Od czasu do czasu trafiają na rynek domy sprzedawane przez Public Guardian & Trustee. Są one zwykle bardzo zaniedbane, ale wzbudzają ogromne zainteresowanie wśród inwestorów szukających domów do remontów. Myślę, że warto opisać, co to za instytucja i jak odbywa się sprzedaż.
OPGT, czyli w rozwinięciu Ontario Public Guardian & Trustee – podlega pod biuro prokuratora generalnego Ontario i jest instytucją rządową powołaną do:
• opieki nad ludźmi niepełnosprawnymi,
• nadzoru nad publicznymi instytucjami charytatywnymi,
• poszukiwania spadkobierców i sprzedaży nieruchomości w sytuacjach, kiedy nie było testamentu,
• inwestowania środków publicznych,
• likwidacji dóbr firm, które ogłosiły upadłość.
Wynika z tego, że OPGT ma bardzo szeroką gamę funkcji, ale my dziś przedyskutujemy tę część, która dotyczy real estate.
Zdarza się, że ktoś umiera w Ontario i pozostawia nieruchomość. Jeśli taka osoba nie zostawia testamentu oraz często nie ma żadnych legalnych spadkobierców, to OPGT wkracza do akcji. Co się dzieje wówczas? Wiadomo, że pusta nieruchomość nie może pozostać w takim stanie w nieskończoność. W takiej sytuacji, jeśli nie ma innych wytycznych, OPGT wszczyna proces, który ma na celu odszukanie potencjalnych spadkobierców oraz sprzedaż pustej nieruchomości. OPGT wyznacza powiernika (estate trustee), który nadzoruje cały proces. Nieruchomości, które kwalifikują się na sprzedaż poprzez OPGT, muszą spełniać następujące warunki:
• zmarły był rezydentem Ontario albo miał tutaj nieruchomość,
• zmarły nie pozostawił testamentu albo jeśli wyznaczył zarządzającego (executor) – ta osoba w międzyczasie zmarła lub jest niezdolna do wykonania swojego zadania,
• nie ma żadnych spadkobierców mieszkających w Ontario lub jeśli są, to są oni niepełnoletni lub niesprawni umysłowo,
• wartość nieruchomości musi być oszacowana na więcej niż 10 000 dol. po zapłaceniu kosztów pochowania zmarłego i zapłaceniu jego długów.
Zrozumiałe jest, że w tej sytuacji proces sprzedaży staje się niezwykle skomplikowany i poddany niezwykłej skrupulatności. Jeśli ktoś doświadczył negocjacji z bankami w procesie "power of sale" i uważał, że jest to skomplikowane, to składanie ofert poprzez OPGT jest wielokrotnie bardziej skomplikowane i frustrujące. Myślę, że czas na kilka szczegółów.
Sama wycena nieruchomości jest robiona poprzez zatrudnionych przez OPGT rzeczoznawców. Po uzyskaniu 2 – 3 niezależnych wycen oraz opinii agenta, który współpracuje z OPGT, dom trafia do systemu MLS dostępnego dla wszystkich agentów.
• Po wprowadzeniu domu do systemu MLS – oferty są akceptowane tylko poprzez faks lub e-mail, ale dopiero po sześciu dniach od wprowadzenia do systemu.
• Oferty muszą być składane na zmodyfikowanych poprzez OPGT formularzach – które chronią interes instytucji – nie zawsze interes kupującego.
• Nieruchomość jest sprzedawana w "as is condition", czyli tak jak jest bez żadnych gwarancji czy reprezentacji. Nie ma zwykle mapki geodezyjnej, a sprzęty gospodarcze są zazwyczaj niesprawne.
• Preferowane są oferty bezwarunkowe i jeśli w wielu sytuacjach konkurujemy z 5 – 10 innymi ofertami, jest to niemalże konieczność.
• Wraz z ofertą należy złożyć depozyt w wysokości 10 proc. oferowanej ceny. Dla wielu kupujących jest to duży problem.
To wszystko, o czym wspomniałem, nie jest jeszcze takie frustrujące. Frustrujący jest sam proces oczekiwania na wynik składanej oferty. W normalnej sytuacji, kiedy mamy do czynienia z właścicielem nieruchomości, czy nawet bankiem, możemy oczekiwać odpowiedzi na ofertę w tym samym dniu czy w ciągu kilku dni. Zwykle wiemy szybko, czy mamy dom, czy nie. Jeśli nawet nasza oferta nie zostanie zaakceptowana, to często dostajemy kontrofertę, do której możemy się ustosunkować.
W przypadku OPGT proces jest zupełnie inny. Nieruchomości oferowane przez OPGT są zwykle bardzo zniszczone, ale często ceny są atrakcyjne i zwykle wielu kontraktorów próbuje je kupić. Jak wspomniałem, OPGT nie przyjmuje ofert przez sześć pierwszych dni. Po tym czasie należy złożyć ofertę przygotowaną według bardzo ścisłych instrukcji. Jeśli popełni się najmniejszy błąd lub odstępstwo od wymagań – automatycznie oferta zostanie odrzucona. Składana oferta musi być ważna przez sześć dni biznesowych. W ciągu tych sześciu dni zwykle napływają kolejne oferty. Jeśli OPGT otrzyma lepszą ofertę niż te, co są już złożone, odrzucane są wszystkie (z szansą na poprawę) i proces zaczyna się od początku. Można złożyć ofertę z poprawkami, nowym depozytem i mieć nadzieję, że po sześciu dniach biznesowych otrzymamy odpowiedź... ale jeśli po kilku dniach pojawi się ponownie lepsza oferta – zabawa zaczyna się od początku. OPGT nie negocjuje ofert – albo je akceptuje, albo je odrzuca w całości.
Ja osobiście brałem udział w wielu takich przetargach, ale często po 2 – 3 podejściach klienci tracą cierpliwość i szukają "łatwiejszych" do kupienia nieruchomości. Z drugiej strony, cierpliwość popłaca i czasami warto pocierpieć, by kupić dom z potencjałem.
Inny temat, o którym chciałbym dziś napisać, dotyczy prawa własności, a wiąże się trochę z wcześniejszym tematem poprzez to, że właśnie nabiera on znaczenia w przypadku śmierci. Temat śmierci jest i był zawsze takim tematem, którego próbujemy unikać. Dotyczy to też nieruchomości. Wielu ludzi nie ma spisanych testamentów i pozostawia sprawy majątkowe w bałaganie prawnym. Prawidłowo byłoby już po zakupie nieruchomości napisać, jak nasz majątek ma być rozdysponowany po naszym odejściu. W praktyce mało kto przed 65. rokiem życia nawet o tym myśli. Dlatego w przypadku majątku małżeńskiego, jeśli nie było innych pisemnych dyspozycji, przyjmuje się zasadę, że majątek przechodzi automatycznie na pozostającego przy życiu małżonka. Ten rodzaj własności majątkowej określany jest jako "JOINT TENANCY" i zasadniczo wszyscy prawnicy, którzy zamykają transakcję zakupu nieruchomości, sugerują, by była ona zarejestrowana w ten sposób.
Są jednak w życiu sytuacje, w których małżonkowie mogą wybrać inną formę własności określaną "TENANTS IN COMMON". W tym przypadku małżonkowie mogą zażyczyć sobie, by każde z nich miało na przykład 50 proc. udziału (lub inne proporcje mogą być wybrane) w nieruchomości. W przypadku odejścia jednego z małżonków – pozostający przy życiu zachowuje swoje 50 proc. własności – natomiast pozostałe 50 proc. jest rozporządzane zgodnie z testamentem – jeśli został tak sporządzony. Jeśli go nie było – automatycznie jest on dołączany do całej masy spadkowej, tworząc "estate" – i w takich sytuacjach najczęściej sąd lub administrator zajmuje się podziałem majątku. Ta forma własności jest popularna, kiedy małżonkowie byli już wcześniej w związku i chcą zabezpieczyć swoje dzieci z tego związku. Podobna zasada własności może być w przypadku, kiedy na przykład rodzice kupują nieruchomość z dorosłymi dziećmi na spółkę.
Łatwo się domyślić, że w przypadku typowych domów i "normalnych" układów małżeńskich pierwsza forma jest najbardziej powszechna. Natomiast drugi rodzaj "wspólnej" własności ma częściej zastosowanie, gdy w grę wchodzą poważne pieniądze. Drugi typ własności jest też często używany w sytuacjach, kiedy nieruchomość jest kupowana na biznes przez partnerów. Na przykład, dwóch kontraktorów kupuje nieruchomość z myślą o budowie domu na sprzedaż. Czysty rozsądek nakazuje, by dom był zakupiony jako "TENANCY IN COMMON".
Ten rodzaj własności nie tylko zabezpieczy ich interes w przypadku niespodziewanej śmierci, ale nawet w przypadku spornym, każdy z nich ma swoje niepodważalne 50 proc. (lub inne proporcje).
