Dość często oferuję do sprzedaży różne nowe projekty mieszkań z planów. Czasami spotykam się z pytaniem, czy jest to atrakcyjna forma inwestycji?

        Moim zdaniem, tak. Oczywiście wiele zależy jak zawsze od lokalizacji i początkowych cen.  Dlaczego tak się dzieje, że każdy nowy projekt sprzedaży mieszkań z planów zwykle wzbudza spore zainteresowanie? Jest wiele powodów, o których napiszę poniżej.

        Kupowanie mieszkań z planów jest często bardzo dobrym sposobem inwestowania pieniędzy. Proszę pomyśleć o takim scenariuszu. Kupujemy mieszkanie za 400.000 dol., które ma być oddane do użytku za trzy lata. Zwykle wymagany depozyt przy zakupie nowych condo wynosi 20 proc. wartości i te wpłaty są rozłożone w czasie. Zwykle 5 proc. jest wymagane w ciągu pierwszych 30 dni, następne 5 proc. po 3-4 miesiącach. Następne 5 proc. po roku. A ostatnie 5 proc. najczęściej w chwili przejęcia mieszkania. Czyli tak naprawdę wpłacamy 15 proc. wartości zakupu. 

        W ostatnich latach mieszkania zawsze wzrastały od 5 do 10 proc. rocznie. Co to oznacza? Że w chwili przejęcia mieszkania z planów nasze 15 proc. wpłaty zwykle dawało 100-procentowy zwrot na zainwestowanych pieniądzach. W wielu przypadkach nawet wyższy? Czy banki mogły coś takiego zaoferować? Osobiście nie znam takich przypadków. Sto procent zwrotu w ciągu trzech lat to bardzo kusząca i zwykle pewna inwestycja.

        Dlatego wielu inwestorów kupowało nie jedno, nie dwa, ale często bardzo wiele mieszkań w różnych projektach, by rozłożyć ryzyko. 

        Ryzyko zawsze istnieje przy każdej inwestycji, ale w przypadku zakupu mieszkań z planów głównie dotyczy tego, że niektóre projekty przyrastają szybciej na wartości, inne mniej. Zdarza się niestety (choć rzadko) – że projekt nie dojdzie do skutku z różnych powodów. Czasami jest problem z pozwoleniami na budowę. Tradycyjnie deweloper ma zrobiony wstępny koncept i kalkulację kosztów, ale o prawdziwe pozwolenie na budowę występuje dopiero wtedy, gdy sprzeda przynajmniej 50 proc. mieszkań.  Czasami projekt nie wychodzi, bo deweloper zbankrutuje (tak jak niestety miało to miejsce w projekcie Mimico on the GO). Istnieje ryzyko, że zarobimy mniej lub wcale (w przypadku bankructwa), ale nie ma ryzyka utraty depozytu. To jest ogromnie ważne, bo depozyty są chronione przez rząd i trzymane w formie zabezpieczenia w specjalnym Trust Account u prawnika, który jest odpowiedzialny za zdeponowane środki.

        Kupujący projekty z planów, mają Państwo zwykle możliwość sprzedaży „inwestycji” nawet przed zakończeniem budowy, jeśli mają Państwo w umowie z deweloperem prawo do odstąpienia umowy (assignment). Taki sposób inwestycji przypomina trochę „Stock Market”. Kupujemy akcję (unit/mieszkanie) i czekamy na przyrost wartości, by sprzedać „papier”, czyli umowę bez potrzeby nadmiernych dodatkowych kosztów, czyli płacenia za prawnika, Land Transfer Tax czy closing cost (koszty zamknięcia).

        Ale nowe mieszkania kupują nie tylko spekulanci. Dla wielu młodych ludzi możliwość kupna po dzisiejszych cenach z odbiorem mieszkania za kilka lat jest ogromnie atrakcyjna. Daje to czas na zgromadzenie wymaganego depozytu oraz przygotowanie się do tego ważnego kroku.

        Kupno nowych mieszkań daje też prawo lepszego wyboru planów, strony świata, piętra itd. Często deweloper, kiedy Sales Office się otwiera – oferuje promocyjne ceny, które zwykle szybko są podwyższane, kiedy unity znikają szybko. Kupując z planów, dostajemy też możliwość wyboru wykończeń (do pewnego stopnia). Zwykle deweloper ma kilka zestawów wykończeń oraz listę możliwych upgrades.

        Ogólnie uważam, że kupowanie z planów ma dużo sensu i zwykle jest to bardzo dobra inwestycja i zwykle bezpieczna inwestycja.

        Chciałbym teraz przypomnieć trzy projekty, o których ostatnio pisałem. Więcej informacji czytelnicy znajdą na mojej stronie www.czaplinski.ca

        The Roncy – Boutique Style Condo w samym sercu polskiej dzielnicy. Niski, 8-piętrowy budynek i tylko mniej niż 100 mieszkań. Fantastyczna lokalizacja, wszystko w zasięgu kilkuminutowego spaceru. High Park, Subway, Bloor West Village, restauracje, sklepy itd. Pozostało tylko 15 mieszkań w cenach od 499.000 do ponad miliona. Bardzo ładne plany można zobaczyć na mojej stronie.  

        W chwili obecnej deweloper jako zachętę oferuje rok Free Maintenance, Free Locker, Assignment 3500 dol. (zamiast 5000 dol.) oraz prawo do wynajmowania w czasie tak zwanej interim occupancy.  Te bonusy są tylko dla 10 pierwszych transakcji.

        Kingsway by the River – podobny projekt do powyższego – tym razem na Dundas Street West, pomiędzy Royal York i Prince Edward. Mały budynek, też tylko 8 pięter. Ogromnym plusem tego projektu oprócz równie atrakcyjnej lokalizacji są ceny! Najniższe ceny zaczynają się od 311.000 dol. Sporo mieszkań jest dostępnych poniżej 400.000. Moim zdaniem, jest to projekt, w którym mieszkania szybko nabiorą wartości.

        Ostatni projekt na dziś to Mirabella Condos. Fantastyczna i unikatowa lokalizacja, praktycznie nad brzegiem jeziora Ontario. Dwie nowe wieże. Każda zawiera około 350 mieszkań. Budynek ma ponad 40 pięter i jest wręcz naładowany wszelkiego rodzaju udogodnieniami. Oczywiście mieszkania nie są tanie, bo większość zaczyna się ponad 500.000 dol. Te większe dochodzą do ponad miliona! Czy to dużo? Nie myślę, że jest to tani budynek, ale jest to praktycznie jedyny oferowany obecnie i pewnie ostatni w całym GTA budynek praktycznie na plaży! Wystarczy przejść przez ulicę, by znaleźć się na niesamowitym bulwarze, gdzie trochę to przypomina plażę Copacabana w Rio (oczywiście latem).

        W odniesieniu do nieruchomości słyszy się czasami określenie „nieruchomość warunkowo sprzedana”. Warto wiedzieć, co to oznacza i jakie warunki najczęściej występują.

        Jeśli pojawiła się oferta na dany dom, która została zaakceptowana przez sprzedających i kupujących, czyli obie strony w kontrakcie zgodziły się na wszystkie ważne aspekty transakcji, takie jak cena, czas przejęcia nieruchomości, oraz ustalono, które sprzęty domowe są w niej zawarte, natomiast kupujący poprosił o ekstra czas na zorganizowanie na przykład finansowania lub sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości – to właśnie jest to stan określany jako „warunkowa sprzedaż”.

        W transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości – najbardziej typowe warunki, jakie kupujący dodają do oferty, to warunek na zorganizowanie finansowania oraz warunek na sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości przez  zatrudnionego  inspektora. W typowych sytuacjach zwykle czas przeznaczony na wypełnienie obu warunków nie przekracza 5 dni biznesowych. Jeśli kupującemu uda się zorganizować finansowanie oraz jest zadowolony z wyników inspekcji domu, to wówczas powinien podpisać on dokument nazywający się waiver, który usuwa warunki, o których wspomnieliśmy, z oferty i tym samym oferta nabiera mocy prawnej. Jeśli kupujący chce wycofać się z zawartej umowy – to właśnie w trakcie tych pierwszych 5 dni biznesowych może zrobić to bez większych problemów. Jeśli kupujący wypełni warunki, podpisze waiver i umowa stanie się wiążąca – to wycofanie się z transakcji zaczyna mieć poważne konsekwencje prawne.

        Wspomniane dwa warunki – czyli finansowanie i inspekcja, są najbardziej typowe, natomiast istnieje wiele innych potencjalnych warunków, których można użyć. Na przykład, kupujący condominium często robią ofertę warunkową na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego korporacji, w obrębie której zakupują unit. Sprzedający musi wówczas na własny koszt dostarczyć dokument nazywany Estopel Certificate, który w bardzo dokładny sposób opisuje stan finansowy i legalny korporacji. Jeśli kupującego prawnik uzna, że status korporacji jest niezadowalający, składający ofertę może się z niej wycofać.

        Z innych spotykanych warunków, może być na przykład warunek na zaakceptowanie danej nieruchomości przez osobę trzecią, warunek na sprawdzenie zoningu, warunek na uzyskanie ubezpieczenia nieruchomości, sprawdzenie przydatności wody do picia i wiele innych. 

        Zdarzają się też sytuacje, że kupujący dom, jest już posiadaczem domu, który jest jeszcze niesprzedany. Wielu kupujących boi się ryzyka i składa ofertę warunkową na kupno, pod warunkiem że sprzeda swój własny dom. Zwykle nie jest to bardzo dobrze przyjmowana oferta przez sprzedających. Pomimo że mają oni prawo nadal sprzedawać swoją nieruchomość, to w praktyce ich szanse sprzedaży spadają drastycznie. Osobiście, jeśli otrzymuję taką ofertę na mój listing, to raczej odradzam moim klientom jej akceptację.

        Oczywiście to nie koniec wszystkich warunków. Ale te, o których wspomniałem, są najbardziej typowe. W przypadku każdego warunku tylko jedna strona ma prawo jego usunięcia. Ta strona, która go włożyła do oferty. Warto również wspomnieć, że im więcej warunków w składanej ofercie, tym trudniej negocjować cenę. 

        W przypadku, kiedy mamy kilka ofert na jeden dom, oferta warunkowa najczęściej odpada w przedbiegach.

        Jeszcze jeden komentarz. Czasami kupujący zamieszczają warunek w ofercie, by mieć tak zwaną furtkę umożliwiającą wycofanie się z niej. Należy być bardzo ostrożnym w takich sytuacjach – bo jeśli sprzedający udowodni, że kupujący mógł otrzymać pożyczkę, ale udawał, że nie – to czasami mogą być poważne konsekwencje łącznie z utratą depozytu.

        Powstaje pytanie, czy jak dom jest sprzedany warunkowo, można nadal na niego składać oferty? Czy można na przykład zaoferować więcej pieniędzy i przebić cenę?

        W przypadku przebijania ceny to najczęściej odpowiedź brzmi nie! Czyli jeśli sprzedamy dom dziś warunkowo na finansowanie i następnego dnia ktoś zaoferuje nam 10.000 dolarów więcej, to niestety, pierwsza umowa musi być respektowana i nie możemy zapomnieć o niej i wybrać lepszej oferty. Natomiast można tę nową ofertę zaakceptować pod warunkiem, że pierwsza oferta, jeśli jest warunkowa – nie umocni się. To nie zdarza się często, ale jak wiemy, życie pisze różne scenariusze.

        Większość składanych ofert warunkowych nie ma czegoś, co nazywa się escape clause. Czyli nie daje sprzedającym możliwości wycofania się z oferty.  

        Wyjątkiem jest oferta warunkowa na sprzedaż nieruchomości. Jeśli kupujący złożył ofertę na zakup nieruchomości pod warunkiem, że sprzeda swój dom, właściciel nadal może sprzedawać swój dom. Jeśli otrzyma on inną korzystną ofertę, to wówczas pierwszy kupujący ma 24 godziny, by albo usunąć warunek, albo wycofać się z transakcji. Nazywane jest to escape clause.

        Mam przyjemność przedstawić projekt, którego sprzedaż zacznie się już za kilka dni. Projekt wywołuje ogromne zainteresowanie ze względu na bardzo unikatową lokalizację. Ten nowy development nazwany Mirabella Condos jest zlokalizowany na 1926 Lakeshore Blvd. West w Toronto tuż przy skrzyżowaniu z Windermare Ave. Budowany będzie przez Diamonte Development Corporation. Lokalizacja jest niezwykle atrakcyjna z wielu względów. Po pierwsze, jest to jedno z ostatnich takich miejsc w Toronto, gdzie będzie znakomity i niezakłócony widok na jezioro Ontario, patrząc na południe. Patrząc na północ, możemy widzieć High Park wraz z Grenadier Pond. Widok na wschód to downtown Toronto. Na zachód widok Humber Bay Park i Ontario! Dwie wieże połączone podium. Każda wieża ma ponad 42 piętra i w każdej będzie ponad 350 mieszkań różnej wielkości. Od jednosypialniowych do trzysypialniowych. W chwili obecnej do sprzedaży rusza wieża wschodnia.

        Zanim wrócę do detali, trochę więcej na temat lokalizacji. Budynek jest dosłownie zlokalizowany na boardwalk ze znakomitym dostępem do świetnych terenów rekreacyjnych. Jezioro, High Park, Humber Park i wiele innych miejsc. Jest to też miejsce, z którego łatwo dostać się do downtown. Łatwy dostęp do TTC czy metra. Bardzo blisko na zakupy albo do wielu atrakcyjnych restauracji. Bloor West Village praktycznie na pieszo! Liczne yacht clubs, pola golfowe, shopping malls! Ta lokalizacja ma wiele do zaoferowania! Szczególnie dla tych, co lubią aktywnie spędzać czas, jest to wspaniałe miejsce – szczególnie na rowery!

        Jak wspomniałem, sprzedaż zaczyna się w ciągu kilku następnych dni i tym razem będzie to zorganizowane inaczej. Ze względu na ogromne zainteresowanie, wstrzymano na razie rejestrację i sprzedaż dla ogółu. W pierwszej kolejności mieszkania będą sprzedawane poprzez wybraną grupę VIP Platinium Brokers. Domator Team jest jedną z nich. Każdy z VIP Brokers otrzyma od kilku do kilkunastu mieszkań do wyłącznej sprzedaży. Oznacza to, że jak ktoś wybierze mieszkanie z mojej listy, to ma pewność, że je dostanie. Jest to lepsze rozwiązania, niż to co działo się ostatnim razem. Czyli zapisy na listę, a później losowanie unitów w sposób losowy. Powodowało to dużo frustracji.

        Ważne jest, by teraz w ciągu kilku dni wszyscy, którzy zainteresują się tym projektem, skontaktowali się ze mną, by zapisać się na listę. Po przejrzeniu planów mieszkań można mi dać znać, które was interesuje. Będzie decydowała kolejność zapisu. Plany mieszkań można znaleźć na mojej stronie www.czaplinski.ca  Jest taka możliwość, że jak będę wiedział, kto jest czym zainteresowany – mogę poprosić dewelopera o specyficzny przydział. Proszę nie zwlekać, bo liczba mieszkań jest ograniczona. Jak na razie nie mamy jeszcze pełnych informacji o cenach, ale z tego co wiem, jednosypialniowe mieszkania będą zaczynały się poniżej 400.000 dol. (to będzie wiadomo już wkrótce). Dla unitów 900 stóp kw. i większych parking zawarty w cenie. Dla mniejszych parking jest dostępny, ale za dodatkową opłatą 30.000 dol. 

        Przewidywany okres oddania do użytku to styczeń 2021 roku. Budynek zaprojektowany jest przez Scott Shields Architects i, jak wspomniałem, zawiera dwie wieże spięte 11-piętrowym podium. Pierwsze piętra są przeznaczone na usługi. Parkingi są zlokalizowane na poziomie od 3. do 9. Zaplecze rekreacyjne jest bardzo rozbudowane i będzie na dwóch ostatnich poziomach podium. Każda wieża zawiera ponad 360 mieszkań. Mieszkania jednosypialniowe będą miały około 460 stóp kw.; sypialnia plus den – od 570 do 770 stóp kw.; 2-sypialniowe od 760 do 977 stóp kw.; 2 sypialnie + den od 770 do 1510 stóp kw.; 3-sypialniowe – 975 do 995 stóp kw. 

        Budynek ma bardzo klasyczny i bardzo atrakcyjny wygląd. Warto popatrzeć na rysunki. Niezwykle rozbudowane zaplecze rekreacyjne, które zawiera: 24-godzinne concierge, kryty basen, fitness centre, yoga Studio, ogromny taras z BBQ, party room, bibliotekę, playground dla dzieci, business centre i więcej. Budynek będzie miał bardzo luksusowe wykończenia. Każde mieszkanie ma wysokie, 9-stopowe sufity i ponadstandardowe wykończenia. 

        Maintenance przewidywane jest na poziomie 57 centów za stopę kwadratową mieszkania. Podatki są przewidywane na poziomie 0,8 proc. od ceny zakupu. 

        Za każde piętro „wyżej” dodawane jest premium od 1000 do 5000 dol. w zależności od wielkości unitu.

        Deweloper pozwala na assigment – koszt wynosi w tej chwili 1000 dol. (w chwili otwarcia do ogółu będzie podniesiony do 5000 dol.). 

        Koszt zamknięcia (levies) jest zamrożony na poziomie nie więcej niż 7500 dol. dla unitów 1- oraz 1+1-sypialniowych. Dla unitów 2-sypialniowych i większych będzie to 10.000 dol.

        Wpłaty. W chwili podpisania umowy wymagany jest depozyt 5000 dol., który będzie użyty dopiero po 10 dniach od podpisania dokumentów. W tym czasie mamy prawo wycofać się z kontraktu. W ciągu 30 dni od podpisaniu kontraktu musimy dopłacić 5 proc. ceny. Po następnych 120 dniach wymagana jest następna wpłata 5 proc., po 270 dniach jeszcze raz 5 proc., a ostatnie 5 proc. po 540 dniach. Łącznie wymagane jest 20 proc. rozłożone w czasie. 

        Przypominam, że plany oraz rysunki są dostępna na mojej stronie www.czaplinski.ca.

        Proszę nie zwlekać. Mój telefon to 905-278-0007, a e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Maciek Czapliński

Jest wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. Najbardziej typowy to kupno nieruchomości, by w niej zamieszkać i powoli ją spłacać. Mamy dach nad głową i jednocześnie w chwili spłacenia domu – znaczne zabezpieczenie finansowe poparte wartością nieruchomości. Ale istnieje też spora liczba inwestorów, którzy już zbudowali equity i chcą je zainwestować ponownie w real estate, bo są przekonani, że jest to pewna i bezpieczna inwestycja.
Ja osobiście podzieliłbym inwestowanie w nieruchomości na kilka głównych nurtów:

• Kupowanie nieruchomości z zamiarem remontu lub budowy nowego domu.
• Kupowanie nieruchomości z zamiarem wynajmowania w dłuższym okresie.
• Kupowanie nowych nieruchomości z planów z nadzieją na przyrost wartości.
• Inwestowanie w pożyczki hipoteczne – najczęściej tak zwane drugie lub trzecie hipoteki.

        Na wstępie chciałbym powiedzieć, że nie ma żadnych mierników określających idealny  dom. Każdy dom jest oceniany subiektywnie. Jednym ludziom przeszkadzają pewne elementy czy rozwiązania danego domu, a innym wcale nie.      

        Co wpływa negatywnie na wartość domu? Takich czynników jest bardzo wiele. Niektóre z nich nie zawsze są zależne od nas czy łatwe do naprawienia. Z drugiej strony, istnieje szereg negatywnych składników, które możemy poprawić, by zlikwidować ich negatywny wpływ. 

        Zacznijmy od niektórych elementów, na które nie mamy wpływu:

        Lokalizacja – domy, które sąsiadują z liniami wysokiego napięcia, torami kolejowymi, autostradami,  bardzo ruchliwymi arteriami czy wysypiskiem śmieci, zwykle sprzedają się znacznie dłużej i za mniejsze pieniądze. Wielu kupujących nie lubi również bezpośredniego sąsiedztwa ze szkołami, plazami czy zakładami przemysłowymi. Kupując dom, należy pamiętać o tym fakcie i starać się unikać wątpliwych lokalizacji.

        Stygma (piętno) – domy, w których uprawiano marihuanę, są zwykle niechętnie kupowane ze względu na obawy zdrowotne. Domy, w którym poprzedni właściciel zmarł, a jeszcze gorzej, gdyby popełnił samobójstwo, są zwykle unikane przez kupujących. To samo dotyczy domów, w których popełniono brutalne przestępstwo. Domy wychodzące na cmentarz są dla jednych ogromnym minusem, dla innych bardzo pożądanym elementem. Pierwsi boją się duchów, drudzy cenią sobie spokój i prywatność.

        Domy zabytkowe (Heritage Homes) – są to zwykle atrakcyjne domki o historycznym znaczeniu dla danego miasta. Jeśli ktoś jest gotowy taki dom zaakceptować, to może być nawet bardzo dobra reklama do prowadzeniu w nim biznesu. Natomiast wszelkie przeróbki do takich domów mogą być problematyczne, dlatego większość kupujących unika tego typu zakupów.

        Szkodliwe substancje – obecność azbestu, Urea Formaldehyde Foam Insulation  (UFFI), Vermiculite Insulation czy „mould” zdecydowanie wpływa na obniżenie sprzedawalności danej nieruchomości. Dla większości kupujących jest to poważny problem, pomimo że tak naprawdę moim zdaniem często jest to wyolbrzymione i na przykład jeśli chodzi o UFFI, to dawno już środki te, nawet jeśli były zainstalowane, przestały wydzielać jakiekolwiek opary. W USA środek ten jest używany powszechnie i nie budzi obaw.

        Zbiorniki na olej opałowy – te, które są prawdziwym problemem, to są te zakopane w ziemi. Po latach mają one tendencję do wycieków, a tym samym bardzo kosztownych napraw czy kosztów usunięcia. Domy, które mają takie zbiorniki, są bardzo trudne do ubezpieczenia.

        Czynnik ludzki – tak zwany przekrój społeczny ma zdecydowanie wpływ na ceny nieruchomości. Nie zawsze chodzi tu tylko o kolor skóry, ale często o to, jak niektóre nacje dbają o domy albo nie!

        A teraz elementy, które negatywnie wpływają na wartość nieruchomości, ale które w jakiś sposób możemy kontrolować lub poprawić poprzez modernizację, renowację albo konwersję. 

        Rodzaj ogrzewania – zwykle elektryczne jest mniej mile widziane niż nadmuchowe, ale wraz ze wzrostem kosztów gazu to może się zmienić.

        Serwis zasilający dom mniejszy niż 100 amperów – zmiana zasilania na większe jest łatwa, ale dla niektórych jest to po prostu niedogodność.

        Aluminiowe okablowanie domu – nie jest prawdziwym problemem, jeśli się o tym wie i odpowiednio podchodzi do wszelkich przeróbek. Panuje przekonanie, że takich domów nie można ubezpieczyć. Jest to nieprawda.

        Problemy funkcjonalne domu – brak przestrzeni do życia czy zła strefa wejściowa.

        Problemy techniczne domu – stary piec, okna, kuchnie, łazienki czy dach – potrafią zniechęcić wielu do zakupu. Z drugiej strony, wielu renowatorów poszukuje właśnie takich domów.

        Liczba łazienek – obecnie lubimy komfort i często brak dodatkowej łazienki powoduje, że dom nie jest kupowany.

        Baseny – tu zdania są podzielone, ale statystycznie 70% ich nie chce.

        Dlatego warto mieć agenta, który te wszystkie sprawy zna i będzie wiedział jak niektóre problemy rozwiązać.

        Mówiłeś o bardzo wielu problemach, które mogą zaistnieć w domach. Czy wobec tego jeśli ktoś sprzedaje swój dom i wie o pewnych problemach – powinien on czy ona je ujawnić?

        To, o czym mówisz, w real estate określane jest jako „disclosure”, czyli poinformowanie. Odpowiedź brzmi – to zależy. Jeśli problemy są widoczne gołym okiem i na przykład dotyczą ewidentnych problemów technicznych, jak stary dach czy okna albo stara kuchnia – to kupujący powinien sam to odkryć lub przy pomocy inspektora. To są normalne sytuacje i nie prowadzą do problemów.

        Za to jeśli ukryjemy poważne sprawy, takie jak fakt, że w domu uprawiano marihuanę czy ktoś w nim zmarł, to takie sprawy wyjdą na jaw zaraz po przejęciu domu, bo doniosą o tym życzliwi sąsiedzi.

        Konsekwencje mogą być bardzo poważne, a przede wszystkim kosztowne!

        To samo dotyczy ukrywania cieknących basementów czy innych poważnych ukrywanych spraw konstrukcyjnych.

        Jeśli wiemy, że istnieją problemy strukturalne albo z wilgocią, to lepiej je albo ujawnić i dostać pisemne potwierdzenie, że kupujący o tym wie, ale wówczas tracimy na cenie sprzedaży. Lepszym rozwiązaniem jest naprawa problemów i otrzymanie gwarancji, która pomoże nam uzyskać zwykle lepszą cenę.

        Słyszy się często określenie REVERSE MORTGAGE. Jakie ma to zastosowanie w stosunku do domów?

        Reverse mortgage (odwrotna pożyczka hipoteczna), jak sama nazwa wskazuje, jest formą finansowania, która pozwala zadłużać się do maksymalnie z góry ustalonej kwoty w sposób powolny bez potrzeby miesięcznych opłat. 

        Ta forma pożyczki została wymyślona z myślą o ludziach w wieku emerytalnym, którzy mają małe dochody i brakuje im środków na utrzymanie nieruchomości. Według bardzo „optymistycznych” reklam, można „uwolnić” spore pieniądze „zamrożone w domu”, by je wykorzystać na pomoc dla dzieci, podróże, opłaty konieczne związane z domem itd.... Według reklam, „uwolnionych” pieniędzy nie potrzeba wcale spłacać do momentu, kiedy opuścimy nasz dom, czy przenosząc się do domu starców, sprzedając dom, czy odchodząc na „drugą stronę tęczy”. „Żyć nie umierać...”

        Zwykle jak coś jest tak piękne, to jest w tym jakiś podstęp. Moim osobistym zdaniem i zdaniem wielu ekspertów, tak zwany reverse mortgage powinien być ostatnim wyborem, by przetrwać na emeryturze. Na pewno nie pierwszym. A teraz kilka faktów:

        • W Kanadzie najbardziej agresywnie promowanym planem jest CHIP Home Income Plan oferowany przez Home Equity Bank.

        • Program ten jest oferowany dla ludzi 55 i więcej i można zaciągnąć dług do maksymalnie 55 proc. wartości nieruchomości, z tym że Home Equity Bank rzadko wypłaca więcej niż 40 proc. wartości nieruchomości jednorazowo.

        • Nieruchomość, pod którą otrzymujemy pożyczkę, musi być wyceniona przez rzeczoznawcę przysłanego przez Home Equity Bank. Wycena jest zwykle bardzo konserwatywna.

        Aplikant ponosi koszty związane z załatwieniem pożyczki, czyli appraisal, porady prawnika oraz rejestracji pożyczki. Łącznie jest to około 3000 dol.

        1. Udzielana pożyczka ma znacznie wyższe oprocentowanie niż porównywalne hipoteki. Obecnie Home Equity Bank liczy 5,9 proc. za 5-letni zamknięty mortgage. Normalne banki liczą koło 3 proc. Ponieważ program ten jest tak zaplanowany, że nic nie spłacamy, to całe oprocentowanie jest dokładane do zadłużenia i nagle się okazuje, że zadłużenie rośnie w bardzo szybkim tempie. Na przykład emeryt, który „dostanie” 150.000 dol. wypłaty jako cash advance, po 10 latach będzie winny 268.298 dolarów.  W ten sposób „przejadamy” nasze zasoby, które mamy w nieruchomości, w bardzo szybkim tempie. Kiedy wreszcie jesteśmy zmuszeni dom sprzedać albo się z niego wyprowadzić, to może się okazać, że wyprowadzamy się z gołymi rękami.

        2. Proszę pamiętać, że Home Equity Bank nadzoruje sprzedaż nieruchomości, nie zawsze dbając o interes „byłych właścicieli”. Raczej dba o swój. Koszty sprzedaży też są zawyżane.

        3. Pożyczane pieniądze są rejestrowane na tytule własności na „pierwszym miejscu” – oznacza to, że ta pożyczka ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi długami i praktycznie oddajemy nasz dom w „bankowe” ręce.

        4. Wielu ludzi sięga po tę formę pożyczki, bo znalazło się w chwilowych kłopotach zdrowotnych czy finansowych i ponieważ według „reklam” jest łatwo się zakwalifikować na pożyczkę, bo niepotrzebne są żadne dochody, tylko wycena domu. Nawet personalny credit score nie musi być super. Według reklam, pożyczkę tę można spłacić w każdej chwili, ale... po pierwsze, tylko 5 proc. wszystkich pożyczkobiorców to się udało. A ci, którzy to zrobili, byli skazani na płacenie wysokich kar za zerwanie umowy. W pierwszym roku jest to 11-miesięczne oprocentowanie. Po trzech latach kara spada do 4-miesięcznego oprocentowania. Kara jest anulowana, jeśli właściciel umiera, i jest zmniejszana, kiedy przenosi się on do domu starców i bank może położyć „łapkę” na nieruchomości. 

        5. Proszę również pamiętać, że według reklamy, nie musimy spłacać pożyczki, ale... musimy utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie technicznym, płacić podatki oraz utilities. Jeśli Home Equity Bank zobaczy, że coś jest nie tak, to może nas zmusić do sprzedaży nieruchomości albo pokryje zaległości, ale dorzuci należność do naszego długu.

        Program jest reklamowany jako fantastyczna alternatywa dla seniorów. Być może pracuje dla niektórych, szczególnie tych, którzy są mało zaradni i nie wiedzą, w co się pakują. Moim zdaniem, jest to program, który należy omijać z daleka, bo są lepsze rozwiązania. Moim zdaniem, jest to współczesna LICHWA w białych rękawiczkach.

        Czy są wobec tego lepsze rozwiązania?

        Jeśli mamy taką możliwość, to warto w pewnym momencie życia załatwić w każdym normalnym banku – Home Equity Line. Może być ona nawet do 65 proc. wartości domu.

        • Jest ona na znacznie mniejszy procent niż to, co oferuje CHIP.

        • Jest to pożyczka, która może być spłacona w każdej chwili bez kary. 

        • Wraz ze wzrostem wartości nieruchomości, można ubiegać się o zwiększenie linii.

        • Do końca my decydujemy, co się dzieje z naszym domem.

        Oczywiście, wielu seniorów nie ma dochodów, by się zakwalifikować na taką formę pożyczki, dlatego uważam, że znacznie lepszą alternatywą niż CHIP jest najprostsze rozwiązanie określane słowem downsizing, w którym mogę wszystkim zainteresowanym pomóc.

        Jeśli mamy dom (często wart 1 milion) i go sprzedamy, mamy ogromną elastyczność:

        • możemy na przykład wynająć mieszkanie za około 1500 dol./mies., lokując całą sumę na bezpieczne 3-4 proc. rocznie. Dochód 30-40 tys. rocznie nie tylko pokryje nasz rent, ale jeszcze da nam mały dochód. Cały czas nasza gotówka jest dostępna. Ten sposób jest oczywiście pasywny;

        • możemy też kupić condo za 350.000 dol. jedno dla nas, jedno na wynajem. Pozostanie nam około 200.000 dol. na zabezpieczenie i wydatki. Nasze miesięczne wydatki spadną do około 700 dol. za condo w którym mieszkamy. Dochód z wynajmowanego conda net wyniesie 12.000 dol.  rocznie, a dodatkowo 5 proc. przyrostu rocznie na wartości dwóch mieszkań daje około 35.000;

        • inna opcja to kupno semi detached z rental income – podobna sytuacja. Mieszkamy za darmo i jeszcze mamy dochód.

        Zdaję sobie sprawę, że kiedy dochodzimy do pewnego wieku i nie mamy wokół siebie życzliwych osób, to często łapiemy za przysłowiową brzytwę. Nie znamy przepisów, często nie znamy języka i dajemy się nabrać na bardzo pozytywne reklamy. Dlatego Ci wszyscy, którzy potrzebują porady czy pomocy, proszeni są o kontakt. Chętnie umówię się na spotkanie i pomogę podjąć właściwą decyzję! 

        W odniesieniu do nieruchomości istnieje wiele ubezpieczeń. Warto wiedzieć, jakie są najbardziej typowe i czy warto je kupować? Są one często diametralnie różne. Niektóre są dobrowolne. Niektóre są obowiązkowe. Chciałbym przypomnieć, jakie są typowe ubezpieczenia i dlaczego warto lub trzeba je mieć.

        • MORTGAGE INSURANCE. Nie jest to nic innego niż ubezpieczenie na życie (life insurance). Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem każdy powinien je mieć. Jeśli ktoś ma mortgage i nie ma rodziny, o którą się musi martwić, lub nie jest tak zwanym głównym żywicielem rodziny – to być może ubezpieczenie to nie jest aż tak konieczne. Natomiast osoba, która jest odpowiedzialna za rodzinę, szczególnie z małymi dziećmi, zdecydowanie powinna mieć takie ubezpieczenie. Są dwa typy ubezpieczeń na życie – jeden oferowany poprzez banki, drugi oferowany poprzez niezależnych agentów. Są różne rodzaje ubezpieczeń (długo- i krótkoterminowe) i o nich powinni Państwo porozmawiać z agentami ubezpieczeniowymi, ale jest kilka różnic pomiędzy ubezpieczeniami oferowanymi przez banki a indywidualnych agentów, o których należy wiedzieć.

        Różnica pomiędzy ubezpieczeniem oferowanym przez bank a poprzez agenta jest zasadnicza. W przypadku „bankowego” ubezpieczenia – w chwili śmierci ubezpieczonego spłacana jest tylko pozostała (niespłacona) część pożyczki hipotecznej. Oznacza to, że rodzina nie będzie miała żadnego obciążenia na domu, ale również, jeśli było to jedyne ubezpieczenie, nie będzie miała żadnych innych pieniędzy i może być zmuszona do sprzedaży nieruchomości. Jedyną zaletą tego typu ubezpieczenia jest to, że raz ustalona stawka ubezpieczenia nie ulega zmianom wraz z wiekiem ubezpieczonych oraz nie ma rozróżnienia na palaczy i niepalących. 

        Natomiast w przypadku niezależnego ubezpieczenia:

        • W chwili śmierci ubezpieczonej osoby – rodzina dostaje ubezpieczenie do ręki i może zadecydować, co z nim zrobi.

        • Pożyczka może zostać spłacona w całości, w części lub środki mogą zostać zainwestowane w lepszy sposób. Wstępna wysokość ubezpieczenia może być ustalana indywidualnie – i może przekraczać wartość mortgage’u – co może być bardzo istotne w przypadku rodziny z dziećmi. 

        • W przypadku zmiany instytucji finansowej (kiedy przechodzimy z banku do banku z naszym mortgage’em) – polisa nie ulega zmianie – w wypadku bankowego ubezpieczenia – polisa może utracić ważność.

        • Polisę można kontynuować po spłaceniu pożyczki hipotecznej – w przypadku bankowego ubezpieczenia – polisa wygasa wraz ze spłatą pożyczki.

        Nie jestem agentem ubezpieczeniowym i nie dostaję za to żadnych pieniędzy. Natomiast spotkałem się z wieloma sytuacjami, kiedy wydarzyło się nieszczęście i wówczas okazało się, że nikt nie jest w stanie pomóc. Jeśli nie chcą Państwo polegać na jałmużnie, to warto pomyśleć o zabezpieczeniu w formie ubezpieczenia na życie i zdrowie!

        • TERMINAL ILLNESS INSURANCE.  Bardzo ciekawy koncept. Wykupuje się ubezpieczenie na określoną sumę. Wydaje mi się, że maksymalny benefit wynosi 250.000 dol. Składki są zależne od wieku osoby ubezpieczanej i zwykle kontrakt podpisuje się na 10 lat. W wypadku choroby krytycznej potwierdzonej przez lekarza – ubezpieczenie wypłacane jest w całości. Suma ta pozwala osobie ubezpieczonej na walkę z chorobą, no i oczywiście, jeśli jest to możliwe w danej sytuacji, mamy o jeden problem mniej. Nie musimy martwić się, z czego utrzymamy rodzinę czy zapłacimy mortgage (jeśli go mamy). Do chorób krytycznych zaliczane są miedzy innymi zawał serca, rak itd. Najlepszym elementem tego ubezpieczenia jest to, że jak nie skorzystamy z wypłaty premium – to nasze składki są nam wypłacane prawie w 70 proc.! Czyli takie ubezpieczenie to małe ryzyko finansowe – a w przypadkach krytycznych może pomóc w trudnej sytuacji!

        • HOME INSURANCE. Ubezpieczenie jest tak długo obowiązkowe, jak długo mamy mortgage. Wymagane jest poprzez instytucję finansową, jako forma zabezpieczenia pożyczki. Mortgage jest pożyczką udzielaną pod zastaw nieruchomości. W przypadku, gdyby dom się spalił i nie byłby ubezpieczony – a właściciele nie mieliby środków na jego pełną odbudowę – interes banku byłby poważnie zachwiany. Dlatego banki wymagają, by ubezpieczenie domu pokrywało tak zwany replacement value. Oczywiście ubezpieczenie domu, moim zdaniem, należy mieć nie tylko, jak się ma mortgage. Dom jest zwykle największą inwestycją życiową indywidualnego obywatela i we własnym  interesie – należy mieć taką inwestycję ubezpieczoną. Ubezpieczenie domu nie jest zbyt kosztowne – wynosi około 700-1500 dol. w skali roku i zależy od wartości domu oraz, jak w przypadku ubezpieczeń samochodowych, od tak zwanych elementów polisy, jak na przykład wysokość deduction, maksymalna wysokość liability itd. Ubezpieczenie domu sprzedawane jest jako „package”  również pokrywający inne elementy ryzyka, jak na przykład włamania, pogryzienie przez psa i katastrofy naturalne. Ubezpieczenie za dom można połączyć z ubezpieczeniem za samochód – zwykle daje to 10-proc. zniżkę.

        • HIGH RATIO MORTGAGE INSURANCE (CMHC lub GE Capital). Ubezpieczenie pożyczki hipotecznej, jest obowiązkowe, jeśli down payment jest mniejszy niż 20 proc. Wiele banków obecnie nawet wymaga tego ubezpieczenia do 25 proc. wartości down payment. Ubezpieczenie to jest formą zabezpieczenia pożyczki ze strony banku, w przypadku kiedy należałoby sprzedać dom w sytuacji przymusowej. Ubezpieczenie to płacone jest jednorazowo w chwili zakupu nieruchomości i uzależnione jest w sposób procentowy od wysokości down payment. Przy 5 proc. wpłaty – wynosi obecnie 2,75 proc. od pożyczonej sumy. Przy np. 15 proc. wpłaty wynosi tylko 1,75 proc. od pożyczonej sumy. Na ogół składka za ubezpieczenie jest doliczana do pożyczki za mortgage i płacona jest razem z nią. Obowiązuje również podatek HST na wartość składki – który musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji. 

        • TITLE INSURANCE. Chroni przed  utratą wartości rynkowej nieruchomości wynikającej z problemów prawnych. Chroni przed stratami finansowymi, które mogą wynikać z działalności oszustów, na przykład rejestrujących nieautoryzowane pożyczki na nieruchomości. Chroni przed błędami prawnika w czasie zamykania transakcji. Na przykład zaległe podatki miejskie (property tax), jeśli nie są spłacone w czasie zamykania transakcji – przechodzą na nowych właścicieli. To ubezpieczenie nas od tego chroni. Koszt tego ubezpieczenia w stosunku do benefitów, jakie daje, jest marginalny i najważniejsze, tylko jednorazowy. Proszę pytać prawnika, który będzie zamykał transakcję, o to ubezpieczenie. Naprawdę warto je mieć! Przy cenie zakupu domu 500.000 dol. – ubezpieczenie wyniesie około 500 dol. – czyli bardzo niewiele.

        Sposób budowania typowych domów mieszkalnych w Polsce i w Kanadzie bardzo się różni. Który system jest lepszy?

        Nie mam tu na myśli wieżowców, bo te są budowane w obu krajach bardzo podobnie. Ale jeśli mówimy o przeciętnych domach jednorodzinnych, to na ogół sposób budowania w Polsce i sposób budowania w Kanadzie różnią się diametralnie. W Polsce ciągle dominuje system budowania tradycyjny, ze ścianami nośnymi z cegły lub betonu oraz wylewanymi stropami betonowymi. Na szczęście przez ostatnie 20 lat system ten został znacznie „poprawiony” dzięki zastosowaniu systemu szkieletowego w wielu nowo budowanych domach. Zamiast ścian nośnych mamy obecnie słupy. Ściany działowe są obecnie coraz częściej stawiane podobnie jak w Kanadzie przy pomocy metalowych studs. Zamiast typowego tynku coraz częściej stosowany są płyty gipsowe. W pewien sposób, można powiedzieć, że system budowania w Polsce zaczerpnął wiele dobrych pomysłów ze stosowanego systemu w Kanadzie.  

        Rynek sprzedaży nieruchomości w ciągu kilku miesięcy przeszedł od „galopu” do bardzo spokojnego „kłusa”. Czy to wpływa na to, jak domy powinny być przygotowane do sprzedaży? Zdecydowanie tak! Ten szalony okres, który na szczęście się zakończył, minął i pewnie już nie wróci. Dziś ponownie zaczynają działać pewne stałe zasady, które pomagają sprzedać dom i które chciałbym przypomnieć.

        Wycena wywoławcza nie na podstawie „ile chcemy zarobić”, a nie na podstawie realnej wartości rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom zostanie sprzedany, jest dyktowana przez realia rynku i sytuację rynkową. Nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających. Często oglądając podobne domy w podobnej okolicy, widzimy różnicę w cenie nawet o 100.000. Prowadzi to do frustracji – bo nie mamy ofert, ale z drugiej strony, nie ma nic dziwnego, jeśli cena jest zawyżona.  

        To, że żyjemy w tak zwanym świecie medialnym, kompletnie uzależnionym od przepływu informacji, ma potwierdzenie również w odniesieniu do real estate. W dzisiejszych czasach każdy jest ekspertem, każdy ma dostęp do licznych informacji i każdy stara się wyciągać własne wnioski, które w wielu przypadkach niewłaściwie interpretowane, mogą prowadzić do niepotrzebnej nerwowości w podejmowaniu decyzji.

        Wszyscy pamiętają nieprawdopodobnie gorący rynek pod koniec ubiegłego i na początku tego roku. Brak nieruchomości na sprzedaż, zachwiany popyt i szalone ceny! Wszyscy obserwowaliśmy z niedowierzaniem, jak z miesiąca na miesiąc nieruchomości szły w górę o 5 proc. czy 10 proc. Właściciele domów zacierali ręce, potencjalni kupujący wpadali w depresję. Czy był to zdrowy rynek? Czy mogło być tak bez końca? Odpowiedź jest „oczywiście, że nie”. Ten szalony rynek wynikał raz z zachwianej podaży (było na rynku 20 proc. domów w stosunku do tego, co jest dziś), ale również z tego, że „każdy będąc ekspertem” i słuchając mediów, które podgrzewały sytuację, próbował podejść do rynku nieruchomości jak do „stock market” – typowo spekulacyjnie. Wielu inwestorów kupowało nieruchomości z założeniem, że po roku zarobią znaczną sumę bez potrzeby nawet inwestycji w remont, zarabiając tylko na spekulacyjnym wzroście wartości. Szczególnie w Vancouverze była popularna sytuacja określana flipping offers, gdzie spekulant odsprzedawał umowę kupna  sprzedaży następnej osobie z poważnym zyskiem jeszcze przed zakończeniem transakcji.

        Oczywiście, że taki szalony okres musiał się w pewnym momencie zakończyć. Czy oznacza to, że rynek się załamał? Że nieruchomości spadną na wartości? Jak podejść do obecnego rynku?