Porady
Sprzedaż domu to jest skomplikowany proces, w czasie którego można popełnić bardzo wiele błędów. Dziś chciałbym napisać o niektórych. Jest to tylko ograniczona lista błędów popełnianych przez sprzedających i jest ich na pewno znacznie więcej.
• Wprowadzanie domu na rynek, zanim jest gotowy do sprzedaży (in as is condition). Często myśląc o sprzedaży, ustalamy sobie jakiś termin. W tym czasie często planujemy jakieś naprawy czy renowacje. Zdarza się, że z jakichś powodów nie są one zakończone. Mimo to wprowadzamy dom na rynek, choć nie jest on gotowy. Nie ma nic gorszego jak sprzedawać dom niewykończony, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione. To powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by zrekompensować wymagane remonty. Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu i budowie nowego domu. Tu działa tylko i wyłącznie zasada spekulacji.
• Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy. Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o sprzedaży oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Złote klamki w okolicy Finch i Jane na pewno są złą inwestycją. Chyba że ktoś jest bardzo bogaty i mu nie zależy na pieniądzach.
• Wycena domu na podstawie "ile chcemy zarobić", a nie na podstawie realnej ceny rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom zostanie sprzedany, jest dyktowana przez realia rynku. W tej chwili, ponieważ mamy rynek sprzedających, często nawet domy wystawione powyżej tego, co dyktuje rozsądek – sprzedają się. Ale nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania złożenia oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających.
• Zatrudnianie agentów nie na podstawie doświadczenia oraz wiedzy, ale na bazie konwenansów towarzyskich. Często powierzamy dorobek naszego życia kuzynowi czy znajomemu, który właśnie został agentem. Brak doświadczenia takiej osoby często prowadzi nie tylko do strat finansowych, ale również często do problemów prawnych.
• Personalne zaangażowanie w sprzedaż domu. Należy pamiętać, że dom w chwili wystawienia na rynek przestaje być "domem". Jest to towar, który należy jak najlepiej pokazać i jak najlepiej sprzedać. Dlatego zatrudniamy agentów, którzy wiedzą, jak rozmawiać z kupującymi, którzy naturalnie szukają "dziury w całym" i często krytycznie podchodzą do naszego wypieszczonego domu. Umiejętność zachowania dystansu i niewdawania się w dyskusje z kupującymi jest bardzo istotna.
• Ukrywanie problemów, jeśli są. Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte zaraz albo nawet kilka lat po jego przejęciu, nie należy takich spraw ukrywać. Wcześniej czy później to wyjdzie na światło dzienne, a wówczas koszty spraw sądowych urosną powyżej tego, co moglibyśmy załatwić poprzez odpowiednią formę ujawniającą problemy oraz być może małą obniżkę ceny.
• Niesprawdzanie, jakie dodatkowe koszty wiążą się ze sprzedażą. Często myśląc o sprzedaży nieruchomości, jedynym wydatkiem, na którym się koncentrują sprzedający, jest wynagrodzenie agentów. Natomiast czasami koszty za zerwanie umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że naprawdę nie warto tego robić. Takie "ukryte" koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.
• Wprowadzanie do sprzedaży domów zagraconych i brudnych. Czysty dom i uporządkowany sprzedaje się znacznie lepiej niż dom brudny i zagracony. Inwestycja w wynajęcie magazynku na nadmiar mebli oraz dobrą farbę bardzo się opłaca.
• Domy, które nie mają wyglądu czy charakteru. Pierwsze wrażenie jest bardzo istotne. Często przygotowując dom do sprzedaży, koncentrujemy się na wnętrzu, zapominając, że jeśli dom z zewnątrz wygląda źle, to być może nawet klient nie będzie zainteresowany oglądaniem wnętrz. To prawda, że dziś wszystko uchodzi, bo jest wielu kupujących i limitowana podaż, ale nawet przy takim rynku domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz, sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.
• Finansowe zachęty. Jak wspomniałem, na dzisiejszym rynku prawie wszystko sprzedaje się szybko i często blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach zachęty finansowe mogą być bardzo pomocne. Wyższy procent dla "buyers broker", oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy "land transfer tax" to są typowe przykłady.
• Pierwsza oferta często najlepsza. Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza najwięcej zainteresowania. Często w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższa, niżbyśmy chcieli, ale często jest ona na tyle atrakcyjna, że warto nad nią popracować. Czasami ignorujemy to, co jest prawie perfekcyjne, by później tygodniami czekać na coś równie dobrego.
• Brak respektu dla drugiej strony. Często prowadzimy negocjacje z pozycji siły czy presji, zamiast rozwagi i spokoju. Negocjacje w bokserskich rękawicach nie prowadzą do niczego dobrego.
• Próba wyeliminowania agentów reale estate. Jest to jeden z największych błędów. Kupujący nie płacą "commission", czyli chętnie zatrudniają agentów. Ponad 90 proc. kupujących podpisuje kontrakt na współpracę. Gdy agenci widzą propozycje domów sprzedawanych prywatnie albo oferujące 1 dol. za serwis, omijają je z daleka. Domy listowane przez "Comfree" czy "Property Guys" sprzedają się tylko dlatego, że rynek jest gorący.
Moim zdaniem, zatrudnienie agenta i oferowanie normalnego "commission" zapewnia szybką sprzedaż blisko ceny wywoławczej, ponieważ wszyscy agenci będą zainteresowani w przyprowadzeniu kupujących i składaniu oferty.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Wiele osób zadaje mi pytanie, czy osoba, która złożyła wniosek na terenie Kanady o pobyt stały, np. podanie o łączenie rodzin, może podróżować i bezproblemowo przekraczać kanadyjską granicę. Na przykład młoda para złożyła wniosek o sponsorowanie jednego z małżonków, planują wycieczkę na Kubę... czy można swobodnie opuścić Kanadę i spędzić miesiąc miodowy na tropikalnej wyspie? Ryzyko istnieje zawsze i raczej odradzam swoim klientom, by podróżować w takiej sytuacji.
Złożenie wniosku na terenie Kanady nie daje bowiem specjalnego przywileju podróżowania i przekraczania granicy. Może to się wydawać trochę nielogiczne, bo dlaczego młoda para nie mogłaby podróżować w trakcie procesowania wniosku? Teoretycznie można opuścić Kanadę, ale zależy to od oficera imigracyjnego, czy osoba otrzyma ponowne zezwolenie na pobyt w Kanadzie i na jaki okres.
Ponadto prawo imigracyjne wymaga, by osoba podróżująca w celu turystycznym, a zatem zanim wydana jest decyzja pobytowa, przekonała władze imigracyjne, że opuści Kanadę w terminie wyznaczonym. Złożenie wniosku imigracyjnego o stały pobyt czy sponsorowanie może być zatem interpretowane jako tak zwana podwójna intencja (dual intent), a co z tym się wiąże, urzędnik imigracyjny ma prawo wydania krótkiego zezwolenia na pobyt , a nawet taka osoba może być zawrócona z granicy. W praktyce wiem, że są to rzadkie sytuacje, ale mogą zaistnieć.
W dodatku opuszczenie Kanady i pozostanie poza granicą może spowodować anulowanie wniosku sponsorskiego na terenie Kanady. W takiej sytuacji osoba sponsorowana musiałaby złożyć swój wniosek ponownie, należy znów wypełnić imigracyjne formularze, dołączyć wymagane dokumenty, załączyć rachunki nowej opłaty skarbowej.
Osoby, które złożyły wnioski humanitarne, mają prawo otrzymać decyzję, przebywając poza granicami kraju, jednak szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji są mniejsze, jeśli osoba pozostaje w innym kraju.
Przed planowaniem podróży, zawsze należy rozważyć wszelkie możliwe konsekwencje opuszczenia Kanady.
Izabel Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY – SPONSORSTWEM RODZINNYM, POBYTEM STAŁYM, WIZĄ PRACY, STUDIÓW LUB INNĄ PROCEDURĄ IMIGRACYJNĄ, NA PRZYKŁAD ODDALENIEM DEPORTACJI CZY PRZEDŁUŻENIEM POBYTU CZASOWEGO, PROSIMY O KONTAKT Z NASZĄ KANCELARIĄ: TEL. 416 515 2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
WWW.EMIGRACJAKANADA.NET
Specjalizujemy się w imigracji polskich obywateli od 1998 roku. Sukcesywnie pomogliśmy setkom imigrantów osiedlić się w Kanadzie, przybyć do pracy lub na studia.
piątek, 30 styczeń 2015 13:31
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Czy ojciec, czy dziadek?
Napisane przez Aleksander ŁośPrzed laty, mieszkając w Polsce w małym dolnośląskim miasteczku, spotkałem pana, którego poznałem niedawno, a który pchał wózek dziecięcy. Pochyliłem się i zobaczyłem uroczego bobaska. Aby sprawić przyjemność temu około 50-letniemu mężczyźnie, powiedziałem, że ma wspaniałego wnuka. Podziękował i rozeszliśmy się. Po kilku dniach od znajomych dowiedziałem się, że był to synek tego pana, a nie wnuczek.
Podobno Konfucjusz, wielki chiński myśliciel i twórca ideologii, którą kierował się jego naród przez tysiące lat, był synem siedemdziesięcioletniego ojca i kilkunastoletniej matki. Prawdopodobnie jego ojciec, poza zapłodnieniem, nie miał zbyt wielkiego wpływu na jego wychowanie.
piątek, 30 styczeń 2015 15:48
Dlaczego korzystać z agenta przy kupnie z planów
Napisane przez Maciek CzaplińskiJaki jest benefit dla kupujących kupowania domów i mieszkań z planów za pośrednictwem agenta real estate zamiast bezpośrednio od buildera?
Tych benefitów jest bardzo wiele:
• Nasz serwis jest bezpłatny dla kupujących, bo płaci nam builder.
I czy klienci kupią z naszą pomocą, czy bezpośrednio od buildera, to cena jest dla nich ta sama. Czy warto w takim razie zrezygnować z pomocy kogoś, kto ma doświadczenie w tym procesie, i wyważać otwarte drzwi?
• Pierwszeństwo dostępu do wielu projektów.
Builderzy często zapraszają wybranych agentów do sprzedaży na zasadzie pierwszeństwa jako "Platinium Agents" lub "VIP Agents", zanim jeszcze projekt jest oferowany publicznie. Wówczas są najlepsze ceny i najlepsze mieszkania do wyboru. Wielu klientów, którzy skorzystali z naszej pomocy na tym etapie, zarobiło dużo pieniędzy.
• Umiejętność wyboru właściwej inwestycji.
W GTA powstają setki projektów, ale nie wszystkie mają duży potencjał dla inwestorów. My umiemy wyselekcjonować te, które szybko się sprzedadzą i nabiorą wartości. Przykłady to "Address on High Park", "Evolution" czy "On the GO Mimico".
• Specjalne oferty.
We wstępnych fazach sprzedaży, zanim projekt oferowany jest publicznie, deweloper, by uzyskać momentum, oferuje specjalne bonusy. Czasami jest to bezpłatny parking, locker czy lepszy "design package". Tak było w "On the GO Mimico". Dziś kupujący muszą zapłacić 40.000 dol. za parking. Z nami był on FREE.
• Dodatkowe zachęty.
Często oprócz tego dodatkowo jesteśmy w stanie wynegocjować na przykład bezpłatną opcję przepisania mieszkania przed jego przejęciem (assigment) czy postarać się zagwarantować maksymalne dodatkowe koszty zamknięcia (cap on builder closing cost).
• Nasza znajomość procesu i przepisów przy zakupie nowych mieszkań pozwala naszym klientom na zakup bez stresu.
• Umiejętność czytania planów i pomoc we właściwym wyborze. Nasze doświadczenie architektów jest tu też bardzo pomocne. Dzięki temu możemy wybrać takie mieszkania, które wiemy, że się będą dobrze odsprzedawały i są funkcjonalne.
• Pomoc w zasugerowaniu prawników, którzy wiedzą, jak czytać bardzo obszerne umowy sporządzane przez deweloperów i ewentualnie mogą uchronić nas od złego zakupu.
• Pomoc w uzyskaniu "mortgage approval" z długim zamknięciem, jaki jest wymagany przez deweloperów. Nie wszyscy bankierzy chcą to robić – my znamy kilku, którzy będą bardzo pomocni.
• Pomoc w odzyskaniu HST.
Mogę oczywiście wymienić wiele innych zalet współpracy z nami, ale mam nadzieję, że te, które już wymieniłem, przekonają Państwa, by do nas dzwonić i prosić o pomoc. Ale jest jedna bardzo ważna sprawa, którą muszę tu zaznaczyć. Często szukają Państwo mieszkań na stronach różnych deweloperów na własną rękę – i nie ma w tym nic złego, ale tam często pada pytanie, czy pracujecie z agentem real estate. Muszą Państwo zaznaczyć, że TAK, i czasami podać nasz kontakt, byśmy mogli was reprezentować i byśmy mogli wam pomóc.
Czasami jeżdżą Państwo po salonach sprzedaży. Ta sama sprawa – proszę na pytanie, czy pracują Państwo z agentem, odpowiadać TAK. Cena zakupu będzie ta sama, ale benefity ze współpracy, o których pisałem, nie przepadną.
Zapraszam do Starsky'ego – być może warto wziąć kilka naszych wizytówek przed wyprawą do "Sales Offices"
Warto przypomnieć, że jest jeszcze szansa wygrania Mercedesa Clasy B. Proszę pamiętać. Wyważanie otwartych drzwi nie ma sensu!
Pamiętają Państwo "University Suites", które ogłaszaliśmy? Cały projekt jest obecnie sprzedany! To był dobry deal. Rozmawiałem z deweloperem i jest duża szansa, że jesienią będziemy mogli zaoferować podobny projekt w Toronto przy UofT oraz przy McGill w Montrealu. Ale dzisiaj chciałbym zachęcić Państwa do popatrzenia na projekt pod nazwą "City Lights" w okolicy Younge i Eglinton. Dwa nowe wieżowce w odległości 11 minut od stacji metra i 7 minut od powstającej linii łączącej Toronto z lotniskiem. Promocyjne ceny. Znacznie poniżej cen innych podobnych mieszkań w tej okolicy. Domator Team ma wyjątkowy przywilej jako jedyny oferowania tej inwestycji w polskim środowisku! Faktyczna sprzedaż zaczęła się 29 stycznia.
Więcej informacji słuchacze mogą znaleźć w weekendowej prasie oraz na mojej stronie internetowej www.czaplinski.ca.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Przepisy przepisami, ale czasami prawo imigracyjne i zasady powinna dyktować zwykła logika. Oto krótka historia dwóch polskich pracowników zagranicznych, którzy z powodu częstych zmian przepisów i zbyt wysokich kryteriów prawnych stawianych imigrantom, nie mogą uregulować swojego pobytu w prowincji Alberta.
Pracownicy zostali w Europie zrekrutowani przez dużą firmę kanadyjską. Pracowali bardzo ciężko jako dekarze w Kanadzie przez sześć lat. Ciężkie warunki pracy, mróz, śnieg, zawieje... praca na wysokościach (budynki przemysłowe).
Dlaczego w Kanadzie tak bardzo brakuje dekarzy? Domyślam się, że jest to tak ciężka praca, czasami niebezpieczna, że wielu Kanadyjczyków nie chce się takiej pracy podjąć.
Nasi rodacy sprawdzili się w pracy, posiadają bardzo dobre referencje, pracodawca bardzo chce, by zostali w firmie, ale barierą stają się przepisy imigracyjne.
Pobyt stały powinien w przypadku tych docenionych, polskich fachowców być praktycznie dany bez żadnych problemów.
Okazuje się jednak, że przeszkodą w załatwieniu pobytu staje się znajomość języka angielskiego. Następny paradoks prawa imigracyjnego.
Polscy dekarze pracują sześć lat w kanadyjskiej firmie i nie mają problemów z komunikacją językową w pracy.
Wykonują swoją pracę już od sześciu lat w środowisku anglojęzycznym. Jednak zdanie egzaminu z języka angielskiego, a co się z tym wiąże, także gramatyki i pisania (wypracowanie), jest już dla nich trudnością. I czy tak naprawdę w takiej sytuacji wymóg znajomości języka angielskiego jest tak ważny? Czy dekarz tak bardzo potrzebuje znać angielski w pisowni? Czy potrzebuje nauczyć się angielskiej gramatyki, której nawet wielu Kanadyjczyków tak naprawdę nie zna, i tylko po to, by sumiennie wykonywać swój zawód?
Trudno zrozumieć, czemu rząd Kanady stawia takie wymogi fachowcom, którzy już w Kanadzie czegoś dokonali i sprawdzili się w swoim fachu.
Łatwiej byłoby zrozumieć, gdyby wymogiem stawianym kandydatom chcącym otrzymać stałą rezydencję w programie pracy zawodowej prowincji czy federalnym byłby wymóg na przykład przeprowadzenia konwersacji w języku angielskim.
Jednak umiejętność pisania wypracowań i znajomość gramatyki jest tu chyba wymogiem zbyt wygórowanym, nie tylko dla imigrantów, którzy chcieliby uzyskać w Kanadzie pobyt po latach legalnego zatrudnienia, ale także dla Kanady – gdyż traci ona docenionych, potrafiących pracować naprawdę ciężko i w trudnych warunkach fachowców.
Ponadto uważam, że nie jest to humanitarne, by po sześciu latach w pewnym sensie eksploatacji pracownika zagranicznego, kazać mu opuścić kraj, w którym posiada zapewnioną stałą pracę i w którym stworzył już swój dom.
Zagraniczni pracownicy w Albercie, powinni poszukać zatrudnienia w innych prowincjach i zwłaszcza tam, gdzie wymogi rządów prowincji są realne dla nich do pokonania. Nie we wszystkich programach jest wymagane, by zdać test językowy lub zawodowy.
Izabela Embalo
doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY – SPONSORSTWEM RODZINNYM, POBYTEM STAŁYM, WIZĄ PRACY, STUDIÓW LUB INNĄ PROCEDURĄ IMIGRACYJNĄ, NA PRZYKŁAD ODDALENIEM DEPORTACJI CZY PRZEDŁUŻENIEM POBYTU CZASOWEGO, PROSIMY O KONTAKT Z NASZĄ KANCELARIĄ:
TEL. 416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Specjalizujemy się w imigracji polskich obywateli od 1998 roku. Sukcesywnie pomogliśmy setkom imigrantów osiedlić się w Kanadzie, przybyć do pracy lub na studia.
piątek, 23 styczeń 2015 13:49
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Na obrzeżach prawa
Napisane przez Aleksander ŁośW Indiach najniższa kasta niedotykalnych była poza prawem, czyli nie dotyczyły jej prawa ustanowione w tym kraju dla pozostałych, wyższych kast. W Polsce, w okresie najpełniejszego rozkwitu Rzeczpospolitej szlacheckiej, pan mógł nawet zabić chłopa, nie ponosząc żadnych konsekwencji, nie mówiąc już o takim drobiazgu, jak prawo pierwszej nocy.
Kraje demokratyczne przyjęły zasadę, wywodzącą się z rewolucji francuskiej, równego traktowania każdego obywatela. To ostatnie słowo jest ważne. Bo na przykład, podejrzani o terroryzm więźniowie przetrzymywani w bazie amerykańskiej na Kubie nie mogą korzystać w pełni z praw przysługującym obywatelom Stanów Zjednoczonych, w tym z prawa do obrony i przetrzymywania w więzieniu za popełnione winy w oparciu o wyrok sądowy. Można to tłumaczyć wyższością celów, czyli ochroną wolnego świata przed współczesną zarazą terroryzmu.
Jak zapewne Państwo wiedzą, Domator Team dość często zaprasza Polonię do kupna domów i mieszkań z planów. Staramy się zawsze wybrać takie projekty, które naszym zdaniem będą dobrą inwestycją. Nie będę cofał się zbyt daleko, ale wspomnę tylko o dwóch ostatnich projektach. Pierwszy to "On The GO Mimico", drugi to "University Suites". Pierwszy projekt jest już w finałowej fazie sprzedaży i obecnie ceny są od 20 do 25 proc. wyższe od tego, co płacili nasi klienci na początku!
To samo dotyczy "University Suites". Co prawda ceny nie miały szansy pójść w górę, bo cały projekt sprzedał się praktycznie w ciągu czterech miesięcy, ale zasada podaży i popytu już wkrótce zacznie działać i na pewno następni zainteresowani tym projektem będą musieli zapłacić więcej. Nie zapominajmy też, że ten projekt będzie przynosił stały i pewny dochód.
Ten wstęp był po to, by zaprosić Państwa do nowego i moim zdaniem znakomitego projektu.
CityLights On Broadway
Projekt ten jest zlokalizowany na 99 Broadway w pobliżu Young i Eglinton i w odległości 11 minut pieszo do stacji metra. Według Google, ta okolica ma 93 proc. "Walk-Score", czyli ma bardzo wiele atrakcji w zakresie 15 minut pieszo. Oprócz tego już wkrótce wzdłuż Eglinton powstanie nowe LRT połączenie z Pearson International Airport. Według przewidywań fachowców, okolica Young i Eglinton przejmie w różnych aspektach wiele funkcji downtown Toronto. Również przeniesie się tutaj wiele większych firm, które potrzebują łatwego połączenia z lotniskiem.
Ceny nieruchomości w okolicy są bardzo wysokie i średnia cena domu startuje od 850.000 dol.
• Średni dochód rodzinny w tej okolicy to 128.000 dol. (Toronto 87.000);
• Przyrost populacji od 1996 do 2011 to 21 proc.;
• 79 proc. populacji ma średnie lub wyższe wykształcenie;
• 38 proc. mieszkańców jest pomiędzy 15. a 45. rokiem życia;
• 76 proc. mieszkańców wynajmuje mieszkania (w GTA średnia 32 proc.).
Jak widać ze statystyk, jest to znakomita okolica dla inwestorów, gdyż jest tu wielu chętnych do wynajmu, jak i ewentualnie do zakupu w późniejszym czasie.
To, co jest najważniejsze w tym projekcie, to cena. Obecnie w tej okolicy jest rozpoczętych 8 projektów, gdzie średnia oferowana cena za stopę kwadratową wynosi około 650 dol. Projekt, który my oferujemy, będzie startował od około 550 dol. za stopę kwadratową. Prawie 100 dol. różnicy powinno spowodować, że mieszkania będą się sprzedawały bardzo szybko, bo inwestorzy będą widzieli potencjał na duży profit.
• Projekt będzie miał dwie wieże każda po 34 piętra;
• 392 mieszkania w Północnej Wieży i 496 w Południowej;
• Mieszkania od 414 do 736 stóp kwadratowych;
• Mieszkania jednosypialniowe, jeden plus den oraz dwusypialniowe;
• Wszystkie mieszkania z ponad jedną sypialnią mają dwie pełne łazienki;
• Unikatowe i bardzo dobrze wyposażone zaplecze rekreacyjne;
• 90 proc. mieszkań pomiędzy 200 a 400 tys. dol.
Domator Team został zaproszony do tego projektu jako jeden z 25 agentów z całego GTA i jedyny z polskiego środowiska, jako tak zwany "Platinium Broker". Oznacza to, że jesteśmy w stanie oferować dla naszych klientów najniższe "pre-sale" ceny, które będą znacznie niższe od tych zaoferowanych później dla szerokiego ogółu. Sprzedaż zacznie się od 29 stycznia, ale już obecnie mogą Państwo zgłaszać się do nas, by zapisać się na listę i wybrać unity.
Ponieważ deweloper nie chce jeszcze publicznie ogłaszać cen, musiałem podpisać specjalny dokument zobowiązujący mnie do dyskrecji i nieogłaszania cen na żadnej stronie internetowej. Mam za to prawo ujawniać cenę oraz plany mieszkań w czasie indywidualnych spotkań czy poprzez indywidualne przekazy e-mailowe.
Wszyscy zainteresowani tym projektem mogą zajrzeć na naszą stronę www.domator.com lub moją stronę www.czaplinski.ca, by znaleźć wstępne informacje o tym projekcie oraz zapisać się na listę zainteresowanych. Jest to bardzo łatwe, gdyż istnieje tam specjalna forma do zapisów.
Nasz team będzie mógł się spotkać z każdym zainteresowanym u Państwa w domu lub w Starskym 2. Ja osobiście zapraszam klientów do naszego domu.
Proszę nie zwlekać! Projekt, który ogłaszaliśmy w Kingston przy uniwersytecie, jest w praktyce całkowicie sprzedany. Ci, co czekali i zastanawiali się, czy warto, są już spóźnieni. Być może jakiś unit wróci na rynek od tych, którzy mają jeszcze 10 dni na zastanowienie się, ale jest to raczej mało prawdopodobne.
Moim zdaniem, ten projekt "City Lights on Broadway" jest równie atrakcyjny i ma szansę być naprawdę hitem sezonu!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Wydłuża się czas oczekiwania na pobyt stały dla małżonków i konkubinów. Obecnie, sponsorowany małżonek, małżonka, konkubent czy konkubina mogą oczekiwać na otrzymanie pobytu stałego nawet dłużej niż dwa lata. Rząd wprowadził pilotażowy program wydawania wiz pracowniczych dla sponsorowanych partnerów, ale proszę pamiętać, że nie dla każdego. OSOBY, KTÓRE UTRACIŁY LEGALNY STATUS W KANADZIE, NIE MOGĄ STARAĆ SIĘ O WIZĘ PRACY. A co się z tym wiąże, nie otrzymają też ubezpieczenia rządowego-medycznego. Otrzymuję od Państwa telefony w tej sprawie, ponieważ wiele jest błędnych, obiegowych informacji na ten temat.
Dlaczego tak jest, domyślam się tylko, że osoby bez ważnego statusu mogą być bardziej podejrzane o fikcyjne małżeństwo czy związek zawarty jedynie w celach imigracyjnych.
Wiele osób, zwłaszcza sponsorów, jest oburzonych takim stanem rzeczy. Rodzina powinna bowiem być na pierwszym miejscu w systemie prawa imigracyjnego, ale nie zawsze tak jest. Długie oczekiwanie jest męczące, a pozbawienie prawa pracy i prawa do posiadania opieki medycznej w Kanadzie stawia wiele rodzin w trudnej sytuacji. Na przykład rodziny oczekujące dziecka. Pomimo iż mąż-sponsor jest kanadyjskim obywatelem, żona w ciąży będzie musiała zapłacić za poród i nie otrzyma prawa do bezpłatnej opieki do czasu otrzymania wizy pracy lub pobytu stałego. Wydaje się to bardzo niesłuszne. Program pilotażowy, jaki wszedł w życie w grudniu 2014, obejmuje tylko niektórych wnioskodawców.
Co jest przyczyną takiego przewlekłego oczekiwania na rezydencję w przypadku łączenia rodzin w Kanadzie?
Na pewno zbyt duża liczba nadsyłanych podań i zbyt mała kadra. Pomimo że za rozpatrzenie wniosku płaci się opłatę administracyjną w wysokości 550 dolarów, wydaje się, że zbyt mała liczba urzędników imigracyjnych jest zatrudniona, by przyspieszyć procesy imigracyjne. Zbieranie przez urząd zaktualizowanych danych, informacji ze względu na długotrwałe procedury, co jeszcze bardziej przyczynia się do wydłużenia czasu oczekiwania.
Uważam, że rząd powinien zająć się tym tematem w pierwszej kolejności. Podania o łączenie rodzin powinny być rozpatrywane priorytetowo.
Pamiętam, że wiele lat temu, kiedy zaczynałam swoją praktykę, na pobyt czekało się kilka miesięcy, a wstępne zatwierdzenie otrzymywało się już po 6-8 tygodniach. Stare dobre czasy. Nigdy nie przypuszczałabym, że tak wszystko się zmieni na niekorzyść, nawet w temacie podań o łączenie rodzin. Przypominam, że podania poza Kanadą są rozpatrywane o wiele szybciej.
Na koniec jeszcze jedna ważna informacja. Na ten rok praktycznie nie ma już miejsc dla sponsorowanych dziadków i rodziców. Rząd przyjmuje tylko 5000 podań rocznie i właśnie limit został wyczerpany. A zatem osoby chcące zasponsorować rodziców czy dziadków muszą poczekać do następnego roku. Podanie po tym terminie może nie być już przyjęte przez urząd. Rodzice mają możliwość skorzystania z Super Wizy.
Izabela Embalo
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY – SPONSORSTWEM RODZINNYM, POBYTEM STAŁYM, WIZĄ PRACY, STUDIÓW LUB INNĄ PROCEDURĄ IMIGRACYJNĄ, NA PRZYKŁAD ODDALENIEM DEPORTACJI CZY PRZEDŁUŻENIEM POBYTU CZASOWEGO PROSIMY O KONTAKT Z NASZĄ KANCELARIĄ: TEL. 416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
Specjalizujemy się w Imigracji polskich obywateli od 1998 roku. Sukcesywnie pomogliśmy setkom imigrantów osiedlić się w Kanadzie, przybyć do pracy lub na studia.
POSIADAMY UPRAWNIENIA DO POŚWIADCZANIA DOKUMENTÓW. PODAŃ IMIGRACYJNYCH (USŁUGI NOTARIALNE – COMMISISON OF OATH).
ZAPRASZAMY DO ODWIEDZENIA NASZEJ STRONY INFORMACYJNEJ: WWW.EMIGRACJAKANADA.NET.
Możliwość spotkania w niektóre weekendy i wieczorami, po uprzednim umówieniu wizyty.
Niewiele jest małych narodów, które by miały tak starą, bogatą i udokumentowaną historię, jak naród żydowski. Wszak już Stary Testament to, oprócz elementów religijnych i mitów, opis życia codziennego i najważniejszych dziejów tego narodu.
Klamrą spinającą te dzieje jest historia walk Żydów z Imperium Rzymskim, następstwem czego było całkowite wypędzenie ich z "ziemi obiecanej", aż do holokaustu, którego efektem było odtworzenie państwa żydowskiego.
Na tle tego tła historycznego toczyły się dzieje poszczególnych rodów i rodzin żydowskich. Główny ich podział dokonał się na przestrzeni wieków na tych, co pozostali w pobliżu ziem, z których zostali wypędzeni, czyli na Bliskim Wschodzie i w Afryce Północnej, oraz na tych, którzy zawędrowali dalej, głównie do Europy.
Zanim przejdę do tematu, o którym chciałbym dziś pisać, czyli University Suites w Kingston, chciałbym po pierwsze złożyć wszystkim czytelnikom życzenia Wspaniałego, zdrowego i lepszego 2015 roku.
Już pod koniec zeszłego roku pisałem o bardzo ciekawym i zupełnie innym sposobie na zainwestowanie pieniędzy w nieruchomości. Pisałem o projekcie nazywanym University Suites w Kingston.
Przypomnę najpierw tym, którzy nie wiedzą, o co chodzi, że oferujemy do sprzedaży dla inwestorów, mieszkania w nowo budowanym budynku w Kingston w Ontario, który zlokalizowany jest tuż przy Queen's University. Budynek w całości jest projektowany i budowany z myślą, by umeblowane mieszkania były wynajmowane studentom.
• Jest to pierwszy i unikatowy taki projekt w Kingston i jest to kropla w morzu potrzeb w tym mieście. Dlaczego? Na Queen's University studiuje około 25.000 studentów, najczęściej z bardzo zamożnych rodzin. Cały projekt w obu fazach ma mniej niż 400 mieszkań. Nie ma niczego podobnego w całym mieście i tego typu "luksusowe" jak na to miasto mieszkania będą chętnie wynajmowane. Rozmawiałem z kilkorgiem rodziców, których dzieci są lub były na tym uniwersytecie. Potwierdzili oni to, że nawet jeśli ceny będą wyższe za wynajem niż przeciętne, to z braku wyboru wielu studentów i ich rodziców zapłaci więcej, by mieszkać w luksusowym, dobrze zorganizowanym budynku z Internetem i zapleczem rekreacyjnym, zamiast wynajmować pokoik w rooming house. Oferowane mieszkania są, jak już wspomniałem, całkowicie wyposażone i umeblowane.
• Jest to tak zwane "worry free investment" – dlaczego? Otóż wszyscy inwestorzy, którzy zakupią mieszkanie, mają zaoferowany specjalny program, który jest wstępnie podpisany na trzy lata i który gwarantuje "lease back" zakupionego mieszkania od inwestorów oraz pełny management i nadzór nad każdym mieszkaniem. Jest to piękna sprawa, bo nie trzeba się martwić o znalezienie studentów, pobieranie pieniędzy czy pilnowanie porządku. Za to wszystko będzie odpowiedzialna kompania związana z deweloperem. Oczywiście po trzech latach można nadal to kontynuować na tych samych zasadach za jednomiesięczny rent na rok. W praktyce inwestorzy nie muszą jeździć do Kingston, by doglądać, jak ich kapitał rośnie.
• Jest to znakomita inwestycja dla tych, którzy myślą o stałym i pewnym dochodzie teraz lub na emeryturze. Dlaczego pewna inwestycja? Otóż inwestujemy w coś, co jest namacalne. Nie jest to papier z akcjami, które dziś są warte dużo, a za kilka lat jak Nortel staną się bezwartościowe. Uniwersytet w Kingston jest jednym z najlepszych i najstarszych w Kanadzie. I będzie tam pewnie przez wiele stuleci. Ludzie się kształcą i zawsze, a szczególnie w trudnych czasach, młodzi ludzie (i ich rodzice) inwestują w edukację, by zapewnić sobie lepszy start. Jak wspomniałem, 25.000 studentów – jedynie 400 mieszkań jak te w całym mieście! Te mieszkania zawsze będą poszukiwane i inwestorzy nie powinni mieć problemów z "cash flow", szczególnie że jest firma, która tylko i wyłącznie będzie dbała o ten fakt.
• Jak wygląda "cash flow"? Nie będę się zagłębiał w bardzo dokładną wyliczankę, ale jeśli ktoś zakupi 1 bedroom za około 213.000 i wpłaci 20 proc. downpayment, czyli 42.600 dol., to po odliczeniu wszystkich kosztów i uwzględnieniu tego, co zostanie spłacone w mortgage'u, profit w skali pierwszego roku wyniesie około 7100 dol. Czyli jest to profit około 17 proc. w skali roku na zainwestowanych 42.600 dol. Czy znają Państwo lepszą inwestycję? Ja nie. Proszę pamiętać, że mieszkanie co roku się spłaca i ten profit będzie się co roku podnosił, bo więcej z principal będzie spłacone. Ceny tych mieszkań z czasem też powinny rosnąć, ale gdyby nawet niewiele, to i tak ktoś za nas spłaca nasz dług i buduje nasze equity.
• Proszę pamiętać, że te mieszkania kupowane są na inwestycję, a nie jako mieszkania dla Państwa. Dlatego należy zmienić sposób myślenia, jeśli chodzi o ten projekt. Nie wolno myśleć o tym, czy to jest blisko, czy daleko od Toronto; czy widok z okna jest ładny, czy lubimy kafelki czy meble w kuchni. To jest nieważne. Jest to "money making investment", i w dodatku bardzo bezpieczny!!! Szczególnie ta inwestycja jest idealna dla tych, którzy nie chcą martwić się o dodatkowy dochód w wieku emerytalnym.
• Mieszkania sprzedają się bardzo szybko i proszę nie zwlekać z decyzją. W tej chwili z całego projektu pozostało do sprzedaży tylko 25 mieszkań! Jest ciągle dobry wybór mieszkań jednosypialniowych, jednosypialniowych z denem oraz kilka mieszkań trzysypialniowych. Pozostało tylko jedno mieszkanie dwusypialniowe. Deweloper, by zachęcić do zakupu mieszkań jednosypialniowych z denem – obniżył wymagany downpayment do 10 proc. Myślę, że to może być pomocne.
***
Inny projekt, o którym napiszę więcej za tydzień, to bardzo, ale to naprawdę bardzo atrakcyjny projekt w Toronto, który jest jeszcze w fazie końcowych przygotowań. Projekt będzie sprzedawany pod nazwą "City Lights on Broadway".
Będzie to projekt w okolicy Eglinton i Young –11 minut na piechotę do metra.
Domator Team został zaproszony do tego projektu jako jeden z 30 agentów z całego GTA i jedyny z polskiego środowiska. Sprzedaż zacznie się od 29 stycznia, ale już obecnie mogą Państwo zgłaszać się do nas, by zapisać się na listę. Wystarczy wejść na stronę www.czaplinski.ca i tam jest baner, który pozwoli się zapisać.
Dlaczego jest to taki atrakcyjny projekt? Otóż CENY! Cena mieszkań jest ustalona na poziomie 550 dol. za stopę kwadratową. Wszystkie mieszkania w tej okolicy, nowe i resale, są sprzedawane na poziomie 650 dol. za stopę. Jak widać, jest sporo miejsca na zarobek!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
