Poniższy tekst jest trzecim artykułem w serii poświęconej umowom o kupno i sprzedaż nieruchomości w Ontario (Agreement of Purchase and Sale – Form 100). Poprzednie omawiały aspekty prawne dotyczące stron umowy (kupującego i sprzedającego), opisu nieruchomości, ceny zakupu, depozytu, oraz załączników.  

      MIENIE NIERUCHOME I MIENIE RUCHOME

(CHATTLES INCLUDED AND FIXTURES EXCLUDED)

      Elementami umowy, na które należy zwrócić znaczną uwagę, są sekcje dotyczące mienia nieruchomego (fixtures) i ruchomego (chattels). Mienie nieruchome to dodatki (najczęściej ulepszenia), które pozostają z nieruchomością na stałe w chwili jej sprzedaży. Są one wliczone w cenę zakupu, chyba że zostaną wyraźnie wyłączone w umowie. Podstawowym wyróżnikiem umożliwiającym odróżnienie fixtures od chattels jest to, że chattels są ruchome, fixtures natomiast to elementy nieruchome, czyli przymocowane lub wbudowane. Przykładami fixtures są wbudowane zmywarki do naczyń, wbudowane pralki i suszarki, dywany pokrywające całe podłogi i przymocowane do podłoża, półki przymocowane do ścian lub podłoża, żaluzje, karnisze, wszystkie rośliny w ogrodzie rosnące w gruncie itp. Przykładami chattels są niewbudowane lustra, niewbudowane kuchenki mikrofalowe, wolno stojące półki, meble ogrodowe itp. Mienie ruchome najczęściej nie jest uwzględniane w umowie, lecz może zostać do niej dodane. W przypadku, gdy strony mają konkretne uzgodnienia co do stanu mienia, powinny zawrzeć je w załączniku, aby uniknąć zbędnych nieporozumień.

      MIENIE WYPOŻYCZONE

      (RENTAL ITEMS)

      Podobnie, należy zwracać uwagę na sprzęt, który może stanowić majątek nieruchomy, lecz który majątkiem sprzedającego nie jest, ponieważ sprzedający go jedynie wynajmuje. Najczęściej są to bojlery wodne, urządzenia zmiękczające wodę, systemy alarmowe, urządzenia klimatyzacyjne itp. Identyfikacja tych rzeczy nie powinna sprawić problemu i jest istotne, aby kupujący nie sądził, iż ten sprzęt nabywa.

      Trzeba również pamiętać, że jeżeli kupujący będzie przejmował mienie wypożyczone (co ma miejsce w zdecydowanej większości przypadków), należy (1) powiadomić właściciela mienia o zmianie wynajmującego oraz zapoznać się z oryginalną umową wynajmu, a także (2) upewnić się co do sumy i stanu depozytu oraz wymogów kancelacji płatności. Mogą zdarzyć się również sytuacje, iż wynajmujący dokonał rejestracji w rejestrze obciążeń personalnych PPSA lub jako obciążenie na tytule własności nieruchomości dla zabezpieczenia swojego prawa własności wynajmowanego sprzętu (te ostatnie sytuacje zdarzają się rzadko – najczęściej w przypadkach gdy poprzedni właściciele zalegali z opłatami za wynajem lub gdy transakcja odbywa się na zasadzie power of sale).

      DATA, DO KIEDY OFERTA NIE                 MOŻE BYĆ WYCOFANA

      (IRREVOCABILITY)

      Data ta najczęściej wyznaczona jest przez kupującego, który zobowiązuje się nie wycofać oferty do określonego czasu, do którego sprzedający może rozważać przyjęcie lub odrzucenie oferty. Może to dotyczyć również sytuacji odwrotnej, w przypadku gdy sprzedający zobowiązuje się pozostawić ofertę do rozważenia przez kupującego, który może rozważać jej przyjęcie lub odrzucenie. W praktyce konieczne staje się dostarczenie pisemnej akceptacji oferty drugiej stronie. Gdy to nie ma miejsca, umowa ulega automatycznemu rozwiązaniu i depozyt (jeżeli został uiszczony) musi w całości wrócić do kupującego.

      DATA ZAMKNIĘCIA TRANSAKCJI

      (COMPLETION DATE)

      Data zamknięcia transakcji (completion/closing date) nie pozostawia wątpliwości. Należy jedynie pamiętać, aby nie był to weekend, święto prowincji Ontario lub święto federalne, kiedy nieczynne są instytucje rządu prowincji oraz banki (instytucje rządzone prawem federalnym).

      Dla kupującego nieruchomość (głównie ze względu na zorganizowanie przeprowadzki) istotna jest również przybliżona godzina zamknięcia transakcji. OREA Form 100 sugeruje godzinę 6 po południu jako czas ostateczny. Jeżeli strony uzgodniły inaczej, czas ten można zmienić. Najlepiej jest jednak tego nie czynić w formie pisemnej, pozostawiając to nieformalnym uzgodnieniom ustnym, które można modyfikować w zależności od rozwoju sytuacji.

      Przekazanie pustej (vacant) nieruchomości jest podstawowym warunkiem umowy i każde pozostawienie niechcianego mienia, które nabywca będzie musiał usunąć, ponosząc koszty, może spowodować żądanie rekompensaty pieniężnej. Osobnym problemem jest kwestia stanu, w jakim nieruchomość pozostawiono. W tym zakresie, niestety vacant w przypadku nieruchomości używanych nie oznacza, iż stan ma być idealny i przekazanie w stanie "normalnego" zużycia jest dopuszczalne.

      Należy także pamiętać, iż jeżeli transakcja dotyczy nieruchomości zamieszkanej przez lokatorów, którzy pozostaną i których umowy wynajmu będą przejęte przez kupującego, czyli przekazanie niezamieszkanej (vacant) nieruchomości nie jest możliwe, fakt ten musi być przedmiotem dodatkowych uzgodnień pisemnych w załączniku.

      POWIADOMIENIA (NOTICES)

      Klauzula dotycząca powiadomienia stron umowy jest ważnym elementem proceduralnym, zwłaszcza gdy transakcja nie jest prowadzona przez agentów, lecz osobiście przez kupującego i sprzedającego. Do czasu przejęcia transakcji przez prawników strony muszą posiadać efektywny sposób komunikowania się, a zwłaszcza przesyłania dokumentów pisemnych tak, aby możliwa była weryfikacja przekazu i czasu dostarczenia. Najlepszą formą powiadamiania w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości jest dostarczenie dokumentów faksem. Komunikacja pocztą e-mailową może być problematyczna.

      PODATEK HARMONIZED

      SALES TAX (HST)

      Zasady, kiedy podatek HST jest wymagany, są skomplikowane i generalnie werdykt zależy od kilku czynników, z których najważniejsze to: (1) status prawny sprzedającego (na przykład, nieruchomości sprzedawane przez corporation lub partnership będą traktowane inaczej niż sprzedawane przez osoby indywidualne), (2) przeznaczenie nieruchomości (jako główna rezydencja rodzinna, jako kolejna nieruchomość w posiadaniu sprzedającego, jako miejsce prowadzenia biznesu, jako nieruchomość wynajmowana lokatorom itp.) oraz (3) okoliczności sprzedaży.

      W przypadku nieruchomości nowych, nabywanych od budowniczego, podatek HST ma zastosowanie, lecz jeżeli nabywający nabywa nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania, będzie mógł otrzymać zwrot (na zasadzie rabatu – rebate) tego podatku od rządu. Najczęściej rebate przekazuje się na rzecz budowniczego, który polega na deklaracjach kupującego co do celu nabycia (to znaczy czy nabywa on nieruchomość jako miejsce zamieszkania, czy jako inwestycję) i, na podstawie tych deklaracji, podatek HST nie zostaje doliczony do ceny kupna.

Janusz Puźniak

Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)

Attorney at Law (Missouri and New York, USA)

905-890-2112

416-999-3023

Jolanta Pawłowska
Real Estate Sales Representative
HomeLife/Response Realty Inc., Brokerage
416-566-4056

Poniższy tekst jest drugim artykułem z serii poświęconej umowom o kupno i sprzedaż nieruchomości w Ontario (Agreement of Purchase and Sale – Form 100). Poprzedni tekst omawiał aspekty prawne dotyczące stron umowy – kupujących i sprzedających.

      NIERUCHOMOŚĆ

      (REAL PROPERTY)

      Jednym z podstawowych wymogów prawa kontraktów jest określenie przedmiotu umowy, w tym przypadku, nieruchomości. OREA Form 100 przewiduje potrójną metodę w tym zakresie – poprzez podanie: (1) adresu municypalnego nieruchomości, (2) jej wymiarów i orientacji geograficznej, oraz (3) jej opisu prawnego. Podanie wymiarów nieruchomości w większości przypadków nie musi być dokładne – drobne "zaokrąglenia" są dopuszczalne. Może się jednak zdarzyć, iż przyszłe plany kupującego, na przykład wymagające uzyskania pozwoleń municypalnych, będą uwarunkowane dokładnymi pomiarami nieruchomości. W przypadku, gdy kupujący został wprowadzony w błąd, którego nie można skorygować przy pomocy innych dokumentów towarzyszących umowie (na przykład oficjalnego planu geodezyjnego – survey), może to spowodować niepotrzebne problemy, których rozstrzygnięcie będzie zależało od marginesu dopuszczalnego błędu. Orientacja geograficzna nieruchomości jest głównie istotna dla posesji "narożnych", gdy adres municypalny może nie odzwierciedlać właściwego ulokowania jej części frontowej.

      Opis prawny nieruchomości jest najczęściej podawany skrótowo i ze swej natury w większości wypadków nie daje czytelnej informacji bez konieczności sięgnięcia do dokumentów, które są w nim jedynie wymienione przy pomocy numerów. Może mieć on jednak istotne znaczenie dla nabywcy w przypadkach, gdy dana nieruchomość jest obciążona nietypowymi służebnościami (easements). W interesie sprzedającego leży, aby te obciążenia dokładnie zasygnalizować. Pomimo iż prawnik reprezentujący kupującego będzie sprawdzał te i wszystkie inne dokumenty zarejestrowane w rejestrze tytułu własności danej nieruchomości, fakt, iż informacja o istotnych obciążeniach – najczęściej służebnościach – nie została podana w umowie, może doprowadzić do konfliktu, gdy okaże się, iż stanowią one istotne ograniczenie swobodnego użytkowania nabywanej nieruchomości. Sytuacje takie zdarzają się rzadko i w interesie obu stron leży, aby je uprzedzać. Temat służebności zostanie ponownie poruszony przy omawianiu sekcji 10 OREA Form 100 odnoszącej się do możliwości zerwania umowy w przypadku, gdy sprzedający nie jest w stanie przekazać tzw. "dobrego" tytułu własności, czyli tytułu nieobciążonego "nietypowymi" rejestracjami w rejestrze nieruchomości. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, iż w interesie kupującego leży uzyskanie oficjalnego dokumentu geodezyjnego (survey) nabywanej nieruchomości w celu upewnienia się, czy jej granice lub budynki na niej umieszczone nie naruszają obszarów sąsiadów lub odwrotnie, czy nieruchomości sąsiednie nie popadają w konflikt z obszarem nabywanej nieruchomości. Niestety OREA Form 100 jest w tym względzie bardzo liberalna, sekcja 12 (Documents and Discharges) bowiem mówi, iż kupujący może otrzymać taki dokument, jedynie gdy sprzedający go posiada. To znaczy, jeżeli sprzedający nie posiada survey, nie jest zobowiązany go przedstawić. Nie sposób jednak nie uczulić kupujących na przydatność posiadania i analizy takiego dokumentu jak najwcześniej jest to możliwe (zakładając, iż survey nie jest sporządzone tak dawno, iż jego praktyczna użyteczność jest minimalna). Dokładna analiza aktualnego survey pozwoli bowiem naocznie zlokalizować jakiekolwiek naruszenia obszaru nabywanego oraz obszarów sąsiedzkich. Jest to jednocześnie najbardziej wiarygodny dowód w przypadku konfliktów granicznych oraz najbardziej przydatny dokument wyjściowy w przypadku planowanych prac budowlanych, przeróbek itp. Jeżeli chodzi o potencjalne konflikty graniczne, to należy podkreślić, iż pomimo że zdecydowana większość kupujących nieruchomości w Ontario nabywa ubezpieczenie tytułu własności nieruchomości (title insurance), ubezpieczenie to jest w stanie jedynie zrekompensować ewentualne koszty spowodowane występującymi wadami. Ich prawne rozwiązanie musi i tak być dokonane niezależnie. Title insurance można obrazowo porównać do środka przeciwbólowego, który łagodzi ból, nie lecząc jego przyczyn. A zatem najlepsza rada dla kupujących to posiadanie obydwu – aktualnego survey oraz title insurance.

      CENA (PURCHASE PRICE)

      I DEPOZYT (DEPOSIT)

      Następnym elementem umowy jest cena nieruchomości i depozyt, których precyzyjne określenie rzadko stwarza problem. Należy jedynie pamiętać, iż bez umieszczenia ceny umowa jest nieważna, oraz, że depozytu nie traci się automatycznie gdy transakcja nie zostaje dokończona. Wszystko zależy od okoliczności oraz z czyjej winy tak się stało.

      Ponadto OREA Form 100 zawiera również tekst mówiący, iż depozyt nie będzie podlegał oprocentowaniu. W przypadku, gdy strony umówiły się, że oprocentowanie będzie naliczane (na przykład przy transakcjach, których zakończenie jest planowane dużo później), należy nanieść zmianę.

      ZAŁĄCZNIKI (SCHEDULES)

      Każda umowa w formie OREA Form 100 posiada przynajmniej jeden załącznik, który stanowi integralną część umowy i zawiera istotne warunki (conditions), które muszą być spełnione, aby umowa stała się wiążąca (binding) lub gwarancje (warranties) udzielane przez sprzedającego. W przypadku, gdy załączników jest więcej, należy wymienić ich liczbę i wyszczególnić (są one oznaczane literami A, B, C itd.). W załącznikach strony umowy mogą umieścić klauzule dotyczące jakichkolwiek uzgodnień osiągniętych w czasie negocjacji. Najczęstszymi warunkami są: uzyskanie pożyczki (mortgage) przez kupującego, poddanie nieruchomości inspekcji technicznej lub, w przypadku nabywania condominium lub townhouse'u, pozytywna opinia prawna dotycząca tzw. Status Certificate. Mogą one również dotyczyć otrzymania przez kupującego pozwolenia na przebudowę domu lub możliwości ubezpieczenia domu (w przypadku starszych domów). Gwarancje mogą dotyczyć stanu mienia nieruchomego (fixtures) i ruchomego (chattels).

      Należy zwrócić uwagę, iż tekst warunków powinien być bardzo dokładny nie tylko dla umawiających się stron, lecz dla kogokolwiek, kto będzie interpretował tekst umowy, na przykład prawników dokonujących zamknięcia transakcji lub sędziego w przypadku sprawy sądowej. Czas dopełnienia warunków powinien być także precyzyjnie określony, podobnie jak sposób powiadomienia drugiej strony o ich spełnieniu.

      Ponadto, powinno być również ustalone, co się dzieje w razie gdy warunki nie zostaną spełnione (najczęstszą konsekwencją jest anulowanie umowy – "null and void" i całościowy zwrot depozytu). Wreszcie treść klauzul może precyzować poszczególne części umowy, lecz nie powinna być z nimi sprzeczna. W razie konfliktu tekst w załączniku będzie ważniejszy niż standardowy tekst umowy. Ta ostatnia zasada stosuje się do całej umowy używającej OREA Form 100 – tekst dodatkowy (pisany ręcznie lub drukowany) dominuje nad tekstem gotowym (template).

Janusz Puźniak

Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)

Attorney at Law (Missouri and New York, USA)

905-890-2112, 416-999-3023

Jolanta Pawłowska

Real Estate Sales Representative

HomeLife/Response Realty Inc., Brokerage

416-566-4056

UMOWA KUPNA-SPRZEDAŻY  NIERUCHOMOŚCI W ONTARIO – CZ. 1

Dla zdecydowanej większości osób transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości należą do najpoważniejszych transakcji w życiu, towarzyszą im więc duże emocje i pragnienie wyeliminowania wszelkich możliwych pomyłek. Prawo prowincji Ontario (akt prawny o nazwie Statute of Frauds) wymaga, by transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości odbywały się na podstawie pisemnych umów (wszelkie zmiany muszą być również dokonane na piśmie), a zatem to co podpisujemy, ma kluczowe znaczenie dla tego, co i w jaki sposób nabywamy lub sprzedajemy.

      Nabywający nieruchomość, a zwłaszcza ci, którzy robią to po raz pierwszy, są często onieśmieleni skomplikowanymi i długimi tekstami dokumentów, które są im przedstawione do podpisania. Jest jednak rzeczą oczywistą, że podobnie jak w przypadku każdego innego kontraktu, i w tym przypadku powinno się z tekstem tego, co się podpisuje, zapoznać i, po zaaprobowaniu, podpisać świadomie. Każdy podpisujący umowę jest odpowiedzialny za to, co podpisuje, i późniejsze tłumaczenie, że nie wiedział, co robi, lub że mu nie wytłumaczono, co podpisuje, nie wystarcza, by zmienić umowę lub się z niej wycofać. W przypadku, gdy w transakcji pośredniczy agent, jego rolą jest wytłumaczyć kupującemu, co podpisuje. W przypadku gdy umowę sporządza prawnik, jest to zadaniem prawnika. W sytuacjach gdy prawnik zaangażowany jest tylko w celu zamknięcia transakcji, otrzymuje on już podpisaną umowę i jest za późno na zmiany, chyba że zmiany dotyczą oczywistych pomyłek.

      Poniższe rozważania dotyczą analizy umowy o kupno i sprzedaż nieruchomości (Agreement of Purchase and Sale – Form 100) przygotowanej przez Ontario Real Estate Association (OREA) popularnie zwanej OREA Form 100, którą stosuje się w zdecydowanej większości transakcji w Ontario. Tekst OREA Form 100 jest tak sporządzony, aby w sposób skondensowany i wyczerpujący zaadresować najważniejsze aspekty transakcji. Stosuje on standardowe klauzule i możliwość wprowadzenia zmian i uzupełnień ograniczona jest w nim do minimum. Klauzule uzupełniające, które dodaje się w razie potrzeby, są również standardowe i umieszcza się je na dodatkowych arkuszach (Schedules). Dla przejrzystości dyskusji zachowujemy kolejność sekcji z OREA Form 100. Z uwagi na obszerny temat nasz tekst będzie podzielony na cztery kolejne części.

      STRONY UMOWY – KUPUJĄCY I SPRZEDAJĄCY (BUYER AND SELLER)

      Zasadniczym wymogiem każdego kontraktu jest określenie jego "stron", czyli w przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości określenie kupujących i sprzedających. Zwłaszcza ważne jest precyzyjne i kompletne wyszczególnienie osoby, osób (jeżeli jest ich kilka) lub instytucji sprzedających. Sprzedającymi muszą być wszyscy obecni właściciele nieruchomości. W przypadku gdy którykolwiek z nich będzie pominięty, osoba ta (lub instytucja) nie jest stroną w umowie co oznacza, że umowa ta jej nie dotyczy i nie jest zobowiązana do jej wypełnienia. A zatem pełny tytuł własności danej nieruchomości nie może być przekazany nowemu właścicielowi – umowa jest wadliwa i musi być zmieniona.

      O wiele mniejszym problemem jest niekompletne wyszczególnienie wszystkich kupujących, tzn. wszystkich docelowych właścicieli nieruchomości. W razie pominięcia jednego lub kilku z nich, można ich nazwiska dodać do grupy kupujących później, nawet tuż przed zamknięciem transakcji, poprzez sporządzenie odpowiedniej instrukcji, aby tytuł własności został rozszerzony o jedną lub kilka osób (tzw. direction re title).

      Trzeba też pamiętać, aby umowa zawierała właściwe (i pełne) brzmienia nazwisk stron, oraz, iż stroną w umowie nie może być osoba niepełnoletnia. Z pomocą przychodzi tu ustawa federalna Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act (PCMLTFA) stawiająca wymóg sprawdzenia tożsamości kupujących i sprzedających.

      Należy być również bardzo uważnym w sytuacji, gdy:

      • sprzedającym nie jest osoba fizyczna, lecz na przykład spółka akcyjna (corporation),

      • nieruchomość sprzedaje partner lub partnerzy w imieniu spółki partnerskiej (partnership),

      • sprzedaż jest dokonywana w imieniu osoby zmarłej (czyli kiedy sprzedającym jest estate tej osoby), oraz

      • transakcja dokonywana jest w imieniu powiernictwa (trust).

      W przypadku transakcji w imieniu estate osoby zmarłej, wykonawcy testamentu (executors) lub administratorzy (administrators), gdy nie ma testamentu, muszą uzyskać odpowiedni dokument sądowy potwierdzający ich funkcje i prawomocność reprezentacji osoby zmarłej – tzw. Certificate of Appointment of Estate Trustee. W przypadku gdy osoba zmarła miała testament, wskazane jest również uzyskanie jego kopii.

      W przypadku podpisów składanych w imieniu spółki akcyjnej (corporation), która z definicji posiada odrębną osobowość prawną, muszą być dopełnione i udokumentowane wszystkie formalności proceduralne autoryzujące właściwe osoby do złożenia podpisów. Powinno się również uzyskać korporacyjną autoryzację do dokonania transakcji w formie odpowiedniej rezolucji (resolution) oraz sprawdzić oficjalny rejestr prowadzony przez Ontario Ministry of Government and Consumer Services w celu potwierdzenia, iż osoba lub osoby występujące w imieniu spółki tam widnieją i piastują odpowiednie funkcje.

      Podobnie, w przypadkach sprzedaży na zasadzie power of sale, czyli kiedy prawomocnym sprzedającym jest bank lub inny kredytodawca w imieniu zadłużonego i niewypłacalnego właściciela, podpisy muszą być złożone przez osobę lub osoby, które są do tego upoważnione.

      Należy również uważać, gdy umowa jest podpisywana przez pełnomocnika w imieniu osoby nieobecnej na podstawie pełnomocnictwa majątkowego (power of attorney for property). W takiej sytuacji wskazane jest skontaktowanie się z osobami (lub adwokatem) będącymi świadkami udzielenia tegoż pełnomocnictwa. Ma to szczególne znaczenie w przypadku, gdy istnieje prawdopodobieństwo, iż dokumenty końcowe sprzedaży będą również podpisywane przez pełnomocnika.

      Wreszcie, w sytuacjach, gdy prawnym właścicielem nieruchomości jest jedynie jeden z małżonków (to znaczy, gdy nazwisko drugiego nie widnieje na akcie własności) i gdy nieruchomość ma status domu rodzinnego (matrimonial home), należy uzyskać zgodę drugiego małżonka na sprzedaż poprzez podpis na stronie czwartej OREA Form 100 w sekcji "Spousal Consent" poświadczony przez świadka.

Kontynuacja w następnych numerach.

Janusz Puźniak

Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)

Attorney at Law (Missouri and New York, USA)

905-890-2112

416-999-3023

Jolanta Pawłowska

Real Estate Sales Representative

HomeLife/Response Realty Inc., Brokerage

416-566-4056