To, że żyjemy w tak zwanym świecie medialnym, kompletnie uzależnionym od przepływu informacji, ma potwierdzenie również w odniesieniu do real estate. W dzisiejszych czasach każdy jest ekspertem, każdy ma dostęp do licznych informacji i każdy stara się wyciągać własne wnioski, które w wielu przypadkach niewłaściwie interpretowane, mogą prowadzić do niepotrzebnej nerwowości w podejmowaniu decyzji.Ja mam swoją własną teorię i wbrew temu, co piszą media (które szukają sensacji, by sprzedać swój produkt), oraz temu, co piszą niektórzy nieodpowiedzialni eksperci, uważam, że nie ma absolutnie powodów do paniki i nie należy wykonywać gwałtownych ruchów. Ani by sprzedać dom za wszelką cenę (ale stosując się do pewnych uwag poniżej), ani kupując na siłę (z tym że teraz pojawiają się dobre okazje, które warto wyłapywać z pomocą doświadczonego agenta). Kilka podstawowych zasad w real estate.
Supply and demand – to, co się działo na początku roku, to była zachwiana podaż. Dziś, kiedy więcej (tradycyjnie o tej porze roku) osób wystawiło nieruchomości na sprzedaż i jest z czego wybrać, nastąpiło uspokojenie rynku, ale wcale nie jego zachwianie. To, że można się ponownie potargować czy złożyć ofertę z warunkiem na finansowanie czy inspekcję, jest dobrym i zdrowym objawem. Ci, co szukają nadal, wiedzą, że nie jest łatwo znaleźć „dobry” dom, a wiele z nich jest wystawianych za wysoko.
Price adjustment – taki bardziej zbalansowany rynek doprowadzi do dostosowania cen do rynku i do właściwej wartości. Jeśli generalnie ceny wzrosły w ostatnim roku od 25 do 40 procent w niektórych miejscach w Toronto i nawet dziś spadną o 5 do 15 proc., to i tak jest to wzrost wartości na przestrzeni czasu.
Long term investment – proszę pamiętać, że nieruchomości są inwestycją długoterminową i nawet jeśli ktoś kupił dom w tegorocznym wysokim rynku i martwi się, że „przepłacił”, to proszę tylko pomieszkać w tym domu 10-15 lat, a wówczas okaże się, że jesteśmy znacznie do przodu. Krótkoterminowa spekulacja jest zawsze ryzykowna i spekulując, ponosimy ryzyko. Inwestując długoterminowo – możemy spać spokojnie.
No need for timing the transaction – oprócz tego, że inwestycja w nieruchomości jest i powinna być na długoterminowa, to również próba, by zawsze sprzedać w „wysokim” rynku, a kupić w „niskim” rynku, rzadko wychodzi. Wielu ludzi, twierdząc, że domy „na pewno spadną”, kilka lat temu sprzedało je i wynajęło mieszkania, by kupić, kiedy rynek się załamie. I co? Nikomu się nie udało. Pamiętam klienta, który sprzedał dom blisko Mississauga Road około 10 lat temu za 750.000 dol., by nie zostać złapanym przez spadek cen. Dziś ten dom jest wart 1,8 miliona – a klient ciągle wynajmuje małe mieszkanko, licząc na spadek cen.
Overpriced listings – jak wiemy, ta niezwykła sytuacja, o której piszę, spowodowała wzrost cen w sposób niespotykany. Okazało się, że nagle prawie każdy dom wolno stojący nawet na najbardziej typowym subdivision w Mississaudze jest wystawiany i sprzedaje się za milion dolarów. W Brampton wcale niewiele niżej. Czy te domy są czy kiedykolwiek były tyle warte? Na pewno nie! Dlatego ci, co planują sprzedaż, muszą ponownie zacząć myśleć bardziej realistycznie. Jeśli sprzedaż ma nastąpić teraz, to cena musi być niższa i dostosowana do rynku i dom musi być przygotowany do sprzedaży. Czyli remonty oraz umeblowanie na wysoki standard. Jeśli liczymy na „milion z hakiem”, to musimy poczekać i odłożyć sprzedaż na kilka lat, zanim rynek ponownie się rozpędzi.
Location, location, location – jak wiadomo, jednym z filarów dobrego real estate – jest dobra okolica. O ile domy „masowe” na subdivisions mogą utracić nawet 10 proc. wartości (chwilowo, i nie twierdzę, że tak będzie), to nieruchomości w znakomitych okolicach, jak High Park, Bloor West Village, Lorne Park, Mineola i wielu innych (szczególnie na ładnych działkach), będą trzymały swoją wartość i nawet wzrastały w cenie szybciej niż w typowych okolicach. To tak jak z luksusowymi samochodami. Nawet w czasach trudnych są na nie klienci.
Condominium – w dzisiejszych czasach jest to często jedyna dostępna alternatywa dla prawie 50 proc. całego rynku kupujących. Popyt jest duży. Podaż jest umiarkowana i, moim zdaniem, nie spodziewam się dużych zachwiań rynkowych.
Statystyki – są tacy, co zachłystują się statystykami. Jak ceny szły w górę, byli zachwyceni wzrostem, jak dziś podaje się statystyki o spadku sprzedaży czy cen (często bez właściwego kontekstu) – wpadają w panikę. To jest niezdrowe! Jest, co jest, i chwilowe wahnięcia są typowe i nie ma powodów do depresji. Lepiej pójść na spacer czy pójść z żoną do kina i porozmawiać o milszych sprawach. Jeszcze raz podkreślam! Jeśli nasz zakup nie był czystą spekulacją, to nie ma się czym martwić... Jeśli był – to też nie jest to koniec świata. Najwyżej zarobimy mniej.
Oprocentowania pożyczek – dużo się mówi o spodziewanym wzroście oprocentowań. To nic nowego i przez lata procenty idą w górę i w dół. Żyjemy w świecie, gdzie każdy jest zadłużony. Najbardziej rząd Kanady. Chwilowa podwyżka może nastąpić, ale nikt nie chce zabijać gospodarki, dlatego nie wpadałbym w panikę i trzymałbym pożyczki jako variable.
Zdrowa gospodarka – gospodarka Kanady jest zdrowa i pomimo że mamy trochę mało odpowiedzialnego prezydenta za naszą granicą, nasze firmy nadal dobrze sobie radzą w handlu z USA. A nawet przejściowe trudności mogą spowodować, że rząd Kanady będzie stymulował rozwój współpracy z innymi gospodarkami – nie tylko z tą przez granicę. Lokalna gospodarka jest też zdrowa, a GTA – jest „lokomotywą” Kanady i jest to miejsce bardzo odporne na kryzysy.
Stały dopływ imigracji – pomaga naszej gospodarce, kreując nowe potrzeby na real estate!
Reasumując. Wahnięcia cen są typowe i zdarzają się cyklicznie i nie są powodem do paniki. Real estate jest ciągle najlepszą i najbezpieczniejszą inwestycją.
