Słyszy się często określenie REVERSE MORTGAGE. Jakie ma to zastosowanie w stosunku do domów?

        Reverse mortgage (odwrotna pożyczka hipoteczna), jak sama nazwa wskazuje, jest formą finansowania, która pozwala zadłużać się do maksymalnie z góry ustalonej kwoty w sposób powolny bez potrzeby miesięcznych opłat. 

        Ta forma pożyczki została wymyślona z myślą o ludziach w wieku emerytalnym, którzy mają małe dochody i brakuje im środków na utrzymanie nieruchomości. Według bardzo „optymistycznych” reklam, można „uwolnić” spore pieniądze „zamrożone w domu”, by je wykorzystać na pomoc dla dzieci, podróże, opłaty konieczne związane z domem itd.... Według reklam, „uwolnionych” pieniędzy nie potrzeba wcale spłacać do momentu, kiedy opuścimy nasz dom, czy przenosząc się do domu starców, sprzedając dom, czy odchodząc na „drugą stronę tęczy”. „Żyć nie umierać...”

        Zwykle jak coś jest tak piękne, to jest w tym jakiś podstęp. Moim osobistym zdaniem i zdaniem wielu ekspertów, tak zwany reverse mortgage powinien być ostatnim wyborem, by przetrwać na emeryturze. Na pewno nie pierwszym. A teraz kilka faktów:

        • W Kanadzie najbardziej agresywnie promowanym planem jest CHIP Home Income Plan oferowany przez Home Equity Bank.

        • Program ten jest oferowany dla ludzi 55 i więcej i można zaciągnąć dług do maksymalnie 55 proc. wartości nieruchomości, z tym że Home Equity Bank rzadko wypłaca więcej niż 40 proc. wartości nieruchomości jednorazowo.

        • Nieruchomość, pod którą otrzymujemy pożyczkę, musi być wyceniona przez rzeczoznawcę przysłanego przez Home Equity Bank. Wycena jest zwykle bardzo konserwatywna.

        Aplikant ponosi koszty związane z załatwieniem pożyczki, czyli appraisal, porady prawnika oraz rejestracji pożyczki. Łącznie jest to około 3000 dol.

        1. Udzielana pożyczka ma znacznie wyższe oprocentowanie niż porównywalne hipoteki. Obecnie Home Equity Bank liczy 5,9 proc. za 5-letni zamknięty mortgage. Normalne banki liczą koło 3 proc. Ponieważ program ten jest tak zaplanowany, że nic nie spłacamy, to całe oprocentowanie jest dokładane do zadłużenia i nagle się okazuje, że zadłużenie rośnie w bardzo szybkim tempie. Na przykład emeryt, który „dostanie” 150.000 dol. wypłaty jako cash advance, po 10 latach będzie winny 268.298 dolarów.  W ten sposób „przejadamy” nasze zasoby, które mamy w nieruchomości, w bardzo szybkim tempie. Kiedy wreszcie jesteśmy zmuszeni dom sprzedać albo się z niego wyprowadzić, to może się okazać, że wyprowadzamy się z gołymi rękami.

        2. Proszę pamiętać, że Home Equity Bank nadzoruje sprzedaż nieruchomości, nie zawsze dbając o interes „byłych właścicieli”. Raczej dba o swój. Koszty sprzedaży też są zawyżane.

        3. Pożyczane pieniądze są rejestrowane na tytule własności na „pierwszym miejscu” – oznacza to, że ta pożyczka ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi długami i praktycznie oddajemy nasz dom w „bankowe” ręce.

        4. Wielu ludzi sięga po tę formę pożyczki, bo znalazło się w chwilowych kłopotach zdrowotnych czy finansowych i ponieważ według „reklam” jest łatwo się zakwalifikować na pożyczkę, bo niepotrzebne są żadne dochody, tylko wycena domu. Nawet personalny credit score nie musi być super. Według reklam, pożyczkę tę można spłacić w każdej chwili, ale... po pierwsze, tylko 5 proc. wszystkich pożyczkobiorców to się udało. A ci, którzy to zrobili, byli skazani na płacenie wysokich kar za zerwanie umowy. W pierwszym roku jest to 11-miesięczne oprocentowanie. Po trzech latach kara spada do 4-miesięcznego oprocentowania. Kara jest anulowana, jeśli właściciel umiera, i jest zmniejszana, kiedy przenosi się on do domu starców i bank może położyć „łapkę” na nieruchomości. 

        5. Proszę również pamiętać, że według reklamy, nie musimy spłacać pożyczki, ale... musimy utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie technicznym, płacić podatki oraz utilities. Jeśli Home Equity Bank zobaczy, że coś jest nie tak, to może nas zmusić do sprzedaży nieruchomości albo pokryje zaległości, ale dorzuci należność do naszego długu.

        Program jest reklamowany jako fantastyczna alternatywa dla seniorów. Być może pracuje dla niektórych, szczególnie tych, którzy są mało zaradni i nie wiedzą, w co się pakują. Moim zdaniem, jest to program, który należy omijać z daleka, bo są lepsze rozwiązania. Moim zdaniem, jest to współczesna LICHWA w białych rękawiczkach.

        Czy są wobec tego lepsze rozwiązania?

        Jeśli mamy taką możliwość, to warto w pewnym momencie życia załatwić w każdym normalnym banku – Home Equity Line. Może być ona nawet do 65 proc. wartości domu.

        • Jest ona na znacznie mniejszy procent niż to, co oferuje CHIP.

        • Jest to pożyczka, która może być spłacona w każdej chwili bez kary. 

        • Wraz ze wzrostem wartości nieruchomości, można ubiegać się o zwiększenie linii.

        • Do końca my decydujemy, co się dzieje z naszym domem.

        Oczywiście, wielu seniorów nie ma dochodów, by się zakwalifikować na taką formę pożyczki, dlatego uważam, że znacznie lepszą alternatywą niż CHIP jest najprostsze rozwiązanie określane słowem downsizing, w którym mogę wszystkim zainteresowanym pomóc.

        Jeśli mamy dom (często wart 1 milion) i go sprzedamy, mamy ogromną elastyczność:

        • możemy na przykład wynająć mieszkanie za około 1500 dol./mies., lokując całą sumę na bezpieczne 3-4 proc. rocznie. Dochód 30-40 tys. rocznie nie tylko pokryje nasz rent, ale jeszcze da nam mały dochód. Cały czas nasza gotówka jest dostępna. Ten sposób jest oczywiście pasywny;

        • możemy też kupić condo za 350.000 dol. jedno dla nas, jedno na wynajem. Pozostanie nam około 200.000 dol. na zabezpieczenie i wydatki. Nasze miesięczne wydatki spadną do około 700 dol. za condo w którym mieszkamy. Dochód z wynajmowanego conda net wyniesie 12.000 dol.  rocznie, a dodatkowo 5 proc. przyrostu rocznie na wartości dwóch mieszkań daje około 35.000;

        • inna opcja to kupno semi detached z rental income – podobna sytuacja. Mieszkamy za darmo i jeszcze mamy dochód.

        Zdaję sobie sprawę, że kiedy dochodzimy do pewnego wieku i nie mamy wokół siebie życzliwych osób, to często łapiemy za przysłowiową brzytwę. Nie znamy przepisów, często nie znamy języka i dajemy się nabrać na bardzo pozytywne reklamy. Dlatego Ci wszyscy, którzy potrzebują porady czy pomocy, proszeni są o kontakt. Chętnie umówię się na spotkanie i pomogę podjąć właściwą decyzję!