Jaki jest benefit dla kupujących, przy kupnie domów i mieszkań z planów za pośrednictwem agenta real estate, zamiast bezpośrednio od buildera?

Tych benefitów jest bardzo wiele:

• Nasz serwis jest bezpłatny dla kupujących, bo płaci nam builder. I czy klienci kupią z naszą pomocą, czy bezpośrednio od buildera, to cena jest dla nich ta sama. Czy warto w takim razie zrezygnować z pomocy kogoś, kto ma doświadczenie w tym procesie, i wyważać otwarte drzwi?

• Pierwszeństwo dostępu do wielu projektów. Builderzy często zapraszają wybranych agentów do sprzedaży na zasadzie pierwszeństwa jako "Platinium Agents" lub "VIP Agents", zanim jeszcze projekt jest oferowany publicznie. Wówczas są najlepsze ceny i najlepsze mieszkania do wyboru. Wielu klientów, którzy skorzystali z naszej pomocy na tym etapie, zarobiło dużo pieniędzy.

• Umiejętność wyboru właściwej inwestycji. W GTA powstają setki projektów, ale nie wszystkie mają duży potencjał dla inwestorów. My umiemy wyselekcjonować te, które szybko się sprzedadzą i nabiorą wartości. Przykłady to "Address on High Park", "Evolution" czy "On the GO Mimico".

• Specjalne oferty. We wstępnych fazach sprzedaży, zanim projekt oferowany jest publicznie deweloper, by uzyskać momentum, oferuje specjalne bonusy. Czasami jest to bezpłatny parking, locker czy lepszy "design package". Tak było w "On the GO Mimico". Dziś kupujący muszą zapłacić 40.000 dol. za parking. Z nami był on FREE.

• Dodatkowe zachęty. Często oprócz tego dodatkowo jesteśmy w stanie wynegocjować na przykład bezpłatną opcję przepisania mieszkania przed jego przejęciem (assigment) czy postarać się zagwarantować, jakie będą maksymalne dodatkowe koszty zamknięcia (cap on builder closing cost).

• Nasza znajomość procesu i przepisów przy zakupie nowych mieszkań pozwala naszym klientom na zakup bez stresu.

• Umiejętność czytania planów i pomoc we właściwym wyborze. Nasze doświadczenie architektów jest tu też bardzo pomocne. Dzięki temu możemy wybrać takie mieszkania, o których wiemy, że się będą dobrze odsprzedawały i są funkcjonalne.

• Pomoc w zasugerowaniu prawników, którzy wiedzą, jak czytać bardzo obszerne umowy sporządzane przez deweloperów i ewentualnie mogą uchronić nas od złego zakupu.

• Pomoc w uzyskaniu "mortgage approval" z długim zamknięciem, jaki jest wymagany przez deweloperów. Nie wszyscy bankierzy chcą to robić – my znamy kilku, którzy będą bardzo pomocni.

• Pomoc w odzyskaniu HST

Mogę oczywiście wymienić wiele innych zalet współpracy z nami, ale mam nadzieję, że te, które już wymieniłem, przekonają Państwa, by do nas dzwonić i prosić o pomoc.

Ale jest jedna bardzo ważna sprawa, którą muszę tu zaznaczyć. Często szukają Państwo mieszkań na stronach różnych deweloperów na własną rękę – i nie ma w tym nic złego, ale tam często pada pytanie, czy pracują Państwo z agentem real estate. Muszą Państwo zaznaczyć, że TAK, i czasami podać nasz kontakt, byśmy mogli was reprezentować i byśmy mogli wam pomóc.

Czasami jeżdżą Państwo po salonach sprzedaży. Ta sama sprawa – proszę na pytanie, czy pracują Państwo z agentem, odpowiadać TAK. Cena zakupu będzie ta sama, ale benefity ze współpracy, o których pisałem, nie przepadną. Zapraszam do Starsky'ego – być może warto wziąć kilka naszych wizytówek przed wyprawą do "sales offices".

Imigracja i erotyzm, a ściślej seks, mają ścisłe powiązania. Kraje bogatsze wysysają nie tylko co światlejsze umysły z krajów biedniejszych, ale również co ładniejsze dziewczyny, z których te, które odrzucają możliwość rozpoczęcia życia w nowym kraju od sprzątania, czy doglądania niedołężnych osób, wybierają niby łatwiejszy kawałek chleba, sprzedając się na ulicy.

Tak dawniej, jak i obecnie „córy Koryntu” zwykle nie pracują w pojedynkę, bez udziału, czy to „madam”, czyli szefowej domu publicznego, czy też męskiego „opiekuna”, „pimpa”, czyli sutenera.

John urodził się na przedmieściu Chicago i tam zaczął swoją życiową karierę. Ten, wówczas młody, wysoki, przystojny Murzyn, najpierw zaczynał w gangu młodzieżowym, trudniąc się drobnym rozbojem, ale wkrótce prosta przemoc mu obrzydła. Tam, pierwsze swoje dziewczyny tej samej rasy zaczął wysyłać na ulice, czerpiąc coraz większe zyski.

- Przy obecnym dostępie do internetu prawie każdy dom oferowany na sprzedaż można znaleźć na internecie. Powstaje pytanie. Czy wobec tego agent real estate, który pomaga znaleść dom dla kupujących jest nadal potrzebny?

- Moim zdaniem jest on potrzeby bardziej niż kiedykolwiek przedtem! Nadmiar informacji, może być często bardzo trudny do właściwej analizy. Współpraca z ekspertem (konsultantem) w takim przypadku może okazać się bardzo przydatna. Pomoc w wyborze domu to nie tylko pokazywanie domów dostępnych na rynku potencjalnym kupcom. To jest trywialne i do tego nie potrzeba być ekspertem. Sztuka zaczyna się kiedy należy obiektywnie ocenić jakość pokazywanych domów, umieć odrzucić domy, które są w złej lokalizacji, są nieciekawe funkcjonalnie, mają problemy techniczne czy są wycenione zbyt wysoko. Agent pracujący dla kupujących powinien potrafić dawać klientom sugestie i właściwe wskazówki we wszystkich tych aspektach. To jest bardzo trudne i odpowiedzialne zadanie i wymaga od Agenta dużej odporności psychicznej i wiedzy, ale tego właśnie klienci powinni oczekiwać.

Większość ludzi poszukujących domów nie ma właściwej znajomości rynku, nie orientuje się w cenach domów w danej okolicy, nie ma rozeznania, które okolice są lepsze, a które gorsze. Jeśli trafią na agenta, który sprzedaje swój listing, i któremu nie zależy na ich interesie, ale na szybkiej sprzedaży własnego listingu skutki mogą być tragiczne i mierzone w dziesiątkach tysięcy przepłaconych dolarów.

W wielu przypadkach poszukujący domów, próbują kupić dom bezpośrednio od Agenta, który listuje dom, mając nadzieję na znaczną oszczędność finansową. Najczęściej nie jest to prawdą. Agenci, którzy listują dom, pracują dla sprzedających i wcale nie są skłonni zaniżać cenę, by pomóc kupującym. Moim zdaniem, znacznie łatwiej jest uzyskać lepszą ceną mając swojego własnego Agenta, który pracując dla nas i znając ceny i rynek będzie bardziej skuteczny w negocjacjach.
Proszę pamiętać, Agenci, którzy pracują dla kupujących nieruchomość (buyers agent) są opłacani przez sprzedających - czyli właściwie ich serwis jest bezpłatny.

Moim zdaniem naprawdę ma ogromny sens korzystanie z ich pomocy. Doświadczony Agent pracujący dla kupujących nie tylko pomoże znależć okazję, ale również będzie w stanie pomóc Państwu przygotować właściwą ofertę, która jest ważnym dokumentem prawnym. Źle przygotowana oferta może spowodować duże straty finansowe i problemy prawne.

Negocjacja ceny jest innym ważnym elementem, przy którym "własny" agent będzie bardzo przydatny. Większość typowych kupujących nie ma doświadczenia w negocjacjach związanych z zakupem domów i zbyt szybko odkrywa karty tracąc szansę na lepszą cenę.

Od wielu już lat w Real Estate pojawiło się pojęcie Buyer Broker. Jest to agent, który właśnie na podstawie podpisanego kontraktu współpracuje z kupującymi przy znalezieniu nieruchomości. Taki kontrakt określa w sposób formalny zasady współpracy, określa jej czas trwania, zasady wynagrodzenia oraz terytorium działania. Jest to bardzo ważny dokument i obecnie wymagane jest, by każdy kupujący podpisał taki kontrakt z zatrudnianym agentem. Nie ma z tym, żadnego problemu, bo kontrakt jest standardowy. Natomiast chciałbym uczulić Państwa na kilka naprawdę ważnych spraw.

Podpisanie kontraktu jest ważnym dokumentem prawnym i nakłada na obie strony pewne zobowiązania. Ze strony kupujących warto wiedzieć, że jeśli damy agentowi nieograniczone prawo do reprezentacji nas na przykład na zakup wszelkiego typu domów na terenie, na przykład Ontario, na okres, na przykład 6 miesięcy, a w tym czasie kupimy dom przy pomocy innego agenta, to wówczas możemy być odpowiedzialni za "utracone" wynagrodzenie agenta, z którym podpisaliśmy kontrakt. Czyli istotne jest, by podpisując taki kontrakt na współpracę pamiętać o kilku sprawach.

Po pierwsze, jeśli nie jesteśmy pewni czy nasza współpraca z danym agentem będzie nam odpowiadała - to możemy podpisać umowę tylko na limitowany czas.

Na przykład, tydzień lub dwa. W przypadkach, kiedy jesteśmy zainteresowani tylko w jednym konkretnym domu, możemy wręcz wpisać adres domu oraz czas trwania kontraktu ograniczyć do kilku dni.

Oprócz kontrolowania okresu trwania kontraktu, możemy również okreslić typ domu, jakiego szukamy, jego lokalizacje lub cenę. Pozwala to Państwu, na przykład, zupełnie legalnie zatrudnić dwóch agentów w różnych rejonach miasta czy prowincji. Jak wiadomo, rynek real estate jest lokalnym rynkiem, i jeśli na przykład w tym samym czasie szukamy cottage'u oraz domu w Mississauga - unikamy problemów.

Wybór Agenta jest jednym z najważniejszych posunięć. To tak, jak z dentystą czy księgowym, którzy najczęściej są wybierani na wiele lat.

W każdym z tych przypadków współpraca powinna opierać się na całkowitym zaufaniu, które często przeradza się w wieloletnią przyjaźń. Radziłbym używać internetu dla ogólnego rozpoznania rynku, ale do znalezienia własnego domu – zdecydowanie radziłbym nawiązać współpracę z „własnym” wybranym Agentem Real Estate.

- W czym "własny" agent może jeszcze pomóc?

• Finansowanie – umiejętność zorganizowania finansowania oraz doradzenia właściwego finansowania – jest bardzo ważnym czynnikiem naszej pracy. My jako agenci Real Estate – często kierujemy klientów do wybranego banku. Naszym obowiązkiem jest umiejętność doradzenia, który mortgage i dlaczego jest lepszy lub gorszy w danej indywidualnej sytuacji.

• Prawnik – Na ogół w większość z nas nie korzysta z pomocy prawników dopóki nie mamy specyficznej potrzeby. Kupno domu jest jedną z takich sytuacji, w których prawnik jest niezbędny. Którego wybrać? Agent w tej sytuacji jest często znakomitym kontaktem, i wie który prawnik bedzie najlepszy oraz rozsądny cenowo.

• Ubezpieczenia - w jakiej firmie ubezpieczyć dom? Czy warto ubezpieczyć się na życie kupując dom? Czy lepiej ubezpieczyć hipotekę czy raczej wykupić ubezpieczenie personalne na życie? Znajdowanie odpowiedzi na te pytania na własną rekę bez pomocy własnego konsultanta potrafi być bardzo kosztowne!

• Renowacje czy rozbudowy domów są często marzeniem wielu naszych rodaków. Jest to znakomity sposób na tworzenie własnego miejsca pracy oraz zarabiania pieniędzy. Ale bez właściwej i rzetelnej porady opartej na wiedzy i zaufaniu – taka inwestycja może być pod znakiem zaufania.

• Inspekcja domu – który inspektor ma sprawdzić dom? Czy warto robić inspekcję? To częste dylematy kupujących. Jest jeszcze wiele innych pytań, na które kupujący dom potrzebują odpowiedzi - od początku do końca procesu. „Własny” agent jest dla kupujących najważniejszym ogniwem i doradcą.

Gdzie wysłać podanie imigracyjne? Może wydać się, że to proste pytanie i czy urząd imigracyjny nie ma jednego, stałego adresu, gdzie procesuje się wszystkie wnioski?

Rozpoczynając sprawę imigracyjną, jest bardzo istotne, by wniosek wysłać do odpowiedniego biura, rozpatrującego właśnie takie, a nie inne sprawy. Urząd imigracyjny nie przesyła wniosków z jednego miejsca do drugiego i jeśli otrzyma podanie w innym programie prawnym. Źle zaadresowany wniosek zostanie odesłany wnioskodawcy, i można stracić wiele miesięcy, gdyż nie zawsze stanie się to natychmiast. Często wniosek z błędnym adresem odesłany jest dopiero po miesiącach. Znam sprawę klienta, który wysłał swój wniosek kryminalnej rehabilitacji na adres, jaki już nie był aktualny, gdyż biuro imigracyjne przeprowadziło się. Wniosek został odesłany po pół roku, co rzutowało na finalną decyzję pobytową.

Przykładowo, wnioski małżeńskie wysyłamy do centrum imigracyjnego w Mississaudze, a wnioski o przedłużenie pobytu czasowego wysyłamy aż do centrum w Albercie.

Jeśli wniosek o przedłużenie wizy złożymy w centrum w Mississaudze, podanie zostanie zwrócone wnioskodawcy i może okazać się, że osoba z powodu tego błędu będzie już nielegalnie w Kanadzie.

Innym powodem odesłania wniosku, lub nawet odrzucenia podania może być źle zrobiona opłata imigracyjna. Dlatego ważne jest, by zawsze sprawdzić, ile wynosi bieżąca opłata imigracyjna. Opłaty mogą się zmienić, więc zawsze przed wysłaniem wniosku radzę sprawdzić na stronie internetowej Ministerstwa Imigracji najnowsze informacje.

Ostatnim, często spotykanym błędem jest wysłanie nieaktualnego formularza imigracyjnego. Imigracyjne formularze są często aktualizowane, na formularzu widnieje numer i data opracowania podania imigracyjnego. Wysłanie przedawnionych dokumentów, choć wyglądają one czasami prawie identycznie, może być przyczyną odrzucenia wniosku. Niekiedy urząd imigracyjny podaje datę, określając do kiedy można użyć starszego formularza.

Dlaczego jest ważne, by dopilnować tych drobnych rzeczy? 

Po pierwsze, jak pisałam, można stracić kilka miesięcy cennego czasu.

Po drugie, niektóre dokumenty tracą ważność, więc będzie trzeba odnowić je, np. świadectwo niekaralności, badania medyczne.

I po trzecie, można stracić szansę na pobyt stały, ponieważ w międzyczasie przepisy mogą ulec zmianie i osoba po wyznaczonej dacie, składając ponownie podanie, nie zakwalifikuje się już na program.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca
OSOBY ZAINTERESOWANE EMIGRACJĄ-pobytem stałym wizami, przedłużeniem pobytu czasowego, apelacją decyzji odmownej, lub inną sprawą imigracyjną, prosimy o kontakt tel. 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
Przyjmujemy już w nowej siedzibie biura w Mississaudze (Dundas/Hurontario)