Sposób budowania typowych domów mieszkalnych w Polsce i w Kanadzie bardzo się różnią. Ale który system jest lepszy? Domy z betonu czy domy z „desek”?

        Wieżowce i budynki użyteczności w obu krajach budowane są bardzo podobnie. Ale jeśli mówimy o typowych domach jednorodzinnych, to na ogół sposób budowania w Polsce i sposób budowania w Kanadzie różnią się diametralnie. W Polsce ciągle dominuje system budowania tradycyjny, ze ścianami nośnymi z cegły lub betonu oraz wylewanymi stropami betonowymi. 

        Na szczęście, poprzez ostatnie 20 lat system ten został znacznie „poprawiony” dzięki zastosowaniu systemu szkieletowego w wielu nowo budowanych domach. Zamiast ścian nośnych mamy obecnie słupy. Ściany działowe są obecnie coraz częściej stawiane podobnie jak w Kanadzie przy pomocy metalowych „studs”. Zamiast typowego tynku coraz częściej stosowane są płyty gipsowe. 

Popularne Waterdown. Wolno stojący dom z garażem. 3 plus 1 sypialnie. 4 łazienki. Profesjonalnie wykończony basement. Nowoczesne i dobrej jakości wykończenia.Spokojny zaułek. Cena: $ 589,900

Margaret Wieladek sales representative
Realty Executives Domator Inc
Phone: (416) 970-5431
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

$829,900 - OKAZJA dla inwestorów, renowatorów, miłośników flipów! Piękna działka 75x100, minuty od jeziora w Oakville. Możliwość adaptacji aktualnego bungalow lub możliwość wybudowania dream home! Idealna lokalizacja!  Dominika Spychalska 416-735-3599

        Typowe jest, że odkładamy nasze ważne decyzja na później. Odkładamy podróże do czasu, kiedy przejdziemy na emeryturę, odkładamy ćwiczenia, odkładamy różnego rodzaju hobby, na które nie mieliśmy czasu, ale również odkładamy ważne decyzje życiowe, tak jak na przykład zamiana większego domu na mniejszy i tańszy. 

        Jest to często spowodowane faktem, że zanim przejdziemy na emeryturę, pracujemy zawodowo. A domy mniejsze i tańsze są niestety obecnie dość oddalone od Toronto czy Mississaugi. Perspektywa długich dojazdów zniechęca przed podjęciem decyzji zamiany, ale odkładając taką decyzję, możemy narazić siebie zupełnie bezwiednie na spore straty finansowe.

        Proszę sobie wyobrazić, że  wasza emerytura ma być za 10 lat i odkładają Państwo decyzję zakupu do jej rozpoczęcia. Zakładając, że rynek nieruchomości nie stoi w miejscu i ceny domów poza dużym miastem będą również wzrastały po około 4 proc. w skali roku, to po 10 latach dom, który obecnie kosztuje 450.000 dol., będzie kosztował o ponad 40 proc. więcej, czyli około 630.000 dol.  Czyli jeśli kupilibyśmy go teraz, a nie za 10 lat, oszczędzamy 180.000 dol. Oczywiste jest, że „zarezerwowanie” (kupno) sobie domu po obecnych cenach ma ogromny sens finansowy. 

        Wszyscy słyszeli zapewne o bardzo gorącym rynku sprzedaży mieszkań. Można wręcz powiedzieć, że rynek sprzedaży mieszkań jest rozpalony do czerwoności. W porównaniu ze sprzedażą domów i połówek! Według statystyk TREB, w porównaniu do stycznia ubiegłego roku (który to był absolutnie szalony i poza wszelkimi statystykami) liczba domów sprzedanych był niższa aż o 28 procent. To jest zresztą bardzo odczuwalne i zauważalne, bo mniej niż normalnie widać tablic z napisem SOLD. Z drugiej strony, pomimo że sprzedaż spadła, ceny wcale się nie załamały i nadal są wysokie.

        Zupełnie inaczej wygląda sprawa ze sprzedażą condo apartamentów. Jako przykład podam praktyczną obserwację. Zwykle w centrum Mississaugi w każdej chwili było około 100-150 mieszkań na sprzedaż poniżej 375.000 dol. Dziś jest ich do sprzedaży połowa. A poniżej 375.000 dol. jest ich może 10-15. Reszta jest blisko lub ponad 400.000 dol. I mówię tu o mieszkaniach jednosypialniowych lub jednej sypialni z denem. 

        Ponownie odwołam się do statystyk TREB – ceny za mieszkania w ciągu roku wzrosły statystycznie o 23 proc. To niesamowita różnica! Oczywiście, niektóre kompleksy wzrosły nawet o więcej – inne wzrosły nieznacznie! Można powiedzieć, że głównie nowsze mieszkania, których ceny były w granicach 275.000 do 375.000 dol. z niskim maintenance, wzrosły najbardziej. Mieszkania w starych budynkach (a szczególnie w tych ze złą reputacją, jak Roshe Court), z wysokim maintenance – wzrosły bardzo mało albo wcale!

        Tydzień temu pisałem czy warto przygotować dom do sprzedaży i wniosek był, że TAK. Dziś chciałbym trochę rozwinąć ten temat. Właściwie to myśląc o sprzedaży nieruchomości warto pomyśleć jak przygotować samą nieruchomość, ale również warto pomyśleć jak przygotować się samemu do sprzedaży.

        To że lepiej się sprzedają nieruchomości czyste, zadbane, dobrze pachnące, dobrze oświetlone gdzie w czasie pokazów gra ładna muzyka – to każdy wie i to są sprawy oczywiste. Oczywiste jest też, że dom w którym gołym okiem widać stary dach, stare okna, stare podłogi, przestarzałą kuchnię i bardzo stare łazienki na pewno przegra w konkurencji z domem, który jest jego odwrotnością! No chyba, że fantastyczna lokalizacja „zniszczonego” domu przemówi do kupujących potencjałem. Ale tacy kupujący stanowią tylko 10% rynku. Reszta kupujących wybierze dom czysty i zadbany. Proszę pamiętać, dla większości kupujących wszelkie dodatkowe pieniądze, które muszą włożyć w remonty są po prostu „science fiction”. Jak ktoś kupuje nieruchomość z 5% wpłaty – to nie będzie miał 20-30 tysięcy na remont!

        Ta zima jest niezwykle uciążliwa dla wszystkich. Kilka dni temu będąc w LCBO zadałem pytanie ekspedientce - „Jak interes”, a ona trochę znudzona  odpowiedziała – „Bardzo wolno, wszyscy siedzą w domu, bo jest zimno”. Brzmi to jak anegdota, ale to prawda. Jakoś ostatnie zimy nas traktowały lepiej – tegoroczna jest bardzo zimna i nie zachęca do wychodzenia z domu i podejmowania decyzji. 

        Dobra wiadomość jest taka, że jak się zastanowimy to z każdym dniem bliżej do wiosny i moim zdaniem za 2-3 tygodnie zaczniemy czuć się zdecydowanie „bardziej wiosennie”.  

        Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości poszły znacznie w górę w ostatnich latach. Ale również poszły w górę koszty utrzymania domów. Podatki od nieruchomości, koszty energii, koszty usług za naprawy itd. Dla ludzi w pewnym wieku , ale na pewno dla ludzi w wieku emerytalnym utrzymanie domu staje się sporym problemem finansowym. Jak można sobie ulżyć?

        Rzeczywiście jest po powszechny problem. Nawet jak mamy spłacony dom to często się okazuje, że jak zbliżamy się do emerytury albo jak na nią przejdziemy i nasze dochody gwałtownie się zmniejszą, to utrzymanie domu nawet, jak nie płacimy za hipotekę przerasta nasze możliwości finansowe. Jeszcze jak w rodzinie są dwie emerytury – to może jest to jeszcze chwilowo możliwe. Natomiast, kiedy rodzina jest jednoosobowa, to utrzymanie  domu – szczególnie w Metro Toronto jest praktycznie nie możliwe.

        Wielu z nas jest na takim etapie życia, że myśli o jakiejś inwestycji, która by przynosiła stały dochód. Powstaje pytanie, czy kupno condo na inwestycje, czyli na wynajmowanie, się opłaca?

        Moim zdaniem – TAK. Jest to jedna z najlepszych, najłatwiejszych i najpewniejszych inwestycji. Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości znacznie wzrosły na przestrzeni ostatnich lat. Fakt, że coraz trudniej kupić nieruchomości – powoduje również, że coraz więcej ludzi będzie zmuszonych je wynajmować. A ponieważ ceny zakupu są coraz wyższe – również ceny za wynajem, jakich żądają inwestorzy, idą w górę, i to znacznie. W ostatnich miesiącach, kiedy miałem kilka condo do wynajęcia w Mississaudze, miałem na każde z nich po 3 – 5 chętnych gotowych zapłacić nawet 1700-1800 dol. za jednosypialniowe mieszkanie z denem.

        1. Dlaczego uważam, że jest to dobra inwestycja? Najlepiej posłużę się przykładem. Jeśli kupimy mieszkanie jednosypialniowe za 350.000 dol., damy na down payment 20 proc., to wyniesie on 70.000. TA SUMA  (70.000) JEST NASZĄ INWESTYCJĄ.  Czyli licząc nasz profit, musimy patrzeć, ile zwrotu przynosi nam ta zainwestowana suma (70.000 dol.), a nie cena zakupu. 

        Jeśli założymy miesięczny rent za mieszkanie na poziomie 1800 dol., to rocznie daje nam to 21.600 dol. dochodu. Po odjęciu podatku od nieruchomości (2800 dol.), ubezpieczenia (150 dol. – tenant content) oraz maintenance (4800 dol.), nasz cash flow wyniesie 13.850 dol. rocznie.

        Wymagana spłata hipoteki, bazując na obecnych oprocentowaniach, wyniesie 1308 dol. miesięcznie (15.696 rocznie). Nasz miesięczny deficyt wyniesie około  150 dol. (rocznie 1800 dol.).

        Czy tracimy? Na pewno NIE! Proszę pamiętać, że płacąc hipotekę, spłacamy również principal. Miesięczna spłata 1308 dol. dzieli się na 670 dol. za spłatę procentów i 638 dol. za spłatę bazy pożyczki, czyli principal. W tym przypadku nadpłata wyniesie 7656 dol. rocznie. Jeśli odejmiemy nasz deficyt 150 dol. miesięcznie (1800 dol. rocznie), to nasz NET PROFIT wyniesie 5856 dol. rocznie, co oznacza, że inwestycja (nasz down payment) 70.000 dol. daje nam zwrotu 5856 dol., czyli 8,3 proc. w skali roku!!!! Czy wiele inwestycji może oferować taki zwrot?

        Jest jeszcze dodatkowy bonus! Należy uwzględnić przyrost wartości nieruchomości. Jeśli nawet założymy skromne 3 proc. w skali roku, to będzie to około 10.500 dol. rocznie, czyli biorąc pod uwagę cash flow ze spłaty hipoteki i przyrost wartości mieszkania, daje to razem około 16.386 dol. rocznie. Czyli  zwrot na zainwestowanych pieniądzach (70.000 dol.) wynosi 16.386 dol., a to się tłumaczy na 23 proc. zysku! To naprawdę znakomity zwrot!

        Dla porównania, gdybyśmy trzymali 70.000 dol. w banku na 1,75 proc., jaki teraz banki oferują, to nasza inwestycja dałaby nam aż 1225 dol. zwrotu!!! Piętnaście razy mniej! Którą opcję wybrać? Chyba nie trzeba być geniuszem.

        Inna sprawa jest również istotna. Jeśli condo się spłaci – będzie to nasz stały i pewny miesięczny dochód – szczególnie potrzebny w chwili przejścia na emeryturę. 

        Wielu inwestorów obawia się, że wynajęcie mieszkania będzie skomplikowane. Dla wielu jest to zaskoczeniem, ale rynek wynajmowania condominiów jest dosłownie rozpalony do czerwoności. 

        Skąd to się bierze?  Jest kilka powodów.

        • Gwałtowny wzrost cen nieruchomości spowodował, że szczególnie młodzi ludzie muszą odłożyć zakup własnego miejsca na okres nieokreślony. Często wiąże się to z brakiem właściwego down payment czy po prostu niemożliwością zakwalifikowania się na nowe, wyższe ceny.

        • Tak zwani „Millenials”, czyli młodzi ludzie urodzeni w latach 90. ostatniego wieku, nie chcą mieszkać w starego typu apartamentach – szukają oni nowszych budynków z dobrym zapleczem rekreacyjnym i socjalnym. Ludzie ci mają często dobrą pracę i mogą zapłacić za condo około 1800 dol. miesięcznie, ale również często decydują się na tak zwane shared accomodation, by być wreszcie „na swoim” i z dala od kontroli rodziców.

        • Wielu ludzi, którzy sprzedali nieruchomości w nadziei na znalezienie idealnego domu – zostali postawieni w sytuacji, że nie mogą nic kupić i muszą wynajmować.

        • Wielu lokatorów, których umowy na wynajem się kończą, jest zmuszonych do szukania nowych miejsc, bo ich landlords, wiedząc, że ceny za wynajem poszły w górę, nie przedłużają im umów. Nagle na rynku pojawiła się spora grupa ludzi zdesperowanych, by mieć dach nad głową, i zmuszona płacić znacznie więcej niż ceny wywoławcze.

        Wielu ludzi jest przekonanych, że nie jest obecnie w stanie kupić mieszkania i musi je wynajmować. Ale czy jest to prawda? Myślę, że w wielu przypadkach jest to krótkowzroczność. Aktualnie w okolicy SQ1 w Mississaudze – średnia cena za wynajem mieszkania o powierzchni 650 stóp kwadratowych wynosi 1800 dol. Średnia cena zakupu jest bliska 350.000 dol. Przy 5 procentach wpłaty całkowite opłaty razem z maintenance na poziomie 450 dol. miesięcznie i podatkiem 200 dol. na miesiąc wyniosą 2080 dol. Tylko 280 dol. więcej niż rent! Z tym że spłacając „własne” mieszkanie, co miesiąc prawie 789 dol. idzie na spłatę principle, czyli wraca do naszej kieszeni. 

        Jak ktoś się logicznie zastanowi, to spłacając „własne”, mieszkamy za 1300 dol. miesięcznie. Wynajmując od kogoś, płacimy 1800 dol. na miesiąc i są to wyrzucone pieniądze. Rachunek jest oczywisty.

        Dzisiejszy tekst jest moim ostatnim w tym roku (przerwa świąteczno-noworoczna wypełniona podróżą do Afryki). Jak zawsze w takiej chwili nasuwa się pytanie, jaki był ten kończący się rok w „real estate” i jaki będzie następny?

        Kończący się rok był ogromnie zróżnicowany. Szalony początek roku. Ceny rosły z tygodnia na tydzień. Wszystkich opanowało szaleństwo zakupu. Brakowało domów do sprzedaży, a na każdy, który się pojawiał, było czasami 10 lub więcej chętnych. Nawet domy, które by normalnie stały na rynku i nikt by ich nie chciał, sprzedawały się jak świeże bułki. Astronomiczne ceny sprzedaży i bardzo wielu sfrustrowanych kupujących. Dochodziło do absurdów i sam miałem kilkanaście listingów, które sprzedały się znacznie powyżej wartości (moim zdaniem), ale ku oczywistemu zadowoleniu moich klientów. 

        Ten szalony rynek powodował, że wiele osób, które nawet nie myślały o sprzedaży domu, czasami dla hazardu wystawiały domy znacznie powyżej rynkowej wartości w nadziei uzyskania jeszcze wyższej ceny. I często się to udawało. Ja takich czasów nie pamiętam i mam nadzieję, że nigdy nie wrócą. Ten okres „bitting wars” trwał do przełomu kwietnia i maja i dość szybko przeszedł do zupełnie normalnego i prawie zbalansowanego rynku.

        Szalony okres początku roku przypisywany był brakowi nieruchomości na rynku, który wynikał z ogromnego popytu w obrębie całego GTA. Przypisywany był on również tak zwanym „foreign investors”, którzy po wprowadzeniu 15-proc. podatku od zakupu nieruchomości w Vancouverze, „rzucili się” na Toronto i okolice. Rząd Ontario, by zbalansować i uspokoić rynek, w trybie nagłym wprowadził w życie taki sam podatek już w kwietniu tego roku – i muszę przyznać, że wraz z wejściem przepisu w życie – rynek się uspokoił. Czy był to fakt, że „foreign investors” przestali kupować? Nie myślę. Kupujący zagraniczni inwestorzy i tak mają ogromne przebicie, przeważnie operując w dolarach amerykańskich, a kupując w kanadyjskich (różnica w kursie walut). Dla wielu z nich (szczególnie z Chin) ceny i tak są bardzo niskie w porównaniu do cen w Hongkongu na przykład. Wprowadzenie podatku miało raczej charakter uspokajający psychikę lokalnych kupujących, którzy nagle przestali czuć często wyimaginowany wpływ zagranicznej konkurencji. 

        Jak wspomniałem, późna wiosna, lato i początek jesieni w tym roku były aktywne, choć ciągle było trudno dostać to, czego się chciało, za cenę, którą chcieliśmy zapłacić. Była zdecydowanie mniejsza konkurencja, ale wielu sprzedających, ciągle mając nadzieję na ceny z wiosny – zawyżało ceny wywoławcze, licząc na łut szczęścia. Ten trend właściwie trwa cały czas, z tym że rynek, moim zdaniem, naprawdę zwolnił (co potwierdzają wszystkie statystyki). 

        Wiele osób wyczekuje na to, co wydarzy się po Nowym Roku. A wydarzyć się może sporo. Rząd, jak wszyscy wiedzą, wprowadził pewne obostrzenia do kwalifikacji na hipoteki już w tym kończącym się roku. Dla tych wszystkich, którzy nie mają 20 proc. na „down payment”, wprowadzono tak zwany „stress test”, który polega na tym, że kupujący (z mniejszym „down payment” niż 20 proc.) musi kwalifikować się na pożyczkę, bazując na oficjalnym oprocentowaniu pożyczek („posted rate”) hipotecznych opartych na 5-letnim terminie. Od nowego roku – również ci, którzy mają 20 proc. lub więcej na wpłatę – będą musieli być kwalifikowani według tego samego „stress test” – czyli bazując na oficjalnym oprocentowaniu.

        Dla wyjaśnienia – w Kanadzie często „posted” (oficjalny procent) jest znacznie wyższy niż „discounted” (specjalny) – który to banki oferują swoim klientom. Różnica wynosi około 2 proc. Kanadyjska rodzina zarabiająca 100.000 dol. na rok mogła dotychczas, używając „discounted rate”, uzyskać pożyczkę do 700.000 dol. Według nowych zasad, używając „posted rate”, będzie mogła uzyskać pożyczkę na trochę ponad 540.000 dol. To ogromna różnica, bo tak naprawdę w tej cenie niewiele można kupić. Ten nowy przepis może spowodować, że początek roku będzie trochę polegał na wyczekiwaniu. Ci, co chcą kupić – kwalifikując się na mniej – będą mniej aktywni na rynku. Ci, co chcą sprzedać – nie chcąc zaniżyć ceny – będą wstrzymywali się z wystawieniem nieruchomości na sprzedaż. Moim zdaniem, miną 2 – 3 miesiące i rynek zaakceptuje zmiany i wszystko wróci do normy, gdyż kilka spraw jest oczywistych:

        Mamy bardzo aktywną i stabilną gospodarkę z bardzo małym bezrobociem;

        Brakuje terenów mieszkalnych i domów w całym GTA; 

        Posiadanie nieruchomości jest najlepszą długoterminową inwestycją, jaka została wymyślona. Jeśli nie traktujemy nieruchomości spekulacyjnie – to zawsze wygramy;

        Mamy ogromny napływ imigrantów;

        Zagraniczni inwestorzy nadal lubią Kanadę, jako jeden z najlepszych krajów do życia;

        Procenty są ciągle bardzo atrakcyjne;

        Nowe przepisy zawsze można obejść.

        Czytając niektóre opinie na temat przewidywań, „co będzie w następnym roku”, widziałem też takie opinie, że rynek wzrośnie o 6,8 proc. To mnie naprawdę rozbawiło. Jak ktoś może wymyślać takie wyssane z palca liczby? A czemu nie 11,75 proc.? Albo 2,35 proc. Moim zdaniem, wszelkie takie przewidywania są czystą spekulacją i rzadko kto kiedykolwiek pociąga do odpowiedzialności takiego proroka.

        Ja osobiście nie wiem, jak rynek zareaguje! Moim zdaniem,  na początku roku, ponieważ wiele osób będzie kwalifikowało się na mniej – ceny „tańszych” mieszkań i domów mogą pójść w górę – bo będzie większa liczba ludzi szukających takich „tanich” nieruchomości. Droższe domy (powyżej miliona) mogą być chwilowo łatwiejsze do kupienia za niższą cenę (bo mniej osób będzie się kwalifikowało). Ale wszystko to się ustabilizuje z lepszą wiosenną pogodą. Nie wiem, o ile procentowo nieruchomości wzrosną, ale jestem przekonany, że nie „spadną”. Moim osobistym zdaniem, stały wolny wzrost na poziomie 3-4 proc. rocznie jest zawsze lepszy niż wzrosty, które mieliśmy ostatnio, o 15-25 proc. rocznie. To jest chory objaw i mam nadzieję, że wprowadzone przepisy uspokoją rynek. Na zdrowym rynku kupujący mogą zaplanować zakup i zebrać potrzebne środki. Na „chorym” rynku jest to niemożliwe.

        Na zakończenie, korzystając ze świątecznego nastroju, chciałbym przytoczyć anegdotę dotyczącą stuprocentowej trafności przewidywań. Na przełomie wieku pewien lekarz położnik był znany ze stuprocentowej trafności przewidywań płci oczekiwanego dziecka. Nigdy się nie mylił. Kiedy przeszedł na emeryturę, ktoś go spytał o jego talent. Lekarz uśmiechną się i odpowiedział: To bardzo proste. Jak rodzice przychodzą na wizytę i pytają, czy będzie to chłopczyk czy dziewczynka, zwykle mówię dziewczynka, ale w papiery wpisuję chłopczyk. Jak urodzi się dziewczynka, to nikt nie narzeka. Jeśli jednak urodzi się chłopczyk i rodzice przyjdą, by „złożyć reklamację”, to spokojnie wyciągam dokumenty i otwieram je na stronie, gdzie jak byk jest napisane „chłopczyk”. „Państwo mnie źle zrozumieli”, mówię, pokazując wpis. 

        Ta anegdota jest w nawiązaniu do przewidywań rynkowych. Każdy może przewidywać, a i tak rynek sam pisze scenariusze.

        Życzę wszystkim czytelnikom wspaniałych Świąt Bożego Narodzenia i prawdziwej Polskiej Wigilii. Niekoniecznie z „Santa Clausem”, ale z Jezusem, najbliższą rodziną i przyjaciółmi. Oczywiście wspaniałego Sylwestra i wszelkiej pomyślności w Nowym Roku!

Maciek Czapliński