Jaki on będzie Nowy Rok 2017 w real estate? Nikt nie zna odpowiedzi na to pytanie. Ja też mogę tylko spekulować. Ale moim zdaniem, na pewno będzie to rok bardzo interesujący i trudny, który może przynieść sporo niespodzianek.
W tej chwili rynek jest niezwykle gorący i wyraźnie preferuje sprzedających. Każdy, nawet najmniej atrakcyjny dom czy condo sprzedają się zwykle za pełną cenę, a często znacznie powyżej, bo wszyscy kupujący płacą maksymalne ceny i w dodatku nie mają zwykle szansy na włożenie żadnych warunków. Ta sytuacja trwa od ponad roku i właściwie od dawna „wartość rynkowa” nieruchomości nie ma nic wspólnego z „realną wartością” nieruchomości.
O ile w przeszłości był czas na zastanowienie się, negocjację, czas na załatwienie pożyczki czy inspekcję domu – dziś to wszystko (jak na razie) należy do przeszłości. Dziś jedynym kryterium jest „KTO DA WIĘCEJ”. Jest to oczywiście niezdrowa sytuacja, która wcześniej niż później może zupełnie się odwrócić.
Wiele osób zastanawia się, z czego to wynika. Tani pieniądz? Ukryta inflacja? Spekulacja? Zagraniczni inwestorzy? Pewnie każdy z tych czynników w jakimś stopniu ma wpływ. Jedno jest pewne, że taka sytuacja może trwać, ale również może szybko zmienić się w przeciwnym kierunku. I o tym możemy się przekonać już bardzo szybko. Nie próbuję siać niepokoju, bo nadal uważam, że inwestycje w nieruchomości są długoterminowo bardzo bezpieczne, ale jedna karta, która pojawiła się na południe od nas, może wprowadzić trochę zamieszania. Myślę tu o nowym prezydencie USA – Donaldzie Trumpie. Z zainteresowaniem wsłuchuję się w pierwsze informacje dochodzące z Waszyngtonu i są one przynajmniej niepokojące. Tak naprawdę to cały świat nagle nie wie, na czym stoi. Oczywiście dla USA to może być znakomity prezydent, ale Kanada czy Meksyk czy szereg innych krajów może mieć poważne problemy ekonomiczne wynikające ze zmian w polityce gospodarczej i militarnej w USA.
Nie mówię, że należy panikować bo być może wszystko szybko wróci do normy. Również ci, którzy mają domy kupione dawno i dawno spłacone, też nie muszą się martwić, bo tak naprawdę, czy dom jest wart na papierze milion, czy 900.000, to i tak nie ma to znaczenia… ale z drugiej strony, jest to bardzo dobry moment dla tych, którzy są blisko emerytury, by pomyśleć o mniejszej ekspozycji do rynku i być może o tym, by „cash the investment” i kupić nieruchomość, którą będzie można utrzymać w każdej, nawet trudnej sytuacji. Niestety, wiąże się to najczęściej ze zmianą miejsca zamieszkania. Jak wiele razy mówiłem, dziś średni dom w Toronto jest wart blisko milion dolarów. Czyli zmiana domu w Toronto na mniejszy zwykle nie daje benefitu oszczędności. Ale jak sprzedamy dom w Toronto i kupimy dom w Guelph czy St. Catharines, gdzie ceny są o 60 procent niższe – efekt będzie właściwy. Dla tych, którzy mają domy spłacone, oznacza to, że będą oni mieli dom bez długu i sporo „kasy” w banku. Dla tych, którzy kupili domy 4-5 lat temu z 5 procent wpłaty – może to być szansa, by spłacić mortgage i być bez długu.
Zrozumiałe jest, że wiele osób, myśląc o zmianie większego domu na mniejszy (downsizing), odkłada tę decyzję do czasu przejścia na emeryturę. Głównym powodem odkładania decyzji o zamianie domu do czasu przejścia na emeryturę jest nasza działalność zawodowa. Jeśli mamy na przykład do emerytury jeszcze 10 lat, ale w głębi serca tak naprawdę widzimy siebie mieszkających na emeryturze na przykład w Wasaga Beach, to czekanie z decyzją kupna domu „do czasu emerytury” może być bardzo kosztowne.
Zakładając, że rynek nieruchomości nie będzie stał w miejscu i ceny poza GTA będą wzrastały po 4 procent w skali roku (bardzo skromne założenie), to po 10 latach dom, który obecnie kosztuje 400.000 dolarów, będzie kosztował o ponad 40 proc. więcej, czyli około 560.000 dolarów. Powstaje pytanie – czy lepiej go kupić teraz, by „zarezerwować” sobie cenę, czy czekać z zakupem przez 10 lat? Odpowiedź nie jest trudna (mam nadzieję).
Istotne jest też, że dom, który mamy w Toronto, też będzie szedł w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro na poziomie 6 procent w skali roku i średniej cenie domu przynajmniej 700.000 dolarów, po 10 latach dom taki powinien być wart ponad 60 procent więcej, czyli około. 1.120.000 dolarów. Zakładając, że dom w Toronto jest spłacony, różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy „typowym downsizing”, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę, a „advanced downsizing”, kiedy kupujemy drugi dom (na emeryturę) o 10 lat wcześniej, będzie bardzo znacząca. Zaletą takiego zakupu z wyprzedzeniem jest fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej, niż będzie on kosztował za 10 lat – w związku z czym gwarantujemy sobie znacznie lepszą cenę i znacznie lepszy start w chwili przejścia na emeryturę. Ten drugi dom, jeśli będzie wynajmowany, będzie przynajmniej w połowie spłacony.
Jeśli ktoś ma na tyle pieniędzy, że drugi dom może kupić za gotówkę, ma dwie opcje. Jeśli chce, może ten dom wynająć i mieć dodatkowy dochód, który można przeznaczyć na wiele rzeczy, od podróży zaczynając. Można też taki dom kupić w takich miejscach, jak Wasaga Beach. W tym momencie może on spełniać rolę rodzinnego cottage’u albo można go częściowo wynajmować dla turystów na tygodnie za znaczne pieniądze.
Maciek Czapliński
905-278-0007
