farolwebad1

A+ A A-
Porady

Porady

piątek, 25 wrzesień 2015 22:02

Co to jest "bully offer"

Napisane przez

maciekczaplinskiW ostatnim okresie rynek nieruchomości w niektórych rejonach Toronto rozpalony jest do czerwoności. Są to takie okolice, jak High Park, West Bloor Village, rejon Young Street, More Park i wiele innych. Typową praktyką w tych rejonach jest wystawianie domu za cenę rynkową i ustalanie terminu na przyjmowanie ofert zwykle od 3 do 7 dni później, w nadziei, że w dniu wyznaczonym na przyjmowanie ofert (offer night) będzie kilku czy kilkunastu zainteresowanych (multiple offers) i cena zostanie znacznie przebita ponad cenę wywoławczą.

Praktyka wstrzymywania ofert o 3-7 dni spowodowała, że niektórzy agenci i kupujący postanowili być bardziej kreatywni i "wymusić" rozpatrywanie ich oferty przed wyznaczoną na MLS listing datą. I tak powstały właśnie oferty określane jako "bully offer" albo "preemptive offer". Czyli oferta z pozycji siły!

Według zasad naszego biznesu, agenci reprezentujący sprzedających (listing agent) mają obowiązek prezentowania każdej oferty swoim klientom w najkrótszym możliwie czasie, od momentu gdy taka oferta zostanie zarejestrowana. Oznacza to, że jeśli pojawi się nagle oferta już w pierwszym czy drugim dniu po wprowadzeniu domu do systemu MLS, ale przed wyznaczonym terminem na tak zwany "offer night listing", agent musi taką ofertę pokazać właścicielom.

Oczywiście jeśli "bully offer" będzie poniżej ceny wywoławczej, to nikt nie potraktuje jej poważnie i zostanie zignorowana (szczególnie na tych gorących terenach). Natomiast jeśli "bully offer" będzie bardzo znacznie powyżej ceny wywoławczej, to wówczas sprzedający i ich agent są postawieni przed wyborem – zignorować "bully offer" i czekać na dzień wyznaczony na prezentację, mając nadzieję, że dom zostanie sprzedany za więcej, czy przyjąć ofertę, bo co, jeśli nie będzie innych ofert i stracimy superokazję?

Prawda jest taka, że z punktu widzenia kupującego złożenie "bully offer" nie jest dużym problemem i tak naprawdę czasami jest to bardzo dobre rozwiązanie.

Jeśli ktoś planuje zakup domu i wie, że jest to znakomita okazja, która może pójść znacznie powyżej ceny, to złożenie oferty nawet znacznie powyżej ceny wywoławczej, ale w ramach własnego budżetu, może spowodować, że taka oferta zostanie zaakceptowana. W ten sposób mamy szansę wyprzedzić peleton, bo wielu agentów i ich klientów, którzy też są tym domem zainteresowani, czeka na dzień prezentacji. Tak się składa, że na tym aktywnym rynku wielu agentów planuje pokazanie takiej nieruchomości na dzień przed czy w dzień prezentacji ofert. Według zasad biznesu, jak się pojawi "bully offer listing", agent i jego biuro ma obowiązek poinformowania tylko tych agentów, którzy już pokazali nieruchomość albo zasygnalizowali zainteresowanie. Charakterystyką "bully offer" jest również to, że ma ona bardzo krótki okres ważności (irrevocability) – czasami tylko kilka czy kilkanaście godzin. Powoduje to, że nawet jeśli inni zainteresowani agenci dostaną informację, że pojawiła się "bully offer", mogą oni nie mieć wystarczająco dużo czasu, by skontaktować się z własnymi klientami, by złożyć ofertę.

Zwykle "bully offer" sprowokuje kilka konkurencyjnych ofert, ale znacznie mniej niż tak naprawdę w "gorącym rejonie" pojawiłoby się w dzień wyznaczony na prezentację w systemie MLS.

"Bully offer" jest zwykle prezentowana wstępnie poprzez faks czy e-mail i jeśli nie jest wystarczająco atrakcyjna dla sprzedającego, by ją rozważać, może zostać zignorowana. Statystycznie tylko 20-25 proc. "bully offer" przechodzi do następnego etapu, czyli negocjacji i informowania innych agentów o jej istnieniu. Siła "bully offer" jest zwykle w tym, że jest to atrakcyjna cena znacznie powyżej ceny wywoławczej, zwykle oferująca zamknięcie takie, jakie pasuje sprzedającym, oraz zero warunków. Taka "idealna" oferta zasiewa w umyśle sprzedających wątpliwość – czekać czy nie czekać na tę specjalną noc? Niepokój czasami jest tym większy, że zwykle agent, który przesyła "bully offer", ma jakąś wymyśloną historię, dlaczego jego klient nie może czekać na formalnie wyznaczony dzień składania ofert.

Moim zdaniem, z punktu widzenia sprzedającego, jeśli mamy dom w naprawdę dobrym rejonie i wiemy, że będziemy mieli potencjalnie kilka lub kilkanaście ofert, rozpatrywanie "bully offer" jest błędem. Kiedy mamy do czynienia z jedną ofertą, a czasami 2 – 3 dodatkowymi sprowokowanymi poprzez wymuszoną ofertę – nie mamy tego efektu, który jest wytwarzany przez większą liczbę ofert, które pojawią się w wyznaczonym dniu na prezentację. I proszę mi wierzyć, że ten kupiec, który zapewniał, że nie lubi konkurencji – też się pojawi.

Co się dzieje, jeśli 'bully offer" została zaakceptowana przed terminem wyznaczonym na przegląd ofert? Zrozumiałe jest, że ci, którzy zostali zaskoczeni i nie złożyli oferty, będą bardzo rozczarowani. Czy taka sytuacja jest legalna? Czy mogą być jakieś konsekwencje prawne?

Jeśli chodzi o kupujących, to ich sytuacja jest czysta i nie podlega dyskusji. Każdy ma prawo złożyć ofertę, kiedy chce, i nie jest to nielegalne. Natomiast można próbować sądzić sprzedającego i jego agenta, jeśli jest ktoś w stanie udowodnić, że zaniedbali oni obowiązek poinformowania potencjalnych zainteresowanych faktem pojawienia się "bully offer". Z drugiej strony, takie oskarżenie będzie bardzo trudne do przeprowadzenia i sąd będzie miał bardzo trudne zadanie z ustaleniem, jakie straty zostały poniesione przez tych, którym się nie udało złożyć oferty na czas. Nikt tak naprawdę nie jest w stanie odtworzyć dokładnie, co się wydarzyło lub mogło wydarzyć w tę specjalną noc. Ponadto z mojego doświadczenia – system sądowy w Kanadzie jest tak bardzo niewymierny, że nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Jest to też kosztowne i czasochłonne! 99 proc. ludzi nawet nie chce się w to angażować.

Moim zdaniem, system prezentacji ofert w sytuacji, kiedy mamy ich kilka lub kilkanaście, wymaga bardzo istotnej modyfikacji i ściślejszej regulacji. Moim zdaniem, jest tu zbyt wiele szans na interpretację i nieuczciwość wywołaną chciwością.

Podsumowując, z punktu widzenia kupujących składanie "bully offer" ma sens i tak naprawdę może pomóc w dobrym zakupie. Z punktu widzenia sprzedających, uleganie naciskom "bully offer" nie ma sensu. Moim zdaniem, zdecydowanie większe pieniądze uzyskamy w "noc ofert".

Oczywiście cały czas rozmawialiśmy o rejonach, w których rynek jest przegrzany. Jeśli chodzi o Mississaugę, Oakville czy Milton, częstotliwość "bully offer" jest sporadyczna i jest zrozumiałe, że jeśli ktoś by zaoferował 20.000 dol. ponad "asking price", która wynosi na przykład 450.000 dol., na dwa dni przed terminem wyznaczonym na prezentację ofert, to warto by się było zastanowić. W takich przypadkach potrzeba współpracy z doświadczonym agentem real estate jeszcze raz nabiera znaczenia.

piątek, 25 wrzesień 2015 16:36

Niebawem wybory

Napisane przez

Izabela EmbaloNiebawem wybory, i zapewne wielu z Państwa śledzi kampanię, by podjąć decyzję, na kogo zagłosować. I ważne jest, byśmy wszyscy głosowali i wybrali partię, jaka, naszym zdaniem, wprowadzi oczekiwane zmiany.

Zainteresowani polityką imigracyjną powinni zapoznać się z zapowiadanymi programami imigracyjnymi. W mojej opinii, Partia Konserwatywna położyła na łopatki system imigracyjny w Kanadzie. Najbardziej niekorzystna zmiana, jaką widzę ostatnio, to zmiany programu dla pracowników zagranicznych. Sama znam pracodawców, którzy borykają się ze znalezieniem odpowiednich pracowników lub chcą przenieść fabrykę czy przedsiębiorstwo do innego kraju, gdzie łatwiej sprowadzić lub znaleźć siłę roboczą. Nie rozumiem też, dlaczego obecnie taki nacisk kładzie się na znajomość języka angielskiego, i nie chodzi tu o zwykłe komunikowanie się po angielsku. Kandydaci muszą zdać egzamin z mówienia, czytania, pisania, słuchania. Nawet ci, którzy już w Kanadzie pracowali w kanadyjskich firmach i nie mieli problemu z porozumiewaniem się. Nie wspomnę już o tym, że nawet jeśli taka osoba nie posługuje się płynnie angielskim, zawsze jest możliwość zatrudnienia w swojej grupie etnicznej. Rozumiem, że rząd kanadyjski chce, by sprowadzać imigrantów znających język, ale czy każdemu robotnikowi potrzebna jest gramatyka i pisanie wypracowań? Program prowincji Ontario nie wymaga, by kandydat na imigranta znał płynnie język angielski. Rząd prowincji zajmuje inne stanowisko w tej sprawie. Jeśli firma akceptuje kandydaturę pracownika zagranicznego i jest on dobrym fachowcem, wykonuje bezproblemowo zakres swoich obowiązków w pracy, nie jest wymagane, by wysyłać kandydata na obowiązkowy egzamin. Liczą się bardziej zawodowe umiejętności i komunikacja werbalna, bo na przykład murarz czy dekarz nie będzie w pracy posługiwać się zaawansowanym językiem pisanym.

Następna sprawa to długi okres oczekiwania na pobyt stały w kategorii łączenia rodzin. Kiedy zaczynałam swoją praktykę, wiele lat temu, na załatwienie sprawy małżeńskiej na terenie Kanady czekaliśmy około 6-8 tygodni. Teraz sprawy ciągną się miesiącami. W USA podobne sprawy są załatwiane o wiele szybciej.

Dlaczego Kanada nie ma sprawnego systemu łączenia rodzin? Ograniczono przyjęcia rodziców. Wiemy, że populacja się starzeje i można rozumieć, dlaczego są takie ograniczenia, ale jeśli rząd zezwala na przyjęcie 5000 podań o sponsorstwo rodziców/dziadków na rok, dlaczego ma to trwać latami? Prywatnie, ja w trochę inny sposób patrzę na ten program. Większość sponsorowanych rodziców jest w wieku średnim, produkcyjnym. Rodzina podpisuje obecnie sponsorstwo na 20 lat, więc przez długi okres osoby te nie będą korzystać z pomocy rządu. Ponadto, rodzice spełniają często bardzo pomocną funkcję w rodzinie, opiekując się np. wnukami, co pozwala ich dzieciom wydajniej pracować, płacić podatki... Dlaczego nie zezwolić na szybkie łączenie rodzin także w tym przypadku, nawet jeśli ogranicza się liczbę zezwoleń na sponsorstwo? I dlaczego w Kanadzie nie można zasponsorować brata czy dorosłego dziecka?

I ostatnie przemyślenie, Kanada nie posiada korzystnego, przemyślanego programu dla inwestorów i przedsiębiorców. Inne kraje przyciągają zagraniczny kapitał, tworzą się liczne miejsca pracy, weźmy przykład USA. W Kanadzie wielu biznesmenom i inwestorom uniemożliwia się prowadzenie działalności lub utrudnia się zdobycie pobytu stałego, dlatego rezygnują oni z osiedlenia się w Kanadzie. Gospodarka kanadyjska traci na tym wiele, dlatego jeśli nie zmieni się coś w polityce imigracyjnej Kanady, nie będzie to dla nas wszystkich korzystne.

Warto zapoznać się z programami opozycyjnych partii. Najlepszy w moim odczuciu program zapowiada partia NDP. Liberałowie także mają lepszy plan od Partii Konserwatywnej. Ale wybór należy do Państwa. Mają Państwo prawo wybrać najlepszego, waszym zdaniem, kandydata.

Moje przemyślenia zawarte w tym artykule są jedynie przemyśleniami, jakie dotyczą obecnego, bardzo niekorzystnego systemu imigracyjnego w Kanadzie. Ja i wielu moich klientów oraz ich rodzin oczekujemy na lepsze zmiany, i to już niebawem.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE PRAWEM IMIGRACYJNYM PROSIMY O KONTAKT: Tel. 416-515-2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
www.emigracjakanada.net
NOWA LOKALIZACJA BIURA W MISSISSAUDZE (HURONTARIO/DUNDAS).

piątek, 18 wrzesień 2015 15:48

Opowieści z aresztu deportacyjnego: Dwa zwierzenia

Napisane przez

Niektórzy twierdzą, że nigdy nie kłamią. Bywa, że niektóre kłamstwa, szczególnie nieszkodzące nikomu, darujemy naszym bliźnim. Bywa też, że kłamstwo może być usprawiedliwione, bo tą drogą chronione jest większe dobro. Ale czasami trudno dociec, dlaczego dana osoba kłamie: z nawyku, odchylenia psychicznego, "namieszania" wokół siebie?

Marcin, około 45-letni mężczyzna, przywieziony został do aresztu imigracyjnego przez dwóch rosłych policjantów. Wkrótce pojawił się oficer imigracyjny, który, po konsultacji z policjantami, wydał decyzję o zatrzymaniu Marcina w areszcie. Skierowany został na oddział męski, gdzie już przebywało dwóch jego rodaków. Spędził na tym oddziale tylko jedną dobę i zdążył przez ten czas opowiedzieć im cały swój życiorys. A w zasadzie dwa. Zacznijmy od tego bardziej drastycznego.
Marcin urodził się na wschodniej granicy Polski w małym miasteczku, w rodzinie robotniczej, miał kilkoro rodzeństwa. Ukończył szkołę zawodową, podjął pracę w państwowym zakładzie remontowo-budowlanym, ożenił się, miał dwoje dzieci, potem się rozwiódł i był w głębokim dołku, kiedy nadszedł list zapraszający go do Kanady.

piątek, 18 wrzesień 2015 22:43

Typowe błędy kupujących (38/2015)

Napisane przez

maciekczaplinskiKupno domu to bardzo skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. Opisane tutaj typowe błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam nadzieję, że poniższa lista da Państwu do myślenia.

• Próba zakupu nieruchomości na własną rękę. Czasami niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu, chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami.

Tak zwany "buyers agent", który pracuje dla nas, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. "Buyers agent" jest waszym "bezpłatnym" konsultantem.

• Brak rozeznania, na jaki dom nas stać. Często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko, oprócz tak naprawdę tego, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki (preapproval). Z tym też wiąże się sprawdzanie historii kredytowej przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobra historia kredytowa jest obecnie znacznie ważniejsza niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabą historią kredytową. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych "B landers".

Na dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunku na finansowanie, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunek na finansowanie daje nam "piece of mind" w sytuacji, i kiedy nie mamy konkurencji, warto go dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o przyrzeczenie pożyczki, rozmawiając z naszym bankierem.

• Błędne przekonanie, że "power of sale" to jest znakomita okazja. W praktyce domy wystawiane poprzez "power of sale" są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację.

• Pokazywanie prawdziwych uczuć. Często się zdarza, że oglądamy dom, w którym obecni są sprzedający. Pokazywanie zachwytu domem czy zainteresowania to jak gra w pokera w otwarte karty. Powściągliwość w pokazywaniu uczuć tylko może wyjść nam na dobre.

• Brak wiedzy na temat kosztów związanych z utrzymaniem domu. Utrzymanie domu to nie tylko opłaty za pożyczkę, podatki czy ogrzewanie. Należy pamiętać o kosztach związanych z drobnymi naprawami czy wzrostem kosztów za świadczenia. Planując zakup domu, takie dodatkowe niespodziewane wydatki powinny być uwzględnione w budżecie rodzinnym.

• Podatki od nieruchomości. Często kupujący dom kierują się przy wyborze domu obecnymi podatkami, wybierając te domy, które mają niższe podatki. Tak naprawdę podatki wynoszą w przybliżeniu 1 procent wartości rynkowej i jeśli są niskie obecnie, to i tak wzrosną. O tym należy wiedzieć i pamiętać.

• Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę. Na obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek "własnego" agenta powinny być brane pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam znacznie taniej.

• Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną spokojną głowę. Osobiście polecam "home inspections", ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu. Szczególnie te ukryte.

• Zbyt szybkie tempo renowacji i modernizacji. Często tuż po zakupie rzucamy się w wir usprawnień i modernizacji. To supersprawa, ale często warto w domu trochę pomieszkać, by rzeczywiście poczuć, jakie zmiany tak naprawdę będą miały sens.

• Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i często porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, są bardzo cenne. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, że najczęściej mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze.

• Ukryte koszty związane z zakupem. Wiadomo, że koszty jednorazowe będą zmienne w zależności od kupowanej nieruchomości. Typowo jest to prawnik, ubezpieczenie CMHC, HST od ubezpieczenia. Natomiast należy jeszcze pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu domu, w przypadku zakupu ziemi HST itd.

• Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze, dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym.

piątek, 18 wrzesień 2015 22:27

Podróżowanie i status w Kanadzie

Napisane przez

Izabela EmbaloOsoby przybywające z wizytą do Kanady otrzymują zezwolenie na granicy na czasowe pozostanie, najczęściej do sześciu miesięcy lub krócej. Osoba taka może przebywać legalnie w Kanadzie w wyznaczonym terminie, ewentualnie czasowy pobyt można przedłużyć raz lub więcej razy.

Jeśli turysta zdecyduje się na wylot z Kanady, posiadając jeszcze ważną wizę turystyczną (pobyt czasowy), wiza ta praktycznie zostaje anulowana, a zatem nie upoważnia turysty do powrotu do Kanady. Opuszczając Kanadę, powracający turysta na granicy musi jakby ponownie dostać legalny czasowy pobyt. Ważność jest określana przez urzędnika, i tu mogą się dziać różne scenariusze. Wyjątkiem od reguły jest podróżowanie drogą lądową do USA. W tym przypadku będzie obowiązywać ważność czasowego pobytu, wydanego wcześniej, i wiza turystyczna nie jest anulowana w momencie opuszczenia terenu Kanady.

Na przykład, turysta wleciał do Kanady 1 września. Na granicy urzędnik postawił jedynie pieczątkę wlotu, czyli legalny status czasowy ważny jest przez sześć miesięcy. Turysta posiada wizę USA, planuje odwiedzić rodzinę w Nowym Jorku i powrócić do połowy października. Wracając do Kanady, pokazuje ważny już status czasowy, jaki otrzymał do marca 2016 roku, i nie powinno być problemu z ponownym wjazdem do Kanady.

W przypadku osoby wylatującej na przykład na Kubę, przy powrocie do Kanady urzędnik nie honoruje wcześniejszej decyzji, może wydać zupełnie inną, np. skracając czasowy pobyt turysty lub wydając dłuższe zezwolenie na pozostanie. Warto o tym pamiętać, planując podróże poza Kanadę.

Turystę obowiązuje posiadanie ważnego paszportu. Jeśli paszport wygasa w krótkim terminie, jego właściciel nie może dostać wizy turystycznej na dłuższy okres. Przedłużając pobyt czasowy, musimy okazać ważny paszport, w przeciwnym razie podanie zostanie odrzucone.

Warto też wspomnieć o sytuacji podróżowania z dziećmi. Proszę pamiętać, że często urzędnik na granicy, lub nawet przedstawiciel linii lotniczych wymaga, by przedstawić pisemną, podpisaną notarialnie zgodę drugiego rodzica na podróżowanie dziecka, nawet jeśli paszport został wydany za zgodą obydwojga rodziców.

Izabela Embalo
Osoby zainteresowane imigracją do Kanady prosimy o kontakt: 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
www.emigracjakanada.net
Specjalizujemy się w imigracji polskich obywateli do Kanady.
NOWA SIEDZIBA BIURA
W MISSISSAUDZE.

Curyk M 9264W jednym z poprzednich artykułów pisałam o alimentowaniu dzieci przez rodziców biologicznych i wykazałam, że obowiązek alimentacyjny w stosunku do dzieci mają naturalni rodzice w zasadzie w każdej sytuacji. Jedynie wspomniałam o obowiązku alimentacyjnym ciążącym na rodzicach niebiologicznych. Dzisiaj omówię ten temat dokładniej.

Wprowadzenie w życie federalnych i ontaryjskich Child Support Guidelines (Guidelines) znacznie uprościło większość kwestii związanych z alimentowaniem dzieci w Kanadzie. Zgodnie z Guidelines, alimenty na dzieci (child support) obliczane są według tabeli, która uwzględnia tylko dwa czynniki: dochód osoby płacącej alimenty i liczbę dzieci. W kwestii alimentacji prawo rozpoznaje także status zwany "in loco parentis". "In loco parentis" jest łacińskim terminem, oznaczającym "zająć pozycję lub przejąć obowiązki rodzica". W niektórych sytuacjach obowiązek alimentacji dzieci dotyczy też osób, które nie będąc biologicznymi rodzicami, przejęły obowiązki rodzica dzieci z poprzedniego związku swojej partnerki lub partnera.

piątek, 11 wrzesień 2015 11:33

Opowieści z aresztu deportacyjnego: Nowe łaknienie

Napisane przez

Biedniejsze kraje, w tym te, które wyrwały się z "objęć" sowieckiego komunizmu, stały się śmietniskiem tego, co zużyte w krajach bogatszych. Głównie dostrzec to można na przykładzie samochodów. Wielkie ciężarówki zwożą stare lub rozbite samochody z Europy Zachodniej do krajów, w których, zwykle po wyklepaniu i lekkim remoncie, idą jak woda. Ale po pierwszym zachłyśnięciu się produktami konsumpcyjnymi, w drugiej fali idzie zapotrzebowanie na środki produkcji. Też z drugiej ręki.

Kiedyś "za wielką wodę" płynęło się tygodniami za chlebem, ale czasy się zmieniły i to nie głód głównie kieruje ludzi z Europy na kontynent amerykański, ale pragnienie bezpieczeństwa, nabrania doświadczenia zawodowego, zdobycia środków na poprawę bytu w krajach rodzinnych, a w ostateczności zaopatrzenia się w środki produkcji.

piątek, 11 wrzesień 2015 15:11

Jakich błędów unikać, sprzedając dom

Napisane przez

maciekczaplinskiSprzedaż domu to jest skomplikowany proces, w czasie którego można popełnić bardzo wiele błędów. Dziś chciałbym napisać tylko o niektórych. Jest to tylko ograniczona lista błędów popełnianych przez sprzedających i jest ona pewno pewno znacznie dłuższa.

• Próba wyeliminowania agentów real estate. Jest to jeden z największych błędów. Kupujący nie płacą "commission", czyli chętnie zatrudniają agentów. Ponad 90 proc. kupujących podpisuje kontrakt na współpracę. Gdy agenci widzą domy sprzedawane prywatnie albo oferujące 1 dolara za serwis, omijają je z daleka. Domy listowane przez "Comfree" czy "Property Guys" sprzedają się tylko dlatego, że rynek jest gorący. Moim zdaniem, zatrudnienie agenta i oferowanie normalnego "commission" zapewnia szybką sprzedaż blisko ceny wywoławczej, ponieważ wszyscy agenci będą zainteresowani w przyprowadzeniu kupujących i składaniu ofert. Lepsza ekspozycja i współpraca z innymi agentami – wyższa cena i szybsza sprzedaż.

• Zatrudnianie agentów NIE na podstawie doświadczenia oraz wiedzy, ale bazując na konwenansach towarzyskich. Często powierzamy dorobek naszego życia kuzynowi czy znajomemu, który właśnie został agentem. Brak doświadczenia takiej osoby często prowadzi nie tylko do strat finansowych, ale również często do problemów prawnych.

• Wprowadzanie domu na rynek, zanim jest gotowy do sprzedaży ("in as is condition"). Często myśląc o sprzedaży, ustalamy sobie jakiś termin. W tym czasie często planujemy jakieś naprawy czy renowacje. Zdarza się, że z jakichś powodów nie są one zakończone. Mimo to wprowadzamy dom na rynek, choć jeszcze prace są niezakończone. Nie ma nic gorszego jak sprzedawać dom niewykończony. Dom, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione, powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by zrekompensować wymagane remonty. Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu i budowie nowego domu. Tu działa tylko i wyłącznie zasada spekulacji.

• Wprowadzanie do sprzedaży domów zagraconych i brudnych. Czysty dom i uporządkowany sprzedaje się znacznie lepiej niż dom brudny i zagracony. Inwestycja w wynajęcie magazynku na nadmiar mebli oraz dobrą farbę bardzo się opłaca.

• Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy. Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o sprzedaży oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Złote klamki w okolicy Finch i Jane na pewno są złą inwestycją. Chyba że ktoś jest bardzo bogaty i mu nie zależy na pieniądzach.

• Wycena domy na podstawie "ile chcemy zarobić", a nie na podstawie realnej ceny rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom zostanie sprzedany, jest dyktowana przez realia rynku i sytuację rynkową. Teraz, ponieważ mamy rynek sprzedających, często nawet domy wystawione powyżej tego, co dyktuje rozsądek – sprzedają się. Ale nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania złożenia oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających.

• Personalne zaangażowanie w sprzedaż domu. Należy pamiętać, że dom w chwili wystawienia na rynek przestaje być "domem". Jest to towar, który należy jak najlepiej pokazać i jak najlepiej sprzedać. Dlatego zatrudniamy agentów, którzy wiedzą, jak rozmawiać z kupującymi, którzy naturalnie szukają "dziury w całym" i często krytycznie podchodzą do naszego wypieszczonego domu. Umiejętność zachowania dystansu i niewdawania się w dyskusje z kupującymi jest bardzo istotna.

• Ukrywanie problemów. Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte zaraz, albo nawet kilka lat po przejęciu domu, nie należy takich spraw ukrywać. Wcześniej czy później to wyjdzie na światło dzienne, a wówczas koszty spraw sądowych urosną powyżej tego, co moglibyśmy załatwić poprzez odpowiednią formę ujawniającą problemy oraz być może małą obniżkę ceny.

• Niesprawdzanie, jakie dodatkowe koszty wiążą się ze sprzedażą. Często myśląc o sprzedaży nieruchomości, jedynym wydatkiem, na którym się koncentrują sprzedający, jest wynagrodzenie dla agentów. Natomiast czasami koszty za zerwanie umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że naprawdę nie warto tego robić. Takie "ukryte" koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.

• Domy, które nie mają wyglądu czy charakteru. Pierwsze wrażenie jest bardzo istotne. Często przygotowując dom do sprzedaży, koncentrujemy się na wnętrzu, zapominając, że jeśli dom z zewnątrz wygląda źle, to być może nawet klient nie będzie zainteresowany oglądaniem wnętrz. To prawda, że dziś wszystko uchodzi, bo jest wielu kupujących i limitowana podaż, ale nawet przy takim rynku domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz, sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.

• Finansowe zachęty. Jak wspomniałem, na dzisiejszym rynku prawie wszystko sprzedaje się szybko i często blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach zachęty finansowe mogą być bardzo pomocne. Wyższy procent dla "buyers broker", oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy "land transfer tax" to są typowe przykłady.

• Pierwsza oferta często najlepsza. Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza najwięcej zainteresowania. Często w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższa, niżbyśmy chcieli, ale często jest ona na tyle atrakcyjna, że warto by nad nią popracować. Czasami ignorujemy to, co jest prawie perfekcyjne, by później tygodniami czekać na coś równie dobrego.

• Brak respektu dla drugiej strony. Często prowadzimy negocjacje z pozycji siły czy presji, zamiast rozwagi i spokoju. Negocjacje w bokserskich rękawicach nie prowadzą do niczego dobrego.

piątek, 11 wrzesień 2015 14:47

Czy warto zatrudnić specjalistę?

Napisane przez

Izabela EmbaloNie jest prawnym wymogiem, by zatrudnić prawnika czy konsultanta, aby pomógł w poprowadzeniu sprawy imigracyjnej. Wiele osób myśli, że załatwianie sprawy samemu lub z pomocą znajomych, może lepiej znających język angielski, jest w zupełności wystarczające. Rzeczywiście, jest możliwość załatwienia sprawy pozytywnie, ale czy zawsze? I jakie jest ryzyko?

Każda sprawa jest inna, gdyż dotyczy zupełnie innych okoliczności i zupełnie innej osoby czy rodziny. Dlatego nie należy porównywać się z innymi, lepiej zasięgnąć informacji u profesjonalistów, chociażby skorzystać ze wstępnej konsultacji. Łatwiej jest bowiem podpowiedzieć coś właściwego na początku, aniżeli potem rozwiązywać problemy, które wyniknęły z braku odpowiednich informacji czy znajomości procedur.

Zatrudnienie fachowej pomocy może przyczynić się do zaoszczędzenia czasu. Pomoże także uniknąć niepotrzebnych błędów, które w następstwie mogą być powodem otrzymania decyzji ODMOWNEJ. Oczywiście od większości decyzji można się odwoływać, ale jest to bardzo kosztowne i długotrwałe.

Należy pamiętać, że podanie właściwych informacji oraz skompletowanie odpowiedniej dokumentacji obowiązkowej i pomocniczej może przyspieszyć czas oczekiwania, gdyż niektóre dokumenty można wysłać do urzędu już na samym początku, zamiast w późniejszym czasie czekać na instrukcje urzędowe.

Niezmiernie istotną kwestią jest odpowiednia interpretacja prawna oraz spełnienie kryteriów programowych, co należy udowodnić już na samym początku sprawy.

Ja osobiście dobieram indywidualne listy dokumentów pomocniczych, które mogą pomóc imigrantom przedstawić swoją sprawę jak najdokładniej. W początkowej fazie procedury urzędnicy widzą nie osobę, a jedynie złożone podanie imigracyjne i załączoną dokumentację. Jeśli są one solidnie i profesjonalnie przygotowane, najczęściej urząd wydaje decyzję zaocznie, czyli zwalniając osobę z rozmowy kwalifikacyjnej, co uważam za bardzo korzystne zwłaszcza w przypadku spraw małżeńskich lub humanitarnych prowadzonych na terenie Kanady. Okres oczekiwania na pobyt stały wydłuża się znacznie, jeśli imigranci będą musieli przejść osobiste rozmowy z urzędnikiem.

Zauważyłam także, że jednym z większych problemów jest dla Państwa dobór odpowiedniego programu imigracyjnego, a jest to spowodowane tym, że z instrukcji opisanych w informatorach imigracyjnych lub w Internecie zapoznają się Państwo z bardzo ogólnymi informacjami, pomijając czystą praktykę.

Instrukcje imigracyjnych formularzy nie zawierają WSZYSTKICH możliwych informacji, gdyż jest ich zbyt wiele. W dodatku instrukcje i porady ogólne nie są przeznaczone do spraw indywidualnych i nie uwzględniają wcześniejszych historii imigracyjnych wnioskodawców. Na przykład inaczej może przebiegać sprawa imigracyjna sponsorowanej małżonki, która ubiegała się wcześniej o azyl polityczny i jest obecnie proszona o opuszczenie Kanady po zakończeniu wszystkich możliwych odwołań. Inaczej odbędzie się sprawa sponsorska żony, którą sponsor sprowadza po raz pierwszy do Kanady. W pierwszym łatwiej udokumentować będzie prawdziwość związku, jeśli małżeństwo zamieszkuje ze sobą i posiada wiele dowodów na wspólne pożycie, trudniej jednak może się sprawa potoczyć ze względu na zaistniały nakaz deportacyjny i wcześniejszą negatywną historię imigracyjną. W przykładzie drugim natomiast może się okazać trudniejsze udokumentowanie związku-pożycia małżeńskiego, gdyż małżonkowie są rozłączeni i żyją na odległość, nie będzie natomiast żadnych prawnych komplikacji administracyjnych lub opóźnień ze względu na brak wcześniejszych negatywnych decyzji imigracyjnych.

I na zakończenie jeszcze jeden przykład. Konsultowałam ostatnio klientkę, która z pomocą koleżanki przygotowała swój wniosek o pobyt stały na terenie Kanady (podanie humanitarne). Wniosek był starannie przygotowany według instrukcji z Internetu i informacji od innych osób, ubiegających się o pobyt w ten właśnie sposób. Sprawa miała naprawdę duże szanse powodzenia, ale jeden mały błąd, wynikający z braku aktualnych informacji na temat zmian prawnych w efekcie był przyczyną otrzymania decyzji negatywnej. Imigrantka podała w swoim podaniu, że obawia się swojego eksmęża w Polsce i powód ten został zinterpretowany przez urzędnika jako kwalifikujący sprawę na program azylu, a niestety, Polacy obecnie nie są obywatelami krajów otrzymujących w Kanadzie azyl. Jedna mała pomyłka wynikająca z nieznajomości najnowszych przepisów zaważyła na całym życiu imigrantki, która w Kanadzie mieszka już ponad pięć lat i nie ma do kogo i do czego powrócić. W dodatku apelacje sądowe od decyzji negatywnej oraz deportacji są bardzo kosztowne, trudne i nie ma gwarancji, że decyzja apelacyjna będzie pozytywna, ponieważ trudno jest podważyć decyzję urzędnika imigracyjnego, który notabene wydał ją zgodnie z istniejącym prawem w Kanadzie.

IZABELA EMBALO
licencjonowany doradca

OSOBY ZAINTERESOWANE UBIEGANIEM SIĘ O POBYT STAŁY LUB WIZĘ IMIGRACYJNĄ INNEJ KATEGORII PROSZĘ O KONTAKT Z NASZYM BIUREM, TEL. 416-515-2022, E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
WWW.EMIGRACJAKANADA.NET

UWAGA! NOWA LOKALIZACJA W MISSISSAUDZE (HURONTARIO I DUNDAS).

piątek, 04 wrzesień 2015 11:51

Opowieści z aresztu deportacyjnego: Transformacja

Napisane przez

Emigracja, czyli wybycie z rodzinnego kraju, i imigracja, czyli przybycie do innego kraju, to nie tylko sprawa migracji biedoty za chlebem. Bo choćby Pułaski czy Kościuszko nie cierpieli głodu, podejmując decyzję o udaniu się z Europy na kontynent amerykański. Szukali miejsca, gdzie mogliby być użyteczni, gdzie mogliby zrobić karierę.

Po Powstaniu Listopadowym z 1830 roku na Wielką Emigrację udał się cały przekrój polskiego społeczeństwa, ale głównie pochodzący ze średnio zamożnych rodzin szlacheckich czy kupieckich. Ale przewodził im książę Adam Czartoryski, którego stać było na kupno czy wynajęcie całego hotelu w Paryżu. Pomniejsi zamieszkali w biednych skupiskach, gdzie często topili smutki w alkoholu.

Wszelkie prawa zastrzeżone @Goniec Inc.
Design © Newspaper Website Design Triton Pro. All rights reserved.