Real Estate Commission – w większości przypadków wynagrodzenie dla agentów, którzy reprezentują kupujących, jest wliczone w cenę sprzedaży, czyli pokrywane jest przez sprzedających. Oznacza to, że kupujący (buyer) nie musi uwzględniać tego wydatku w swoim budżecie. Natomiast mogą zdarzyć się przypadki, że sprzedający (seller) nieruchomość nie oferuje wynagrodzenia dla agenta, który współpracuje z kupującymi (buyers broker). W takim przypadku może się okazać, że kupujący może być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla swojego agenta, tak jak zostało to określone w dokumencie, który zwykle podpisuje się w chwili podjęcia współpracy (Buyers Agency Agreement). Ten przypadek zwykle ma miejsce, kiedy kupujemy nieruchomości sprzedawane przez takie firmy, jak "Comfree" czy "Property Guys".
Legal Fees – czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 800-1000 dol. (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 300-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST.
Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto dodatkowo naliczany jest podobny podatek, z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości 3725 dol.
High Ratio Mortgage Insurance – jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. downpayment lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST naliczany od premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili zamykania transakcji.
Home Inspection – nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około 300-600 dol. plus HST.
Title Insurance – jest nie obowiązkowe, ale moim zdaniem bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około 500.000 dol. – wynosi około 500 dol. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w wielu sytuacjach. Na przykład gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli – to ubezpieczenie nas ochroni.
Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 1,5 do 2,5 proc. od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć.
KOSZTY STAŁE PRZY UTRZYMANIU NIERUCHOMOŚCI
Mortgage Payment – czyli spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych będzie zależna od wysokości pożyczki, od aktualnego oprocentowania oraz długości spłaty pożyczki (amortyzacji). Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokości spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia 1000 dol. miesięcznie biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez ilość tysięcy, które planują Państwo pożyczyć. Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe, ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe. Na mojej stronie www.czaplinski.ca jest znakomity kalkulator do obliczania spłat. Zapraszam do spróbowania, jak to działa.
Property Tax – podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczany jest na podstawie tak zwanych asessment rolls bazujących na wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1 proc. wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2-3 proc. w skali roku. W Mississaudze na przykład przeciętny podatek miejski od domów w cenie 450.000-550.000 dol. może kształtować się od około 4500 do około 5500 dol. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Niepłacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do 3 lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage, do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Takie rozwiązanie pozwoli uwolnić się Państwu z konieczności pamiętania o jeszcze jednym obowiązku oraz umożliwi rozłożenie opłat na niższe wartości.
Utilities – czyli koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu ich używania tych. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu ogrzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Planując wydatki, powinni Państwo liczyć się z kosztem około 300-400 dol. miesięcznie na pokrycie opłat za utilities.
Condominium Fee – dotyczy wyłącznie nieruchomości, takich jak apartamenty czy townhouses i określane jest również jako maintenance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego, jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od 80 do 1000 dol. i więcej. Najczęściej kształtuje się w granicach 170-600 dol. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act.
Home Insurance – ubezpieczenie domu jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymać nadal ubezpieczenie domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach 40-100 dol. miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników. W przypadku condominiów podstawowe ubezpieczenie zawarte jest w maintenance, ale ciągle warto wykupić ubezpieczenie od włamania oraz odpowiedzialności cywilnej (content insurance), które nie jest wcale drogie.
Mortgage Insurance – to nic innego niż ubezpieczenie na wypadek śmierci (life insurance). Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem, jest ono konieczne, szczególnie jeśli mamy rodzinę, na której nam zależy. Są różne formy ubezpieczeń i o tym innym razem, natomiast warto wiedzieć, że oferowane ubezpieczenie przez banki jest zwykle tańsze, ale mniej korzystne dla posiadacza polisy czy jego beneficjentów.
Na zakończenie zachęcam do odwiedzenia mojej strony www.czaplinski.ca Znajdą tam Państwo informacje kontaktowe z prawnikami, agentami ubezpieczeniowymi oraz brokerami od hipotek.
