Porady
– Maćku, jak na razie takie sobie lato. Wielu z nas marzy o własnym basenie. Moje pytanie jest, czy basen podnosi wartość domu?
Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą.
Liczne badania statystyczne pokazują, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład do dużej wygodnej kuchni, ładnej funkcjonalnej łazienki, wykończonego basementu.
Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia niż na budowanie basenu. Oczywiście, wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz ze sprzętami gospodarstwa domowego potrafi kosztować tyle co wybudowanie basenu.
Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa! Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane pieniądze w kuchnię zwykle zwracają się w 73 proc. i zdecydowanie podnoszą wartość domu, gdy pieniądze wydane na basen zwracają się w 16 proc. i zdarza się, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości.
Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie, po pierwsze, basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie – nowych potencjalnych właścicieli może być nie stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od 600 do 2000 dol. za sezon.
Największy wpływ na koszt utrzymania basenu mają koszty związane z ogrzewaniem wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu.
– Czy orientujesz się w kosztach wybudowania basenu? Czy są obecnie lepsze i gorsze rozwiązania?
Jest to bardzo obszerny temat i na koszt basenu wpływać będzie wiele czynników. Baseny w ziemi, czyli "inground", są zdecydowanie bardziej kosztowne niż baseny zbudowane na terenie, "above ground". Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów oraz tak zwany landscaping wokół basenu.
Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w teren. Najtańsze są baseny z dnem i ścianami (liner) z plastiku (winyl) – najdroższe są z betonu okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze do utrzymania.
Koszty wybudowania basenu mogą mieć ogromny rozrzut – od 20.000 do 200.000 dol.! I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest naszym kontraktorem, jakich materiałów użyjemy.
Coraz bardziej popularne stają się małe baseny zwane "lap pools", w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi. Takie baseny mogą być instalowane nawet na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od 12.000.
Z nowszych rozwiązań w Kanadzie warto wspomnieć, że coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą! Pozwala to uniknąć dużej ilości chemikaliów oraz takie baseny ponoć wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości.
– Czy posiadanie basenu wpływa na wyższy podatek od nieruchomości?
Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. Jeśli mamy mały stary basen na naszej małej działce – to możemy z całą stanowczością "walczyć" z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości przez miasto.
Z drugiej strony, jeśli ktoś wybuduje luksusowy basen za 200.000 dol., to oczywiście miasto uzna, że wpływa to na podniesienie wartości rynkowej naszej nieruchomości. Właśnie o tym należy pamiętać, że podatki od nieruchomości płacimy na podstawie "assessed market value" i jeśli nie zgadzamy się z wyceną (assessment), to możemy się od niego odwołać! Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe.
Na zakończenie warto pamiętać, że jak się kupuje dom z basenem, należy w czasie zakupu zażądać inspekcji basenu oraz sprawdzenia stanu technicznego sprzętów związanych z jego utrzymaniem. Jak kupujemy dom latem – jest to dość proste.
Natomiast kupując dom zimą – musimy zawrzeć takie warunki w ofercie, które dawałyby nam szansę sprawdzenia basenu na wiosnę i w razie odkrycia problemów – sprzedający byliby za nie odpowiedzialni.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
sobota, 22 czerwiec 2013 21:09
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Za chlebem
Napisane przez Aleksander ŁośNie tylko Polacy byli i są poszukiwaczami lepszego miejsca do życia. Wędrówki "za chlebem" dotyczą wielu nacji. Oczywiście wielu z tych emigrantów ekonomicznych dla władz imigracyjnych Kanady tworzy historyjki, które mają przekonać o ich zaangażowaniu politycznym i możliwości spotkania się z represjami po powrocie do rodzinnego kraju.
Wielokrotnie, pracując jako tłumacz w urzędzie imigracyjnym, w którymś z torontońskich terminali lotniczych byłem świadkiem, kiedy z jednego samolotu wysypywał się tabun młodych, czarnoskórych lub miedzianoskórych mężczyzn, którzy przylatywali do Kanady w charakterze robotników sezonowych. Zwykle pojawiali się wiosną lub wczesnym latem. Zawsze zapewnioną mieli opiekę jakiejś osoby, która dbała o możliwie sprawne załatwienie wszelkich formalności w urzędzie imigracyjnym.
Zbliża się okres wakacyjny, a więc wzmożony ruch turystyczny. Warto zatem przypomnieć Państwu możliwości przedłużenia pobytu czasowego, ponieważ dość często zdarza się, że urzędnik na granicy zezwolił jedynie na krótki pobyt turystyczny, a turysta chciałby pozostać w Kanadzie dłużej.
Jeśli turysta otrzymał jedynie pieczątkę z datą wlotu, może pozostać w Kanadzie turystycznie przez 6 miesięcy. Pobyt można przedłużyć na terenie Kanady. Nawet wówczas, jeśli kanadyjski urząd zezwolił na krótszy okres pozostania, i także wówczas, jeśli czasowy pobyt na granicy wydany został z restrykcją-adnotacją urzędową, która jest nakazem stawienia się do odlotu na lotnisku.
W takiej sytuacji także można poprosić o dłuższe zezwolenie, i nawet w sytuacji posiadania restrykcji wizowej pobytu czasowego. Niektóre osoby są tak już przestraszone, że nie znają swoich praw, a także nie wiedzą, na co zezwala kanadyjskie prawo. Decyzja urzędnika na granicy nie musi być ostateczna.
Jak zatem przedłużyć pobyt czasowy? Turysta musi wysłać specjalną petycję do urzędu imigracyjnego, a zatem załatwia się przedłużenie pobytu czasowego drogą korespondencyjną. Podanie można także złożyć elektronicznie. Opłata skarbowa wynosi 75 dolarów.
Niedawno zmieniły się formularze o przedłużenie wizy, są o wiele dokładniejsze, turysta jest nawet pytany, czy pracuje lub kiedykolwiek pracował bez autoryzacji w Kanadzie. Należy także podać powód wizyty-dłuższego pozostania oraz kto jest gospodarzem w Kanadzie i jakie posiada się zabezpieczenie finansowe. Jeśli rodzina gwarantuje mieszkanie i wyżywienie, nie jest konieczne, by wykazać się odpowiednimi funduszami, zalecam wówczas dołączenie listu od kanadyjskich "sponsorów".
Uwaga – ważna informacja. Od momentu wysłania podania o przedłużenie pobytu turystycznego do momentu otrzymania pisemnej decyzji TURYSTA POZOSTAJE W KANADZIE LEGALNIE. Na decyzję można czekać dość długo, więc nie należy się martwić, że praktycznie pierwsze zezwolenie na pobyt już wygasło, gdyż prawo chroni wnioskodawców w ten sposób, że w trakcie oczekiwania na decyzję (wizę czasową) turysta ma prawo pozostać na terenie Kanady. Nie należy też wysyłać oryginału paszportu, jedynie kopię strony głównej i strony z adnotacjami urzędu kanadyjskiego. Oczywiście należy zatrzymać dowody wysłania podania i opłaty za przedłużenie wizy. Informacja o wysyłce dokumentów dopiero po jakimś czasie widnieje w systemie komputerowym i jeśli wcześniej ktoś będzie sprawdzony na przykład przez policję w sytuacji nieposiadania ważnej wizy – może dojść do aresztowania. Dlatego ważne jest, by udokumentować swoją legalność.
Przedłużenie wizy – osobny dokument – wysyłane jest także pocztą. Paszport musi być ważny, także na okres przedłużenia wizy czasowego pobytu.
W następnym artykule napiszę, jak przywrócić wygasłą wizę lub jak zmienić negatywną decyzję urzędnika w przypadku nieprzedłużenia pobytu czasowego.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
tel. 416 5152022 Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
UWAGA! Posiadamy uprawnienia notarialne do poświadczania dokumentacji spraw imigracyjnych.
Możliwość udzielenia porady prawnej z pomocą Skype.
Specjalizujemy się w emigracji polskich obywateli od 1998 roku.
Dwie lokalizacje (Toronto i Etobicoke).
Zapraszamy do odwiedzenia naszej strony: www.emigracjakanada.net
Maćku, przy obecnym dostępie do Internetu prawie każdy dom oferowany na sprzedaż można znaleźć w Internecie. Czy wobec tego agent, który ma pomóc znaleźć dom dla kupujących, jest nadal potrzebny?
Jest on potrzeby bardziej niż kiedykolwiek przedtem! Nadmiar informacji może być często bardzo trudny do właściwej oceny i selekcji. Chciałbym, by Państwo myśleli o agentach real estate jako swoich bardzo ważnych konsultantach.
Pomoc w wyborze domu to nie tylko pokazywanie domów dostępnych na rynku potencjalnym kupcom. To jest trywialne i do tego nie potrzeba być ekspertem. Sztuka zaczyna się, kiedy należy obiektywnie ocenić wartość pokazywanych domów, umieć odrzucić domy, które są w złej lokalizacji, są nieciekawe funkcjonalnie, mają problemy techniczne czy są wycenione zbyt wysoko. Agent pracujący dla kupujących nie powinien być tak zwanym "YES MANEM". Powinien on potrafić dawać klientom sugestie i właściwe wskazówki. To jest bardzo trudne i wymaga od agenta dużej odporności psychicznej i wiedzy, ale tego właśnie klienci powinni oczekiwać.
Większość ludzi poszukujących domów nie ma właściwego rozeznania rynku, nie orientuje się w cenach, nie ma rozeznania, które okolice są lepsze, a które gorsze. Jeśli trafią poprzez Internet na agenta, który sprzedaje swój listing i któremu nie zależy na ich interesie, ale na szybkiej sprzedaży własnego listingu – skutki mogą być tragiczne i mierzone w dziesiątkach tysięcy dolarów.
Proszę pamiętać, agenci, którzy pracują dla kupujących nieruchomość, są opłacani przez sprzedających i naprawdę ma ogromny sens korzystanie z ich pomocy.
Doświadczony agent pracujący dla "kupujących" nazywany obecnie buyers broker – nie tylko pomoże znaleźć okazję, ale również będzie w stanie pomóc Państwu przygotować właściwą ofertę, która jest ważnym dokumentem prawnym. Negocjacja ceny jest innym ważnym elementem.
Wielu poszukujących nieruchomości próbuje kupić dom bezpośrednio od agenta, który listuje dom, mając nadzieję na znaczną oszczędność finansową. Najczęściej nie jest to prawdą. Agenci, którzy listują dom, pracują dla sprzedających i wcale nie są skłonni zaniżać cenę, by pomóc kupującym. Wręcz przeciwnie, jest znacznie łatwiej uzyskać lepszą ceną, mając swojego własnego agenta, który pracując dla nas i znając ceny i rynek, jest bardziej skuteczny w negocjacjach. Również dzwoniąc do wielu agentów, którzy mają listingi, narażają się Państwo na "przypadkowość".
Od kilku już lat w real estate pojawiło się pojęcie buyer broker – jest to agent, który właśnie na podstawie podpisanego kontraktu współpracuje z kupującymi przy znalezieniu nieruchomości.
Taki kontrakt określa w sposób formalny zasady współpracy, a przede wszystkim określa jej czas, zasady wynagrodzenia oraz terytorium działania. Jest to bardzo ważny dokument i o nim powiem więcej za tydzień.
Wracając do twojego pytania. Radziłbym używać Internetu do ogólnego rozpoznania rynku, ale do znalezienia własnego domu – zdecydowanie radziłbym nawiązać współpracę z "własnym" wybranym agentem real estate.
Wybór agenta jest jednym z najważniejszych posunięć. To tak jak z dentystą czy księgowym, którzy najczęściej są wybierani na wiele lat. W każdym z tych przypadków współpraca powinna opierać się na całkowitym zaufaniu, które często przeradza się w wieloletnią przyjaźń.
W czym jeszcze, oprócz znalezienia wymarzonego domu, agent zajmujący się kupującymi nieruchomość może pomóc?
Wspomniałem już o ofercie i negocjacjach. Pozostaje oczywiście znacznie więcej spraw do załatwienia przy kupnie nieruchomości. Wspomnę tu o kilku sprawach.
Finansowanie – umiejętność zorganizowania finansowania oraz doradzenia właściwego finansowania – jest bardzo ważnym czynnikiem naszej pracy. My jako agenci real estate – często kierujemy naszych klientów do wybranego banku. Naszym obowiązkiem jest umiejętność doradzenia, który mortgage i dlaczego jest lepszy lub gorszy w danej indywidualnej sytuacji.
Prawnik – na ogół większość z nas nie korzysta z pomocy prawników, dopóki nie mamy specyficznej potrzeby. Kupno domu jest jedną z takich sytuacji, w których prawnik jest niezbędny. Którego wybrać? Agent w tej sytuacji jest często znakomitym kontaktem.
Ubezpieczenia – jakie i w jakiej firmie kupić ubezpieczenie domu? Czy warto ubezpieczyć się na życie, kupując dom? Czy lepiej ubezpieczyć hipotekę, czy raczej wykupić ubezpieczenie personalne na życie?
Znajdowanie odpowiedzi na te pytania na własną rękę bez pomocy własnego konsultanta potrafi być zbyt kosztowne!
Renowacje czy rozbudowy domów są często marzeniem wielu naszych rodaków. Jest to znakomity sposób na tworzenie własnego miejsca pracy oraz zarabiania pieniędzy. Ale bez właściwej i rzetelnej porady opartej na wiedzy i zaufaniu – nasza inwestycja może stanąć pod znakiem zaufania.
Inspekcja domu – który inspektor ma sprawdzić dom? Czy warto robić inspekcję? To częste dylematy kupujących.
Jest jeszcze wiele innych pytań, na które kupujący dom potrzebują odpowiedzi – od początku do końca procesu. "Własny" agent jest dla kupujących najważniejszym ogniwem i doradcą.
Maciek Czapliński
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Jest kilka zawodów, które preferują lub które mogą i są w stanie wykonywać nowi polscy imigranci. Jednym z nich jest zawód kafelkarza.
Jeden z moich znajomych, lekarz weterynarii z Polski, najpierw trafił do Chicago. Tam, dzięki pomocy kolegów, pracował przez sześć miesięcy jako kafelkarz. Kiedy przybył legalnie do Kanady, znalazł ogłoszenie w gazecie angielskojęzycznej, że firma poszukuje wykwalifikowanego kafelkarza, z co najmniej trzyletnim doświadczeniem. Kolega najpierw wysłał resume, w którym podał, że trzy lata pracował w tym zawodzie. Oczywiście nic nie wspomniał, że jest z zawodu weterynarzem. Zaproszony został na "interview" i został przyjęty.
Możliwości sponsorowania rodzinnego są znacznie ograniczone, ponieważ prawo kanadyjskie pozwala na łączenie się z bliskimi w Kanadzie tylko małej grupie krewnych zgodnie z paragrafem 12(1) imigracyjnego kodeksu prawnego Immigration and Refugee Protection Act. Niestety, wielu bliskich krewnych nie jest włączonych w tak zwaną klasę rodzinną według imigracyjnej definicji. Można się dziwić, czy mój brat lub siostra nie są moją rodziną?
Oczywiście są, ale w świetle prawa imigracyjnego, nie jest to relacja podległa sponsorstwu prawa federalnego, z małymi wyjątkami. A zatem proszę zawsze sprawdzić, przed daniem obietnicy krewnemu, czy rzeczywiście można osobę zasponsorować. Uwaga, programy prowincji pozwalają na szersze sponsorowanie, warto zatem także sprawdzić możliwości jakie stwarza rząd prowincji, nie tylko federalny.
W programie federalnym nie można na przykład zasponsorować dorosłego samodzielnego dziecka, nawet jeśli jest to jedynak, podobnie jak wspomniałam brata, siostry, wujka, cioci, kuzynów.
Generalnie prawo pozwala sponsorować:
– współmałżonków lub partnerów
– dzieci (w odpowiednim wieku i przy określonych warunkach finansowej zależności)
– rodziców i dziadków
– osierocone dzieci poniżej 18 roku życia rodziców, rodzeństwa, wnuków sponsora-dzieci adoptowane. Dokładny opis klasy rodzinnej znajduje się w regulacji 117 kodeksu imigracyjnego Kanady.
W dodatku, co jest ciekawym przypadkiem, w sytuacji nieposiadania przez sponsora bliskich w Kanadzie i w Polsce bliskich krewnych –rodziców, dzieci, współmałżonka, prawo zezwala zasponsorować innego bliskiego krewnego. Osoby samotne mogą rozważyć taką opcję, niekiedy jest szansa połączyć się z dalszymi krewnymi.
Dlaczego ograniczono możliwości sponsorskie? Wiąże się to zapewne z licznymi aplikacjami łączenia rodzin w przeszłości. W niektórych kulturach, wielodzietnych, z pomocą jednego imigranta w Kanadzie osiedlało się liczne rodzeństwo, a w następstwie ich współmałżonkowie i ich krewni. Klasa rodzinna została, moim zdaniem, zredukowana, by zachować łączenie rodzinne praktycznie w sposób minimalny-humanitarny. Nie ma też planów, by program sponsorowania rodzinnego rozszerzyć w najbliższym czasie.
Prawo imigracyjne i związane procedury DOKŁADNIE określają, kto może otrzymać pobyt stały i na jakich zasadach.
Małżeństwo nie jest gwarancją otrzymania pobytu stałego, nie każdy obywatel, obywatelka czy rezydent spełnia wymogi sponsorowania i nie każdy kandydat może zostać przyjęty do kanadyjskiej społeczności. Nie wspominam już o bardzo istotnej i decydującej kwestii udowodnienia prawdziwości małżeństwa, i to nie urząd ma udowodnić sprawę, tylko starający się o pozostanie (SPONSOR I KANDYDAT) mają obowiązek udowodnienia, że ich ZWIĄZEK JEST PRAWDZIWY I ZOSTAŁ ZAWARTY JEDYNIE W CELU ZAŁOŻENIA RODZINY W KANADZIE.
Postawa, kiedy klienci, a najczęściej sponsorzy wychodzą z założenia, że urząd imigracyjny jest niemalże zawsze zobowiązany przyznać wizę sponsorską-imigracyjną bliskiemu, jest bardzo błędne i może być tragiczne w rezultatach. Wystarczy sprawdzić listę odwołań od negatywnych decyzji podań o łączenie rodzin, w tym sponsorstwa małżeńskiego, w kanadyjskich trybunałach odwoławczych (Immigration Appeal Division). Kolejki są tak długie, że wnoszący apelacje sponsorzy muszą czekać rok i dłużej na przesłuchanie.
Rzeczywiście sponsorzy posiadają prawa jako osoby zamieszkałe w Kanadzie, to znaczy mogą złożyć podanie o sponsorowanie lub ewentualnie apelować decyzję negatywną.
Jednak zanim zaczną Państwo jakąkolwiek procedurę sponsorowania, należy dowiedzieć się, jakie są zasady prawa imigracyjnego, w szczególności sponsorowania, wtedy unikniecie rozczarowania lub wspomnianej decyzji odmownej i ponownej "walki" o pozostanie osoby Wam bliskiej, w kanadyjskich urzędach i trybunałach.
Wiele osób jest przekonanych, że wysoki dochód i posiadanie legalnego stałego statusu w Kanadzie daje pełne prawo do kanadyjskiego łączenia rodzin (sponsorowania). Myślenie logiczne, ale nie zawsze zgodne z określonymi prawnie zasadami. Na przykład wydawać by się mogło,ze dobry, stały dochód jest obowiązkowym wymogiem sponsorskim, a w praktyce okazuje się, że nie zawsze. W przypadku sponsorowania dzieci w określonym wieku lub współmałżonków nie ma bowiem określonego wymogu co do wysokości zarobków sponsora. W dodatku jeśli sponsor przebywa obecnie za granicą i nie ma dochodów w Kanadzie, nadal ma szanse na sponsorstwo partnera/partnerki, choć musi przekonać władze imigracyjne, że będzie w stanie utrzymać osobę sponsorowana po powrocie.
Warto także wiedzieć, że jeśli sponsor zasponsorował poprzednio kogoś bliskiego w ramach łączenia rodzin i osoby sponsorowane pobierały zasiłek socjalny w czasie trwania sponsorstwa, wówczas w takich wypadkach ponowne sponsorowanie najprawdopodobniej nie zostanie zatwierdzone. Dotyczy to także sponsorstw trwających po rozwodzie czy osiągnięciu dojrzałości – samodzielności sponsorowanych dzieci. Przykładowo jeśli mężczyzna sponsorował żonę, podpisał sponsorstwo na 10 lat w przeszłości i po roku się rozwiódł, a jego żona ponownie w Kanadzie wstąpiła w związek małżeński, nie następny partner jest za nią odpowiedzialny w świetle przepisów imigracyjnych, jedynie osoba, która pierwotnie podpisała sponsorstwo na pobyt stały.
Przepisy dotyczące sponsorowania współmałżonków zmieniły się i obecnie wymagane są jedynie trzy lata sponsorstwa. Jednak pobyt stały przyznawany jest WARUNKOWO, to znaczy, że do dwóch lat rząd może odebrać stały pobyt, jeśli małżeństwo rozpadnie się. Wyjątkiem są pary posiadające wspólne dziecko lub przypadki maltretowania współmałżonki.
Program sponsorowania RODZICÓW, który został zawieszony na dwa lata, będzie powtórnie otwarty na początku 2014 roku, jednak wymóg dochodów sponsora może być podwyższony i będzie sprawdzany dokładnie, może nawet za trzy ostatnie lata.
Liczba miejsc będzie też ograniczona, a zatem jak wynika z nowych przepisów, prawo imigracyjne w wielu kwestiach nie jest już tak przychylne dla rodzin jak w przeszłości.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
POSIADAMY UPRAWNIENIA DO POŚWIADCZANIA DOKUMENTÓW DO PODAŃ IMIGRACYJNYCH - BEZPŁATNIE DLA NASZYCH KLIENTÓW
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ PROSIMY O KONTAKT
Tel. 416 515 2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
DWIE DOGODNE LOKALIZACJE BIURA (TORONTO i ETOBICOKE)
MOŻLIWOŚĆ SPOTKANIA WIECZOREM I W WEEKEND (po uprzednim umówieniu wizyty)
www.emigracjakanada.net
Ontaryjscy prawodawcy uznali, że rezydencja małżeńska ("matrimonial home") jest formą własności, która zasługuje na specjalne potraktowanie z punktu widzenia prawa rodzinnego. Rezydencje małżeńskie traktowane są inaczej w dwóch aspektach: przy podziale majątku i pod względem prawa dostępu i zamieszkania. Z uwagi na specjalne względy, jakimi cieszy się w prawie ontaryjskim rezydencja małżeńska, poświęcę jej cały dzisiejszy artykuł.
Co to jest rezydencja małżeńska?
Najogólniej rzecz biorąc, rezydencja małżeńska to nieruchomość używana przez parę w momencie rozpadu małżeństwa zgodnie z jej normalnym przeznaczeniem. Warto zwrócić uwagę, że używanie nie musi być ciągłe. "Normalne przeznaczenie" pozwala na używanie sezonowe, weekendowe i tym podobne. Tak więc para może mieć więcej niż jedną rezydencję małżeńską. Rezydencją małżeńską może być dom, w którym para mieszka na co dzień (albo nawet dwa domy, w których mieszka), cottage używany latem, chalet używany na narty i np. condominium używane w weekendy.
Jak sama nazwa wskazuje, jedynie nieruchomości zamieszkane przez pary w formalnych związkach małżeńskich mogą być uznane za rezydencje małżeńskie i tylko pary małżeńskie mogą mieć prawa i obowiązki wynikające z posiadania rezydencji małżeńskich. Jedynie nieruchomości mieszczące się w Ontario kwalifikują się jako rezydencje małżeńskie. Tak więc condominium na Florydzie, zamieszkałe przez parę przez wszystkie zimy, nie podlega zasadom dotyczącym rezydencji małżeńskich.
Opublikowano w
Prawo w Kanadzie
Z etykietą
W jakiej kolejności dokonać zamiany domu? Czy najpierw sprzedać obecny dom i szukać nowego, czy odwrotnie, najpierw kupić, a później sprzedawać?
Rzeczywiście jest to zupełnie inna sytuacja, niż kiedy kupujemy pierwszą nieruchomość. Wówczas najczęściej jesteśmy w sytuacji, kiedy wynajmujemy nasze miejsce zamieszkania (chyba że mieszkamy u rodziny). W takiej sytuacji nie ma pośpiechu i stresu. Jedynym ograniczeniem jest, do jak długiego wypowiedzenia jesteśmy zobowiązani w chwili znalezienia wymarzonej nieruchomości.
Zupełnie inaczej zaczyna wyglądać sytuacja, kiedy zamieniamy nieruchomości. Wówczas koordynacja sprzedaży i zakupu zaczyna być niezmiernie ważna. Liczba czynników, które należy brać pod uwagę, jest ogromna, z tym że nasza psychiczna odporność jest najważniejsza.
Osobiście sugeruję klientom, by najpierw sprzedać posiadaną nieruchomość, a dopiero po uzyskaniu wiążącej umowy kupna-sprzedaży kupować nową. Szczególnie jest to ważne w sytuacji, kiedy mamy duży mortgage do spłacania, a nie dysponujemy znacznymi dochodami.
Zadają mi klienci czasami pytanie – "Co będzie, jak nie znajdziemy na czas właściwego domu?". – Cóż – w najgorszym przypadku – można wynająć na okres przejściowy apartament – choć w praktyce jeśli zapewnimy sobie ostatecznie długi okres na poszukiwania – 3 do 4 miesięcy – najczęściej nie będzie to konieczne! Wizja konieczności wynajęcia (w ostateczności) mieszkania – będzie dla wielu ludzi mniejszym złem niż konieczność utrzymywania dwóch nieruchomości.
Jeśli sprzedają Państwo dom, który cieszy się dużym zainteresowaniem, można nawet dołożyć specjalną klauzulę pozwalającą na przedłużenie czasu opuszczenia domu o dodatkowe 30-60 dni. Jest to szczególnie łatwe, jeśli dom jest kupowany przez klientów, którzy wynajmują mieszkanie i kupują swój pierwszy dom.
Oczywiście jeśli wolą Państwo najpierw kupić nowy dom, a następnie sprzedawać obecny – logiczne jest również zapewnić sobie w trakcie negocjacji kupna jak najdłuższy termin przejęcia nieruchomości. Da nam to czas na marketing i spokojną sprzedaż posiadanego domu.
Tak naprawdę duży wpływ na to, który wariant wybrać, ma tak zwana sytuacja rynkowa.
Jeśli mamy do czynienia z tak zwanym "buyers market", czyli nadmiarem domów do sprzedaży przy minimalnej liczbie kupujących – to zdecydowanie zacząłbym od sprzedaży, a zakupu w drugiej kolejności.
W sytuacji odwrotnej, tzw. "sellers market" – braku podaży domów do sprzedaży – można zdecydować się na kupno najpierw, a sprzedaż później.
Problemy:
W przypadku sprzedaży najpierw, a kupna później:
* Może istnieć potrzeba ponownej przeprowadzki – jeśli na czas nie znajdziemy właściwej posiadłości;
* Konieczność wynajmowania przejściowego miejsca;
* Istnieje możliwość kary za wyrejestrowanie pożyczki – jeśli nie możemy jej przetransferować z jednej nieruchomości na drugą;
W przypadku najpierw kupna a późniejszej sprzedaży:
* Jeśli zaistnieje problem z przejęciem kupionego domu – mortgage – może być konieczne zerwanie umowy i ogromne koszty prawne. Czasami może być jednocześnie kilka transakcji – efekt domina – wówczas koszty prawne mogą być astronomiczne!
* By zamknąć transakcję, może istnieć konieczność zorganizowania tzw. bridge financing – jest to czasami dogodne rozwiązanie, by zyskać na czasie i łatwe jest w sytuacji, kiedy mamy duże equity, ale w przypadku kiedy nasze zasoby finansowe są znikome – może to przekroczyć możliwości finansowe!
No właśnie, wspomniałeś o "bridge financing" – co to jest?
Ponieważ nie mamy wiele czasu – tylko w kilku zdaniach wyjaśnię, o co tu chodzi.
Jeśli sprzedaliśmy naszą nieruchomość i zakupiliśmy następną – zdarzyć się może, że nie można zgrać terminów przejęcia nieruchomości na ten sam dzień. Czasami wynika to z wygody (czas na przeprowadzkę lub drobny remont); czasami wynika to z sytuacji poza naszą kontrolą. Wówczas – jeśli nasza sytuacja finansowa będzie uznana przez bank za bezpieczną – może się on zgodzić na ograniczony czas (zwykle do 90 dni) – na utrzymywanie przez nas dwóch nieruchomości. Bank wykłada za nas pieniądze na zamknięcie transakcji zakupu (tak by ta odbyła się bez przeszkód) i jesteśmy wówczas odpowiedzialni za dwa zarejestrowane mortgage'e. Wiadomo, że bank zrobi to tylko, kiedy nasz kredyt jest dobry, upewni się, że stać nas na większe spłaty, czasami bank chce zobaczyć wiążącą umowę sprzedaży naszej nieruchomości itd.
Jest to dobra alternatywa w trudnych sytuacjach, choć nie wszyscy mogą sobie na nią pozwolić!
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Z dniem 1 marca 2008 Kanada zniosła obowiązek wizowy dla obywateli Rzeczpospolitej Polskiej. Ułatwiło to znacznie bezwizowy wjazd, a możliwy jest on jedynie dla posiadaczy nowych paszportów biometrycznych. Posiadacze innych paszportów obowiązani są do wnioskowania o wizę. Od 1 stycznia 2009 bezwizowy wjazd możliwy jest jedynie dla posiadaczy paszportów biometrycznych (wydawanych od 28 sierpnia 2006).
Przypominam, że polskie paszporty biometryczne są wydawane w bordowych okładkach, na okładce napis w języku polskim "Unia Europejska" oraz "Rzeczpospolita Polska", na środku umieszczone jest godło RP, a w dolnej części okładki napis po polsku "Paszport", angielsku "Passport" i francusku "Passeport".
Elementem wskazującym, że dokument posiada cechy biometryczne, jest charakterystyczny znak w dolnej części okładki.
Osoby odwiedzające Kanadę są w dalszym ciągu zobowiązane do spełniania wymogów związanych z wjazdem na teren kraju. Okres bezwizowego pobytu wynosi sześć miesięcy, a nie trzy, jak uważa wielu turystów z Polski. O ile przy wjeździe nie zostanie określony krótszy czas pobytu – ostateczną decyzję odnośnie do okresu dozwolonego pobytu podejmuje urzędnik na granicy kanadyjskiej (na lotnisku lub lądowym przejściu granicznym). Jeżeli urzędnik nie umieścił żadnej adnotacji pod stemplem wjazdowym w paszporcie, dozwolony okres pobytu wynosi sześć miesięcy od daty wjazdu. Przypominam o tym, ponieważ wiele osób dzwoni z pytaniem, jak długo można pozostać w Kanadzie.
Należy także pamiętać, że zniesienie wymogu wizowego nie daje automatycznej gwarancji przekroczenia granicy. Można jedynie, posiadając paszport, do niej dotrzeć. Niektóre kategorie osób, w szczególności osoby, które były w przeszłości deportowane z Kanady, lub osoby, które wystąpiły o azyl, lub osoby karane – mogą być pozbawione prawa wjazdu/wlotu.
Warto się także przygotować do rozmowy z urzędnikiem – posiadać odpowiednie dokumenty, a nawet zaproszenie od osoby krewnej lub znajomej. Turysta często jest pytany o sytuację finansową, zatrudnienie poza Kanadą, fundusze na podróż, bilet powrotny lub ubezpieczenie medyczne.
Urzędnik może dokładnie przeszukać nie tylko bagaż, ale także sprawdzić laptop, komórkę itp.
Często nasi rodacy zostają zatrzymani za posiadanie informacji o potencjalnym pracodawcy w Kanadzie, a znam nawet przypadek zawrócenia osoby z granicy, ponieważ posiadała ona przy sobie zaświadczenia i referencje z pracy w Polsce, co wzbudziło podejrzenie szukania nieautoryzowanego zatrudnienia.
Warto, by osoby zapraszające były obecne na lotnisku, w razie konieczności rozmowy lub interwencji.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
licencja R506 496
Nasze biuro posiada uprawnienia do uwierzytelniania dokumentów, potrzebnych w procesie imigracyjnym (Commission of Oath). Naszym klientom poświadczamy dokumenty do spraw imigracyjnych bezpłatnie.
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ – POBYTEM, WIZĄ PRACY, STUDIÓW LUB INNĄ PROCEDURĄ IMIGRACYJNĄ, PROSIMY O KONTAKT Z NASZYM BIUREM:
TEL. 416 515 2022 Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
POŚWIADCZANIE DOKUMENTÓW DO PODAŃ IMIGRACYJNYCH, TŁUMACZENIA, MOŻLIWOŚĆ KONSULTACJI Z POMOCĄ SKYPE'A.
Wiele informacji o imigracji na stronie: www.emigracjakanada.net
Co należy wiedzieć, jeśli myślimy o zrobieniu pieniędzy na "flipach" – czyli szybkich renowacjach?
Zacznę od tego, że chciałbym zaprosić licznych polskich kontraktorów do współpracy. Często jest tak, że borykacie się panowie z wycenami prac dla klientów, a tak naprawdę moglibyście robić coś "dla siebie" i być za to dobrze wynagrodzeni. Jest wiele sposobów, by to zrobić, ale to wymaga prywatnych konsultacji, na które zapraszam. Bardzo lubię taką formę współpracy i zwykle pomagam zainteresowanym od początku do końca. Czyli od zakupu poprzez pomoc projektową do pomocy w czasie budowy i sprzedaży.
* Zacznijmy od najważniejszej decyzji. Jest to lokalizacja! Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę i nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, kupując nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, czy linię wysokiego napięcia, czy autostradę. Proszę pamiętać, że dziś pożyczanie pieniędzy jest relatywnie tanie i lepiej wziąć ekstra 100.000 dol. pożyczki na rok, co wyniesie w oprocentowaniu tylko około 3000 dol., niż ryzykować słabą lokalizację bez potencjału.
* Druga ważna sprawa to typ domu, który kupujemy na "flip". Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż semi, townhousy czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład condominium – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na "flip", też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne do odsprzedaży z dużym zyskiem.
* Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt "nie chce", bo są "kosmetycznie zaniedbane" – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.
* Domy naznaczone (stigma) – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.
* Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu i budowy, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.
* Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.
* Czas – zła organizacja, która powoduje, że czekamy na materiały czy podwykonawców, kosztuje i często prowadzi do przekroczenia budżetu.
* Dobór materiałów – poświęcenie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 500 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 100 dol., to już mamy profit! Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni
* Koncepcja całej renowacji – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczyna "flipy", oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie. Klienci szukają czegoś bardzo unikalnego i dobrze zaplanowanego.
I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.
* Zakres wykonanych prac – często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo śle!
* Dekoracja (staging) - coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego do sprzedaży specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale nie zagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na "staging" pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej. Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za "urządzony dom". W takim przypadku lepiej tego nawet nie robić.
Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne, a często mogą Państwu pomóc.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
