W 1997 ROKU ZOSTAŁ WPROWADZONY W ONTARIO jednolity dla całej prowincji „ASSESSMENT SYSTEM”.
Ten system określania wartości nieruchomości (assessment) umożliwia w teorii sprawiedliwe wyznaczanie podatków od nieruchomości w obrębie prowincji. System ten bazuje na kilku podstawowych zasadach:
• nowy assessment wszystkich nieruchomości w Ontario bazuje na ich wartości rynkowej,
• by zapewnić aktualność systemu, wszystkie wyceny nieruchomości są obecnie uaktualniane corocznie (w teorii). Zajmuje się tym specjalna firma MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Od tej firmy właśnie otrzymujemy uaktualnianą wycenę rynkową raz w roku (current value assessment).
System ten ma również kilka możliwości:
• osobom o niskim dochodzie (emeryci i osoby niepełnosprawne) pozwala ubiegać się o obniżenie lub rozłożenie należnych podatków w czasie (niestety nie jest to takie proste);
• łatwiejszy proces odwołań w sprawie określania wartości nieruchomości,
• poszczególne miasta mają większy wpływ na ustalanie wysokości podatków płaconych przez właścicieli nieruchomości w zależności od ich lokalnego budżetu.
Władze miejskie mogą obecnie wyznaczyć podatki, bazując na aktualnych wskaźnikach. Wskaźnikiem, w oparciu o który wyznaczana jest wysokość płaconego podatku, jest jak wspomniałem current value assessment. Termin ten określa, za jaką sumę dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku. Dzięki nowym wycenom podobne nieruchomości w obrębie tego samego miasta płacą (w teorii) podobne podatki. Dlatego nowy sposób ustalania podatków nazywany jest fair assessment system.
Kiedy kupujemy nową nieruchomość – powstaje pytanie, czy nasze podatki od nieruchomości wzrosną?
Nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi. Choć najczęściej tak się dzieje. Załóżmy, że nieruchomość, którą kupujemy, była wyceniona przez MPAC, czyli Municipal Property Assessment Corporation, w 2015 r. na 600.000 dol. Od tej wyceny, czyli od assessment, naliczony został podatek. Załóżmy, że ta sama nieruchomość zostanie obecnie sprzedana na przykład za 800.000 dol. Przyrost w cenie może wynikać z gorącego rynku lub z wykonanych remontów. W takiej sytuacji należy spodziewać się wzrostu podatków. Podatki bazują na market value. W związku z tym, jak ktoś zapłaci za dom 800.000 dol., to MPAC będzie bazował następną jego wycenę na tej wartości i od tej wartości będzie naliczany podatek. Trudno będzie w takim przypadku odwoływać się i twierdzić, że dom jest wart tylko 600.000 dol., skoro zapłaciliśmy za niego 800.000 dol. Spotkałem się z takimi przypadkami wielokrotnie i jeśli podwyżka nie następuje natychmiast, to nastąpi w miarę szybko. Tak więc nie należy się za bardzo sugerować podatkiem pokazywanym na wydruku MLS, gdyż i tak zostanie on „skorygowany” przez MPAC oraz miasto, w którym mieszkamy.
Czasami pokazując dwa dokładnie takie same domy czy mieszkania, widzimy, że podatki różnią się dość znacznie. Powstaje pytanie, dlaczego? I odpowiedź jest prosta. Dom z niższym podatkiem jest być może po raz pierwszy na rynku od 20 lat i owszem, jego assessment był uaktualniany, ale jakby według standardowych wzrostów wartości. Jeśli natomiast drugi podobny dom zmienił właścicieli kilka razy i za każdym razem jego cena sprzedaży szła w górę, to właśnie działo się tak jak w powyżej opisanej sytuacji. MPAC za każdym razem dostosowywał podatek do ceny sprzedaży.
Warto wiedzieć, jak wyliczane są podatki w oparciu o current value assessment. Otóż każdy region (np. Peel) opracowuje swój budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług, takich jak: policja, straż pożarna, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg, szkolnictwo i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment). Oprócz władz miejskich, również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie prowincji. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję składają się na Państwa całkowity podatek od nieruchomości. Zrozumiałe jest, że im wyższy current value assessment danej nieruchomości, tym płacimy wyższy podatek. W obrębie każdego miasta są tereny, które szybciej poszły w górę niż inne tereny. W tych okolicach wzrost podatków może być bardziej odczuwalny.
Powstaje pytanie, czy obecny system jest sprawiedliwy?
Osobiście uważam, że nie!
• Podatek od nieruchomości jest naliczany liniowo – czyli ktoś, kto mieszka w małym domu, ale ma na przykład pięcioro dzieci w wieku szkolnym, płaci mały podatek. Ktoś, kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym, płaci zdecydowanie wyższy podatek – korzystając ze znacznie mniejszej ilości serwisów i efektywnie płacąc za edukację innej rodziny. Podatek ten powinien być liniowy do określonej wartości – na przykład 500.000 dol., ale później malejący do pewnej ustalonej maksymalnej wartości w sposób paraboliczny.
• Wspomniałem na wstępie, że są przewidywane ulgi dla osób o niższych dochodach – ale to tylko w teorii. Tak naprawdę wiele osób, przechodząc na emeryturę, jest zmuszonych do sprzedaży domu, nawet jeśli nie ma na nim hipoteki – tylko dlatego, że nie mogą podołać płaceniu podatków.
• Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości – co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić market value, często nawet nie widzi wycenianego domu – dlatego ważne jest, by te wyceny kontrolować i się odwoływać.
• Płacimy podatek od nieruchomości z tak zwanych after tax money – moim zdaniem, podatki od nieruchomości powinny być uwzględniane jako wydatek w naszych personalnych zeznaniach podatkowych. Wówczas przynajmniej miałoby to sens. Tak się dzieje w USA.
Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy są płacone, tylko jeśli wygrają naszą sprawę, i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś. Firma, z której usług czasem korzystam, jest firmą prowadzoną przez dwóch panów – Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego, o nazwie „After Tax”. Mieści się ona w centrum Mississaugi, a telefon do niej to 905-273-4855.
