Wprowadzone niedawno zmiany do ubezpieczeń pożyczek na hipoteki przez rząd Kanady nasuwają pytanie, dlaczego jest ono potrzebne i jaką korzyść daje takie ubezpieczenie kupującym nieruchomość?
Zacznę od tego, że nie wszystkie pożyczki muszą być ubezpieczone. Jeśli mamy mniej niż 20 proc. na downpayment - takie ubezpieczenie jest konieczne i aby uzyskać hipotekę musimy spełniać ściśle narzucone warunki. Natomiast, jak mamy 20 proc. lub więcej wówczas banki mogą nam pożyczyć pieniądze bazując na swoich wewnętrznych regulacjach; z tym, że w każdym przypadku dobra historia kredytowa jest zasadniczo wymagana. Oznacza to, że nawet jeśli mielibyśmy 30 proc. pieniędzy na wpłatę, ale zaliczyliśmy bankructwo, czy też mamy bardzo złą punktację kredytową - to banki mogą nam odmówić finansowania.
Co oznacza “zła” punktacja? Otóż, każdy obywatel Kanady ma przypisany numer SIN. Kombinacja naszego SIN, daty urodzenia oraz nazwiska są rejestrowane w specjalnej instytucji nazywanej “credit bureau”. Ta instytucja, prowadzi dokładną rejestrację kart kredytowych i pożyczek posiadanych przez każdego mieszkańca Kanady. Wszelkiego rodzaju opóźnienia w płatnościach są skrupulatnie notowane. Oczywiście płacenie na czas też jest pozytywnie notowane. Sama formuła obliczania punktacji jest niezwykle skomplikowana i niektórzy twierdzą, że jest tak samo skrupulatnie trzymana w tajemnicy, jak formuła produkcji Coca Coli, ale fakt jest taki, że jeśli ktoś ma mniej niż 600 punktów to jest bardzo niechętnie widziany przez banki. Jak ktoś ma 800 punktów to należy to najbardziej ukochanych klientów. Wszystko pomiędzy jest OK.
Instytucja udzielająca ubezpieczeń ma oparcie w rządzie Kanady i występuje pod nazwą Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Obecnie istnieją również dwie inne prywatne instytucje robiące to samo (ubezpieczanie pożyczek). Istnieją one po to, by gwarantować (ubezpieczać) wszystkie pożyczki na nieruchomości, gdzie wpłata jest mniejsza niż 20 proc. Korzyść dla kupujących jest taka, że banki wiedząc, iż w przypadku nie spłacania pożyczki lub utraty wartości przez nieruchomość - i tak otrzymają swoje pieniądze z powrotem - więc NIE BOJĄ się pożyczać.
Tak naprawdę to banki mają największą korzyść z tego ubezpieczenia. Kupujący ma tylko możliwość uzyskania pożyczki określanej jako “high ratio” dzięki ubezpieczeniu za które i tak musi zapłacić. Wysokość ubezpieczenia jest uzależniona od wpłaty. Minimalna wymagana wpłata to 5 proc. i wówczas ubezpieczenie wynosi zwykle 2.5 proc. od pożyczonej sumy i dodawane jest to pożyczki i spłacane jest wraz z nią. Przy 15 proc. wpłaty pożyczka wynosi 1 proc. i jest też dodawana do hipoteki (jednorazowo). Na sumę pożyczki naliczany jest podatek, HST, który musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji.
By zakwalifikować się na możliwość pożyczki, należy spełnić wiele bardzo rygorystycznych wymagań. Oprócz dobrego rekordu (Beacon Score), należy udokumentować źródło downpayment i wykazać się wystarczająco wysokimi zarobkami.
Jak wspomniałem w innych artykułach według wymagań CMHC możemy przeznaczyć 35 proc. naszych zarobków brutto na obsługę wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości (hipoteka, podatki, utilities, ubezpieczenie) oraz maksimum 42% naszych zarobków na obsługę zadłużenia domu oraz innych pożyczek. Dla wielu potencjalnych pożyczkobiorców spełnienie tych wymagań jest bardzo trudne i często są oni odrzucani przez CMHC, więc siłą rzeczy banki nie mogą im udzielić pożyczki.
Wprowadzone w tym miesiącu zmiany w znaczącym stopniu jeszcze bardziej utrudnią uzyskanie ubezpieczenia. Poprzednio do kalkulacji opłat hipoteki był używany “discounted” (uprzywilejowany) procent na 5 lat. Obecnie banki muszą używać tak zwany “posted” procent. Nawet jeśli w rzeczywistości klient i tak będzie płacił niższy “discounted” procent. W chwili obecnej różnica pomiędzy obydwoma oprocentowaniami wynosi blisko 2 proc..
Warto wiedzieć, że “posted rate” to jest ten procent, który banki oferują w oficjalnych reklamach. “Discounted rate” to jest to, co Banki oferują “wybranym klientom” (w praktyce wszystkim). Taka zabawa w kotka i myszkę.
Czy oznacza to, że jak ktoś ma 10 proc. na wpłatę i nie jest w stanie spełnić wymagań CMHC to nie ma szansy na pożyczkę?
Nie jest to do końca prawdą. Jest wiele sposobów, by obejść wymagania CMHC, albo po prostu “załatwić” pożyczkę z pominięciem tej instytucji.
Jak wspomniałem na wstępie, jeśli bank udziela nam pożyczki na maksymalnie 80% wartości nieruchomości czyli jest to “conventional mortgage” to wówczas nie musi się aż tak ściśle stosować do wymagań CMHC i często może kierować się własną oceną sytuacji. Oznacza to, że jak długo prosimy Bank o nie więcej niż 80% wartości nieruchomości, mamy lepszą szansę. Nie oznacza to jednak, że nasz kredyt czy dochody nie mają znaczenia. To też jest sprawdzane przez banki. Z tym, że im większa jest procentowo nasza wpłata, tym mniej radykalne są kryteria. Jeśli ktoś ma, na przykład, na wpłatę 50 proc. wartości domu to na pewno ani kredyt ani zarobki nie będą aż tak bardzo prześwietlane. Istnieją wręcz oficjalne instytucje, które w takich sytuacjach udzielą pożyczki nawet bankrutom - z tym, że na wyższy procent.
Sytuacja wygląda jednak inaczej jeśli mamy taką sobie historię kredytową i tylko 10 czy 15 proc. na wpłatę. Co wówczas? Opcja, którą możemy rozważać to prywatny “second mortgage” (druga pożyczka). W praktyce pracuje to tak: od regularnego banku ubiegamy się o pożyczenie 80 proc. wartości domu. Sami mamy na przykład 10 proc. wartości; do 100 proc. brakuje nam następnych 10 proc., które pożyczamy od “inwestorów”. Często są to osoby prywatne współpracujące z brokerami. Czasami są to instytucje finansowe. “Second Mortgages” są udzielane na wyższy procent (na dzień dzisiejszy od 8-12 proc. w skali roku) i zwykle dodatkowo pobierane są “brokers fees” za załatwienie takiej pożyczki. Około 1 proc. do 5 proc. od wartości pożyczki. Nie jest to wszystko tanie, ale w wielu przypadkach jest to jedyne wyjście. Przy cenach nieruchomości rosnących tak szybko w ostatnich latach, dużo bardziej opłaca się pożyczyć małą sumę nawet na wysoki procent, by kupić nieruchomość, która może zyskać nawet 15 proc. w skali roku (od całej wartości zakupu).
Ja osobiście znam wielu potencjalnych kupujących, którzy od lat zbierają na 20% wpłaty by uniknąć ubezpieczenia CMHC, a w tym czasie ceny nieruchomości wzrosły prawie o 100 proc.. Jak się okazuje, oszczędność nie zawsze wychodzi nam na dobre.
Maciek (Matthew) Czaplinski M.Arch.
Realty Executives Domator Inc., Brokerage
Sales Representative / Broker Owner
Cell 905-278-0007
Fax 905-822-2922
Over 25 Years in Real Estate
www.domator.com
