Moim zdaniem, jest to mit, który chciałbym na wstępie obalić. Takie programy, jak „Property Brothers” czy „Love it or List it”, nie mają nic wspólnego z rzeczywistością. Podawane ceny zakupu czy koszty renowacji są nieaktualne do obecnego rynku. W prawdziwym świecie każdy (albo prawie każdy) dom wart zakupu i renowacji, już na wstępie sprzedaje się znacznie powyżej ceny wywoławczej. Często o 100 czy 150 tysięcy. To często niweczy cały potencjalny profit już na wstępie. Inny poważny obecnie problem to brak fachowców lub bardzo wysokie ceny za ich usługi. Owszem, jak ktoś może sam wykonać większość prac, to może zarobi za swoją pracę, ale moim zdaniem, cudów też nie będzie.

        Następny częsty problem polega na tym, że proste „flips”, czyli wymiana kuchni, podłóg i pomalowanie wnętrz, są już coraz trudniejsze do zrobienia. Społeczeństwo się uczy i chce jakości. Byle jakie „flipy” stoją na rynku i często przynoszą straty. Polscy kontraktorzy są na ogół bardzo dokładni, ale inne nacje, szczególnie w Brampton, są żałosne.

        Wróćmy do określenia „flip” w real estate. Mam tu na myśli zazwyczaj szybką renowację („make over”), która zamienia zniszczony dom czy „condo”  w superczysty i gotowy do wprowadzenia obiekt marzeń. Ta szybka renowacja zwykle może być wykonana bez potrzeby oczekiwania na pozwolenia na budowę, gdyż głównie dotyczy elementów kosmetycznych domów. Dziś, by zarobić na renowacji, należy zrobić więcej i lepiej – często rozbudowę lub nowy obiekt – tak więc pojęcie „flip” powinno być o takie kategorie poszerzone.

        Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku „flipów”.

        • Lokalizacja – najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać.  Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, nabywając nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe czy linię wysokiego napięcia lub autostradę.  

        • Typ domu, który kupujemy na „flip” – zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż „semi”, „townhouse” czy „condo”. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład „condominium” – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na „flip”, też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne to odsprzedaży z dużym zyskiem.

        • Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

        • Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt „nie chce”, bo są „kosmetycznie zaniedbane” – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.

        • Okazje – zwykle wszyscy uważają, że „power of sale” to okazja. Dziś  jest ich bardzo mało, bo zagrożony „power of sale” dom jest sprzedawany przez właścicieli. Natomiast sprzedaże spadkowe albo domy sprzedawane przez ludzi idących do domów starców – często są dobrą okazją.

        • Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

        • Dobór materiałów – poświęcanie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5,00 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1,00 dol., to już mamy profit!  Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni

        • Koncepcja całej renowacji – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają „flipy”, oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

        • Konsekwencja wykonanych prac – często obcinając koszty – wymieniamy pewne element, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle! Inny przykład to łazienki, w których każdy element czy kran są w innym stylu, bo były „on sale”.

        • Domy bez „naznaczenia” – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.

        •  „Staging” – coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego na sprzedaż specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności.  Urządzony dom (ale nie zagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na „staging” pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej. Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za „urządzony dom”. W takim przypadku, lepiej tego nawet nie robić.

        Czy należy bać się „droższych“ nieruchomości na „flip”?

        Uważam, że nie. Tanie finansowanie, jakie mamy obecnie, powoduje, że nie należy się bać wydać trochę ekstra. Często powodem, dlaczego nie inwestujemy we właściwy dom (odpowiednio drogi), jest obawa przed ceną. Jeśli pomyślimy o tym w ten sposób, że ekstra 100.000 dol. w pożyczce na rok kosztuje tylko 3000 dol. w oprocentowaniu, co może zabezpieczyć nam lepszy obiekt do renowacji. Ten koszt może być bardzo opłacalny. Natomiast dobra lokalizacja może dać nam ogromny zwrot!

        Ostatnia uwaga! Przestrzegam przed „fake flips”. Bardzo często widzę, że chciwi inwestorzy robią szybką renowację tylko na efekt. Nowa kuchnia, granitowe „counters”, „stainless steel appliances”, laminat i tanie szafki kuchenne plus farba. Ale jak się dobrze przyjrzymy to okna, dach, piec czy inne ważne elementy domów są nie tknięte! Proszę się nie dać nabrać! Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne a często mogą Państwu pomóc uniknięcia kosztownych błędów.

Maciek Czapliński
905-278-0007

        Kupno nieruchomości nie jest łatwe w dzisiejszych czasach. Przeważnie oferty są wstrzymywane i w dniu, kiedy są one rozpatrywane, jest zwykle spora konkurencja. W ubiegłym roku tylko kilka razy nie miałem konkurencji. Nie jest to dobra sytuacja dla kupujących, ale mogą oni zrobić kilka rzeczy, by poprawić swoje szanse.

        • „Pre-approval” – dziś składanie oferty warunkowej na zaaranżowanie pożyczki hipotecznej prowadzi zwykle do porażki. Kiedy konkurujemy z 5 – 10 ofertami, każda oferta z warunkami zwykle jest eliminowana. Załatwienie przyrzeczenia pożyczki („pre-approval”) pozwala na złożenie oferty bez warunku na „mortgage”. Z tym że kiedy musimy zaoferować za „wymarzony dom” znacznie ponad cenę wywoławczą i powyżej ostatnich cen sprzedaży – możemy mieć problem z potwierdzeniem wartości („appraisal”) przez bank, co może prowadzić do problemów.

        • „Pre-inspection” – podobnie jak z „mortgage’em” – warunkowa oferta na inspekcję ma małą szansę przy dużej konkurencji, ale można zrobić inspekcję techniczną „wymarzonego domu” przed złożeniem oferty. Kosztuje to co prawda ekstra, ale jak lubimy dom, który chcemy kupić, to warto to zrobić.

        • Praca z agentem – podkreślałem często, że doświadczony agent jest bardzo ważny dla kupujących. Działa on jako konsultant, negocjator, pomaga załatwić finansowanie, ale przede wszystkim pozwala na szybki dostęp do nowości. Szukając na własną rękę, mamy wolniejszy dostęp do nowości. Ponadto nie mając rozeznania rynku, często możemy kupić dom zbyt drogi na daną okolicę, wprowadzeni w błąd brakiem informacji. Znajomość rynku jest ogromną zaletą doświadczonego agenta. On powinien pomóc z decyzjami, gdzie kupić, co i za ile.

        • Rozumienie, jak „multiple offers” pracują - w sytuacji kiedy konkurujemy z innymi, należy wiedzieć, że wygrywa ta oferta, która najczęściej jest najwyższa finansowo, nie ma warunków oraz ma datę zamknięcia, która odpowiada sprzedającym. Warto też wiedzieć, że najczęściej możemy nie mieć drugiej szansy, czyli dawanie niskiej oferty z zamiarem podnoszenia jej później nie zawsze się uda! Może nie być drugiej szansy. Doświadczony agent będzie wiedział, ile zaoferować, by wygrać!

        • Bycie gotowym, by zapłacić więcej, kiedy ma to sens - ile dom jest wart, zadecyduje ten, kto da najwyższą ofertę, ale nie zawsze warto wygrać. Czasami poniesieni emocjami czy zmęczeni szukaniem, zapominamy o rozsądku. Z drugiej strony, często nie widzimy tego, co powinniśmy widzieć. Przykład jest taki. Ostatnio był w Etobicoke dom na 50-stopowej działce wystawiony tuż poniżej 750 tys., sprzedał się za ponad 920 tys. Ktoś powie, że to dużo, ale tak naprawdę ta działka pozwalała na podział na dwie działki lub budowę „semi” albo budowę „multipleksu” – czyli tak naprawdę była ona warta znacznie więcej. Moim zdaniem, nawet ponad milion.

        • Wkalkulować w cenę „dodatkowy dochód z wynajmowania” – warto szukać domów z istniejącym apartamentem albo łatwą możliwością jego zrobienia. Dochód 1000 dol. miesięcznie podnosi naszą poprzeczkę finansową o ponad 200.000 dol. To naprawdę pomaga w czasie negocjacji.

        • Bycie gotowym do akcji w każdej chwili – w dzisiejszych czasach, jak wchodzi na rynek dobry dom (nawet jeden), należy go zobaczyć jak najszybciej. Dobre domy nie stoją wiecznie i jeszcze rzadziej się pojawiają. Czasami, kiedy jest superdobry dom i dzwonię do klienta, że trzeba go zobaczyć, i słyszę, że dziś nie, „może po weekendzie”, to oczywiście wiadomo, że będzie za późno. Dziś czekanie prowadzi do utraty okazji.

        • Jeśli mamy dom do sprzedaży – to powinien się on obecnie sprzedać za znacznie więcej niż rok temu. Nawet o 20 proc. więcej. Przyrost ceny można wkalkulować w nową cenę zakupu następnego domu (jeśli kupujemy droższy dom). Ma to oczywiście element hazardu, ale doświadczony agent będzie w stanie realnie wyliczyć „spodziewaną” cenę sprzedaży.

        • Bycie gotowym szukać poza dużymi ośrodkami miejskimi – jeśli dojazd do pracy nie ma znaczenia, bo jesteśmy emerytami albo pracujemy z domu – dlaczego nie poszukać trochę dalej? Ceny są zwykle znacznie niższe. Co prawda też zaczęły wzrastać coraz szybciej. Pamiętam, jak rok temu kupowałem ładne nowsze bungalow w Welland za 350.000 dol. Dziś cena zbliża się do 400.000 dol.

        • Jeśli planują Państwo „downsizing” za rok czy dwa, to nie warto czekać. Ceny rosną również poza METRO Toronto. Warto kupić mniejszy i tańszy dom już teraz i wynająć go na parę lat. Pozwala nam to „zamrozić” cenę kupionego domu już teraz. Dom, w którym będziemy mieszkali, będzie wzrastał w cenie do momentu, kiedy go sprzedamy za na przykład trzy lata. Zróbmy małą kalkulację, by zrozumieć koncept. Jeśli kupimy dom poza Toronto na przykład za 400.000 dol. i wynajmiemy go za 2500 dol., to będzie się on praktycznie spłacał. Załóżmy, że ceny rosną w mniejszych ośrodkach po 5 proc. rocznie, czyli po trzech latach dom będzie wart około 460.000 dol. W tym samym czasie nasz dom w Toronto czy w Mississaudze, jeśli jest wart obecnie około 700.000 dol., przyrośnie przynajmniej 20 proc., czyli będzie wart około 840.000 dol. To łącznie może być ekstra 200.000 dol. do emerytury, jeśli dziś kupimy, a sprzedamy za trzy lata.

        Ceny dla kupujących po raz pierwszy poza zasięgiem. Pomoc ze strony rządu jest znikoma. Kilka tysięcy kredytu na Land Transfer Tax oraz First Time Buyers Programs – to za mało. Moim zdaniem, rząd powinien na przykład spowodować, by podatek od nieruchomości mógł być „tax deductable” dla kupujących pierwszy dom przez pięć pierwszych lat. Albo umożliwiać pożyczki do sumy 50.000 dol. dokładane do hipotek na stworzenie drugiego „unitu” mieszkalnego. Wiadomo, że drugi „unit”, wynajęty, pomoże spłacać pożyczkę.

        W przypadku kupujących po raz pierwszy mam kilka sugestii.

        • Nie czekać z zakupem do momentu, kiedy uzbiera się 20 proc. „down”. Czasami miewam klientów, którzy chcąc uniknąć ubezpieczenia CMHC, zbierają cierpliwie na 20 proc. „down”. Co uzbierają trochę, to ceny rosną i znowu muszą zbierać. Ci, co kupili pięć lat temu z 5 proc. „down”, dziś zyskali przynajmniej 25 proc. na wzroście cen. Ci, co zbierają – stoją w miejscu.

        • Starać się kupić dom z „rental income” raczej niż „condominium”. Wielu z kupujących pierwszą nieruchomość przy obecnych cenach skazanych jest na zakup „condominium”. Przeciętne „condo” jednosypialniowe za 300.000 dol. będzie kosztowało w utrzymaniu około 1900 dol. miesięcznie przy 5 proc. wpłaty. To sporo dla młodych ludzi, dlatego wiele osób wynajmuje mieszkania, bo nie może ich kupić. Gdy kupimy dom lub „semi” z „rental apartment” za 550.000 dol., to koszt utrzymania przy minimalnej wpłacie wyniesie około 3000 dol. na miesiąc. Jeśli z wynajmowania otrzymamy 1200 dol., to i tak się to opłaca i jest to ciągle możliwe.

        • Pomyśleć o kupnie domu z rodziną lub przyjaciółmi. Wielu z nas wynajmuje i płaci po 1600 dol. na miesiąc. Mamy wielu przyjaciół czy rodziców, którzy też wynajmują i płacą tyle samo. Może to trochę idealistyczne, ale gdyby kupić dom na spółkę (i tu najlepszym typem są „backsplit”), to można wytworzyć dwa wygodne mieszkania, które pozwolą spłacać coś własnego. Widuję czasami 5-poziomowe „backsplit”, które mogą mieć nawet trzy wygodne mieszkania. Dwa mogą być zajmowane przez wspólnie inwestujące rodziny. Trzeci „unit” może pomagać ze spłatami. Dom kupowany wspólnie może mieć ściśle określony procentowy udział poszczególnych ludzi w tak zwanym „interest”. Czyli jeśli ustalimy u prawnika,  że podział ma być 50/50, to każdy będzie odpowiedzialny za 50 proc. kosztów, ale też będzie miał 50 proc. udziału w proficie.

Zapraszam do współpracy
Maciek Czapliński  905-278-0007
      

Czy kupno condo na inwestycję, czyli na wynajmowanie, się opłaca?

        Moim zdaniem, zdecydowanie TAK. To, co się dzieje na rynku nieruchomości, czyli rosnące ceny i fakt, że coraz trudniej jest kupić nieruchomości – powoduje również, że coraz więcej ludzi będzie zmuszonych wynajmować. A ponieważ ceny kupna są coraz wyższe – również ceny za wynajem idą w górę, i to znacznie. W ostatnich czasach, kiedy miałem condo do wynajęcia, to zgłaszało się po 3 – 7 chętnych do zapłacenia nawet 1700-1800 dol. za jednosypialniowe mieszkanie z denem.

        Ale dlaczego uważam, że jest to dobra inwestycja...

        Posłużę się przykładem. Jeśli kupimy mieszkanie jednosypialniowe za 280.000 dol., damy na down payment 20 proc., to wynosi to 56.000 dol.  TO TA SUMA  (56.000) JEST NASZą INWESTYCJą. Czyli licząc nasz profit, musimy patrzeć, ile zwrotu przynosi nam ta zainwestowana suma.

        Jeśli założymy miesięczny rent na poziomie 1600 dol., to rocznie daje nam to 19.200 dol. Po odjęciu podatku od nieruchomości (2800 dol.), ubezpieczenia (150 dol. – tenant content) oraz maintenance (4200 dol.), nasz cash flow wyniesie 12.050 dol. rocznie.

        Wymagana spłata hipoteki, bazując na obecnych oprocentowaniach, wyniesie 12.120 dol. rocznie, czyli nasz roczny deficyt wyniesie tylko 70 dol.

        Czy tracimy? NIE, proszę pamiętać, że płacąc hipotekę, spłacamy principal. W tym przypadku nadpłata wyniesie 7566 dol. Jeśli odejmiemy nasz deficyt 70 dol., to nasz NET PROFIT wyniesie 7519 dol. rocznie, co oznacza, że inwestycja (nasz down payment) 56.000 dol., daje nam zwrot 7519 dol., czyli 13,4 dol. w skali roku!!!!

        Jest jeszcze bonus! Należy uwzględnić przyrost wartości nieruchomości. Jeśli nawet założymy skromne 3 proc. w skali roku, to będzie to około 8400 dol. rocznie, czyli biorąc pod uwagę cash flow ze spłaty hipoteki i przyrost wartości, daje to razem około 15.919 dol. rocznie, czyli na zwrot na zainwestowanych pieniądzach (56.000 dol.) aż 28 proc.

        Dla porównania, gdybyśmy trzymali 56.000 dol. w banku na 1,75 proc., jaki teraz banki oferują, to nasza inwestycja dałaby nam aż 980 dol. zwrotu!!! Piętnaście razy mniej! Co wybrać, chyba nie trzeba być geniuszem.

        Inna sprawa jest również istotna. Jeśli condo się spłaci – będzie to stały i pewny miesięczny dochód – szczególnie potrzebny w chwili bycia na emeryturze.

        Dla wielu jest to zaskoczeniem, ale rynek wynajmowanie condominiów jest dosłownie rozpalony do czerwoności. Miałem  okazję doświadczyć tego osobiście, pomagając ostatnio młodym ludziom, którzy nie byli jeszcze w stanie kupić mieszkania. Podchodziliśmy do czterech ofert, zanim wreszcie udało nam się zostać szczęśliwymi wybranymi.

        Skąd to się bierze?  Jest kilka powodów wpływających na to.

        • Gwałtowny wzrost cen nieruchomości spowodował, że szczególnie młodzi ludzie muszą odłożyć zakup własnego miejsca na okres nieokreślony. Często wiąże się to z brakiem właściwego down payment czy po prostu niemożnością zakwalifikowania się na nowe, wyższe ceny.

        • Tak zwani millenials, czyli młodzi ludzie urodzeni w latach 90. ostatniego wieku, nie chcą mieszkać w starego typu apartamentach – szukają oni nowszych budynków, z dobrym zapleczem rekreacyjnym i socjalnym. Ludzie ci mają często dobrą pracę i mogą zapłacić za condo około 1600 dolarów miesięcznie, ale również często decydują się na tak zwane shared accomodation, by być wreszcie na „swoim” i z dala od kontroli rodziców.

        Wielu ludzi, którzy sprzedali nieruchomości w nadziei na znalezienie idealnego domu – zostało postawionych w sytuacji, że nie mogą nic kupić i muszą wynajmować.

        • Wielu lokatorów, których umowy na wynajem się kończą, jest zmuszonych do szukania nowych miejsc, bo ich landlords, wiedząc, że ceny za wynajem poszły w górę, nie przedłużają im umów. Nagle na rynku pojawiła się spora grupa ludzi zdesperowanych, by mieć dach nad głową, i gotowa płacić znacznie więcej niż ceny wywoławcze.

        Skutki są takie, że znaczna liczba wystawionych do wynajmu mieszkań otrzymuje 2 – 6 ofert i cena, za które jest ono wynajmowane, często jest wyższa. Dotyczy to prawie 25 procent oferowanych obecnie mieszkań. Ceny wzrosły od zeszłego roku o 6,8 procent za takie samo mieszkanie. To, co rok temu wynajmowano za 1400, dziś można wynająć za 1500-1550 dol.

        Zauważalny jest też wzrost liczby wynajętych unitów poprzez system MLS o 25 procent od ostatniego roku. Świadczy to o tym, że rynek zakupu w stosunku do wynajmowania został zachwiany. Wielu ludzi nie jest obecnie w stanie kupić i musi wynajmować.

        Ale czy jest to prawda? Myślę, że w wielu przypadkach jest to krótkowzroczność. Aktualnie w okolicy SQ1 w Mississaudze – średnia cena za wynajem mieszkania o powierzchni 650 stóp kwadratowych wynosi 1600 dol. Średnia cena zakupu jest bliska 300.000 dol. Przy 5 proc. wpłaty całkowite opłaty razem z maintenance na poziomie 450 dol. miesięcznie i podatkiem 200 na miesiąc wyniosą 1700 dol. Tylko 100 dol. więcej niż rent! Z tym że co miesiąc prawie 670 dol. idzie na spłatę principle, czyli wraca do naszej kieszeni.

        Jak ktoś się logicznie zastanowi, mieszkamy za 1000 dol. miesięcznie „na swoim”, jeśli kupimy mieszkanie. A za 1600 dol. na miesiąc, jeśli je będziemy wynajmować. Rachunek jest oczywisty.

Maciek Czapliński
905-278-0007

        Jaki on będzie Nowy Rok 2017 w real estate? Nikt nie zna odpowiedzi na to pytanie. Ja też mogę tylko spekulować. Ale moim zdaniem, na pewno będzie to rok bardzo interesujący i  trudny, który może przynieść sporo niespodzianek.

        W tej chwili rynek jest niezwykle gorący i wyraźnie preferuje sprzedających. Każdy, nawet najmniej atrakcyjny dom czy condo sprzedają się zwykle za pełną cenę, a często znacznie powyżej, bo wszyscy kupujący płacą maksymalne ceny i w dodatku nie mają zwykle szansy na włożenie żadnych warunków. Ta sytuacja trwa od ponad roku i właściwie od dawna „wartość rynkowa” nieruchomości nie ma nic wspólnego z „realną wartością” nieruchomości.

        O ile w przeszłości był czas na zastanowienie się, negocjację, czas na załatwienie pożyczki czy inspekcję domu – dziś to wszystko (jak na razie) należy do przeszłości. Dziś jedynym kryterium jest „KTO DA WIĘCEJ”. Jest to oczywiście niezdrowa sytuacja, która wcześniej niż później może zupełnie się odwrócić.

        Wiele osób zastanawia się, z czego to wynika. Tani pieniądz? Ukryta inflacja? Spekulacja? Zagraniczni inwestorzy? Pewnie każdy z tych czynników w jakimś stopniu ma wpływ. Jedno jest pewne, że taka sytuacja może trwać, ale również może szybko zmienić się w przeciwnym kierunku. I o tym możemy się przekonać już bardzo szybko. Nie próbuję siać niepokoju, bo nadal uważam, że inwestycje w nieruchomości są długoterminowo bardzo bezpieczne, ale jedna karta, która pojawiła się na południe od nas, może wprowadzić trochę zamieszania. Myślę tu o nowym prezydencie USA – Donaldzie Trumpie. Z zainteresowaniem wsłuchuję się w pierwsze informacje dochodzące z Waszyngtonu i są one przynajmniej niepokojące. Tak naprawdę to cały świat nagle nie wie, na czym stoi. Oczywiście dla USA to może być znakomity prezydent, ale Kanada czy Meksyk czy szereg innych krajów może mieć poważne problemy ekonomiczne wynikające ze zmian w polityce gospodarczej i militarnej w USA.

        Nie mówię, że należy panikować bo być może wszystko szybko wróci do normy. Również ci, którzy mają domy kupione dawno i dawno spłacone, też nie muszą się martwić, bo tak naprawdę, czy dom jest wart na papierze milion, czy 900.000, to i tak nie ma to znaczenia… ale z drugiej strony, jest to bardzo dobry moment dla tych, którzy są blisko emerytury, by pomyśleć o mniejszej ekspozycji do rynku i być może o tym, by „cash the investment” i kupić nieruchomość, którą będzie można utrzymać w każdej, nawet trudnej sytuacji. Niestety, wiąże się to najczęściej ze zmianą miejsca zamieszkania. Jak wiele razy mówiłem, dziś średni dom w Toronto jest wart blisko milion dolarów.  Czyli zmiana domu w Toronto na mniejszy zwykle nie daje benefitu oszczędności. Ale jak sprzedamy dom w Toronto i kupimy dom w Guelph czy St. Catharines, gdzie ceny są o 60 procent niższe – efekt będzie właściwy. Dla tych, którzy mają domy spłacone, oznacza to, że będą oni mieli dom bez długu i sporo „kasy” w banku. Dla tych, którzy kupili domy 4-5 lat temu z 5 procent wpłaty – może to być szansa, by spłacić mortgage i być bez długu.  

        Zrozumiałe jest, że wiele osób, myśląc o zmianie większego domu na mniejszy (downsizing), odkłada tę decyzję do czasu przejścia na emeryturę. Głównym powodem odkładania decyzji o zamianie domu do czasu przejścia na emeryturę jest nasza działalność zawodowa. Jeśli mamy na przykład do emerytury jeszcze 10 lat, ale w głębi serca tak naprawdę widzimy siebie mieszkających na emeryturze na przykład w Wasaga Beach, to czekanie z decyzją kupna domu „do czasu emerytury” może być bardzo kosztowne.

        Zakładając, że rynek nieruchomości nie będzie stał w miejscu i ceny poza GTA będą wzrastały po 4 procent w skali roku (bardzo skromne założenie), to po 10 latach dom, który obecnie kosztuje 400.000 dolarów, będzie kosztował o ponad 40 proc. więcej, czyli około 560.000 dolarów. Powstaje pytanie – czy lepiej go kupić teraz, by „zarezerwować” sobie cenę, czy czekać z zakupem przez 10 lat? Odpowiedź nie jest trudna (mam nadzieję).

        Istotne jest też, że dom, który mamy w Toronto, też będzie szedł w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro na poziomie 6 procent w skali roku i średniej cenie domu przynajmniej 700.000 dolarów, po 10 latach dom taki powinien być wart ponad 60 procent więcej, czyli około. 1.120.000 dolarów.  Zakładając, że dom w Toronto jest spłacony, różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy „typowym downsizing”, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę, a „advanced downsizing”, kiedy kupujemy drugi dom (na emeryturę) o 10 lat wcześniej, będzie bardzo znacząca. Zaletą takiego zakupu z wyprzedzeniem jest fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej, niż będzie on kosztował za 10 lat – w związku z czym gwarantujemy sobie znacznie lepszą cenę i znacznie lepszy start w chwili przejścia na emeryturę. Ten drugi dom, jeśli będzie wynajmowany, będzie przynajmniej w połowie spłacony.

        Jeśli ktoś ma na tyle pieniędzy, że drugi dom może kupić za gotówkę, ma dwie opcje. Jeśli chce, może ten dom wynająć i mieć dodatkowy dochód, który można przeznaczyć na wiele rzeczy, od podróży zaczynając. Można też taki dom kupić w takich miejscach, jak  Wasaga Beach. W tym momencie może on spełniać rolę rodzinnego cottage’u albo można go częściowo wynajmować dla turystów na tygodnie za znaczne pieniądze.

Maciek Czapliński
905-278-0007

Jaki był 2016 rok w real estate?

        Krótko można szalony i szybki. Jak Państwo wiedzą, wszędzie mówi się o drastycznie wzrastających cenach w odniesieniu do real estate. Jak wielokrotnie pisałem, real estate jest rynkiem lokalnym i oznacza to, że ceny w takich rejonach jak Toronto, gdzie popyt jest wysoki, wzrastały znacznie szybciej niż ceny w mniejszych miastach – takich ja Waterloo (na przykład). W Toronto ceny w niektórych rejonach według statystyk wzrosły nawet o 35 proc. w stosunku do poprzedniego roku. I to nie jest moim zdaniem powód do radości. Wynika  to wyraźne z zachwiania podaży i popytu.

        Mijający rok zdecydowanie preferował tych, co sprzedawali nieruchomości. Typowym zjawiskiem w tym roku było wstrzymywanie ofert przez kilka dni po wprowadzeniu nieruchomości na rynek, by sprowokować kilka ofert (multiple offers situation). Jeśli cena wywoławcza była jeszcze trochę zaniżona w stosunku do ostatnich sprzedaży, to często na jeden budynek w dobrej lokalizacji potrafiło być od 5 do 20 ofert. W takiej sytuacji przebicie ceny o 10 proc. było częste. Po takiej sytuacji kiedy na przykład dom wystawiony w południowym Etobicoke za 700.000 dol. został sprzedany o 100.000 więcej – wszystkie następnie wystawiane podobne nieruchomości były wystawiane przynajmniej o 50-100 dol. tysięcy więcej.

        Inne zjawisko, które stało się powszechne, to tak zwane „bully offers”. Jak wspomniałem – często wystawiane domy mają obecnie kilka dni opóźnienia w przyjmowaniu ofert. Ale jak się pojawi oferta bardzo atrakcyjna (często znacznie wyższa od ceny wyjściowej), to właściciel ma zawsze prawo ją  zobaczyć i ewentualnie zaakceptować. Są z tym związane pewne zasady, o których innym razem.  Fakt jest taki, że by kupić atrakcyjną nieruchomość w tym roku, nie tylko należało mieć dużo szczęścia, mieć głębokie kieszenie, ale również śledzić rynek w sposób ciągły i reagować natychmiast.
Gwałtowny wzrost cen jest przypisywany często „foreign investors”.

        To ma wpływ na ceny, ale nie wyłącznie. Inne uwarunkowania są też ważne. Kanada jest jak zawsze napędzana imigracją. Przez lata nieruchomości sprawdziły się jako pewna i stale rosnąca w cenie inwestycja. Wielu ludzi kupuje domy z zamiarem „flip” albo rozbudowy, w ten sposób kreując swoje miejsce pracy, jednocześnie zarabiając na przyroście wartości. Inni ludzie widzą nieruchomości jako źródło stałego dochodu z wynajmowania. Nieważne, jaki jest motyw zakupu – chętnych do kupna jest wielu i stąd jest to, co jest.

        Pojawiło się ostatnio kilka głosów znaczących ekonomistów zapowiadających spadek cen od 2,5 do 5 proc. w następnym roku. Czasami, jak słyszę takie przepowiednie jako pewnik, to chciałbym taką osobę zapytać o numery totolotka. Moim zdaniem, jeśli nawet tak się wydarzy, to i tak biorąc pod uwagę tegoroczny wzrost cen aż do 35 proc., to spadek o 2,5 proc. czy minimalnie większy nie będzie tragedią. To nawet mogłoby być korzystne, bo uspokoiłoby rynek i pozwoliłoby na trochę zdrowsze ekonomicznie decyzje. Z drugiej strony, nawet większy spadek nie byłby tragedią dla tych, którzy kupują nieruchomości z zamiarem mieszkania tam przez jakiś czas. To tylko by zabolało spekulantów.

        Powszechnym zjawiskiem w tym roku było „downsizing”. Wielu ludzi po 65 roku życia z chwilą przejścia na emeryturę orientuje się, że nie jest łatwo utrzymać dom z emerytury. Wielu cierpi i zaciska pasa, ale wielu bardziej świadomych postanawia coś z tym zdobić. Zmiana domu większego w Toronto na mniejszy również w Toronto nie daje aż tak znaczących oszczędności. Nie będąc związanym z miejscem pracy, bardzo wielu emerytów przenosi się znacznie poza GTA.

        Takie miasta jak St. Catharines czy Guelph przeżywają znaczny boom i ceny też tam wzrosły przynajmniej o 20 proc., z tym że są ciągle średnio niższe o połowę, czyli sprzedaż w Toronto za milion, a kupno w Guelph za 450.000 dol. ciągle ma sens.

        W bardzo złej sytuacji w tym roku są młodzi ludzie kupujący po raz pierwszy. Przy bardzo wysokich cenach za domy właściwie stać ich wyłącznie na apartamenty, które też wzrosły w cenach i wcale nie są takie tanie do utrzymania. Ponieważ napór młodych kupujących jest też ogromny, mieliśmy także w odniesieniu do condo powszechne zjawisko „multiple offers”, co w przeszłości było bardzo rzadkim zjawiskiem. W chwili obecnej zaczyna się wyraźnie odczuwać brak atrakcyjnych „condo from resale” – dlatego takim wzięciem znowu cieszą się wszelkie nowo otwierane budowy. Kupujący po raz pierwszy coraz częściej jako alternatywę traktują dom (semi) z apartamentem do wynajęcia albo kupno domu razem z rodzicami. To rozwiązanie ma zresztą dużo sensu, bo po co płacić za dwa renty, które też nie są niskie (1600-1800 dol. za one bedroom przy SQ). Za taką sumę (3600 dol.) można spłacać ładny dom!

        Kupujący po raz kolejny – czyli zmieniający dom, też nie byli w łatwej sytuacji w tym roku. Jak wspomniałem, sprzedaż domu jest w tej chwili łatwa, ale kupno niezwykle trudne. Dlatego większość ludzi  najpierw chce kupić, zanim wystawi na sprzedaż swój dom. I to jest też jednym z powodów braku domów. Takie zamknięte koło.

        Oferty warunkowe były rzadkością w tym roku. By kupić dom, mając konkurencję na zakup – żadna oferta warunkowa nie ma sensu. Dlatego tak istotne są „mortgage preaprovals” albo inspekcje techniczne domów przed złożeniem oferty.

        Rental – rynek wynajmowania był najbardziej drapieżny, odkąd pamiętam; ci, co nie mogą kupić, muszą wynająć. Jest też bardzo dużo „foreign students” gotowych płacić gotówką za rok z góry. Powoduje to znakomitą sytuację dla tych wszystkich, którzy myślą o zainwestowaniu w „rental properties” i kupieniu condo z zamiarem wynajmowania.
        
        By uspokoić rynek banki wprowadziły kilka nowych przepisów. Pewnie szykuje się ich więcej.  Czy one zadziałają?

        Myślę, że w minimalny sposób. Te, co zostały wprowadzone, owszem, spowodowały, że banki są bardziej wymagające przy zatwierdzaniu aplikacji, ale jakoś w dziwny sposób wszyscy ciągle pożyczki dostają i nie widać spowolnienia.

        Jeśli ja bym miał wyrazić swoje przewidywania, to uważam, że trzeba być ostrożnym w wyborze i nie dać unieść się emocjom. Są typy domów i miejsca, które obchodziłbym szerokim łukiem, ale są lokalizacje i typy domów, które można kupować bez obawy o utratę wartości – szczególnie jeśli nie spekulujemy. Moim zdaniem, rynek będzie tak samo szalony jak w tym roku i niestety obawiam się, że ceny poszybują jeszcze wyżej niż są obecnie. Uważam, że doświadczony agent wiedzący, co zasugerować do wyboru, będzie potrzebny bardziej niż kiedykolwiek wcześniej. Owszem, dostęp do MLS ma każdy, ale to nie oznacza, że każdy wie, co robi, i kupno na własną rękę z tak zwanej pierwszej ręki jest często tragiczne w skutkach.
        
        Jest jeszcze w zanadrzu jedna karta, która może zagrać w sposób bardzo zmieniający rynek. Ma na imię Donald Trump. Czy będzie to na plus?

        Trudno przewidzieć. Jest ponoć takie stare chińskie przekleństwo: „Obyś żył w ciekawych czasach”. A czasy są zdecydowanie ciekawe!
        

Wszystkim moim Czytelnikom, życzę wspaniałych
Świąt Bożego Narodzenia
i dużo szczęścia
w Nowym 2017 Roku.

        Słyszy się o okradaniu domów. Ale o ukradzeniu domu słyszy się rzadko. Teoretycznie dom, jako obiekt fizyczny, jest niemożliwy do ukradzenia. A jednak w praktyce pytanie, czy dom można ukraść, jest bardzo na czasie!
        
        Jak za pewne Pastwo wiedzą, nieruchomości są powszechnie uważane za bardzo dobrą i pewną inwestycję!

        Jeśli po wielu latach spłacania pożyczki hipotecznej, dom jest wreszcie pozbawiony długów – posiada on zwykle poważną wartość rynkową i bywa naszym zabezpieczeniem na przyszłość.

        Niestety, chorobą cywilizacji są różnego rodzaju oszustwa – których ofiarami mogą również paść niczego niepodejrzewający właściciele domów.

        Jest to szczególnie łatwe w przypadku tych wszystkich, którzy mają domy już spłacone, czyli nie posiadają żadnych pożyczek. Dostęp do informacji jest nam często bardzo pomocny, ale potrafi być on również bardzo przydatny dla oszustów! Poprzez internetowy dostęp do Land Title Registry – łatwo jest sprawdzić, jaki jest mortgage na danej nieruchomości.

        Znana jest historia z 2000 roku oszusta (Emanuele Tesoro), który w bardzo prosty sposób wyłudził ponad 1,5 miliona dolarów od banków i wpędził w poważne problemy sześcioro właścicieli domów.

        Otóż oszust ten wybierał takie domy, których właściciele byli czasowo poza granicami kraju. Przygotowywał on fałszywą umowę kupna i sprzedaży nieruchomości, podrabiał listy i podpisy prawników (przy obecnej technologii nie jest to trudne) i następnie z podrobionymi dokumentami udawał się do Land Title Registry Office – gdzie po zapłaceniu Land Transfer Tax – stawał się „legalnym” właścicielem nieruchomości. Oczywiście bez wiedzy i zgody prawdziwych właścicieli.

        Następnie z dokumentem potwierdzającym posiadanie nieruchomości – zwracał się do banku o pożyczkę pod jej zastaw.

        Banki, bazując na przedstawionych im dokumentach, bardzo chętnie udzielały pożyczek. Najczęściej były to tak zwane „equity deals” – czyli proporcje wartości domu do zadłużenia nie przekraczały 60 procent.

        Proszę wyobrazić sobie zdziwienie prawdziwych właścicieli domu, gdy po powrocie z wojaży dostawali listy z banku domagające się spłat pożyczek. Oszust w tym czasie był już zaangażowany w następny „deal”.

        Otóż ten konkretny oszust wyłudził ponad 1,5 miliona i gdy został złapany – to nie odzyskano żadnych pieniędzy. Został skazany na 38 miesięcy więzienia, a wyszedł po ośmiu!

        Można powiedzieć, że w tym przypadku za każde ukradzione 200.000 dolarów odsiedział miesiąc. Czy trudno się dziwić oszustom, że przy tak niskich wymiarach kary nie boją się tego robić?  

        Rodzajów oszustw z podszywaniem się pod prawowitych właścicieli jest wiele i dlatego tak ważne jest bycie świadomym takich możliwości i uważanie zawsze na pewne sygnały ostrzegawcze.
        
        Na przykład:
        
        1. Jeśli Property Tax Statements lub rachunki za serwisy są wysyłane na wasz adres, ale na inne nazwisko niż prawdziwych właścicieli,
        
        2. Dostajemy niespodziewany telefon z banku na temat mortgage’u, który został zaaranżowany dla naszej nieruchomości,
        
        3. Rachunki za świadczenia związane z utrzymaniem domu nie pojawiają się jak poprzednio,
        
        4. Pożyczkodawcy dzwonią do nas w sprawie zakupów, o których nie mają Państwo pojęcia.

        Najgorszy w tym wszystkim, o czym piszę, jest fakt, że  „oszukany” właściciel musi walczyć z „oszukanymi” bankami, by udowodnić swoją niewinność. Pociąga to ogromne koszty prawne i stres – w niektórych przypadkach nawet utratę nieruchomości.

        Jak i czy można się jakoś zabezpieczyć w tej chwili przed oszustwami? Częściowym zabezpieczeniem jest to, że w Ontario ci wszyscy, którzy kupują i rejestrują tytuł własności poprzez system nazywany Land Registry System – płacą tak zwany Land Transfer Tax. Obejmuje to w tej chwili prawie 100 procent zawieranych transakcji. Pieniądze płacone państwu w formie tego podatku, są również używane jako ubezpieczenie w przypadkach ewidentnych oszustw.

        Z tym że czasami na nas i naszych prawnikach spoczywa koszt udowodnienia, że padliśmy ofiarą oszustwa.

        Niektórzy właściciele domów utrzymują minimalny mortgage na nieruchomości albo rejestrują „secured line of credit”.

        W każdym przypadku, jeśli ktoś chciałby zarejestrować na takiej nieruchomości następną pożyczkę, to zarówno bank, który ma już zarejestrowaną pożyczkę, jak i właściciel zostaliby poinformowani. To byłoby szybkim ostrzeżeniem.

        Inną bardzo skuteczną i, moim zdaniem, relatywnie tanią formą zabezpieczenia jest wykupienie Title Insurance. Można je nabyć w każdej chwili, nawet już po zamknięciu transakcji i przeprowadzeniu się do domu.

        W tej sprawie sugerowałbym Państwu skontaktowanie się z prawnikiem, który zamykał waszą transakcję zakupu, lub każdym „real estate lawyer”.

        Jednorazowy koszt ubezpieczenia na przykład od domu wartości 600.000 dolarów – będzie kształtował się około 700 dolarów – bardzo mała suma, a zabezpieczy to Państwa nie tylko przed oszustami, ale w wielu innych sytuacjach!

        Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości praktycznie podwoiły się w ciągu ostatnich pięciu lat. Czy sprzedając nieruchomość, na której zarobiliśmy pieniądze, musimy zapłacić podatek?

        To zależy, ale  zanim odpowiem na to pytanie, chciałbym zaznaczyć, że podam tu tylko ogólne zasady dotyczące tego tematu. Zasadnicza różnica będzie wynikała z tego, jak będziemy mogli zakwalifikować naszą nieruchomość, na której „zarobiliśmy” pieniądze. Jeśli będzie to nasz dom, w którym mieszkamy i używamy go jako „prime residence”, to wówczas taka nieruchomość (jak na razie) jest zwolniona z podatków od przyrostu wartości. Oznacza to w praktyce, że zarobione pieniądze łącznie z profitem pozostaną do naszej dyspozycji. Jest to bardzo korzystny przepis, który powinniśmy się starać wykorzystywać, planując naszą przyszłą niezależność finansową.

        Wielu ludzi w Kanadzie w miarę lat zmienia domy z tańszych na droższe. Można patrzeć na to jako kaprys, ale jak się tylko zastanowimy głębiej, jest to fantastyczny sposób, by zgromadzić niezły kapitał, który pozwoli nam spokojnie myśleć o emeryturze bez potrzeby martwienia się o płacenie podatków od zysku, czyli przyrostu wartości. Dla porównania, gdybyśmy trzymali pieniądze w banku i zarabiali na oprocentowaniu – to niestety musimy od zarobków płacić podatek. Przykład. Jeśli ktoś by trzymał 500.000 gotówki w banku przez ostatnie pięć lat, to pewnie jego profit wyniósłby 2 procent w skali roku, czyli około 10.000, od czego zapłaciłby podatek. Dom kupiony pięć lat temu za 500.000 dol. jest dziś wart około 900.000. Spora różnica. I jeśli to jest „prime residence”, profit jest wolny od podatku. Na marginesie warto wspomnieć, że ceny domów w niektórych częściach Toronto wzrosły aż 32 proc. w tym roku!

        Jak wspomniałem, przyrost wartości w tym przypadku jest zwolniony z podatku i w przeciwieństwie do „inwestycyjnych nieruchomości”, nie musimy tak dokładnie wykazywać czy udowadniać naszych wydatków związanych z inwestycjami w dom.  Oznacza to, że jeśli mamy „wolne” pieniądze i zainwestujemy je w poprawienie standardu naszego domu, to po jego sprzedaży z zyskiem możemy spokojnie przerzucić profit na następny dom. Nic więc dziwnego, że wiele osób robi ciągłe renowacje, przenosi się z domu do domu, by w ten sposób skorzystać z „ulgi podatkowej”. Kiedy w końcu uda się im zamieszkać w całkowicie spłaconym i odpowiednio wartościowym domu – można dużo spokojniej myśleć o emeryturze.

        Jeśli posiadamy kilka nieruchomości – to tylko jedna z nich może być zadeklarowana jako „prime residence”. Oznacza to, że od przyrostu wartości domu wakacyjnego (cottage’u) czy inwestycji przynoszącej nam dochód (rental property) – będziemy płacić podatek. Na szczęście w Kanadzie do inwestycji w nieruchomości rząd podchodzi w miarę rozsądnie. W przypadku inwestycyjnych nieruchomości podatek będzie liczony od zysku. Czyli ważne jest, by umieć wykazać się wydatkami czy czasami wręcz stratami – by zminimalizować opłaty. Dlatego skrzętnie należy gromadzić wszystkie rachunki i potwierdzenia wydatków, które ponieśliśmy.

        Dotychczas jak ktoś sprzedawał „prime residence”, czyli dom, w którym mieszkał, nie musiał zgłaszać do Revenue Canada tego faktu. Wszelki profit zarobiony na takim domu był praktycznie „tax free”, bo domy, w których mieszkaliśmy i zakwalifikowane jako „prime residence”, miały „tax exemption” .

        Według nowo wprowadzonych zasad, „prime residences” ciągle będą zwolnione z podatku od przyrostu wartości, ale sprzedaż takiego domu będzie musiała być zgłaszana do Revenue Canada w okresie składania zeznań podatkowych. W ten sposób Revenue Canada będzie miało pewną kontrolę nad tym, ile razy i kto sprzedaje nieruchomość określaną jako „prime residence”. To posunięcie jest głównie skierowane przeciw tak zwanym „foreign investors” głównie z Chin, kupującym domy w Kanadzie często na podstawione osoby, które są podawane jako „rodzina” i które mają status „resident of Canada”, ale tak naprawdę nie byłyby w stanie kupić kosztujących wiele milionów domów. Spekulanci z zagranicy nagminnie kupowali drogie domy w Toronto i Vancouverze na „członków rodziny”, którzy tak naprawdę nie byli nawet w stanie zakwalifikować się na żaden „mortgage”. Pieniądze były przesyłane do Kanady jako „prezent” od wujka czy tatusia. Dom był kupowany za gotówkę. Jeśli taki inwestor kupił dom za milion dolarów trzy lata temu, dziś jest on wart 1,5 miliona dol. Po sprzedaży nieruchomości nie tylko inwestor „wyprał” pieniądze (które często były wysyłane bez wiedzy urzędu skarbowego z jego kraju), ale ma jeszcze czysty i nieopodatkowany profit 500.000 dol. Taki proceder stał się bardzo powszechny i rząd postanowił go ukrócić.

        Posunięcie to może też ograniczyć „flipping” nieruchomości. Dotychczas wielu kontraktorów kupowało w jednym roku dwa – trzy domy do renowacji, które później sprzedawało z profitem bez potrzeby płacenia podatków. Niektórzy, bardziej wyrafinowani, kupowali nieruchomości na różnych znajomych w zamian za drobne korzyści finansowe. Było to łatwe, bo nie było potrzeby zgłaszania takich transakcji. Jeśli się okaże, że Revenue Canada zacznie sprawdzać dokładniej, co się dzieje z „prime residences”, będzie wiele niemiłych niespodzianek.

        A jak z płaceniem podatków, gdy sprzedajemy dom zakupiony z planów?

        Warto jeszcze wiedzieć, co się dzieje w przypadku domów kupowanych z planów, które niektórzy sprzedają, zanim się do nich wprowadzą, i często z dużym zyskiem. Jest to bardzo ciekawy i specyficzny aspekt, którego tylko dziś dotknę, i być może więcej napiszę o tym innym razem. Rzeczywiście, bardzo popularny jest wśród wszystkich Kanadyjczyków pomysł na kupowanie nieruchomości z planów, a następnie w chwili odebrania kluczy, natychmiastowej sprzedaży. Zwykle ze sporym zyskiem sięgającym od 10 do 20 proc. pierwotnie zapłaconej ceny.

        Jest to w ostatnich kilku latach naturalny przyrost i jeśli ktoś kupił dom rok – dwa lata temu po ówczesnych cenach, to dziś może liczyć na spory profit. Jak dotychczas rzadko się słyszało o tym, by Revenue Canada ścigało „spekulantów” i chciało podatku od profitu. Natomiast coraz częściej to samo Revenue Canada zaczyna szukać należnych mu pieniędzy z podatku HST. O co tu chodzi? Otóż HST jest wliczone w cenę nowych domów i builder, sprzedając nowy dom – odzyskuje HST od rządu. I nie ma tu żadnych problemów, jeśli ktoś przejmie nową nieruchomość i się do niej  przeprowadzi. Natomiast ci, którzy sprzedadzą ją od ręki, nawet bez stworzenia pozorów, że się tam przenieśli, mogą być odpowiedzialni za zapłacenie HST państwu! A to są duże pieniądze.  

        Co należy zrobić? Przynajmniej na jakiś okres należy się w takim miejscu zameldować (zmienić prawo jazdy na ten adres), założyć telefon, Internet, czasami zaprenumerować gazetę itd. Tworząc pozory, że jest to nasze miejsce zamieszkania. Wówczas Revenue nie jest tak dociekliwe i najczęściej pozostawia takie nieruchomości w spokoju. Innym sposobem jest wynajęcie nieruchomości oficjalnie na rok, ale tu obowiązują pewne ograniczenia – o czym innym razem.

        Fale emigracji obywateli  polskich  najczęściej  o podłożu ekonomicznym na przestrzeni  dziesięcioleci, zwłaszcza ukierunkowane do Ameryki Północnej, powodują obecnie zintensyfikowanie się na wokandach w sądach w Polsce, w coraz to większym wymiarze niż dotychczas spraw z zakresu zasiedzenia nieruchomości, których to formalnie właścicielami, bądź też spadkobiercami nieżyjących właścicieli są osoby przebywające na terytorium Stanów Zjednoczonych Ameryki Północnej oraz Kanady.  Częstokroć   emigranci,  wyjeżdżając z  kraju, pozostawiają statystycznie najczęściej  nieruchomości gruntowe bez jakiegokolwiek nadzoru, licząc na to, że po powrocie na stałe  do ojczyzny po kilkudziesięciu latach nieobecności w niej,   ponownie będą mogli korzystać, jak uprzednio, ze swoich praw do nieruchomości.

        Doświadczenie empiryczne  wynikające z wykonywanego zawodu  adwokata, nakazuje niejako ostrzec Polonię przed zaniedbywaniem praw właścicielskich pozostawionych w Polsce składników majątkowych – nieruchomości, aby uchronić się przed utratą prawa własności  nieruchomości na skutek zasiedzenia przez osoby trzecie, w tym również przez innych członków rodziny.

        Bierność władcza w stosunku do nieruchomości częstokroć może doprowadzić do utraty majątku, gdyż w polskim systemie prawnym  funkcjonuje instytucja zasiedzenia recypowana  z prawa rzymskiego, która to umożliwia uzyskanie prawa własności nieruchomości przez osoby, które władają nią w sposób samoistny nieprzerwanie przez okres 20 lat, gdy pozostają w dobrej wierze, lub przez 30 lat, gdy pozostają w złej wierze.

        O „downsizing” pisałem kilka razy. Zachęcam do tego ruchu szczególnie ludzi w pewnym wieku (bliżej emerytury). Ale ważne, by odpowiedzieć na pytanie, czy „downsizing” się opłaca?

        Przypomnę najpierw raz jeszcze że „downsizing” odnosi się do zmiany posiadanej, bardziej obszernej i zwykle droższej nieruchomości na mniejszą i tańszą. „Downsizing” najczęściej występuje, kiedy osiągamy ten wiek (często emerytalny), że nasza rodzina się zmniejsza, czyli dzieci zakładają swoje własne rodziny. Często, kiedy też nasze zarobki się zmniejszają w chwili przejścia na emeryturę (lub w wyniku innych niekorzystnych sytuacji, jak choroba, utrata pracy itd.), motywacją do dokonania „downsizing” jest chęć obniżenie kosztów utrzymania nieruchomości.

        Podjęcie decyzji o tym, by dokonać „downsizing”, nie jest łatwe. Ale tym, co mają tyle zdrowego rozsądku, by to zrobić, serdecznie gratuluję. Ci ludzie zwykle poprawiają sobie wydatnie swoją sytuację finansową, obniżając znacznie ekspozycję do niezbędnych wydatków, takich jak potencjalny „mortgage”, wysokie „property tax” czy wysokie koszty utrzymania. Na drugim biegunie jest za to też spora grupa ludzi, którzy kurczowo trzymają się „własnych” domów i nigdy nie decydują się na ten ruch, „downsizing”. Kto ma rację? Warto czy nie warto?

        Zróbmy kilka założeń i posłużmy się przykładem i prostą matematyką. To zwykle pomaga uświadomić sobie lepiej zalety „downsizing”.

        Najpierw powiem o tych, co się nie decydują na zmianę domu na mniejszy i jednocześnie nie wiedzą, jak wykorzystać „equity” zawarte we własnej nieruchomości. Zakładając, że średnia cena domu w Toronto jest teraz na poziomie jednego miliona dolarów, to utrzymanie takiego domu powinno się kształtować następująco (jeśli nie mamy zadłużenia). Podatek od nieruchomości wynosi 0,8 proc. od wartości rynkowej, czyli 8000 dol. rocznie (666 dol./mies.). Koszty energii przeciętnie 100 dol./mies., ogrzewanie średnio 300 dol./mies., woda przeciętnie 50 dol./mies., ubezpieczenie 1200 dol. na rok, czyli 100 dol./mies. To są bardzo skromne i zaniżone założenia, ale łatwo policzyć, że jest to przynajmniej 1200 dol. miesięcznie, nie licząc żadnych kosztów napraw (a domy są zwykle stare) czy „maintenance”, jak koszenie trawy. Jakkolwiek by liczyć, jeśli mamy dwoje emerytów, to cała jedna (dobra) emerytura idzie na opłaty po to tylko, by utrzymać obecny dom. Czyli połowa dochodu jest tracona co miesiąc na utrzymania zbyt dużego i zbyt drogiego domu.

        Sytuacja jest zupełnie inna, kiedy decydujemy się na „downsizing” i kupno mniejszego i nowszego domu. Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu przynajmniej mniej więcej godzinę jazdy z Mississaugi, w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco). Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat  oraz raczej domów parterowych (bungalow). Jaki jest plus takiego wyboru? Ogromny. Ceny są przynajmniej niższe o połowę, a nawet często jest to jedna trzecia tego co w Toronto. Oznacza to, że po sprzedaży drogiego domu w Toronto i zakupie mniejszego (nowszego i bardziej przystosowanego do potrzeb ludzi starszych) domu – będziemy mieli prawie 500.000 do 600.000 dol. gotówki na „włożenie” do banku lub mądrą inwestycję.

        Koszty utrzymania takiego mniejszego domu będą oczywiście niższe niż dużego domu w Toronto. Podatek powinien być na poziomie 4000 dol. (333 dol./mies.), ogrzewanie koło 200 dol./mies. (mniejszy dom i lepsza izolacja), niższe ubezpieczenie przynajmniej o 30 proc. , woda i prąd pewnie tak samo. Czyli miesięczne utrzymanie domu spadnie z 1200 dol. w Toronto do około  750 dol. na miesiąc poza miastem. To może wydawać się małą różnicą, ale… Zaleta „downsizing” jest taka, że możemy mądrze zainwestować nasze „uwolnione” ze starego domu pieniądze. Wiele osób robi pasywny ruch, czyli wkłada pieniądze do banku i praktycznie widzi, jak inflacja i niskie procenty powodują utratę ich wartości. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest inwestycja, w której pomagam moim klientom! Inwestycja w „rental property” (albo w dwie). I taka inwestycja jest najczęściej bezstresowa, bo ja to organizuję w taki sposób…

        Dziś ciągle można kupić w centrum Mississaugi mieszkanie jednosypialniowe lub z denem za 300.000 dol. Wynajmują się one obecnie jak świeże bułki za 1600-1700 dol. na miesiąc. Jeśli kupujemy je za gotówkę, to nasze koszty utrzymania wyniosą: „maintenance” około 500 dol./mies. i podatek około 200/mies. Czysty dochód z jednego to około 1000 dol., z dwóch mieszkań 2000 dol.

        Razem z różnicą pomiędzy kosztami utrzymania starego i nowego domu daje to 2450 dol. stałego bezpiecznego miesięcznego dochodu. Dwie dobre emerytury EXTRA! Czy to jest trudna matematyka? Myślę, że każdy to rozumie. Ale to nie wszystko! Wszystkie zakupione nieruchomości będą nabierały wartości. Dom za miastem pewnie koło 5 proc. (20.000 dol.) rocznie. Condo w Missisaudze przynajmniej 4 proc. (2 x 12.000 dol.) rocznie, czyli nasze „equity” rośnie o około 48.000 co roku! Gdybyście państwo włożyli owe 600.000 dol. „luźnych” pieniędzy do banku, to po roku otrzymalibyście pewnie około 5000 dol. w oprocentowaniu. To jest oczywiste, że 24.000 dol. czystego dochodu plus 24.000 dol. przyrostu wartości jest znacznie lepszym posunięciem.

        Jeszcze jedna sprawa. Wiem, że wiele osób nie robi takich inwestycji z obawy kłopotów z lokatorami. One mogą się zdarzyć, ale wcale nie są takie powszednie. By się w dużym stopniu zabezpieczyć, warto skorzystać z mojej pomocy przy znalezieniu lokatorów oraz można zatrudnić „management company”, która będzie doglądała „unitu”, pobierała opłaty i pilnowała porządku. Koszt takiej usługi wynosi zwykle jeden „rent” rocznie.

        Czy z takim ruchem („downsizing”) należy czekać do wiosny, czy nadal jest dobry czas na sprzedaż domu? To jest zabawne, bo 90 proc. ludzi myśli, że warto poczekać z wystawieniem domu na sprzedaż do wiosny, bo już jesteśmy prawie w przededniu świąt Bożego Narodzenia. Powoduje to drastyczny brak nieruchomości na sprzedaż. A wiadomo, gdzie jest wielu chętnych na jeden dom – ceny idą w górę. Tak jest zresztą przez cały obecny rok. Niska podaż, szalone ceny! Znacznie mniej drastycznie jest poza GTA.  Ceny są bardziej rozsądne i domy nie znikają od razu z rynku. Kiedy robimy „downsizing” osobiście, radziłbym najpierw znaleźć wymarzony dom i na to poświęcić czas bez stresu, bo ze sprzedażą domu w Toronto czy Mississaudze nie będzie żadnych problemów. Zresztą najlepszym rozwiązaniem jest przez jakiś czas mieć dwa domy, by się przeprowadzić bez stresu. To można łatwo zorganizować z każdym bankiem i nazywane jest to „bridge financing”.

        Tydzień temu pisałem o bardzo ciekawym projekcje „Kingsway by the River”. Zanim podam kilka nowych informacji, przypomnę, że Kingsway Towers to bardzo atrakcyjny nowy projekt zlokalizowany w sercu Kingsway. Całe założenie składa się z wieży, zespołu townhouse’ów oraz niskiego budynku przy Dundas St. West. Główny budynek będzie miał 21 pięter (200 mieszkań) i zaprojektowany jest przez Wallman Architects. Budynek zlokalizowany jest w takim miejscu, że otoczony będzie zielenią i wiele mieszkań będzie miało spektakularny widok na Humber River. Wnętrze budynku jest zaprojektowane przez Bryana Pattona.

        To, co odróżnia ten projekt od wielu innych w Toronto, to właśnie znakomita lokalizacja nad Humber River, która gwarantuje dobry zwrot na zainwestowanych pieniądzach. Oferowane mieszkania oraz „Urban Townhomes” zaczynają się już od 320.000 dol. i sięgają do trochę ponad 750.000 dol. Większość mieszkań jest w zakresie od 350.000 do 490.000 dol., co jest bardzo dobrą ceną na tę okolicę.

        Projekt ten wywołał ogromne zainteresowanie i praktycznie 80 procent mieszkań sprzedało się w ciągu niecałych dwóch tygodni. Pozostały obecnie nieliczne mieszkania i niektóre modele są wysprzedane!

        Proponowany projekt będzie miał trzy fazy. Sprzedaż fazy pierwszej (Tower) oraz fazy drugiej (Urban Townhomes) już się rozpoczęła TYLKO poprzez Platinium VIP agents. Domator TEAM jest akredytowany jako „Platinium VIP Team” dla tego projektu.

        Oferowane mieszkania są znakomicie wyposażone (informacje można znaleźć na mojej stronie czaplinski.ca).

        Przewidywana data przejęcia to lipiec 2020. Jeden parking zawarty w cenie. Drugi parking może być dokupiony za 45.000 dol. Locker – kosztuje 4000 dol. dodatkowo.

        Depozyty są rozłożone w czasie. Pierwsze 5000 dol. płatne jest w chwili podpisania oferty; różnica do 5 proc. w ciągu 30 dni; następne 5 proc. po 150 dniach; następne 5 proc. po 365 dniach; ostatnie 5 proc. w chwili przejęcia mieszkania.

        Maintenance – przewidywane jest na poziomie 49 centów za stopę. Prąd, woda oraz gaz są płacone przez właścicieli mieszkań. Podatek od nieruchomości – przewidywany jest na poziomie 0,8 proc. ceny zakupu.

        Naliczane jest premium 1000 „per floor” – czyli za taki sam plan 5 pięter wyżej zapłacimy ekstra 5000 dol.

        Każde mieszkanie będzie miało trzy zestawy materiałów wykończeniowych do wyboru. Sufity na 9 stóp lub więcej. Każde mieszkanie ma duży balkon lub taras.

        Tak jak wspomniałem, 80 proc. mieszkań jest już sprzedanych. świadczy to o tym, że jest to jeden z najlepszych projektów w mieście. Aha – ważna uwaga. Kupujący teraz mają zagwarantowane „assigment” – czyli mogą odsprzedać unit przed przejęciem w 2020 roku.

        Zainteresowani tym projektem proszeni są o kontakt ze mną osobiście telefonicznie pod numerem 905-278-0007 lub poprzez e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.. Można też nas odwiedzać w Starskym 2, ale warto dzwonić, by umówić się na spotkanie, pod numer 905-820-6969.

        
        Zmieniając temat na zupełnie inny, ale który może być przydatny w pewnych sytuacjach inwestycyjnych, warto wiedzieć, jak się mają dwa określenia, „joint tenant” i „tenant in common” do inwestowania w nieruchomości.

        Temat śmierci jest zawsze takim tematem, którego próbujemy unikać. Dotyczy to też nieruchomości. Wielu ludzi nie ma spisanych testamentów i pozostawia sprawy majątkowe w bałaganie prawnym. Prawidłowo byłoby już po zakupie nieruchomości napisać, jak nasza inwestycja ma być rozdysponowana po naszym odejściu. W praktyce mało kto przed 65 rokiem życia nawet o tym myśli. Dlatego w przypadku majątku małżeńskiego, jeśli nie było innych pisemnych dyspozycji, przyjmuje się zasadę, że majątek przechodzi automatycznie na pozostającego przy życiu małżonka. Ten rodzaj własności majątkowej określany jest jako „JOINT TENANCY”  i zasadniczo wszyscy prawnicy, którzy zamykają transakcję zakupu nieruchomości, sugerują, by była ona zarejestrowana w ten sposób.

        Są jednak w życiu sytuacje, w których małżonkowie lub wspólnicy mogą wybrać inną formę własności, określaną „TENANTS IN COMMON”. W tym przypadku partnerzy mogą zażyczyć sobie, by każdy z nich miał na przykład 50 proc. udziału (lub inne proporcje mogą być wybrane) w nieruchomości. W przypadku odejścia jednego z partnerów – pozostający przy życiu zachowuje swoje 50 proc. własności – natomiast pozostałe 50 proc. jest rozporządzane zgodnie z testamentem – jeśli był obecny. Jeśli go nie było – automatycznie jest on dołączany do całej masy spadkowej, tworząc „estate” – i w takich sytuacjach najczęściej sąd lub administrator zajmuje się podziałem majątku.

        Łatwo się domyślić, że w przypadku typowych domów i „normalnych” układów małżeńskich pierwsza forma jest najbardziej powszechna. Natomiast drugi rodzaj „wspólnej” własności ma częściej zastosowanie, gdy w grę wchodzą poważne pieniądze.

        Drugi typ własności jest właśnie często używany w sytuacjach, kiedy nieruchomość jest zakupywana na biznes przez partnerów. Na przykład, dwóch kontraktorów kupuje nieruchomość z myślą o budowie domu na sprzedaż. Czysty rozsądek nakazuje, by dom był zakupiony jako „TENANCY IN COMMON”. Ten rodzaj własności nie tylko zabezpieczy ich interes w przypadku niespodziewanej śmierci, ale nawet w przypadku spornym, każdy z nich ma swoje niepodważalne 50 proc. (lub inne proporcje).