Planując kupno nieruchomości, warto wiedzieć, od czego zacząć. Moim zdaniem, są dwie bardzo ważne sprawy, od których należy rozpocząć. Pierwsza to zatrudnienie agenta, a druga to zabezpieczenie sobie właściwego finansowania. Z tym że właśnie doświadczony agent real estate będzie znakomitą pomocą w załatwieniu właściwego finansowania, bo zwykle wie, gdzie i z kim uzyskać najlepsze warunki.
Sam proces zakupu, jeśli przeprowadzany jest przez doświadczonego agenta – nie jest skomplikowany, ale robienie tego samego na własną rękę może kosztować wiele strat finansowych oraz problemów prawnych. Dlaczego uczyć się na własnych błędach, kiedy można skorzystać z bezpłatnej i fachowej pomocy pośredników, czyli agentów real estate?
Jakie błędy najczęściej popełniają kupujący nieruchomość na własną rękę? Jest ich wiele, ale wymienię kilka:
• Przepłacanie za nieruchomość. Nie mając dostępu do danych historycznych, często unosimy się emocją lub złą radą i płacimy zbyt wiele za znalezioną posiadłość. Jest tu potrzebny ktoś, kto może zachować zimną krew i zna ceny.
• Kupowanie nieruchomości w złej lokalizacji – bez znajomości rynku i miasta, jest to częsty błąd.
• Kupowanie nieruchomości z błędami funkcjonalnymi oraz strukturalnymi. W swojej karierze obejrzałem tysiące domów, ktoś, kto widział kilka czy kilkanaście, ma często małe rozeznanie. Dodatkowo moje doświadczenie projektowe i budowlane jest następnym atutem.
• Kupowanie nieruchomości z problemami prawnymi.
• Kupowanie nieruchomości powodujących problemy zdrowotne.
• Złe finansowanie. Porada fachowca może przynieść ogromne oszczędności.
• Źle spisana umowa niechroniąca naszego interesu. Brak możliwości wycofania się lub zasięgnięcia opinii fachowców.
Błędów może być znacznie więcej, ale te już powinny uświadomić Państwu, że nie warto ryzykować ich popełnienia, kierując się najczęściej złudną pokusą "możliwości" za oszczędzenia na "commission". Czasami kupujący usiłują to zrobić poprzez kupowanie "bezpośrednio" od agenta, który ma listing. Tak naprawdę, nie mając gwarancji, że ów agent będzie ich traktował z należnym profesjonalizmem. Jak ktoś, kto ma reprezentować sprzedających i kupujących, ma być bezstronny i dlaczego miałby preferować kupującego zamiast osobę, która go zatrudniła?
Jaki jest więc wniosek z tego, o czym mówię? Kupujący powinien mieć swojego własnego stałego agenta, który będzie dbał o jego interes (kupującego). Należy też pamiętać, że poprzez podpisanie kontraktu na współpracę przy zakupie nieruchomości również agent ma ważne zobowiązania prawne.
Drugi waży element, od którego należy zacząć poszukiwania domów, to załatwienie finansowania. Oczywiście, żeby kupić nieruchomość, potrzebne są pieniądze, bo rzadko kto kupuje za gotówkę. By otrzymać pożyczkę hipoteczną, należy porozmawiać z instytucją finansową. I w wielu przypadkach, zanim się zacznie popełniać błędy, warto posłuchać sugestii agenta real estate. Jeśli ktoś ma pewną, stałą, dobrze płatną pracę, bardzo dobry kredyt i mnóstwo pieniędzy na down payment, to oczywiście banki witają takich klientów z otwartymi rękoma i żadna pomoc nie jest tu potrzebna. Niestety, realia są zwykle zupełnie inne. Najczęściej większość chcących kupić ma jakieś problemy, które mogą przeszkodzić w otrzymaniu pożyczki. Zły lub słaby kredyt, słabe lub trudne do udokumentowania zarobki, nadmiar zadłużenia na kartach kredytowych, mały lub żaden down payment.
Jeśli pójdą oni do banku z "marszu", to trafią zwykle na urzędnika, który jest na pensji i wcale nie będzie miał ochoty narażać się, by pomóc troszeczkę w obejściu coraz bardziej restrykcyjnych obecnie przepisów narzuconych na banki. Dlatego doświadczeni agenci mają swoje wyrobione kontakty albo z bankami, w których znają urzędników na "commission", którym będzie zależało na biznesie, albo z mortgage brokerami, którzy mają swoje sposoby, by odpowiednio czasami nawet dość wątpliwy deal przepchać przez system. Wszak są oni (mortgage brokers) zwykle opłacani dopiero po zamknięciu transakcji i wobec tego są oni zainteresowani pomocą.
Myśląc o załatwieniu pożyczki hipotecznej, należy też pamiętać o kilku ważnych wymaganiach i zasadach:
Down payment
• Minimalny wymagany jest 5 proc. Wówczas płacimy ubezpieczenie, które jest dosyć kosztowne, ale jest ono dodawane do pożyczki.
• By uniknąć ubezpieczenia (high ratio mortgages), minimalny down payment musi wynosić 20 proc.
• Im wyższy down payment, tym łatwiej jest uzyskać pożyczkę, nawet czasami w sytuacjach, kiedy nie możemy udowodnić dochodu lub mamy słaby kredyt.
• Kupujący po raz pierwszy mogą użyć na down payment pieniędzy z RRSP do 20.000 na osobę.
• Banki zwykle chcą wiedzieć, skąd mamy środki na down payment, ale jedną z akceptowanych form jest "prezent" od rodziny.
Kredyt – dobry kredyt jest niezwykle ważny.
• Minimalny beacon score to 600 punktów, by ubiegać się o pożyczkę w normalnym banku, szczególnie taką, która będzie wymagała ubezpieczenia w CMHC.
• Maksymalny beacon score to 900 punktów. Tylko 14 proc. Kanadyjczyków ma więcej niż 800 punktów.
• Jeśli ktoś ma pomiędzy 500 a 600 punktów, może uzyskać pożyczkę poprzez "B Landers" – ale wówczas często procenty są wyższe.
• Popsucie kredytu może nastąpić bardzo szybko, nawet poprzez małe, nieistotne pożyczki. Odbudowa trwa latami i dlatego należy spłacać wszystko na czas.
TDS & GDS Ratio
• Banki przestrzegają zasady, że na spłatę mortgage'u możemy przeznaczyć maksymalnie 32 proc. naszych zarobków brutto (przed podatkami), a na obsługę wszystkich długów łącznie z mortgage'em i innymi opłatami możemy przeznaczyć 40 proc. naszych zarobków brutto. Te dwa wskaźniki są trudne do obejścia, jeśli nasze dochody i wydatki są bardzo rozbieżne.
