Pobytu stałego nie traci się po 6 miesiącach od opuszczenia Kanady. Tak było kiedyś, choć do dziś wiele osób jest przekonanych, że zostanie im odebrana stała rezydencja, jeśli wybiorą się poza Kanadę na kilka miesięcy. Pobyt stały można także stracić, jeśli ktoś popełni przestępstwo kryminalne lub jeśli małżeństwo/związek konkubinatu rozpadnie się zbyt szybko i po uzyskaniu pobytu stałego na mocy programu łączenia rodzin.

        Znam nawet kobietę, która w obawie o utratę pobytu w Kanadzie (zamieszkuje obecnie w Miami w USA), zmuszona jest do częstego podróżowania do Kanady po 6-miesięcznej nieobecności w Toronto. Znajomi podpowiedzieli jej, że takie są zasady zachowania pobytu w Kanadzie. Można sobie tylko wyobrazić, ile musi ona niepotrzebnie wydać na bilety lotnicze. W dodatku towarzyszy jej małżonek, obywatel kanadyjski, a zatem pobyt stały nie zostanie jej odebrany nawet po dłuższej nieobecności w Kanadzie. Warto zaznajomić się z tą zasadą i wiedzieć, jakie są wyjątki od reguły, NIE KAŻDA BOWIEM OSOBA POSIADAJąCA STAłą REYDENCJę TRACI STATUS STAłEGO REZYDENTA PO DłUŻSZEJ NIEOBECNOśCI.

        Jak wygląda ta sprawa w świetle obowiązujących przepisów? Kodeks prawa imigracyjnego Kanady opisuje, jakie warunki muszą być spełnione, by stały rezydent Kanady nie stracił pobytu stałego. Jeszcze do tej pory wiele osób jest przekonanych, kierując się starymi zasadami, że pobyt traci się już po kilku miesiącach nieobecności w Kanadzie, jednak prawo zmieniło się i obligacja rezydencka została zmieniona na korzyść imigrantów.

        Prawo kanadyjskie wymaga, by osoba przebywała w Kanadzie fizycznie 730 dni, by utrzymać pobyt stały w okresie ostatnich pięciu lat. A zatem można być poza Kanadą przez trzy lata i nie stracić stałego statusu. Ponadto kanadyjski rezydent przebywający za granicą nie traci stałego pobytu, jeśli zamieszkuje poza Kanadą z kanadyjskim obywatelem – żoną, mężem, dzieckiem, partnerem w relacji konkubinatu.

        Osoby pracujące poza Kanadą dla kanadyjskiej korporacji czy dla kanadyjskiego rządu także nie tracą prawa stałego zamieszkania, nawet jeśli pozostają poza Kanadą przez wiele lat.

        Ponadto brane są pod uwagę wszelkiego rodzaju humanitarne okoliczności sprawy, a zatem na przykład, jeśli osoba przebywała poza Kanadą z przyczyn niezależnych od siebie i pragnie po latach powrócić do Kanady jako stały rezydent, pobyt stały nie zostanie odebrany. Oczywiście decyzja finalna zależy od urzędnika, wiele jednak podobnych spraw jest rozpatrywanych pozytywnie.

        Pobyt stały może być także odebrany na terenie Kanady osobie, która popełniła wykroczenie kryminalne.

        Co robić w przypadkach odebrania statusu stałego rezydenta? Osoba posiadająca pobyt stały ma prawo odwoływać się od tej decyzji, a zatem w zależności od zaistniałych okoliczności, nawet po odebraniu pobytu stałego jest szansa go uzyskać.

        Byli stali rezydenci mogą także skorzystać z opcji ubiegania się o pobyt stały, na przykład w programie humanitarnym, jeśli na przykład założą w Kanadzie rodzinę, istnieje także możliwość ponownego uzyskania pobytu poprzez łączenie rodzin.

        Przyznany warunkowy pobyt stały dla partnerów w relacji konkubinatu i małżeństwa nie zostaje odebrany, jeśli zaistnieje udokumentowana sytuacja przemocy domowej lub jeśli para posiada dziecko.

mgr Izabela Embalo
Licencjonowany doradca
prawa imigracyjnego
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ, WIZAMI PRACOWNICZYMI, STUDENCKIMI I INNYMI PROCEDURAMI IMIGRACYJNYMI, PROSIMY O KONTAKT: tel. 416 515 2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
        Przyjmujemy także wieczorami i w niektóre weekendy po uprzednim zamówieniu wizyty.
        Nowa lokalizacja w centrum Mississaugi.

        Zwykle sprzedający koncentrują się na tym, ile muszą zapłacić za sprzedaż, zamiast na tym, jak uzyskać maksymalną cenę za sprzedaż. Dlatego wiele osób w poszukiwaniu oszczędności na „commission” dla agentów wprowadza domy do sprzedaży do systemu MLS poprzez takie kompanie, jak „Property Guys” czy „Comm Free”. Wprowadzenie listingu do systemu MLS poprzez takie kompanie jest rzeczywiście tańsze, bo kosztuje około 1000 dol., ale często jest bardzo opłakane w skutkach, szczególnie na tak aktywnym rynku, jaki panuje obecnie.

        Posłużę się przykładem z ostatniego okresu. Na tej samej ulicy w Etobicoke zostały wprowadzone do sprzedaży dwa takie same domy. Oba za podobną cenę około 680.000 dol. Jeden „sprzedawany” z Property Guys, drugi z Royal Lepage. Nie wiem, czy Państwo wiedzą, ale takie kompanie, jak Property Guys czy Comm Free, zasadniczo ograniczają się do wprowadzenia domu do systemu MLS i ewentualnie mogą pokazać ostatnie sprzedaże. Natomiast wszelkie sprawy związane ze sprzedażą, jak ustalanie pokazów, „open houses”, negocjacje z kupującymi czy spisanie umowy kupna i sprzedaży, spadają na właścicieli domów. Owszem, na obecnie aktywnym rynku, każdy dom się sprzedaje. Czyli można by powiedzieć, że agenci są niepotrzebni. Czy naprawdę? Otóż dom sprzedawany „prywatnie”, gdzie sprzedający zaoszczędził na „commission”, sprzedał się za pełną cenę! Brawo! Ale taki sam dom sprzedawany poprzez agenta, gdzie sprzedający „stracił”, może 3,5 proc. wartości domu na zapłacenie „commission” - sprzedał się za 841.000 tys. Aż o 160.000 tys. więcej niż dom „oszczędnego” właściciela.

        Dlaczego tak się dzieje? To proste. Sprzedający „prywatnie”, nie mając doświadczenia i znajomości rynku, jest zadowolony, gdy uda mu się sprzedać dom blisko ceny, za którą go wystawił na sprzedaż. Oferując 0 proc. albo blisko 0 proc. wynagrodzenia dla agentów „real estate”, w naturalny sposób eliminuje on bardzo wielu potencjalnych klientów. W obecnych czasach wszyscy kupujący, którzy pracują z agentami, mają kontrakt na współpracę. Często to powoduje, że domy z minimalnym „commission” są rzadziej pokazywane przez agentów. Dlatego gdy pojawi się oferta zbliżona do „asking price”, jest ona zwykle szybko akceptowana.

        W przypadku współpracy z agentem sprawy wyglądają inaczej. Oferowane 2,5 proc. „commission” dla agenta, który pracuje z kupującymi, jest na tyle skuteczną zachętą, że dom jest pokazywany bardzo wiele razy. Modne obecnie „wstrzymywanie” ofert oraz brak podaży powodują, że często na jeden dom potrafi być od 2 do 20 ofert. Skutek jest zwykle taki, jak wspomniałem na początku. Zupełnie inny wynik finansowy za taki sam produkt. Oczywiście żaden agent nie może zagwarantować sprzedaży domu za więcej niż cena wywoławcza (chyba że została ona zaniżona), ale na pewno agent może pomóc dom lepiej zareklamować, wycenić oraz poprowadzić samą sprzedaż.

        Proszę pamiętać - my jako agenci jesteśmy płaceni, tylko jeśli faktycznie dokonamy transakcji. Często inwestujemy i ryzykujemy znaczne nakłady finansowe. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana, nasz czas i nakłady na reklamę się nie zwrócą.

        By sprzedać dom, należy go właściwie wycenić. Wycena jest zwykle robiona na bazie na „ostatnich”  sprzedaży podobnych domów w tej samej okolicy. Z tym że słowo ostatnich jest w cudzysłowie. Obecnie rynek nieruchomości zmienia się tak szybko, że ceny sprzed pół roku są już historią i wystawienie domu za „cenę sprzed pół roku” może być błędem.

        Znów posłużę się przykładem, tym razem z Mississaugi. Na ulicy Inverhouse - w grudniu ubiegłego roku kupiłem „semi detached” dla moich klientów za 501.000 dol., płacąc ponad cenę wywoławczą około 10.000 dol. Na początku kwietnia taki sam dom na tej samej ulicy sprzedany został za 570.000 dol.  Ponad 10-procentowy wzrost ceny w ciągu czterech miesięcy. To szaleństwo, ale jeśli ktoś na bieżąco nie śledzi trendów, to może ponieść spore straty finansowe, planując sprzedaż nieruchomości.

        Wracając do samej wyceny - to oczywiście - nadal korzystamy z danych statystycznych z systemu MLS. To jest baza. Następnie patrzymy, jak prezentuje się dana nieruchomość i co można i za ile by się opłacało poprawić, by była jeszcze bardziej atrakcyjna. Następnie analizujemy obecną sytuację oraz konkurencję. By dom dobrze sprzedać, należy go dobrze zaprezentować. Jest takie powiedzenie, że zdjęcie jest warte 1000 słów. Ale jeśli jest to dobre zdjęcie, to być może jest ono warte więcej. Natomiast często zdjęcia, które widzę na MLS, nie są warte nawet jednego słowa! „Wstyd”. Jak już ktoś nam płaci za nasz serwis, to poprzez szacunek dla naszego klienta, powinniśmy zainwestować w dobry sprzęt fotograficzny czy zamówić zawodowego fotografa. Robienie zdjęć telefonem, nawet najlepszym, nie jest akceptowalne.

        Oczywiście wycena to skomplikowany proces i nie aż taki prosty. Może się na przykład okazać, że wyceniamy dom w południowym Etobicoke na 50-stopowej działce. Patrzymy, że podobne domy sprzedają się (na przykład) po około 700.000 dol. Niezła cena? Ale jeśli byśmy wydali około 50.000 dol. na podział tej działki na dwie po 25 stóp, to wówczas każda z nich bez problemu może być sprzedana za 550.000 dol. Spora różnica, nieprawdaż? Otrzymać 1,1 miliona zamiast 700.000 dol. to bardzo dużo!

        Dlatego wszystkich z Państwa zapraszam do współpracy. Jeśli chcecie sprawdzić, ile można by było otrzymać dziś za waszą nieruchomość, proszę do nas dzwonić. Robimy to bezpłatnie i bez stresu! Więcej. Jeśli widzimy potencjał, to możemy nawet pomóc w sfinansowaniu podziału czy budowy domu, by Państwa profit był większy. Praca razem może być bardzo owocna!

        Zapraszam do współpracy! Korzystając z naszego doświadczenia, mogą Państwo odkryć prawdziwą, często ukrytą wartość waszej nieruchomości!

        Jestem wielkim zwolennikiem porozumień wynegocjowanych przez rozstające się pary, bez uciekania się do drogi sądowej.  Rozwiązują one wszystkie kwestie sporne, związane z separacją bądź rozwodem. Są nie tylko mniej stresujące dla stron i dzieci, ale nie zaostrzają konfliktu, są lepiej dostosowane do potrzeb stron, są poufne, mogą być zakończone dużo szybciej niż uzyskanie orzeczenia sądowego i  bez wątpienia są dużo tańsze. Niestety, nie zawsze są one możliwe.          

       Gdy jedna ze stron nie negocjuje w dobrej wierze, nie ujawnia swojej sytuacji finansowej, próbuje zataić dochód, roztrwonić majątek lub po prostu nie przyjmuje do wiadomości istniejącego stanu prawnego, postępowanie sądowe, choć nie jest mile widziane, może być jedynym rozwiązaniem.

        Tak ich dowcipnie nazywano w  kanadyjskim areszcie imigracyjnym, a i oni czasami zwracali się do siebie “tawariszcz”, bo urodzili się jeszcze za panowania Związku Sowieckiego, ale w latach młodzieńczych byli świadkami i uczestnikami gwałtownych przemian ustrojowych i gospodarczych w swoim rodzinnym kraju. Byli w wieku 25-30 lat, przystojni, dobrze wyglądający, tzn. wysportowani, dynamiczni. Łączyło ich głównie to, że ich pierwszym językiem, którym posługiwali się na co dzień, był język rosyjski. Związku Sowieckiego, i różnie potoczyły się ich losy. Nazywajmy ich: Rosjanin, Uzbek, Kazach i Grek.

        Ten pierwszy urodził się w Moskwie w rodzinie prominenta partyjnego. Dorastający syn był głównym krytykiem poczynań ojca, szczególnie kiedy już podrósł i zaczął edukować się na ulicy, ogarniętej gorączką krytyki wszystkiego co stare, a „jedynie słuszny system” zaczął chylić się ku upadkowi. W wieku szesnastu lat wyfrunął z domu i po kilku miesiącach znalazł się w Kanadzie. Tutaj zapuścił korzenie. Czternaście lat udawało mu się uniknąć zatrzymania i deportacji.