Jaki jest benefit dla kupujących kupowania domów i mieszkań z planów za pośrednictwem agenta real estate zamiast bezpośrednio od buildera?

Tych benefitów jest bardzo wiele:

• Nasz serwis jest bezpłatny dla kupujących, bo płaci nam builder.
I czy klienci kupią z naszą pomocą, czy bezpośrednio od buildera, to cena jest dla nich ta sama. Czy warto w takim razie zrezygnować z pomocy kogoś, kto ma doświadczenie w tym procesie, i wyważać otwarte drzwi?

• Pierwszeństwo dostępu do wielu projektów.
Builderzy często zapraszają wybranych agentów do sprzedaży na zasadzie pierwszeństwa jako "Platinium Agents" lub "VIP Agents", zanim jeszcze projekt jest oferowany publicznie. Wówczas są najlepsze ceny i najlepsze mieszkania do wyboru. Wielu klientów, którzy skorzystali z naszej pomocy na tym etapie, zarobiło dużo pieniędzy.

• Umiejętność wyboru właściwej inwestycji.
W GTA powstają setki projektów, ale nie wszystkie mają duży potencjał dla inwestorów. My umiemy wyselekcjonować te, które szybko się sprzedadzą i nabiorą wartości. Przykłady to "Address on High Park", "Evolution" czy "On the GO Mimico".

• Specjalne oferty.
We wstępnych fazach sprzedaży, zanim projekt oferowany jest publicznie, deweloper, by uzyskać momentum, oferuje specjalne bonusy. Czasami jest to bezpłatny parking, locker czy lepszy "design package". Tak było w "On the GO Mimico". Dziś kupujący muszą zapłacić 40.000 dol. za parking. Z nami był on FREE.

• Dodatkowe zachęty.
Często oprócz tego dodatkowo jesteśmy w stanie wynegocjować na przykład bezpłatną opcję przepisania mieszkania przed jego przejęciem (assigment) czy postarać się zagwarantować maksymalne dodatkowe koszty zamknięcia (cap on builder closing cost).

• Nasza znajomość procesu i przepisów przy zakupie nowych mieszkań pozwala naszym klientom na zakup bez stresu.

• Umiejętność czytania planów i pomoc we właściwym wyborze. Nasze doświadczenie architektów jest tu też bardzo pomocne. Dzięki temu możemy wybrać takie mieszkania, które wiemy, że się będą dobrze odsprzedawały i są funkcjonalne.

• Pomoc w zasugerowaniu prawników, którzy wiedzą, jak czytać bardzo obszerne umowy sporządzane przez deweloperów i ewentualnie mogą uchronić nas od złego zakupu.

• Pomoc w uzyskaniu "mortgage approval" z długim zamknięciem, jaki jest wymagany przez deweloperów. Nie wszyscy bankierzy chcą to robić – my znamy kilku, którzy będą bardzo pomocni.

• Pomoc w odzyskaniu HST.

Mogę oczywiście wymienić wiele innych zalet współpracy z nami, ale mam nadzieję, że te, które już wymieniłem, przekonają Państwa, by do nas dzwonić i prosić o pomoc. Ale jest jedna bardzo ważna sprawa, którą muszę tu zaznaczyć. Często szukają Państwo mieszkań na stronach różnych deweloperów na własną rękę – i nie ma w tym nic złego, ale tam często pada pytanie, czy pracujecie z agentem real estate. Muszą Państwo zaznaczyć, że TAK, i czasami podać nasz kontakt, byśmy mogli was reprezentować i byśmy mogli wam pomóc.

Czasami jeżdżą Państwo po salonach sprzedaży. Ta sama sprawa – proszę na pytanie, czy pracują Państwo z agentem, odpowiadać TAK. Cena zakupu będzie ta sama, ale benefity ze współpracy, o których pisałem, nie przepadną.

Zapraszam do Starsky'ego – być może warto wziąć kilka naszych wizytówek przed wyprawą do "Sales Offices"

Warto przypomnieć, że jest jeszcze szansa wygrania Mercedesa Clasy B. Proszę pamiętać. Wyważanie otwartych drzwi nie ma sensu!

Pamiętają Państwo "University Suites", które ogłaszaliśmy? Cały projekt jest obecnie sprzedany! To był dobry deal. Rozmawiałem z deweloperem i jest duża szansa, że jesienią będziemy mogli zaoferować podobny projekt w Toronto przy UofT oraz przy McGill w Montrealu. Ale dzisiaj chciałbym zachęcić Państwa do popatrzenia na projekt pod nazwą "City Lights" w okolicy Younge i Eglinton. Dwa nowe wieżowce w odległości 11 minut od stacji metra i 7 minut od powstającej linii łączącej Toronto z lotniskiem. Promocyjne ceny. Znacznie poniżej cen innych podobnych mieszkań w tej okolicy. Domator Team ma wyjątkowy przywilej jako jedyny oferowania tej inwestycji w polskim środowisku! Faktyczna sprzedaż zaczęła się 29 stycznia.

Więcej informacji słuchacze mogą znaleźć w weekendowej prasie oraz na mojej stronie internetowej www.czaplinski.ca.

Jak zapewne Państwo wiedzą, Domator Team dość często zaprasza Polonię do kupna domów i mieszkań z planów. Staramy się zawsze wybrać takie projekty, które naszym zdaniem będą dobrą inwestycją. Nie będę cofał się zbyt daleko, ale wspomnę tylko o dwóch ostatnich projektach. Pierwszy to "On The GO Mimico", drugi to "University Suites". Pierwszy projekt jest już w finałowej fazie sprzedaży i obecnie ceny są od 20 do 25 proc. wyższe od tego, co płacili nasi klienci na początku! 

To samo dotyczy "University Suites". Co prawda ceny nie miały szansy pójść w górę, bo cały projekt sprzedał się praktycznie w ciągu czterech miesięcy, ale zasada podaży i popytu już wkrótce zacznie działać i na pewno następni zainteresowani tym projektem będą musieli zapłacić więcej. Nie zapominajmy też, że ten projekt będzie przynosił stały i pewny dochód.

Ten wstęp był po to, by zaprosić Państwa do nowego i moim zdaniem znakomitego projektu. 

CityLights On Broadway

Projekt ten jest zlokalizowany na 99 Broadway w pobliżu Young i Eglinton i w odległości 11 minut pieszo do stacji metra. Według Google, ta okolica ma 93 proc. "Walk-Score", czyli ma bardzo wiele atrakcji w zakresie 15 minut pieszo. Oprócz tego już wkrótce wzdłuż Eglinton powstanie nowe LRT połączenie z Pearson International Airport. Według przewidywań fachowców, okolica Young i Eglinton przejmie w różnych aspektach wiele funkcji downtown Toronto. Również przeniesie się tutaj wiele większych firm, które potrzebują łatwego połączenia z lotniskiem.

Ceny nieruchomości w okolicy są bardzo wysokie i średnia cena domu startuje od 850.000 dol. 

• Średni dochód rodzinny w tej okolicy to 128.000 dol. (Toronto 87.000);
• Przyrost populacji od 1996 do 2011 to 21 proc.;
• 79 proc. populacji ma średnie lub wyższe wykształcenie;
• 38 proc. mieszkańców jest pomiędzy 15. a 45. rokiem życia;
• 76 proc. mieszkańców wynajmuje mieszkania (w GTA średnia 32 proc.).

Jak widać ze statystyk, jest to znakomita okolica dla inwestorów, gdyż jest tu wielu chętnych do wynajmu, jak i ewentualnie do zakupu w późniejszym czasie.

To, co jest najważniejsze w tym projekcie, to cena. Obecnie w tej okolicy jest rozpoczętych 8 projektów, gdzie średnia oferowana cena za stopę kwadratową wynosi około 650 dol. Projekt, który my oferujemy, będzie startował od około 550 dol. za stopę kwadratową. Prawie 100 dol. różnicy powinno spowodować, że mieszkania będą się sprzedawały bardzo szybko, bo inwestorzy będą widzieli potencjał na duży profit.

• Projekt będzie miał dwie wieże każda po 34 piętra;
• 392 mieszkania w Północnej Wieży i 496 w Południowej;
• Mieszkania od 414 do 736 stóp kwadratowych;
• Mieszkania jednosypialniowe, jeden plus den oraz dwusypialniowe;
• Wszystkie mieszkania z ponad jedną sypialnią mają dwie pełne łazienki;
• Unikatowe i bardzo dobrze wyposażone zaplecze rekreacyjne;
• 90 proc. mieszkań pomiędzy 200 a 400 tys. dol.

Domator Team został zaproszony do tego projektu jako jeden z 25 agentów z całego GTA i jedyny z polskiego środowiska, jako tak zwany "Platinium Broker". Oznacza to, że jesteśmy w stanie oferować dla naszych klientów najniższe "pre-sale" ceny, które będą znacznie niższe od tych zaoferowanych później dla szerokiego ogółu. Sprzedaż zacznie się od 29 stycznia, ale już obecnie mogą Państwo zgłaszać się do nas, by zapisać się na listę i wybrać unity. 

Ponieważ deweloper nie chce jeszcze publicznie ogłaszać cen, musiałem podpisać specjalny dokument zobowiązujący mnie do dyskrecji i nieogłaszania cen na żadnej stronie internetowej. Mam za to prawo ujawniać cenę oraz plany mieszkań w czasie indywidualnych spotkań czy poprzez indywidualne przekazy e-mailowe.

Wszyscy zainteresowani tym projektem mogą zajrzeć na naszą stronę www.domator.com lub moją stronę www.czaplinski.ca, by znaleźć wstępne informacje o tym projekcie oraz zapisać się na listę zainteresowanych. Jest to bardzo łatwe, gdyż istnieje tam specjalna forma do zapisów.

Nasz team będzie mógł się spotkać z każdym zainteresowanym u Państwa w domu lub w Starskym 2. Ja osobiście zapraszam klientów do naszego domu.

Proszę nie zwlekać! Projekt, który ogłaszaliśmy w Kingston przy uniwersytecie, jest w praktyce całkowicie sprzedany. Ci, co czekali i zastanawiali się, czy warto, są już spóźnieni. Być może jakiś unit wróci na rynek od tych, którzy mają jeszcze 10 dni na zastanowienie się, ale jest to raczej mało prawdopodobne. 

Moim zdaniem, ten projekt "City Lights on Broadway" jest równie atrakcyjny i ma szansę być naprawdę hitem sezonu!

Zanim przejdę do tematu, o którym chciałbym dziś pisać, czyli University Suites w Kingston, chciałbym po pierwsze złożyć wszystkim czytelnikom życzenia Wspaniałego, zdrowego i lepszego 2015 roku.

Już pod koniec zeszłego roku pisałem o bardzo ciekawym i zupełnie innym sposobie na zainwestowanie pieniędzy w nieruchomości. Pisałem o projekcie nazywanym University Suites w Kingston.

Przypomnę najpierw tym, którzy nie wiedzą, o co chodzi, że oferujemy do sprzedaży dla inwestorów, mieszkania w nowo budowanym budynku w Kingston w Ontario, który zlokalizowany jest tuż przy Queen's University. Budynek w całości jest projektowany i budowany z myślą, by umeblowane mieszkania były wynajmowane studentom.

• Jest to pierwszy i unikatowy taki projekt w Kingston i jest to kropla w morzu potrzeb w tym mieście. Dlaczego? Na Queen's University studiuje około 25.000 studentów, najczęściej z bardzo zamożnych rodzin. Cały projekt w obu fazach ma mniej niż 400 mieszkań. Nie ma niczego podobnego w całym mieście i tego typu "luksusowe" jak na to miasto mieszkania będą chętnie wynajmowane. Rozmawiałem z kilkorgiem rodziców, których dzieci są lub były na tym uniwersytecie. Potwierdzili oni to, że nawet jeśli ceny będą wyższe za wynajem niż przeciętne, to z braku wyboru wielu studentów i ich rodziców zapłaci więcej, by mieszkać w luksusowym, dobrze zorganizowanym budynku z Internetem i zapleczem rekreacyjnym, zamiast wynajmować pokoik w rooming house. Oferowane mieszkania są, jak już wspomniałem, całkowicie wyposażone i umeblowane.

• Jest to tak zwane "worry free investment" – dlaczego? Otóż wszyscy inwestorzy, którzy zakupią mieszkanie, mają zaoferowany specjalny program, który jest wstępnie podpisany na trzy lata i który gwarantuje "lease back" zakupionego mieszkania od inwestorów oraz pełny management i nadzór nad każdym mieszkaniem. Jest to piękna sprawa, bo nie trzeba się martwić o znalezienie studentów, pobieranie pieniędzy czy pilnowanie porządku. Za to wszystko będzie odpowiedzialna kompania związana z deweloperem. Oczywiście po trzech latach można nadal to kontynuować na tych samych zasadach za jednomiesięczny rent na rok. W praktyce inwestorzy nie muszą jeździć do Kingston, by doglądać, jak ich kapitał rośnie.

• Jest to znakomita inwestycja dla tych, którzy myślą o stałym i pewnym dochodzie teraz lub na emeryturze. Dlaczego pewna inwestycja? Otóż inwestujemy w coś, co jest namacalne. Nie jest to papier z akcjami, które dziś są warte dużo, a za kilka lat jak Nortel staną się bezwartościowe. Uniwersytet w Kingston jest jednym z najlepszych i najstarszych w Kanadzie. I będzie tam pewnie przez wiele stuleci. Ludzie się kształcą i zawsze, a szczególnie w trudnych czasach, młodzi ludzie (i ich rodzice) inwestują w edukację, by zapewnić sobie lepszy start. Jak wspomniałem, 25.000 studentów – jedynie 400 mieszkań jak te w całym mieście! Te mieszkania zawsze będą poszukiwane i inwestorzy nie powinni mieć problemów z "cash flow", szczególnie że jest firma, która tylko i wyłącznie będzie dbała o ten fakt.

• Jak wygląda "cash flow"? Nie będę się zagłębiał w bardzo dokładną wyliczankę, ale jeśli ktoś zakupi 1 bedroom za około 213.000 i wpłaci 20 proc. downpayment, czyli 42.600 dol., to po odliczeniu wszystkich kosztów i uwzględnieniu tego, co zostanie spłacone w mortgage'u, profit w skali pierwszego roku wyniesie około 7100 dol. Czyli jest to profit około 17 proc. w skali roku na zainwestowanych 42.600 dol. Czy znają Państwo lepszą inwestycję? Ja nie. Proszę pamiętać, że mieszkanie co roku się spłaca i ten profit będzie się co roku podnosił, bo więcej z principal będzie spłacone. Ceny tych mieszkań z czasem też powinny rosnąć, ale gdyby nawet niewiele, to i tak ktoś za nas spłaca nasz dług i buduje nasze equity.

• Proszę pamiętać, że te mieszkania kupowane są na inwestycję, a nie jako mieszkania dla Państwa. Dlatego należy zmienić sposób myślenia, jeśli chodzi o ten projekt. Nie wolno myśleć o tym, czy to jest blisko, czy daleko od Toronto; czy widok z okna jest ładny, czy lubimy kafelki czy meble w kuchni. To jest nieważne. Jest to "money making investment", i w dodatku bardzo bezpieczny!!! Szczególnie ta inwestycja jest idealna dla tych, którzy nie chcą martwić się o dodatkowy dochód w wieku emerytalnym.

• Mieszkania sprzedają się bardzo szybko i proszę nie zwlekać z decyzją. W tej chwili z całego projektu pozostało do sprzedaży tylko 25 mieszkań! Jest ciągle dobry wybór mieszkań jednosypialniowych, jednosypialniowych z denem oraz kilka mieszkań trzysypialniowych. Pozostało tylko jedno mieszkanie dwusypialniowe. Deweloper, by zachęcić do zakupu mieszkań jednosypialniowych z denem – obniżył wymagany downpayment do 10 proc. Myślę, że to może być pomocne.

***

Inny projekt, o którym napiszę więcej za tydzień, to bardzo, ale to naprawdę bardzo atrakcyjny projekt w Toronto, który jest jeszcze w fazie końcowych przygotowań. Projekt będzie sprzedawany pod nazwą "City Lights on Broadway".

Będzie to projekt w okolicy Eglinton i Young –11 minut na piechotę do metra.

Domator Team został zaproszony do tego projektu jako jeden z 30 agentów z całego GTA i jedyny z polskiego środowiska. Sprzedaż zacznie się od 29 stycznia, ale już obecnie mogą Państwo zgłaszać się do nas, by zapisać się na listę. Wystarczy wejść na stronę www.czaplinski.ca i tam jest baner, który pozwoli się zapisać.

Dlaczego jest to taki atrakcyjny projekt? Otóż CENY! Cena mieszkań jest ustalona na poziomie 550 dol. za stopę kwadratową. Wszystkie mieszkania w tej okolicy, nowe i resale, są sprzedawane na poziomie 650 dol. za stopę. Jak widać, jest sporo miejsca na zarobek!

Real Estate Commission – w większości przypadków wynagrodzenie dla agentów, którzy reprezentują kupujących, jest wliczone w cenę sprzedaży, czyli pokrywane jest przez sprzedających. Oznacza to, że kupujący (buyer) nie musi uwzględniać tego wydatku w swoim budżecie. Natomiast mogą zdarzyć się przypadki, że sprzedający (seller) nieruchomość nie oferuje wynagrodzenia dla agenta, który współpracuje z kupującymi (buyers broker). W takim przypadku może się okazać, że kupujący może być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla swojego agenta, tak jak zostało to określone w dokumencie, który zwykle podpisuje się w chwili podjęcia współpracy (Buyers Agency Agreement). Ten przypadek zwykle ma miejsce, kiedy kupujemy nieruchomości sprzedawane przez takie firmy, jak "Comfree" czy "Property Guys".

Legal Fees – czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 800-1000 dol. (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 300-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST.

Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto dodatkowo naliczany jest podobny podatek, z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości 3725 dol.

High Ratio Mortgage Insurance – jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. downpayment lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST naliczany od premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili zamykania transakcji.

Home Inspection – nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około 300-600 dol. plus HST.
Title Insurance – jest nie obowiązkowe, ale moim zdaniem bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około 500.000 dol. – wynosi około 500 dol. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w wielu sytuacjach. Na przykład gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli – to ubezpieczenie nas ochroni.

Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 1,5 do 2,5 proc. od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć.

KOSZTY STAŁE PRZY UTRZYMANIU NIERUCHOMOŚCI

Mortgage Payment – czyli spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych będzie zależna od wysokości pożyczki, od aktualnego oprocentowania oraz długości spłaty pożyczki (amortyzacji). Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokości spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia 1000 dol. miesięcznie biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez ilość tysięcy, które planują Państwo pożyczyć. Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe, ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe. Na mojej stronie www.czaplinski.ca jest znakomity kalkulator do obliczania spłat. Zapraszam do spróbowania, jak to działa.

Property Tax – podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczany jest na podstawie tak zwanych asessment rolls bazujących na wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1 proc. wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2-3 proc. w skali roku. W Mississaudze na przykład przeciętny podatek miejski od domów w cenie 450.000-550.000 dol. może kształtować się od około 4500 do około 5500 dol. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Niepłacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do 3 lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage, do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Takie rozwiązanie pozwoli uwolnić się Państwu z konieczności pamiętania o jeszcze jednym obowiązku oraz umożliwi rozłożenie opłat na niższe wartości.

Utilities – czyli koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu ich używania tych. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu ogrzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Planując wydatki, powinni Państwo liczyć się z kosztem około 300-400 dol. miesięcznie na pokrycie opłat za utilities.

Condominium Fee – dotyczy wyłącznie nieruchomości, takich jak apartamenty czy townhouses i określane jest również jako maintenance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego, jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od 80 do 1000 dol. i więcej. Najczęściej kształtuje się w granicach 170-600 dol. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act.

Home Insurance – ubezpieczenie domu jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymać nadal ubezpieczenie domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach 40-100 dol. miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników. W przypadku condominiów podstawowe ubezpieczenie zawarte jest w maintenance, ale ciągle warto wykupić ubezpieczenie od włamania oraz odpowiedzialności cywilnej (content insurance), które nie jest wcale drogie.

Mortgage Insurance – to nic innego niż ubezpieczenie na wypadek śmierci (life insurance). Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem, jest ono konieczne, szczególnie jeśli mamy rodzinę, na której nam zależy. Są różne formy ubezpieczeń i o tym innym razem, natomiast warto wiedzieć, że oferowane ubezpieczenie przez banki jest zwykle tańsze, ale mniej korzystne dla posiadacza polisy czy jego beneficjentów.

Na zakończenie zachęcam do odwiedzenia mojej strony www.czaplinski.ca Znajdą tam Państwo informacje kontaktowe z prawnikami, agentami ubezpieczeniowymi oraz brokerami od hipotek.

Planując kupno nieruchomości, warto wiedzieć, od czego zacząć. Moim zdaniem, są dwie bardzo ważne sprawy, od których należy rozpocząć. Pierwsza to zatrudnienie agenta, a druga to zabezpieczenie sobie właściwego finansowania. Z tym że właśnie doświadczony agent real estate będzie znakomitą pomocą w załatwieniu właściwego finansowania, bo zwykle wie, gdzie i z kim uzyskać najlepsze warunki. 

Sam proces zakupu, jeśli przeprowadzany jest przez doświadczonego agenta – nie jest skomplikowany, ale robienie tego samego na własną rękę może kosztować wiele strat finansowych oraz problemów prawnych. Dlaczego uczyć się na własnych błędach, kiedy można skorzystać z bezpłatnej i fachowej pomocy pośredników, czyli agentów real estate?

Jakie błędy najczęściej popełniają kupujący nieruchomość na własną rękę? Jest ich wiele, ale wymienię kilka:

• Przepłacanie za nieruchomość. Nie mając dostępu do danych historycznych, często unosimy się emocją lub złą radą i płacimy zbyt wiele za znalezioną posiadłość. Jest tu potrzebny ktoś, kto może zachować zimną krew i zna ceny.
• Kupowanie nieruchomości w złej lokalizacji – bez znajomości rynku i miasta, jest to częsty błąd.
• Kupowanie nieruchomości z błędami funkcjonalnymi oraz strukturalnymi. W swojej karierze obejrzałem tysiące domów, ktoś, kto widział kilka czy kilkanaście, ma często małe rozeznanie. Dodatkowo moje doświadczenie projektowe i budowlane jest następnym atutem.
• Kupowanie nieruchomości z problemami prawnymi.
• Kupowanie nieruchomości powodujących problemy zdrowotne.
• Złe finansowanie. Porada fachowca może przynieść ogromne oszczędności.
• Źle spisana umowa niechroniąca naszego interesu. Brak możliwości wycofania się lub zasięgnięcia opinii fachowców.

Błędów może być znacznie więcej, ale te już powinny uświadomić Państwu, że nie warto ryzykować ich popełnienia, kierując się najczęściej złudną pokusą "możliwości" za oszczędzenia na "commission". Czasami kupujący usiłują to zrobić poprzez kupowanie "bezpośrednio" od agenta, który ma listing. Tak naprawdę, nie mając gwarancji, że ów agent będzie ich traktował z należnym profesjonalizmem. Jak ktoś, kto ma reprezentować sprzedających i kupujących, ma być bezstronny i dlaczego miałby preferować kupującego zamiast osobę, która go zatrudniła?

Jaki jest więc wniosek z tego, o czym mówię? Kupujący powinien mieć swojego własnego stałego agenta, który będzie dbał o jego interes (kupującego). Należy też pamiętać, że poprzez podpisanie kontraktu na współpracę przy zakupie nieruchomości również agent ma ważne zobowiązania prawne.

Drugi waży element, od którego należy zacząć poszukiwania domów, to załatwienie finansowania. Oczywiście, żeby kupić nieruchomość, potrzebne są pieniądze, bo rzadko kto kupuje za gotówkę. By otrzymać pożyczkę hipoteczną, należy porozmawiać z instytucją finansową. I w wielu przypadkach, zanim się zacznie popełniać błędy, warto posłuchać sugestii agenta real estate. Jeśli ktoś ma pewną, stałą, dobrze płatną pracę, bardzo dobry kredyt i mnóstwo pieniędzy na down payment, to oczywiście banki witają takich klientów z otwartymi rękoma i żadna pomoc nie jest tu potrzebna. Niestety, realia są zwykle zupełnie inne. Najczęściej większość chcących kupić ma jakieś problemy, które mogą przeszkodzić w otrzymaniu pożyczki. Zły lub słaby kredyt, słabe lub trudne do udokumentowania zarobki, nadmiar zadłużenia na kartach kredytowych, mały lub żaden down payment.

Jeśli pójdą oni do banku z "marszu", to trafią zwykle na urzędnika, który jest na pensji i wcale nie będzie miał ochoty narażać się, by pomóc troszeczkę w obejściu coraz bardziej restrykcyjnych obecnie przepisów narzuconych na banki. Dlatego doświadczeni agenci mają swoje wyrobione kontakty albo z bankami, w których znają urzędników na "commission", którym będzie zależało na biznesie, albo z mortgage brokerami, którzy mają swoje sposoby, by odpowiednio czasami nawet dość wątpliwy deal przepchać przez system. Wszak są oni (mortgage brokers) zwykle opłacani dopiero po zamknięciu transakcji i wobec tego są oni zainteresowani pomocą.

Myśląc o załatwieniu pożyczki hipotecznej, należy też pamiętać o kilku ważnych wymaganiach i zasadach:

Down payment
• Minimalny wymagany jest 5 proc. Wówczas płacimy ubezpieczenie, które jest dosyć kosztowne, ale jest ono dodawane do pożyczki.
• By uniknąć ubezpieczenia (high ratio mortgages), minimalny down payment musi wynosić 20 proc.
• Im wyższy down payment, tym łatwiej jest uzyskać pożyczkę, nawet czasami w sytuacjach, kiedy nie możemy udowodnić dochodu lub mamy słaby kredyt.
• Kupujący po raz pierwszy mogą użyć na down payment pieniędzy z RRSP do 20.000 na osobę.
• Banki zwykle chcą wiedzieć, skąd mamy środki na down payment, ale jedną z akceptowanych form jest "prezent" od rodziny.

Kredyt – dobry kredyt jest niezwykle ważny.
• Minimalny beacon score to 600 punktów, by ubiegać się o pożyczkę w normalnym banku, szczególnie taką, która będzie wymagała ubezpieczenia w CMHC.
• Maksymalny beacon score to 900 punktów. Tylko 14 proc. Kanadyjczyków ma więcej niż 800 punktów.
• Jeśli ktoś ma pomiędzy 500 a 600 punktów, może uzyskać pożyczkę poprzez "B Landers" – ale wówczas często procenty są wyższe.
• Popsucie kredytu może nastąpić bardzo szybko, nawet poprzez małe, nieistotne pożyczki. Odbudowa trwa latami i dlatego należy spłacać wszystko na czas.

TDS & GDS Ratio
• Banki przestrzegają zasady, że na spłatę mortgage'u możemy przeznaczyć maksymalnie 32 proc. naszych zarobków brutto (przed podatkami), a na obsługę wszystkich długów łącznie z mortgage'em i innymi opłatami możemy przeznaczyć 40 proc. naszych zarobków brutto. Te dwa wskaźniki są trudne do obejścia, jeśli nasze dochody i wydatki są bardzo rozbieżne.

Chciałbym, byś mi wyjaśnił, co oznacza termin "Beacon Score". Wiem, że dotyczy to pożyczek, ale powiedz mi więcej na ten temat.

"Beacon Score" (punktacja kredytowa) jest to liczba, na którą patrzą pożyczkodawcy, kiedy ubiegamy się o pożyczkę. Każdy z nas ma taką liczbę przypisaną do naszego nazwiska, SIN number oraz daty urodzenia. Najniższa możliwa punktacja to 300 punktów; najwyższa to 900 punktów (praktycznie nieosiągalna). Przeciętny dobry rekord to 700 punktów.
Wielu z nas wierzy, że powinniśmy mieć 800 punktów, by uzyskać najlepsze oprocentowanie – w rzeczywistości tylko 11 proc. Kanadyjczyków ma tak wysoką punktację.

By dostać dobre oprocentowanie, wystarczy mieć punktację na poziomie 680-700. Ale mając dobrego brokera od pożyczek, ciągle można dostać przyzwoite oprocentowanie nawet przy 600 punktach. Według przepisów z 2008 roku – 600 punktów to jest minimum, które musimy mieć, by ubiegać się o pożyczkę, jeśli mamy mniej niż 20 proc. downpayment (ubezpieczaną przez CMHC). Jeśli nasza punktacja jest niższa niż 600 punktów, to wówczas będziemy traktowani przez pożyczkodawców jako klienci "drugiej kategorii". Zwykle ma to odzwierciedlenie w wyższym oferowanym oprocentowaniu. Czasami nawet przekłada się to na dodatkowe 3,5 proc. w przypadku punktacji na poziomie 500.

Warto wiedzieć, jakie elementy mają wpływ na tę punktację:
* Historia płatności – zwykłe opóźnienie w regularnych płatnościach, które robimy co 30 dni (mortgage, karty kredytowe) mogą obniżyć naszą punktację o 15-20 punktów. Historia płatności – zwykle jest odpowiedzialna za 35 proc. punktacji.

Chciałbym, byś mi wyjaśnił, co oznacza termin "Beacon Score". Wiem, że dotyczy to pożyczek, ale powiedz mi więcej na ten temat.

"Beacon Score" (punktacja kredytowa) jest to liczba, na którą patrzą pożyczkodawcy, kiedy ubiegamy się o pożyczkę. Każdy z nas ma taką liczbę przypisaną do naszego nazwiska, SIN number oraz daty urodzenia. Najniższa możliwa punktacja to 300 punktów; najwyższa to 900 punktów (praktycznie nieosiągalna). Przeciętny dobry rekord to 700 punktów.
Wielu z nas wierzy, że powinniśmy mieć 800 punktów, by uzyskać najlepsze oprocentowanie – w rzeczywistości tylko 11 proc. Kanadyjczyków ma tak wysoką punktację.

By dostać dobre oprocentowanie, wystarczy mieć punktację na poziomie 680-700. Ale mając dobrego brokera od pożyczek, ciągle można dostać przyzwoite oprocentowanie nawet przy 600 punktach. Według przepisów z 2008 roku – 600 punktów to jest minimum, które musimy mieć, by ubiegać się o pożyczkę, jeśli mamy mniej niż 20 proc. downpayment (ubezpieczaną przez CMHC). Jeśli nasza punktacja jest niższa niż 600 punktów, to wówczas będziemy traktowani przez pożyczkodawców jako klienci "drugiej kategorii". Zwykle ma to odzwierciedlenie w wyższym oferowanym oprocentowaniu. Czasami nawet przekłada się to na dodatkowe 3,5 proc. w przypadku punktacji na poziomie 500.

Warto wiedzieć, jakie elementy mają wpływ na tę punktację:
* Historia płatności – zwykłe opóźnienie w regularnych płatnościach, które robimy co 30 dni (mortgage, karty kredytowe) mogą obniżyć naszą punktację o 15-20 punktów. Historia płatności – zwykle jest odpowiedzialna za 35 proc. punktacji.

* Istniejące zadłużenie – jest odpowiedzialne za około 30 proc. punktacji. Banki patrzą, jakie jest nasze obecne zadłużenie i ile maksymalnie możemy obsłużyć w długach. Jeśli jesteśmy na maksimum zadłużenia, to wówczas mamy problem. Jeśli mamy zapas na poszczególnych "długach", to wówczas mamy szanse na więcej kredytu.

* "Wiek zadłużenia" – jest zwykle odpowiedzialny za 15 proc. punktacji. Zwykle tak zwany ustabilizowany kredyt powinien zawierać minimum trzy "formy" zadłużenia, każda przynajmniej z roczną historią.

* Rodzaj kredytu – karty kredytowe, pożyczki hipoteczne oraz pożyczki z regularnych banków są traktowane jako bardzo pożądane i zwykle pozytywnie wpływają na naszą punktację; zwykle rodzaj kredytu odpowiedzialny jest za 10 proc. punktacji.

* "Zapytania o pożyczki" – za każdym razem, kiedy składamy podanie o pożyczkę, jest to odnotowywane na naszym rekordzie. Każde "zapytanie" powoduje obniżenie punktacji o około 5 punktów. Czasami biegając między bankami i próbując znaleźć niższy procent na mortgage, możemy zrobić sobie krzywdę. Im więcej banków odwiedzimy, próbując znaleźć lepszy deal – tym niższy będzie nasz kredyt. Zdecydowanie należy rozmawiać z mortgage brokers, bo oni sprawdzają kredyt raz i wysyłają ten sam wyciąg z Credit Bureau do różnych banków, szukając najlepszej oferty dla nas.
Innym tematem, o którym warto wspomnieć, są bankructwa! Kiedy pojawi się jego rekord w Credit Biuro, ma to poważny i negatywny wpływ na naszą możliwość uzyskania pożyczek, bez względu jak dawno miało to miejsce. Ale są sposoby, by pomimo rejestrowanego bankructwa w miarę szybko ubiegać się o kredyt. Kluczem jest umiejętność zbudowania nowego kredytu nawet w postaci tak zwanych "secured credit card". Polega to na tym, że wpłacamy na kartę na przykład 500 dol. jako zabezpieczenie i jest to nasz limit. Inną formą odbudowywania kredytu są pożyczki samochodowe czy meblowe, które są dość łatwe do uzyskania.

Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest utrzymanie istniejącego kredytu przynajmniej w części. Zwykle, kiedy mamy kłopoty, przestajemy spłacać wszystkie długi. Jest to błąd. Należy wybrać i zatrzymaj jedną, dwie lub więcej kart, które są najmniej zadłużone, i starać się je spłacać. Jak długo je płacimy na czas, nikt nam ich nie zabierze – i w ten sposób nasz kredyt może być odbudowywany od razu. To nie są łatwe tematy i jak mają Państwo problemy, proszę radzić się specjalistów. Natomiast dbanie o kredyt jest bardzo istotne i często zły kredyt nawet przy dobrych dochodach, może uniemożliwić nam zakup wymarzonego domu.

Jeśli ktoś ma zły "Beacon Score" – jak może go poprawić. Czy są jakieś sposoby?

1. Sprawdzanie akuratności informacji w raporcie Credit Bureau.Tak się składa, że "nobody is perfect" - agencja zbierająca informacje o naszym kredycie też popełnia błędy. Dlatego w sytuacjach "krytycznych" powinniśmy bardzo dokładnie przeanalizować zawarte w raporcie informacje i jeśli odkryjemy błędy – natychmiast poprosić o ich sprostowanie. Błędy mogą dotyczyć nawet naszego SIN number lub daty urodzenia.

2. Zgłaszać błędy. Tak jak wspomniałem "Kredyt Biuro" ma obowiązek sprawdzić potencjalne błędy, które są do nich zgłaszane. Takie jest prawo. Normalnie, jeśli zgłosimy błąd, kredytor musi udowodnić, że jego raport opóźnionej płatności jest prawdziwy. Jeśli tego nie zrobi, to wówczas możemy domagać się usunięcia niekorzystnej dla nas informacji.

3. Płacić długi na czas. Płacenie swoich zobowiązań finansowych na czas jest jednym z najważniejszych elementów, które wpływają na naszą dobrą historię kredytową. Regularność jest odpowiedzialna za prawie 1/3 dobrej punktacji. W naszym zajętym życiu czasami warto pewne płatności załatwić jako "automatyczne prepaiments", by uniknąć konieczności pamiętania.

4. Nadpłacanie długów. Nie zawsze jesteśmy w stanie nadpłacać wiele, ale jeśli pożyczkodawca widzi, że jesteśmy zadłużeni do maksimum na wszystkich naszych liniach i kartach kredytowych, to wówczas szansa na następny kredyt jest prawie żadna. Natomiast jeśli pożyczkodawca widzi, że spłacamy długi na czas nawet z pewną nadwyżką, to wówczas jesteśmy zwykle mile widzianymi klientami.

5. Nie likwidować istniejących kart kredytowych i linii kredytowych. Często wydaje nam się, jak wychodzimy z długów, że należy pozamykać i zlikwidować wszystkie nasze karty, których nie używamy. Jest to oczywista reakcja, ale w praktyce lepiej pospłacać karty i po prostu je zostawić nieużywane. Bankierzy, widząc, że mamy dostępny kredyt, chętniej z nami rozmawiają. Pozbycie się kart wpływa zwykle na obniżenie "Beacon Score".

Kiedy popatrzymy z perspektywy czasu, to nieruchomości od lat idą w górę. Niestety, nie można powiedzieć tego samego o zarobkach. Kiedy spojrzymy na ceny z perspektywy 10 lat, czyli jako "banch mark" weźmiemy pamiętny 11 września 2001, to można powiedzieć, że ceny są wyższe przynajmniej o 50 proc. od tego momentu. Na szczęście oprocentowanie jest za to znacznie niższe. Zawsze wspominamy "stare dobre czasy" z rozczuleniem, ale jak się znaleźć w obecnych realiach? Jak ludzie, których zarobki nie są zbyt wysokie, mogą wystartować i kupić swój pierwszy dom? Nie jest to takie proste, ale nie jest to też beznadziejne. Naturalne jest, że "kupujący po raz pierwszy", chcąc mieć coś własnego, często patrzą na cenę i wybierają zwykle to, co jest najtańsze. Najczęściej jest to condo, w drugiej kolejności townhouse. Pytanie jest – czy to, co jest najtańsze jako cena zakupu, zawsze jest "najtańsze" w utrzymaniu?

Popatrzmy na liczby. Jako przykład weźmy na condo za 250.000 dol. Załóżmy, że ktoś ma 20 proc. down payment, czyli mortgage bez potrzeby CMHC insurance. Przy obecnych niskich oprocentowaniach mortgage od 200 tysięcy wyniesie 882 dol. miesięcznie. Jest to mało, ale po dodaniu maintenance w wysokości około 570 dol. (wszystko bez kablowej TV) oraz podatku od nieruchomości na poziomie 200 dol. miesięcznie, to spłata całkowita wyniesie 1652 dol. na miesiąc. Nie jest to już tak mało!

Wielu posiadaczy nieruchomości wykorzystuje końcówkę roku, by swoje domy trochę usprawnić. Czasami jest to rozbudowa, czasami jest to tylko renowacja. Jakie prace wokół domu i w domu można robić bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia od miasta?

Lista tych elementów, które nie wymagają pozwolenia, jest dość długa, podajmy tylko kilka z nich:

• Wymiana okien na nowe, jeśli wielkość otworu nie jest zmieniana (głównie chodzi tu o szerokość);
• Wymiana pokrycia dachowego – jeśli użyty materiał ma podobny ciężar. Jeśli ktoś chciałby zamienić pokrycie z dachówki papowej na dachówkę ceramiczną – taka zamiana wymaga poważnego przeprojektowania strukturalnego dachu;
• Malowanie elewacji lub jej naprawa. Popularny coraz bardziej tynk – może być instalowany bez potrzeby specjalnych pozwoleń;
• Naprawa kominów. Chodzi tu o naprawę istniejących kominów, które zwykle po czasie mogą mieć kilka górnych warstw luźno połączonych ze sobą – wymaga to nowej zaprawy;
• Landscaping – jeśli nie ma de-cków o elewacji powyżej 2 stóp ponad teren lub ścianek oporowych o różnicy po obu stronach powyżej 2 stóp;
• Płoty do 6 stóp wysokości nie wymagają zgody miasta – o ile nie ograniczają widoczności na skrzyżowaniu (domy narożne);
• Przestawianie wewnętrznych ścian działowych – czyli niekonstrukcyjnych;
• Wszelkie wewnętrzne prace remontowe – w tym istniejące łazienki, kuchnie – łącznie z wymianą szafek, sprzętów itd;
• Wykańczanie basementów, ale pod warunkiem, że nie tworzymy nowego mieszkania oraz niezależnego wejścia do domu.

W minioną niedzielę, 16 listopada, wśród klientów firmy pośrednictwa w handlu nieruchomościami GoWest odbyło się losowanie samochodu lexus IS 250.

Jak zwykle, mogli w nim uczestniczyć klienci, którzy w okresie od ostatniego losowania kupili lub sprzedali nieruchomość przez GoWest. Tym razem los uśmiechnął się do Kanadyjczyka pochodzenia serbskiego Bronisława Paunica, który do Kanady przyjechał 10 lat temu, a ostatnio sprzedał swoje condominium i kupił dom właśnie za pośrednictwem GoWest. Losowaniu towarzyszyła darmowa wykwintna kolacja oraz efektowny program artystyczny. Główną nagrodę losował proboszcz parafii św. Maksymiliana Kolbego, o. Janusz Błażejak.

Korzystając z okazji, przeprowadziliśmy wywiad z właścicielem GoWest Chrisem Gawrysiem,

– Po raz kolejny cała sala jest wypełniona szczęśliwymi ludźmi, którzy albo sprzedali, albo kupili dom przez GoWest, czyli można mówić, że wszystko idzie bardzo dobrze?

– Bardzo dobrze idzie. Widać, że ludzie są zadowoleni, że tutaj przyszli. Każdy chce wygrać, a my zapraszamy wszystkich do współpracy z GoWest.