomóc Państwu przygotować właściwą ofertę, która jest ważnym dokumentem prawnym. Źle przygotowana oferta może spowodować duże straty finansowe i problemy prawne. Negocjacja ceny jest innym ważnym elementem, przy którym "własny" agent będzie bardzo przydatny. Większość typowych kupujących nie ma doświadczenia w negocjacjach związanych z zakupem domów i zbyt szybko odkrywa karty, tracąc szansę na lepszą cenę.
Od wielu już lat w real estate pojawiło się pojęcie buyer broker. Jest to agent, który właśnie na podstawie podpisanego kontraktu współpracuje z kupującymi przy znalezieniu nieruchomości. Taki kontrakt określa w sposób formalny zasady współpracy, określa jej czas trwania, zasady wynagrodzenia oraz terytorium działania. Jest to bardzo ważny dokument i obecnie wymagane jest, by każdy kupujący podpisał taki kontrakt z zatrudnianym agentem. Nie ma z tym żadnego problemu, bo kontrakt jest standardowy. Natomiast chciałbym uczulić Państwa na kilka naprawdę ważnych spraw.
Podpisany kontrakt jest ważnym dokumentem prawnym i nakłada na obie strony pewne zobowiązania. Ze strony kupujących warto wiedzieć, że jeśli damy agentowi nieograniczone prawo do reprezentacji nas na przykład na zakup wszelkiego typu domów na terenie na przykład Ontario na okres na przykład 6 miesięcy, a w tym czasie kupimy dom przy pomocy innego agenta, to wówczas możemy być odpowiedzialni za "utracone" wynagrodzenie przez agenta, z którym podpisaliśmy kontrakt. Czyli istotne jest, by podpisując taki kontrakt na współpracę, pamiętać o kilku sprawach. Po pierwsze, jeśli nie jesteśmy pewni, czy nasza współpraca z danym agentem będzie nam odpowiadała – to możemy podpisać umowę tylko na limitowany czas. Na przykład tydzień lub dwa. W przypadkach kiedy jesteśmy zainteresowani tylko jednym konkretnym domem, możemy wręcz wpisać adres domu oraz czas trwania kontraktu ograniczyć do kilku dni.
Oprócz kontrolowania okresu trwania kontraktu, możemy również określić typ domu, jakiego szukamy, jego lokalizację lub cenę. Pozwoli to Państwu na przykład zupełnie legalnie zatrudnić dwóch agentów w różnych rejonach miasta czy prowincji. Jak wiadomo, rynek real estate jest lokalnym rynkiem i jeśli na przykład w tym samym czasie szukamy cottege'u oraz domu w Mississaudze – unikamy problemów.
Wybór agenta jest jednym z najważniejszych posunięć. To tak jak z dentystą czy księgowym, którzy najczęściej są wybierani na wiele lat. W każdym z tych przypadków współpraca powinna opierać się na całkowitym zaufaniu, które często przeradza się w wieloletnią przyjaźń. Radziłbym używać Internetu do ogólnego rozpoznania rynku, ale do znalezienia własnego domu – zdecydowanie radziłbym nawiązać współpracę z "własnym" wybranym agentem real estate.
"Własny" agent oprócz znalezienia domu i negocjacji może pomóc w wielu innych sprawach, jak:
Finansowanie – umiejętność zorganizowania finansowania oraz doradzenia właściwego finansowania – jest bardzo ważnym czynnikiem naszej pracy. My jako agenci real estate – często kierujemy naszych klientów do wybranego banku. Naszym obowiązkiem jest umiejętność doradzenia, który mortgage i dlaczego jest lepszy lub gorszy w danej indywidualnej sytuacji;
Prawnik – na ogół w większość z nas nie korzysta z pomocy prawników, dopóki nie mamy specyficznej potrzeby. Kupno domu jest jedną z takich sytuacji, w których prawnik jest niezbędny. Którego wybrać? Agent w tej sytuacji jest często znakomitym kontaktem i wie, który prawnik będzie najlepszy oraz rozsądny cenowo;
Ubezpieczenia – w jakiej firmie ubezpieczyć dom? Czy warto ubezpieczyć się na życie, kupując dom? Czy lepiej ubezpieczyć hipotekę, czy raczej wykupić ubezpieczenie personalne na życie? Znajdowanie odpowiedzi na te pytania na własną rękę bez pomocy własnego konsultanta potrafi być bardzo kosztowne!
Renowacje czy rozbudowy domów – są często marzeniem wielu naszych rodaków. Jest to znakomity sposób na tworzenie własnego miejsca pracy oraz zarabianie pieniędzy. Ale bez właściwej i rzetelnej porady opartej na wiedzy i zaufaniu – taka inwestycja może być pod znakiem zaufania.
Inspekcja domu – który inspektor ma sprawdzić dom? Czy warto robić inspekcję? To częste dylematy kupujących.
Jest jeszcze wiele innych pytań, na które kupujący dom potrzebują odpowiedzi – od początku do końca procesu. "Własny" agent jest dla kupujących najważniejszym ogniwem i doradcą.
Różne mogą być przyczyny, dla których ktoś nie wyjechał czy nie wyleciał w zaplanowaną podróż. Któregoś dnia miała odlecieć do swojego rodzinnego kraju, z lotniska torontońskiego, matka z dwójką dzieci. Zrezygnowała ze starań o stały pobyt w Kanadzie wobec śmierci swojego ojca, którego nie mogła nie pożegnać. Rodzina czekała z pogrzebem.
Gdyby przyjechała na lotnisko trochę wcześniej, gdyby nie miała nadmiaru bagażu, za ciężkiego, który trzeba było przekładać z walizki do walizki, gdyby od miejsca, gdzie dostała kartę na samolot, nie było tak daleko do rękawa, przy którym stał samolot, toby nie zabrakło tych pięciu minut. Jej bagaże wyładowano i samolot odleciał. Z trudem, życzliwa przedstawicielka linii lotniczej, przełożyła bilety dla niej i dla jej dzieci, bez kary finansowej, na następny dzień.
Jak wygląda deportacja z Kanady? Istnieją różne nakazy deportacyjne, dobrowolne i przymusowe. Niektóre zakazują powrotu do Kanady przez jeden lub dwa lata, niektóre – te najsurowsze. zakazują powrotu do Kanady dożywotnio. Nakaz dożywotni można jednak prawnie zneutralizować, występując z podaniem o zezwolenie na powrót, Authority to Return.
Dzisiejszy artykuł nie ma intencji opisania rodzajów nakazów imigracyjnych, chciałabym Państwu przybliżyć procedurę deportacyjną i to, jak wygląda ona w praktyce. Wiele osób obawia się, że skończyła się im wiza i za chwilę ktoś z urzędu imigracyjnego zapuka do drzwi lub zatrzyma imigranta na ulicy. Przebywanie bez autoryzacji, nielegalne zatrudnienie lub inne wykroczenie prawa imigracyjnego może być przyczyną aresztu i deportacji, warto o tym pamiętać, jednak jeśli osoba nie jest aresztowana, najczęściej urząd wysyła list z prośbą o stawienie się na rozmowę. Warto także odróżnić urzędy-instytucje, zajmujące się imigracyjnym prawem porządkowym. Urząd imigracyjny może wezwać na rozmowę i wydać nakaz aresztu, ale urzędem, który posiada prawną moc wdrażania nakazów deportacyjnych, jest Canadian Border Services Agency (CBSA).
Co zrobić w sytuacji otrzymania nakazu aresztowania? Możliwości opóźnienia deportacji oraz odwołania się w kanadyjskim sądzie zależą od sytuacji imigranta.
Na przykład, jeśli ktoś złożył wcześniej podanie o łączenie rodzin z terenu Kanady i udokumentuje, że sprawa jest już w toku, istnieje szansa na odroczenie deportacji.
Podobnie osoby, które ubiegają się o pobyt stały w programie humanitarnym, istnieje możliwość poproszenia o opóźnienie deportacji i otrzymania zezwolenia na dokończenie sprawy pobytowej. Jeśli pierwszy etap podania imigracyjnego zakończy się pozytywnym zatwierdzeniem tak zwanych podstaw humanitarnych, wówczas deportacja jest wstrzymana, natomiast otrzymanie pobytu stałego jakby automatycznie anuluje nakazy deportacyjne. Wyjątkiem mogą być np. niektóre osoby posiadające rekord kryminalny.
W swojej praktyce spotkałam się także z sytuacją, w której sam urzędnik CBSA odraczał deportację bez żadnej specjalnej prośby tylko po to, by taka osoba mogła zakończyć sprawę stałej rezydencji na terenie Kanady. Podania imigracyjne złożone poza Kanadą nie są powodem opóźnienia czy odwołania deportacyjnego, chyba że ktoś otrzyma już finalną decyzję pobytową, podobnie jak w przypadku spraw prowadzonych na terenie Kanady.
Nakazy i procedury deportacyjne są najczęściej bardzo stresujące, ale nie należy od razu spodziewać się aresztowania i akcji porządkowej. Osoba, która otrzymała nakaz opuszczenia Kanady, powinna udać się na konsultację do specjalisty, by przeanalizować wstępnie możliwości wstrzymania lub opóźnienia deportacji. Istnieją bowiem możliwości rozwiązania tej trudnej sytuacji imigracyjnej także bez opuszczenia Kanady.
Oczywiście nie zawsze urząd CBSA lub sąd apelacyjny przychyla się do prośby o oddalenie deportacji, warto jednak wiedzieć, jakie są opcje i prawa imigranta. Niektóre osoby tracą szanse na powrót czy pobyt stały, opuszczając Kanadę, gdyż jedyną ich szansą jest np. podanie humanitarne. Prawo imigracyjne narzuca na urzędników imigracyjnych obowiązek rozpatrzenia i uwzględnienia powodów humanitarnych (np. dobro dziecka wychowywanego lub urodzonego w Kanadzie) tylko na terenie Kanady. Urząd poza Kanadą nie musi do takiej prośby się przychylić i często względy humanitarne nie są brane pod uwagę, dopiero w sprawach drugiej instancji.
Izabela Embalo
Co się lepiej opłaca? Kupić pustą działkę pod budowę, czy lepiej kupić stary dom i go wyburzyć i na tym miejscu budować nowy dom?
W idealnym świecie zawsze jest łatwiej zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.
* Obecnie coraz bardziej odczuwalny jest brak wolnych terenów pod budowę. Jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest właśnie brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży, są albo wcale nie takie tanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne.
* Koszty działek – tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Dzisiaj w Mississaudze ceny działek zwykle zaczynają się na poziomie 450-550 tysięcy dolarów.
* Od "pustych" działek naliczany jest często podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas najczęściej podatek HST jest niestety naszym kosztem.
* "Development charges" – kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, kanałów ściekowych, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Obecnie w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 dol. od condo, 54.544 dol. od domu. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi deweloperzy jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie pochodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.
* Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, kanalizacja, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie.
Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej 1/2 cala do 1 cala. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.
* Finansowanie – w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 proc. lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5 proc. wpłaty.
* Demolition – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzi często dodatkowa opłata – koszt wyburzenia domu.
Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.
Czy jest taniej budować dla siebie dom, czy taniej jest kupić dom gotowy?
Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy, jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.
Zrozumiałe jest, że typowy deweloper zwykle tak kalkuluje koszty, by mieć jakiś profit. Ktoś, kto buduje na raz sto domów, może mieć inny profit na pojedynczym domu, niż ktoś kto buduje jeden dom.
Zrozumiałe jest też, że jeśli ktoś buduje setki domów, może negocjować inne ceny za robociznę czy materiały budowlane niż ktoś, kto buduje jeden dom.
Deweloper, budując setki domów, kupuje działki po znacznie niższych kosztach niż ktoś, kto robi to indywidualnie. To samo dotyczy projektów – deweloper powtarza te same modele – my musimy zapłacić za projekt na zamówienie. Moim zdaniem, taniej najczęściej wychodzi kupić gotowy dom niż budować samemu, między innymi z właśnie wymienionych kilku powodów.
Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę lub jeszcze lepiej z pomocą fachowców.
Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej – to na pewno jesteśmy w stanie zrobić to lepiej. Jak wspomniałem na wstępie – deweloper jest nastawiony na zysk i szuka oszczędności wszędzie, gdzie jest to możliwe, dbając tylko o to, by dom spełniał minimalne wymagane standardy i był zgodny z przepisami. Każda ekstrawagancja – obniża zysk. Owszem, deweloperzy oferują czasami tak zwane "upgrades", ale po takich kosztach, że to się nam tak naprawdę mało opłaca. Jeśli budujemy dla siebie, to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. Nie myślę, że ktoś, kto buduje dom dla siebie, użyje płyty wiórowej na "subfloor" – w przypadku domów budowanych masowo to jest typowe! Zwykle projektując oświetlenie, zrobimy znacznie więcej punktów świetlnych niż wymagane minimum. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe. Z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze, to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom, ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!
Tak więc zachęcam do budowania, a zainteresowani tematem mogą do mnie dzwonić po porady i pomoc od zakupu działki do wybudowania domu!
Domy to nasza specjalność.
Domator tel. 905-822-2422
Przyczyny, dla których przybywający do Kanady mogą mieć kłopoty z urzędem imigracyjnym, są różne, choćby wynikające z tego, czy ktoś "podpadł" już na granicy, czy też później, kiedy już pobył kilka miesięcy czy lat w Kanadzie.
Pewnego dnia w areszcie imigracyjnym spotkało się czterech Polaków. Dwóch z nich znało się od lat, ale z dwoma dalszymi nigdy wcześniej się nie spotkali, jak również ci ostatni ze sobą. Połączył ich wspólny los aresztancki i nadzieja, że stąd szybko wyjdą.
Czy "nielegalność" może wpłynąć negatywnie na proces uregulowania pobytu stałego w Kanadzie lub uzyskanie wizy pracy lub studiów? I tak, i nie... wszystko zależy od indywidualnej sytuacji imigranta i programu, z jakiego korzysta. Znaczenie ma także, czy ktoś wyjechał z Kanady, czy składał dokumenty na przykład w sytuacji posiadania nakazu deportacyjnego.
Prawo imigracyjne jest bardzo skomplikowane, czasem można nawet pomyśleć, że w niektórych aspektach prawnych nielogiczne, dlatego bardzo ważne jest, by zanim przeprowadzi się imigracyjną sprawę pobytową lub inną, dokładnie przeanalizować sytuację imigracyjną osoby, intencje i możliwe prawne programy.
Sama długo zwlekałam z napisaniem testamentu, więc wiem, jak to jest. Mało kto lubi myśleć o własnej śmierci. Niemniej jednak czasem jest to konieczne.
Każdy, kto ma nieletnie dzieci, powinien poświęcić chwilę czasu na zastanowienie się nad tym, co się z nimi stanie w przypadku jego śmierci. Dotyczy to zwłaszcza osób wychowujących dzieci samotnie, chociaż trzeba też wziąć pod uwagę scenariusz, w którym dzieci jednocześnie tracą dwoje rodziców.