W Ontario od 1976 r. funkcjonuje prywatna korporacja nazywana TARION, która zabezpiecza prawa nowych właścicieli domów zgodnie z Ontario New Home Warranties Plan Act. Korporacja ta jest finansowana całkowicie ze składek płaconych przez budowniczych nowych domów. Każdy budowniczy nowych domów musi być według prawa zarejestrowany w tej korporacji i każdy nowo budowany dom musi być rejestrowany w programie NHWP – oczywiście odpłatnie.
Każdy nowy dom pokryty jest jedno-, dwu- i siedmioletnią gwarancją.
Jednoroczna gwarancja zabezpiecza przed:
• defektami w wykonawstwie i błędnie użytych materiałach budowlanych; dom musi być zbudowany zgodnie z Ontario Building Cod oraz nadawać się do zamieszkania;
• jednoroczna gwarancja zabezpiecza również przed niezatwierdzonymi przez kupujących zmianami w zastosowanych materiałach wykończeniowych oraz opóźnieniami w przekazaniu domu.
Dwuletnia gwarancja pokrywa:
• penetrację wody przez tak zwaną building envelope, czyli fundamenty, okna, drzwi czy uszczelnienia;
• defekty w wykonawstwie lub materiałach użytych w systemach elektrycznym, ogrzewczym oraz hydraulicznym;
• defekty w wykonawstwie oraz w zewnętrznych materiałach wykończeniowych;
• poważne defekty strukturalne;
• naruszenia dotyczące sekcji Ontario Building Code dotycząca zdrowia i bezpieczeństwa.
Siedmioletnia gwarancja pokrywa:
• główne elementy konstrukcyjne, które mają do czynienia z przenoszeniem ciężarów konstrukcji, czyli belki konstrukcyjne, kolumny czy ściany piwniczne;
• pokrywa ona również poważne defekty w wykonawstwie i materiałach, które mogą utrudniać bezpieczne zamieszkanie w domu.
Posiadacz nowego domu w ciągu pierwszego roku od jego przejęcia musi być dwukrotnie formalnie poproszony przez budowniczego o wyszczególnienie tych wszystkich uszkodzeń i niedoróbek, które są objęte roczną gwarancją. W tym też czasie możemy dochodzić naszych praw i roszczeń wynikających z opóźnień w przejęciu nieruchomości.
Uszkodzenia pokryte przez dwu- i siedmioletnią gwarancję można zgłaszać w każdej chwili do końca odpowiedniej gwarancji.
Jeśli budowniczy nie zareaguje na zgłaszane usterki, NHWP pomoże zorganizować naprawy lub będzie pomagało w negocjacjach z budowniczym.
New Home Warranty Program (NHWP) zabezpiecza również przed utratą depozytu.
Kupując nowy dom, mamy gwarancję, że depozyt do 40.000 dol. jest zabezpieczony dla tak zwanych freeholds, do 20.000 dol. dla condominiów. Kupujący condominium ma dodatkową gwarancję wynikającą z Condominium Act, na dodatkowe 20.000 dol. depozytu. Wszystkie depozyty są trzymane w Trust Account przez prawnika, który owszem, reprezentuje dewelopera, ale który ma obligacje narzucone przez prawo. Taki prawnik nie może dysponować pieniędzmi zgromadzonymi na tym koncie. Może je przekazać do dewelopera po zakończeniu inwestycji lub jeśli sąd zadecyduje inaczej.
Oprócz utraty depozytu ONHWP (Ontario New Home Warranty Program) zabezpiecza przed niezatwierdzoną przez kupujących zamianą materiałów wykończeniowych oraz urządzeń. Jeśli kupujący w procesie zakupu mieli możliwość wyboru płytek, dywanów, drewnianej podłogi, kolorów pomieszczeń, rodzaju kuchni oraz innych materiałów i zostały one zastąpione przez budowniczego bez zgody kupujących, to mają oni prawo dochodzić swoich praw i odszkodowania. Budowniczy, jeśli nie może dostarczyć materiałów zgodnie ze wcześniejszą selekcją, musi poinformować kupujących i zorganizować spotkanie, by przedyskutować zmiany. Jeśli kupujący nie zareaguje na pisemną propozycję spotkania, budowniczy ma prawo zamienić brakujące materiały na inne, podobnej jakości lub wyższej.
ONHWP – zabezpiecza również kupujących przed kosztami wynikającymi z opóźnienia przekazywanej nieruchomości.
Budowniczy ma prawo opóźnić przekazanie domu do 5 dni bez obowiązku poinformowania kupujących oraz bez rekompensaty finansowej.
Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem domu o opóźnieniu, które będzie powyżej 15 dni. Budowniczy ma wówczas prawo jednorazowo przedłużyć zamknięcie aż do 120 dni. Z tym że ostatnio widziałem nawet klauzule pozwalające na opóźnienie nawet do 2 lat.
W przypadku kiedy spodziewane opóźnienie jest mniejsze niż 15 dni, budowniczy może poinformować o nim 35 dni przed datą, która była wyznaczona jako data zamknięcia transakcji.
W wypadku gdy builder nie dopilnuje powyższych formalności – może być on odpowiedzialny za państwa koszty utrzymania w wysokości do 100 dolarów na dzień. Do maksymalnej sumy 5000 dol.
Jest to bardzo ważne. Jeśli kupujący dom wynajmuje apartament i może w nim pozostać do zamknięcia transakcji, to opóźnienie nie jest dużym problemem. Jeśli jednak sprzedało się własny dom i należy go opuścić w określonym czasie, to opóźnienie w przejęciu nowego domu może być bardzo poważnym problemem.
