Jeśli ktoś wystawił dom na sprzedaż i po pewnym czasie zmienił zdanie i nie chce już tego domu sprzedawać, powstaje pytanie, czy zdjęcie domu z rynku jest łatwe? 

Życie pisze różne scenariusze i może się zdarzyć, że nasza sytuacja życiowa uległa zmianie i sprzedaż domu przestała nas interesować. Zdarza się to nawet dość często. Równie często prawdziwym powodem, dlaczego chcą Państwo zdjąć dom z rynku, niekoniecznie jest chęć rezygnacji ze sprzedaży, a brak zadowolenia z wyników pracy agenta, który ją prowadzi.

Dlatego tak naprawdę radziłbym, jeśli pojawia się już taka sytuacja, że nie chcemy więcej naszej nieruchomości sprzedawać, odbyć szczerą rozmowę z waszym przedstawicielem (agentem). Jeśli decyzja o zdjęciu domu z rynku naprawdę wynika ze zmiany planów lub sytuacji życiowych, to wasz agent, jeśli jest osobą normalną, zrozumie Państwa sytuację i pewnie pomoże tę sprawę rozwiązać. Jeśli z kolei zdjęcie domu z rynku wynika z braku satysfakcji ze współpracy z agentem, to wówczas często szczera rozmowa może dużo załatwić. Agent, wiedząc, co jest powodem niezadowolenia, na pewno dołoży starań, by sytuację poprawić. Czyli pierwszy krok to szczera rozmowa i próba zrozumienia drugiej strony.

Proszę pamiętać, że podpisując kontrakt na sprzedaż nieruchomości, podpisują Państwo wiążącą legalną umowę na określony okres nie z indywidualnym agentem, a z firmą brokerską, dla której on pracuje. W przypadku MLS listing (taki co wchodzi do systemu komputerowego) minimalny okres, na który listing musi być podpisany, to 60 dni. Tak zwane "Exclusive Listing" może być podpisany nawet na jeden dzień.

Oznacza to, że jeśli kontrakt dojdzie do daty, w której ma wygasnąć, umowa z firmą brokerską wygasa i nie musimy jej kontynuować. Problem jest, że często nie będąc przewidującym, podpisują Państwo umowy na bardzo długie okresy, nawet do roku. I wówczas w sytuacjach, o których dziś mówimy, czekanie na wygaśnięcie kontraktu nie jest dobrą alternatywą. Co wówczas robić?

Otóż istnieją dwie opcje:

Pierwsza nazywa się "Suspension of Listing Agreement", czyli zawieszenie kontraktu sprzedaży. Druga opcja to "Cancellation of Listing Agreement", czyli unieważnienie kontraktu sprzedaży.

Warto wiedzieć, jakie są różnice pomiędzy tymi sytuacjami.

Żadna firma brokerska nie może nas zmusić do sprzedaży wbrew naszej woli, ale również podpisując kontrakt z firmą brokerską, podpisaliśmy wiążący prawny dokument. W prawie kontraktowym jest tak, że każdy kontrakt można unieważnić, jeśli obie strony kontraktu się na to zgodzą.

Oznacza to, że jeśli w jakiś sposób uzyskamy zgodę firmy brokerskiej na zwolnienie nas z umowy wcześniej, to wówczas możemy podpisać dokument nazywany "Cancellation of Listing Agreement". W chwili podpisania przez obie strony tego dokumentu dom może być zdjęty z rynku z efektem natychmiastowym. Proszę jednak pamiętać, że są pewne warunki zwolnienia z umowy, które będą nas obowiązywać. Na przykład, jeśli zaraz po zwolnieniu z kontraktu sprzedamy dom prywatnie osobie, która była przyprowadzona do tego domu przez agentów real estate, kiedy był ważny kontrakt, to wówczas firma brokerska może domagać się pełnego wynagrodzenia. Okres ten nazywany jest "holdover period" i zwykle wynosi od 60 do 90 dni. Jak można zachęcić firmę brokerską do podpisania unieważnienia? Najprościej jest zapłacić pełne albo uzgodnione wynagrodzenie, jakie ta firma miała otrzymać. Czasami to się opłaca.

Druga opcja to "Suspension of Listing Agreement". Jeśli nie jesteśmy w stanie porozumieć się z firmą brokerską i nie uda nam się uzyskać opcji, o której wspomniałem przed chwilą, to wówczas możemy domagać się zawieszenia sprzedaży (suspension). Zawieszenie może trwać do końca kontraktu, kiedy nie mamy ochoty, by nasz dom był pokazywany czy sprzedawany. Może też być ono podpisane na określony okres – na przykład na tydzień, który spędzamy na wakacjach. Proszę pamiętać, że podpisanie "suspension" nie zwalnia nas z kontraktu i w tym czasie nie możemy wystawić domu na sprzedaż z inną firmą czy sprzedać go prywatnie. Kontrakt, który pierwotnie podpisaliśmy, jest ważny do końca jego trwania.

Trochę inny temat. Załóżmy, że mamy dom do sprzedaży i pojawiła się oferta, którą zaakceptowaliśmy warunkowo. Czy w tym czasie można akceptować inne oferty?

Jest to bardzo częste pytanie, jakie mi zadają klienci. Więc jeśli przychodzi warunkowa oferta, to jest ona zwykle warunkowa na pięć biznesowych dni, kiedy kupujący zazwyczaj załatwia pożyczkę i ewentualnie robi inspekcję domu. W tym czasie możemy nadal pokazywać dom, do momentu kiedy nie dostaniemy dokumentu nazywanego "Waiver", a który usuwa warunki z oferty. Dopiero wówczas dom naprawdę jest sprzedany. Oczywiście, gdyby pojawiła się inna zainteresowana osoba naszym domem i chciałaby złożyć ofertę, to możemy popatrzeć na nią zupełnie legalnie. Możemy ją nawet zaakceptować, ale... (to jest ważne) pod warunkiem, że oferta, którą już mamy, się unieważni. To jest zupełnie logiczne, bo gdybyśmy zaakceptowali tę drugą ofertę bez takiego warunku, to mogłoby się okazać, że sprzedalibyśmy tę samą nieruchomość dwóm różnym osobom. Ważne jest też, że pierwsi kupujący, którzy złożyli ofertę, mają jakby pierwszeństwo i gdyby nawet druga oferta była drastycznie lepsza finansowo, to dopóki oni z zakupu nie zrezygnują, nic nie możemy zrobić.

Pisałem tu o typowej ofercie warunkowej (finansowanie i inspekcja), które to warunki są na relatywnie krótki okres. Natomiast może się zdarzyć, że złoży ktoś ofertę na nasz dom, kto musi sprzedać własny, by był w stanie kupić naszą własność. W tego typu ofertach wkładany jest specjalny paragraf, który pozwala sprzedającym nadal oferować dom na sprzedaż i nawet akceptować oferty, pod warunkiem że gdy to nastąpi, ludzie, którzy złożyli pierwszą ofertę, zostaną poinformowani o nowej ofercie i będą mieli możliwość w z góry określonym czasie podjąć decyzję, czy usuwają swój warunek na sprzedaż swojej posiadłości, czy nie. Ta klauzula nazywa się "Escape Clause" i zwykle daje pierwszym kupującym od 24 do 72 godzin na podjęcie decyzji.

Jak wspomniałem wcześniej, mamy obecnie bardzo gorący rynek i jest to zdecydowanie rynek sprzedających. To oni dyktują warunki. Jeśli ktoś wystawia dobrze wyceniony dom, szczególnie w niższej kategorii cenowej – co dziś w Mississaudze wynosi około 500.000 dol. – to może nawet mieć kilku chętnych na jego nabycie. Dlatego kupujący obecnie często składają oferty bezwarunkowe, nie chcąc stracić szansy zakupu. Jeśli już nawet uda nam się, że nie mamy konkurentów na dom, który chcemy zakupić, to sprzedający mogą nam dać tylko dwa lub trzy dni na wypełnienie warunków, bo nie chcą być związani umową warunkową przez pięć dni bankowych. W przypadkach ekstremalnych sprzedający mogą nawet zawrzeć w ofercie warunek, o którym przed chwilą wspomniałem, czyli "Escape Clause" na 24 godziny.

Jedno jest ważne – akceptując drugą ofertę, należy być bardzo ostrożnym, by nie sprzedać tego samego domu dwóm różnym kupującym.

Na kanadyjskim lotnisku czy w innym punkcie granicznym imigranci są przepytywani przez urzędników kanadyjskich, często zadawane pytania, to kogo w Kanadzie się odwiedza, jak długo odwiedzający chce pozostać, jakie posiada fundusze, gdzie będzie przebywać, czy ktoś pokryje koszty utrzymania na terenie Kanady ewentualnie czy podróżujący posiada bilet powrotny i czy jest zatrudniony poza Kanadą.

Podejrzenie pracy bez autoryzacji jest nierzadkim powodem odmówienia wizy czasowego pobytu na terenie Kanady. Osoby, które, według urzędnika, są zagrożeniem dla rynku pracy w Kanadzie, mogą być zatrzymane na granicy i deportowane.

Jednak co stanowi nielegalną pracę? Jeśli imigrant podaje powód pobytu w Kanadzie – praca społeczna dla rodziny, remont rodzinnego domu bez wynagrodzenia pieniężnego, praca na farmie u krewnych, którzy zabezpieczają bezpłatne wyżywienie i mieszkanie. Otóż w świetle prawa imigracyjnego, praca to czynność, za którą otrzymuje się wynagrodzenie i niekoniecznie w formie pieniężnej. Praca to także czynność, za którą zazwyczaj otrzymuje się wynagrodzenie, zatem jeśli turysta na granicy poinformuje urzędnika, że przybywa do Kanady w celu wykonywania czynności, która może zostać uznana za zatrudnienie, może otrzymać nakaz ubiegania się o prawo pracy, zanim przybędzie do Kanady. Wielu może się to wydawać nielogiczne, bo co w tym złego, że ja przylecę do wujka i pomogę w remoncie domu? Ewentualnie pomogę cioci, która ma sklep, i bez żadnej wypłaty? Wujek natomiast zafunduje mi wspaniałe wakacje, pokaże Kanadę, kupi bilet itp. Niestety, urzędnik imigracyjny może zinterpretować sytuację jako NIELEGALNE ZATRUDNIENIE. Jakakolwiek forma rekompensaty, nie zawsze finansowej, stanowi o wykonywaniu czynności pracy.

Dodatkowo, jeśli wykonywana grzecznościowo praca może być podjęta przez pracowników za wynagrodzenie pieniężne, jest to też w jakimś sensie traktowane w świetle przepisów imigracyjnych jako zabieranie zatrudnienia Kanadyjczykom lub stałym rezydentom.

Niejeden turysta został zaskoczony przez kanadyjskich urzędników, otrzymując nakaz powrotu do kraju rodzinnego i ubiegania się o zezwolenie na pracę (work permit), nawet w sytuacji chęci pomocy rodzinie w drobnych pracach remontowych czy innych. W dodatku w praktyce nie za bardzo widzę prawną możliwość załatwienia wizy pracy. Prawo imigracyjne niekiedy daje dużą swobodę interpretacji i może być różnie wdrożone przez autoryzowanych urzędników państwowych. Warto zaznajomić się z obowiązującymi przepisami, zanim ktoś niepotrzebnie popadnie w imigracyjne tarapaty.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
tel. 416-515 2022
www.emigracjakanada.net
Osoby zainteresowane imigracją prosimy o kontakt. Posiadamy 18 lat doświadczenia. Skuteczna obrona prawna i reprezentacja. Specjalizujemy się w imigracji polskich obywateli do Kanady.

Łączenie dwóch elementów, z czego powstaje nowa jakość, jest ostatnio dość modne. Szczególnie dotyczy to branży samochodowej, gdzie łączy się różnego rodzaju napędy. W sadownictwie eksperymentuje się, uzyskując z jednego drzewa jabłka i gruszki. Ale już w starożytnej Grecji krążyły mity o pół ludziach i pół koniach, a w Egipcie zachował się do dzisiaj Sfinks, czyli pół lew, pół człowiek. 

Wśród zwierząt współcześnie uzyskuje się coraz więcej krzyżówek, które normalnie nie występują w naturze. Bo z połączenia konia z osłem natura pozwala uzyskać muła. Ale już pewnych zabiegów, interwencji człowieka, wymagało uzyskanie krzyżówki konia i zebry. To ciągle bliskie gatunkowo zwierzęta, ale w laboratoriach prowadzi się eksperymenty na odleglejszych rodzajowo czy to roślinach, czy zwierzętach.

Jeśli słyszy się określenie, że coś się sprzedaje jak świeże bułeczki, to tak wyglądała sprzedaż nowych mieszkań w niedzielę w czasie specjalnie zorganizowanego spotkania, w którym mogła uczestniczyć cała Polonia za naszym pośrednictwem. Mała, 10-osobowa grupa agentów z terenu całego Toronto została zaproszona przez Phantom Development do sprzedaży bardzo ekskluzywnego budynku.

Nasza firma została zaproszona do współpracy jako jedyna z polskiego środowiska. Budynek ten powstanie w 2018 roku naprzeciw Bayview Village Mall i dwie minuty od stacji metra. W tę niedzielę również mieli szansę kupować Chińczycy, których reprezentowała jedyna firma z ich środowiska. To było niesamowite, bo firma ta zatrudniła całą ekipę radiową i na żywo w chińskim radiu prowadziła kampanię reklamową i mówiła o tym projekcie. Efekt był taki, ciągle napływała fala nowych klientów i ponad 40 proc. mieszkań zostało sprzedanych w czasie tego kilkugodzinnego spotkania. Ci, co się dłużej zastanawiali, mieli problemy z rezerwacją niektórych bardziej popularnych modeli, bo te znikały szybko. Na szczęście ci z Państwa, którzy pojawili się na spotkaniu, byli w stanie dostać to, co chcieli, dzięki między innymi temu, że obecny na sali właściciel Phantom Development, Henry Strasser, bardzo lubi Polaków i pozwolił nam wybrać kilka unitów, które trzymał na liście rezerwowej. Przedłużył on również do 9 maja możliwość kupna mieszkań dla naszych klientów, zanim projekt będzie dostępny dla innych. Sugerowałbym, że jeśli ktoś jest zainteresowany zakupem w tym budynku, by nie czekać. Inni agenci zaproszeni do współpracy nie próżnują i ciekawe modele szybko się kończą. Praktycznie wszystkie jednosypialniowe unity są już sprzedane, jedna sypialnia plus den mają ograniczoną podaż. Sporo jest dwusypialniowych mieszkań, ale te też znikają szybko. 

Dlaczego to jest taka niezwykła okazja? Bardzo mały budynek, bo tylko 111 mieszkań, w znakomitej lokalizacji w okolicy bardzo drogich domów i ulubionej przez chińskich inwestorów. Ten budynek będzie miał właśnie przez to znakomitą wartość przy odsprzedaży! Bardzo dobre ceny mieszkań i wysoki standard wykończeń. Na przykład appliances są firmy BOSH. Kuchnie i łazienki bardzo wysokiej jakości. Salon sprzedaży mieści się w budynku, który ten deweloper wybudował wcześniej, i można w nim zobaczyć jakość i dbałość o detal.

Wszyscy zainteresowani mogą wejść na moją stronę www.czaplinski.ca i poczytać więcej i ewentualnie wypełnić formę rejestracyjną. Wówczas agent z naszej firmy będzie z Państwem w kontakcie. Dla tych, którzy nie lubią Internetu czy komputerów, oczywiście jesteśmy do dyspozycji w Starskym II lub możemy umówić się w salonie sprzedaży. Proszę zadzwonić wcześniej pod numer 905-820-6969, by się umówić. Ja jestem dostępny pod numerem 905-278-0007.

Zupełnie inny temat 

W ostatnich 30 dniach pomogłem 3 rodzinom znaleźć dom poza Metro Toronto. Jaki to ma sens? Ogromny, ale głównie finansowy. Jak wiemy wszyscy, ceny domów są bardzo wysokie w Metro Toronto. Ostatnio średnia cena domów przekroczyła milion dolarów. Jest to bardzo niedobra informacja dla tych, którzy muszą kupić dom dla rodziny. Ale jest to bardzo dobra informacja dla tych, którzy już domy mają spłacone, bo nagle się okazuje, że posiadamy ogromne equity.

Jest oczywiście też faktem, że jeśli osoba starsza mieszka w domu na przykład w okolicy Roncesvalles, to ten dom najczęściej ma ponad sto lat i wymaga mnóstwo maintenance, opłat za ogrzewanie, ma zapewne wysokie podatki, które nie jest łatwo opłacić z emerytury. Domy takie również są nie bardzo przystosowane do potrzeb osób starszych, bo zarówno łazienki, jak i schody są problemem. Można oczywiście taki ogromny dom zamienić na mieszkanie w Metro Toronto lub mniejszy domek w Etobicoke lub Mississaudze, co rozwiąże problem, ale nie będzie wcale tanim rozwiązaniem, bo ceny za mieszkania i małe domki też są wysokie.

Jaka jest alternatywa? Otóż jest bardzo ciekawa. Domy, które zakupiłem dla moich klientów, były wszystkie w rejonie Niagary, Welland oraz Fort Erie. Rejon ten jest bardzo dobrze położony i ma łatwy dostęp z Toronto. Natomiast ceny domów są tam po prostu nie do przebicia. Dla jednych z klientów kupiłem za 250.000 dol. jedenastoletni bungalow z podwójnym garażem z wykończonym basementem na bardzo ładnej działce na bardzo spokojnym osiedlu 5 minut od jeziora Erie. Innym klientom kupiłem dom w Welland za 308.000 dol. – dom ma tylko 6 lat, jest to bungalow z podwójnym garażem i z wykończonym walk-out basementem. Mój klient już po fakcie powiedział mi, że gdy podjechaliśmy pod ten dom, a nie wiedział, jaka jest jego cena, pomyślał sobie – dlaczego ja mu pokazuję domy za 600.000 dol. Gdy wszedł do środka, obejrzał dom i dowiedział się, że kosztuje tylko 300.000 dol. – decyzja była szybka.

Jaki jest benefit takiego posunięcia? Bardzo prosty. Korzystając z gorącego torotońskiego rynku, możemy sprzedać dom za 600-700 tysięcy. Za połowę kupujemy dom za gotówkę, drugą możemy zainwestować na 8-10 proc., czyli mamy dobry stały dochód, by mieć pieniądze na życie (które jest tańsze), podatki (które są znaczne niższe), oraz mamy poczucie bezpieczeństwa finansowego. Ten rynek też zaczyna być gorący, co wynikało z mojej rozmowy z kilkoma lokalnymi agentami, bo coraz więcej ludzi z Metro Toronto zaczyna o tym myśleć.

Może być jeszcze jedno pytanie. Co ja tam będę robił? Otóż takie miejsca, jak Crystal Beach, Niagara-on-the-Lake czy Welland, są na górze list najlepszych miejsc na emeryturę. Jest tam mnóstwo ludzi, z którymi można się poznać i wspólnie spędzać czas. Jest tam też wiele specjalnych programów – skierowanych do ludzi na emeryturze.

Zachęcam do spotkań w tej sprawie. Ja naprawdę lubię tam pokazywać domy, jest to prawie jak wyjazd na wakacje.