Wiele osób kupuje mieszkania „używane poprzez system MLS. Wiele osób kupuje mieszkania „nowe” z planów od Developera. Warto wiedzieć jakie istotne różnice mogą mieć miejsce w obu przypadkach.
A różnica są ogromne! Zakup z „nowych mieszkań” planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup „używanych mieszkań” poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie uzmysłowić niektóre różnice, bo to może pomóc w podjęciu decyzji, który sposób wybrać do zakupu mieszkania.
Zacznijmy od mieszkań oferowanych poprzez system MLS (omawiane tutaj elementy decydujące o wyborze i zakupie nie są przytaczane w jakiejś specjalnej kolejności).
Wiek mieszkań - poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku. Od bardzo „starych” do czasami zupełnie nowych sprzedawanych czasami nawet jako „builder inventory”. Również często ci co odebrali właśnie nowe mieszkania kupione od Developera wprowadzają je na system MLS by zarobić na wzroście cen.
Łatwość oglądania w „naturze” - to jest też ogromna zaleta bo wiele osób nie ma umiejętności czytania planów i zobaczenie „prawdziwego” mieszkania jest znacznie łatwiejszym sposobem wyboru niż wybór z planów. Łatwo w takim przypadku zobaczyć też jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest warty zakupu.
Klarowne koszty związane z zakupem – w przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. Na przykład HST nie dotyczy „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za prawnika oraz Land Transfer Tax.
Ograniczona podaż – jest dużo mieszkań do wyboru w systemie MLS, ale często w danym budynku jest tylko w danym czasie jedno dostępne do sprzedaży mieszkanie, które nam odpowiada. Dlatego często zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też że musimy konkurować z innymi kupującymi jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.
Szansa na negocjacje. Jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany – mamy szansę na „negocjowanie” ceny za które mieszkanie jest oferowane do sprzedaży. Oczywiście w ramach rozsądku.
Składanie ofert – w przypadku istniejących mieszkań (resale) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji.
Downpayment zaczyna się od 5% - to jest niezwykle ważny aspekt. Taka mała wpłata umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy kupić „pierwszy dom czy mieszkanie” W przypadku zakupu z planów minimalny down payment jest wyższy i zwykle wynosi od 15% do 20% skutecznie eliminując tych, którzy mają małe zasoby na wpłatę.
Finansowanie – jest znacznie prostsze do otrzymania, bo banki widzą produkt, który finansują i okres przejęcie jest zwykle nie dłuższy niż 90 dni. Kupując mieszkania z planów gdy zamknięcie jest za 2-3 lata uzyskanie pożyczki z banku z tak długim zamknięciem jest niezwykle trudne.
Status Certificate – jest łatwo sprawdzić w jakim stanie finansowym i prawnym jest każda istniejąca korporacja. Jest to istniejący organ prawny, który musi stosować się do wielu wymagań i przepisów - łatwo jest sprawdzić czy tak jest naprawdę.
Inspekcja – istniejącą nieruchomość jest łatwo sprawdzić i ocenić pod stanem technicznym.
Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania może być bardzo szybki. Typowo wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać szybko we własnym mieszkaniu (domu) – MLS jest często jedyną opcją. Można tu również znaleźć mieszkania gotowe do natychmiastowego przejęcia.
W wypadku zakupu z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istnejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej) ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie.
Kupno z planów – wybór mieszkania w tym przypadku z planów wymaga sporo wyobraźni. Czasami to co kupimy odbiega od naszych „oczekiwań i wyobrażeń”
Brak możliwości negocjacji ceny. Czasami Developer dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub „locker”, ale prawie nigdy nie zgadza się na obniżenie ceny zakupu.
Długi okres oczekiwania – zwykle 2-3 lata. To długi okres, ale wielu inwestorów lubi ten fakt, bo mogą się finansowo przygotować do przejęcia mieszkania.
Downpayment jest rozłożony w czasie i jest to zwykle od 15% do 20% ceny - to jest ważne dla wielu inwestorów. Wielu z nich w wypadku zakupu mieszkań na inwestycję używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości (zasobów finansowych) to rok, w którym muszą dostarczyć wpłatę zmusza ich do super oszczędności.
Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia – w przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń. W przypadku zakupu nowego mieszkania z planów mamy kilka opcji. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.
Nie do końca wiadomy jest całkowity koszt zamknięcia - Land Transfer Tax i koszt prawnika są łatwe do przewidzenia ale tak zwane „levies lub development charges” są zwykle ciężkie do przewidzenia. Dlatego ważne jest by mieć w kontrakcje klauzulę określającą maksymalną sumę jaka może być naliczona za „levies”.
Nie do końca pewne są koszty miesięczne (utilities) – zwykle kilka pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni. Ale to może się szybko zmienić.
Umowa jest podpisywana z Developerem (korporacją) kiedy kupujemy z planów. W przypadku zakupu przez MLS – kupujemy mieszkanie od osoby. Jak coś pójdzie „źle” to bardzo trudno się jest sądzić z korporacją.
HST wliczone w cenę zakupu – na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.
Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie” - często się składa, że Developer stara się przekazać gotowe mieszkania dla kupujących, ale jest często opóźniony z wykończeniem zaplecza jak lobby, fitness area, baseny itd.
Assignment – jest to możliwość odsprzedaży unitu przed jego fizycznym przejęciem. Jest to bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów bo często się zdarza , że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę od 10-20%. Dlaczego nie skorzystać i nie zarobić?
Przytoczone powyżej niektóre aspekty zakupu poprzez system MLS lub prosto z planów są tylko po to by zrozumieć najbardziej typowe różnice przy zakupie „nowych” versus „używanych” mieszkań.
Z którego systemu zakupu skorzystać pozostawiam to Państwu decyzji. Oczywiście wszystkim zainteresowanym oferuję naszą pomoc w wyborze najlepszego rozwiązania w Państwa sytuacji.
Maciek Czapliński Tel. 905-278-0007
