Kiedy patrzymy na obecne ceny nieruchomości czasami może nam przyjść do głowy pytanie. Czy nie byłoby taniej wybudować dom samemu? Na takie pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Bo koszty budowy domów zależą od bardzo wielu składników oraz od podejścia do samego procesu budowy.
Sama budowa domu to jeden aspekt. Ale drugim aspektem jest, gdzie budować? Okazuje się, że w obrębie GTA (Toronto i okolice), jest coraz mniej wolnych terenów. Często się okazuje, że by wybudować dom „samemu” musimy kupić starszy dom do wyburzenia. Dziś ceny za „stary” dom w zależności od lokalizacji kształtują się przynajmniej na poziomie $600,000 do $900,000 w obrębie GTA. Owszem, można czasami znaleźć coś taniej, ale lokalizacja będzie zwykle bardzo zła. Czyli jeśli założymy, że można kupić dom do „zburzenia” za $700,000 i dopiero z takim zakupem można myśleć o budowie, to czy nie taniej wychodzi kupić gotowy dom za $1,000,000 (o powierzchni około 2,000 stóp kwadratowych) na przykład w Mississauga czy Milton? Oczywiście, że będzie on kosztował taniej!
Trudno mi sobie wyobrazić przy obecnych cenach materiałów i robocizny, by ktokolwiek był w stanie wybudować dom o powierzchni 2,000SF za $300,000 (różnica w cenie gotowego domu za million i kupionej działki za 700K). W tym przykładzie wychodziłoby, że sama cena za stopę domu wychodzi $150. To jest tanio. Kiedy rozmawiam, z budowlańcami, to dziś mówimy przynajmniej o cenie budowanego domy około $300 za stopę.
Oczywiście, jeśli ktoś chce wybudować dom jak najtaniej i robi to jako biznes z zamiarem sprzedaży takiego domu, to będzie miał inne podejście do budowy, wyboru materiałów budowlanych oraz standardów wykończenia. Takie podejście do budowy najczęściej reprezentują firmy deweloperskie, które robią masową produkcję domów, zazwyczaj już sprzedanych z planów, które są budowane na coraz mniejszych działkach w sposób coraz bardziej „byle jaki”. W takim przypadku deweloper produkując domy na masową skalę, szuka wszelkich oszczędności, bo im taniej to zrobi, tym więcej mu w kieszeni pozostanie.
Podobne podejście reprezentują niektórzy indywidualni kontraktorzy, którzy budując domy na biznes, albo robiąc tak zwany flip, robią wszystko, by było to jak najtaniej i jak najbardziej na efekt, niekoniecznie z dbałością o jakość i trwałość. Tanie szafki kuchenne czy łazienkowe, najtańsze granity (brzydkie, ale sztuka się liczy) najtańsze appliances, okna itd. Wszystko przykryje warstwa farby i dom idzie na rynek. Jak cena jest odpowiednia, nikt nie kwestionuje jakości i tak się biznes kręci.
Na szczęście jest też ogromna rzesza dobrych kontraktorów, którzy pomimo że budują na biznes dbają o jakość i czasami estetykę. Rozumieją oni, że jest cała grupa klientów z pieniędzmi, którzy mogą zapłacić za jakość i którzy rozumieją, że dobrze wybudowany dom musi kosztować. Oczywiście, tutaj najważniejszym elementem jest dobra lokalizacja. Bo jak ktoś inwestuje pieniądze, to musi być pewny, że nie straci i budowanie super jakości w słabej okolicy się nie opłaca.
Jeśli ktoś mnie wobec tego pyta jaki jest koszt budowy za stopę kwadratową, planując wybudowanie domu marzeń to muszę się zapytać czy chodzi tu o standard i jakość z subdivision – czy chodzi tu o jakość budowy z wyższej półki. Tak naprawdę nie ma jednoznacznej odpowiedzi na takie pytanie i jak się mówi po angielsku „sky is the limit” .
Jest wiele elementów, które wpływają na ostateczny koszt wybudowanego domu.
Koszt działki – obecnie często należy kupić stary dom i go zburzyć by mieć miejsce na wybudowanie domu. Im lepsza lokalizacja – tym większa cena. Z drugiej strony, jakość lokalizacji determinuje budżet jaki możemy wydać na budowę. Budując w słabej okolicy, nie możemy przesadzić z jakością. I odwrotnie.
Koszt projektu – dobry projekt kosztuje i często znacznie wpływa na sukces inwestycyjny oraz sukces rodzinny (radość z posiadania ładnego domu). Słaby projekt jest często najgorszą decyzją jaką robimy wydając ciężko zarobione pieniądze.
Czas przygotowania budowy – zdarza się, że kupujemy dom a później miesiącami załatwiamy wszelkie pozwolenia, projekty finansowanie itd. Jak dom stoi pusty i nie przynosi dochodu – to wszystkie opłaty dodają się do ceny ostatecznej. Nie wszyscy wiedzą, że plany i pozwolenia na budowę można robić zanim nawet oficjalnie przejmiemy dom. Przy dobrej organizacji pozwolenie na budowę może być gotowe w chwili przejęcia domu.
Koszty uzbrojenia terenu – kupując stary dom, teoretycznie możemy się dołączyć do istniejącego systemu kanalizacji czy dostarczania wody lub prądu – ale czy jest to dobry pomysł? Jeśli istniejące utilities nie są zgodne z obecnymi standardami – należy je wymienić.
Koszty finansowania – to może być prawdziwy problem – często „chwytająć się brzytwy” pożyczamy pieniądze na budowę na lichwiarski procent bo liczymy że to będzie to na krótki okres czasu. Niestety większość budów się przeciąga i koszty szybko rosną. A przecież istnieją dość korzystne programy na finansowanie budowy domów przez niektóre Banki. Często również można wykorzystać (jak mamy) equity z posiadanego już domu.
Development charges – budując na działce, na której nigdy wcześniej nie było domu, będziemy odpowiedzialni za levies (development charges) co w Mississauga przekracza obecnie $50,000.
Moim zdaniem, jeśli planujemy wybudowanie domu marzeń to na pewno nie wybudujemy go taniej niż gdybyśmy kupili dom na typowym subdivision. Budując dom dla siebie na pewno nie będziemy używać byle jakich materiałów lub ścinać narożników. Dlatego koszt będzie głównie zależał od tego, jakie mamy „marzenia” i oczywiście od tego, jakie mamy możliwości finansowe.
