Jaki był 2016 rok w real estate?

        Krótko można szalony i szybki. Jak Państwo wiedzą, wszędzie mówi się o drastycznie wzrastających cenach w odniesieniu do real estate. Jak wielokrotnie pisałem, real estate jest rynkiem lokalnym i oznacza to, że ceny w takich rejonach jak Toronto, gdzie popyt jest wysoki, wzrastały znacznie szybciej niż ceny w mniejszych miastach – takich ja Waterloo (na przykład). W Toronto ceny w niektórych rejonach według statystyk wzrosły nawet o 35 proc. w stosunku do poprzedniego roku. I to nie jest moim zdaniem powód do radości. Wynika  to wyraźne z zachwiania podaży i popytu.

        Mijający rok zdecydowanie preferował tych, co sprzedawali nieruchomości. Typowym zjawiskiem w tym roku było wstrzymywanie ofert przez kilka dni po wprowadzeniu nieruchomości na rynek, by sprowokować kilka ofert (multiple offers situation). Jeśli cena wywoławcza była jeszcze trochę zaniżona w stosunku do ostatnich sprzedaży, to często na jeden budynek w dobrej lokalizacji potrafiło być od 5 do 20 ofert. W takiej sytuacji przebicie ceny o 10 proc. było częste. Po takiej sytuacji kiedy na przykład dom wystawiony w południowym Etobicoke za 700.000 dol. został sprzedany o 100.000 więcej – wszystkie następnie wystawiane podobne nieruchomości były wystawiane przynajmniej o 50-100 dol. tysięcy więcej.

        Inne zjawisko, które stało się powszechne, to tak zwane „bully offers”. Jak wspomniałem – często wystawiane domy mają obecnie kilka dni opóźnienia w przyjmowaniu ofert. Ale jak się pojawi oferta bardzo atrakcyjna (często znacznie wyższa od ceny wyjściowej), to właściciel ma zawsze prawo ją  zobaczyć i ewentualnie zaakceptować. Są z tym związane pewne zasady, o których innym razem.  Fakt jest taki, że by kupić atrakcyjną nieruchomość w tym roku, nie tylko należało mieć dużo szczęścia, mieć głębokie kieszenie, ale również śledzić rynek w sposób ciągły i reagować natychmiast.
Gwałtowny wzrost cen jest przypisywany często „foreign investors”.

        To ma wpływ na ceny, ale nie wyłącznie. Inne uwarunkowania są też ważne. Kanada jest jak zawsze napędzana imigracją. Przez lata nieruchomości sprawdziły się jako pewna i stale rosnąca w cenie inwestycja. Wielu ludzi kupuje domy z zamiarem „flip” albo rozbudowy, w ten sposób kreując swoje miejsce pracy, jednocześnie zarabiając na przyroście wartości. Inni ludzie widzą nieruchomości jako źródło stałego dochodu z wynajmowania. Nieważne, jaki jest motyw zakupu – chętnych do kupna jest wielu i stąd jest to, co jest.

        Pojawiło się ostatnio kilka głosów znaczących ekonomistów zapowiadających spadek cen od 2,5 do 5 proc. w następnym roku. Czasami, jak słyszę takie przepowiednie jako pewnik, to chciałbym taką osobę zapytać o numery totolotka. Moim zdaniem, jeśli nawet tak się wydarzy, to i tak biorąc pod uwagę tegoroczny wzrost cen aż do 35 proc., to spadek o 2,5 proc. czy minimalnie większy nie będzie tragedią. To nawet mogłoby być korzystne, bo uspokoiłoby rynek i pozwoliłoby na trochę zdrowsze ekonomicznie decyzje. Z drugiej strony, nawet większy spadek nie byłby tragedią dla tych, którzy kupują nieruchomości z zamiarem mieszkania tam przez jakiś czas. To tylko by zabolało spekulantów.

        Powszechnym zjawiskiem w tym roku było „downsizing”. Wielu ludzi po 65 roku życia z chwilą przejścia na emeryturę orientuje się, że nie jest łatwo utrzymać dom z emerytury. Wielu cierpi i zaciska pasa, ale wielu bardziej świadomych postanawia coś z tym zdobić. Zmiana domu większego w Toronto na mniejszy również w Toronto nie daje aż tak znaczących oszczędności. Nie będąc związanym z miejscem pracy, bardzo wielu emerytów przenosi się znacznie poza GTA.

        Takie miasta jak St. Catharines czy Guelph przeżywają znaczny boom i ceny też tam wzrosły przynajmniej o 20 proc., z tym że są ciągle średnio niższe o połowę, czyli sprzedaż w Toronto za milion, a kupno w Guelph za 450.000 dol. ciągle ma sens.

        W bardzo złej sytuacji w tym roku są młodzi ludzie kupujący po raz pierwszy. Przy bardzo wysokich cenach za domy właściwie stać ich wyłącznie na apartamenty, które też wzrosły w cenach i wcale nie są takie tanie do utrzymania. Ponieważ napór młodych kupujących jest też ogromny, mieliśmy także w odniesieniu do condo powszechne zjawisko „multiple offers”, co w przeszłości było bardzo rzadkim zjawiskiem. W chwili obecnej zaczyna się wyraźnie odczuwać brak atrakcyjnych „condo from resale” – dlatego takim wzięciem znowu cieszą się wszelkie nowo otwierane budowy. Kupujący po raz pierwszy coraz częściej jako alternatywę traktują dom (semi) z apartamentem do wynajęcia albo kupno domu razem z rodzicami. To rozwiązanie ma zresztą dużo sensu, bo po co płacić za dwa renty, które też nie są niskie (1600-1800 dol. za one bedroom przy SQ). Za taką sumę (3600 dol.) można spłacać ładny dom!

        Kupujący po raz kolejny – czyli zmieniający dom, też nie byli w łatwej sytuacji w tym roku. Jak wspomniałem, sprzedaż domu jest w tej chwili łatwa, ale kupno niezwykle trudne. Dlatego większość ludzi  najpierw chce kupić, zanim wystawi na sprzedaż swój dom. I to jest też jednym z powodów braku domów. Takie zamknięte koło.

        Oferty warunkowe były rzadkością w tym roku. By kupić dom, mając konkurencję na zakup – żadna oferta warunkowa nie ma sensu. Dlatego tak istotne są „mortgage preaprovals” albo inspekcje techniczne domów przed złożeniem oferty.

        Rental – rynek wynajmowania był najbardziej drapieżny, odkąd pamiętam; ci, co nie mogą kupić, muszą wynająć. Jest też bardzo dużo „foreign students” gotowych płacić gotówką za rok z góry. Powoduje to znakomitą sytuację dla tych wszystkich, którzy myślą o zainwestowaniu w „rental properties” i kupieniu condo z zamiarem wynajmowania.
        
        By uspokoić rynek banki wprowadziły kilka nowych przepisów. Pewnie szykuje się ich więcej.  Czy one zadziałają?

        Myślę, że w minimalny sposób. Te, co zostały wprowadzone, owszem, spowodowały, że banki są bardziej wymagające przy zatwierdzaniu aplikacji, ale jakoś w dziwny sposób wszyscy ciągle pożyczki dostają i nie widać spowolnienia.

        Jeśli ja bym miał wyrazić swoje przewidywania, to uważam, że trzeba być ostrożnym w wyborze i nie dać unieść się emocjom. Są typy domów i miejsca, które obchodziłbym szerokim łukiem, ale są lokalizacje i typy domów, które można kupować bez obawy o utratę wartości – szczególnie jeśli nie spekulujemy. Moim zdaniem, rynek będzie tak samo szalony jak w tym roku i niestety obawiam się, że ceny poszybują jeszcze wyżej niż są obecnie. Uważam, że doświadczony agent wiedzący, co zasugerować do wyboru, będzie potrzebny bardziej niż kiedykolwiek wcześniej. Owszem, dostęp do MLS ma każdy, ale to nie oznacza, że każdy wie, co robi, i kupno na własną rękę z tak zwanej pierwszej ręki jest często tragiczne w skutkach.
        
        Jest jeszcze w zanadrzu jedna karta, która może zagrać w sposób bardzo zmieniający rynek. Ma na imię Donald Trump. Czy będzie to na plus?

        Trudno przewidzieć. Jest ponoć takie stare chińskie przekleństwo: „Obyś żył w ciekawych czasach”. A czasy są zdecydowanie ciekawe!
        

Wszystkim moim Czytelnikom, życzę wspaniałych
Świąt Bożego Narodzenia
i dużo szczęścia
w Nowym 2017 Roku.