Porady
piątek, 20 listopad 2015 13:42
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Profesjonalista
Napisane przez Aleksander ŁośKiedy szereg lat temu odwiedziłem jednego z szefów torontońskiej policji, wysunął on szufladę z teczkami, mówiąc, że to są wszystko sprawy masowej kradzieży samochodów przez gangi imigrantów pochodzących z Europy Wschodniej. Tak określał wszystkie kraje położone od Odry na wschód. Po latach dane mi było rozmawiać z jednym z liderów tego procederu.
Trafił on do aresztu imigracyjnego pod rosyjsko-żydowskim nazwiskiem i imieniem Jura. Władze imigracyjne znały go pod tymi danymi i już miała nastąpić decyzja o zwolnieniu go za kaucją, kiedy padło pytanie o jego datę urodzenia. Podał jakąś, ale nie zgadzała się ona z tą, która widniała w przedstawionym władzom imigracyjnym paszporcie. Widniała w nim fotografia Jury, były dane, że urodził się we Lwowie na Ukrainie. Ale to nie był paszport Jury. Kupił go na czarnym rynku w Toronto. Ale nie zapamiętał daty urodzenia widniejącej w tym paszporcie. Bo Jura to nie był wcale Jura, ale Wołodia.
Gdy spłaty kredytów hipotecznych są opóźnione, kredytodawcy (banki i inne instytucje finansowe) mają dwie typowe opcje do dyspozycji, aby odzyskać pożyczone pieniądze ("mortgage"): "power of sale" lub "foreclosure". W Stanach Zjednoczonych kredytodawcy najczęściej wybierają tę drugą opcję – czyli "foreclosure". W Kanadzie preferowanym środkiem pozbywania się zadłużonych nieruchomości jest sprzedaż przy pomocy "power of sale". Warto wiedzieć, na czym polega różnica w obu przypadkach.
"Foreclosure" jest postępowaniem prawnym, w którym wierzyciel hipoteczny (bank) uzyskuje nakaz sądowy usunięcia prawa właścicieli (tracących dom) do spłacenia długu i odzyskania traconej nieruchomości. W takim przypadku po wydaniu wyroku sądowego, tracący dom traci wszelkie prawa do nieruchomości.
Istnieją oczywiście ścisłe zasady proceduralne w tym procesie i trwa on zwykle znacznie dłużej niż w przypadku "power of sale". Jak wspomniałem, bank w tym przypadku zostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości i proces sprzedaży przebiega zupełnie inaczej:
• Bank ma prawo sprzedać nieruchomość za cenę, jaka mu odpowiada, i nie musi się z tego tłumaczyć przed byłym właścicielem, dlaczego to robi,
• Proces sprzedaży nie musi być natychmiastowy, czyli bank może zatrzymać niektóre nieruchomości jako swój "asset",
• Wierzyciel hipoteczny nie musi negocjować z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, by uzyskać najlepszą cenę,
• Wszelkie nadwyżki środków uzyskanych ze sprzedaży stają się własnością banku i nie są przekazywane tracącym dom,
• Właściciel jest uprawniony do wglądu w rozliczenia przed ostatecznym nakazem sądowym, lecz nie później jak już "foreclosure" będzie zatwierdzone przez sąd.
• Jeśli istnieje niedobór środków na spłacenie pożyczki, bank nie może ubiegać się o odzyskanie ich od właściciela.
Prawo do sprzedaży na mocy "power of sale" jest wpisane w Kanadzie do każdej umowy o kredyt hipoteczny. Prawo to umożliwia pożyczkodawcy możliwość sprzedaży nieruchomości, kiedy pożyczkobiorca nie spłaca swoich zobowiązań, bez potrzeby ubiegania się o decyzję sądu. Nie będę wchodził w detale, jak sam proces przebiega i kiedy bank może wszcząć "power of sale", ale to co jest ważne, to to że prawo to nakłada również pewne obowiązki i ograniczenia na pożyczkodawców. Czyli bank sprzedając nieruchomość na podstawie POS ("power of sale"), musi przestrzegać pewnych zasad:
• Cena, za którą bank sprzedaje nieruchomość, musi być uzasadniona i bazować na jej wartości rynkowej,
• Proces sprzedaży nie może być odkładany w nieskończoność,
• Bank musi negocjować cenę sprzedawanej nieruchomości z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, starając się uzyskać jak najwyższą możliwą cenę,
• Po sprzedaży nieruchomości – tracący ją ma prawo wglądu do wszystkich kosztów związanych ze sprzedażą,
• Wszelkie nadwyżki środków odzyskanych ze sprzedaży muszą być przekazane właścicielowi tracącemu dom ("mortgagor"),
• Z kolei tracący dom może być odpowiedzialny za wszelkie deficyty związane ze sprzedażą. Dlatego banki wymagają, by pożyczki z małym "down payment" były ubezpieczone w CMHC,
• Tracący nieruchomość do ostatniej chwili (do zamknięcia) ma prawo do spłacenia zaległych długów i odzyskania traconej nieruchomości.
Moja osobista teoria jest taka, że powszechne stosowanie "foreclosure" w USA, przyczyniło się w znaczny sposób do spadku wartości nieruchomości w czasie ostatniego kryzysu finansowego. System, który stosujemy w Kanadzie, czyli sprzedaż zadłużonych nieruchomości przy pomocy "power of sale", jest bardziej stabilny dla rynku.
Dlaczego tak jest? Otóż jak pisałem wcześniej, "power of sale" nakłada na bank obowiązek sprzedaży odebranych domów według wartości rynkowej i nakłada na bank obowiązek rozliczenia się ze wszystkich pieniędzy. Powoduje to, że nawet zabrane przez bank domy są sprzedawane w podobnej cenie jak wszystkie inne domy wystawiane na rynek MLS w danej okolicy.
Odwrotnie dzieje się w USA. Gdy bank uzyska bezwarunkowe prawa do nieruchomości przy pomocy "foreclosure", to wówczas może sprzedać nieruchomość, kiedy chce i za ile chce i nic nikomu do tego! Powoduje to, że na rynku mogą się znaleźć domy nawet w dobrych dzielnicach – wystawione znacznie poniżej wartości rynkowej, bo bank po prostu chce odzyskać swoje pieniądze. Jest to superokazja dla kupujących, ale to pozostaje na rekordzie cen sprzedaży i w sposób automatyczny pociąga w dół wartość wszystkich pozostałych nieruchomości w danej okolicy. Ci, którzy chcą sprzedać dom, bazując na wartości rynkowej, nagle muszą konkurować z domami wystawionymi przez banki za znacznie niższe pieniądze.
Wiadomo, że potencjalni kupujący będą w pierwszej kolejności szukali okazji w postaci "foreclosure", a domy wystawiane na sprzedaż przez właścicieli będą stały na rynku. Ci, chcąc sprzedać, będą zmuszeni do obniżenia ceny, by znaleźć chętnych, i zaczyna się tworzyć efekt czarnej dziury. Ceny idą w dół, brakuje chętnych do zakupu, ceny spadają i zaczyna się panika. Ponieważ, jak wiemy, w USA pieniądze na domy były do niedawna pożyczane na prawo i lewo bez sprawdzania nawet możliwości spłacania pożyczki przez kredytobiorców, cały kraj bazował na spekulacji - potencjalnych obiektów sprzedawanych przy pomocy "foreclosure" nie brakuje i przez wiele jeszcze lat nie będzie ich brakowało.
Na szczęście, w Kanadzie mieliśmy i mamy zupełnie inną politykę pożyczania pieniędzy i dlatego, pomimo że często słyszę pytanie, czy u nas tak będzie jak w USA – moje przekonanie jest takie, że NIE! My mamy rynek nieruchomości zbudowany na zdecydowanie bardziej stabilnych zasadach. Dlatego nie należy się obawiać inwestycji w nieruchomości.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Pytają Państwo, jak najszybciej załatwić pobyt stały po zawarciu związku małżeńskiego? Z mojego doświadczenia wynika, że poza Kanadą, i co może być dla was najważniejsze, procesowanie wniosku w kanadyjskiej ambasadzie w Warszawie nie świadczy o tym, że taka osoba musi przebywać fizycznie w Polsce. Nie zawsze trzeba się rozstać. Moich kilku ostatnich klientów otrzymało pobyt stały w sześć miesięcy, co było bardzo korzystne dla młodych małżeństw, które mogą już planować dalszy etap rodzinnego życia, kwestie załatwiania pobytu stałego mają już na szczęście za sobą.
Na terenie Kanady wnioski imigracyjne są dość długo rozpatrywane, w zależności od miejsca zamieszkania procedury mogą się przeciągać do dwóch lat i dłużej.
Sponsorowane osoby, które były w Kanadzie legalnie, mają także prawo ubiegać się o wizę pracy, co ułatwia pobyt w Kanadzie w trakcie oczekiwania na stałą rezydencję. Otrzymanie wizy pracowniczej ułatwia również otrzymanie ubezpieczenia medycznego rządowego i jest to bardzo pomocne, a nawet niezbędne w przypadku rodzin spodziewających się lub planujących posiadanie dziecka. Nie trzeba wówczas płacić za poród, zostanie on pokryty w Ontario przez OHIP, o ile taka osoba zamieszkuje w Ontario dziewięć dni i więcej.
Czy zalecam każdemu, by starał się o pobyt stały poza Kanadą? Niestety nie. Każda prawna sytuacja powinna zostać oceniona indywidualnie. Istnieją bowiem sprawy, które lepiej z różnych powodów prowadzić na terenie Kanady. Warto skonsultować się z imigracyjnym specjalistą przed podjęciem ostatecznej decyzji.
Należy także pamiętać, że jeśli ktoś ubiega się o stałą rezydencję poza Kanadą, a przebywa na terenie Kanady, istnieje szansa wezwania na osobiste przesłuchanie, choć dzieje się to dość rzadko.
W większości przypadków kanadyjski urząd w Warszawie, po zakończeniu sprawy, przesyła dokumenty pobytowe kurierem do Kanady. A zatem w praktyce pobyt stały można uzyskać o wiele szybciej, składając wniosek poza Kanadą, pomimo że taka osoba przebywa na terenie kraju turystycznie. W przypadku wniosku poza Kanadą, nie można starać się (z tytułu złożenia sprawy sponsorskiej) o wizę pracy.
Te same procedury odnoszą się do związków konkubenckich. Przypominam, że po upływie 12 miesięcy wspólnego pożycia można ubiegać się o sponsorstwo pobytowe bez zawarcia związku małżeńskiego.
Izabela Embalo
licencjonowany
doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ PROSIMY O KONTAKT: tel./text: 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
Pomagamy w uzyskaniu pobytu stałego, wizy pracy, wizy studenckiej, pobytu czasowego itp.
8 lat doświadczenia. Pomogliśmy setkom polskich obywateli osiedlić się na stałe w Kanadzie.
www.emigracjakanada.net
Nowa lokalizacja biura w Mississaudze.
piątek, 13 listopad 2015 14:37
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Zapuszczający korzenie
Napisane przez Aleksander ŁośOsoby przylatujące do Kanady jako turyści często szybko zmieniają swój pierwotny zamiar i pozostają tutaj tak długo, jak się da. Najczęściej podejmują nielegalnie pracę. Czasami, kiedy złożą formalne wnioski o pozostanie tutaj na stałe, uzyskują czasowe zezwolenie na pracę, ale najczęściej pracują nadal, mimo upływu ważności zgody na jej wykonywanie w Kanadzie. Żyją w ciągłej niepewności, co będzie dalej. Czasami jakby nie biorą pod uwagę, że może to się nagle skończyć. Często są nieprzygotowani na taką ewentualność i w najmniej oczekiwanych okolicznościach następuje ten moment.
Artur urodził się, uczył i pracował w Gdańsku. Wychowywała go matka, kiedy ojciec zginął przy Stoczni Gdańskiej. W domu było biednie. Jednosypialniowe mieszkanie w starym bloku dopełniało obrazu wegetacji. Po ukończeniu szkoły zawodowej Artur zaczął pracę, co poprawiło trochę byt rodziny, ale już wkrótce został powołany do odbycia obowiązkowej służby wojskowej. Wcześniej trenował zapasy i w wojsku szybko trafił do drużyny sportowej. W wojsku uprawiał wiele dyscyplin sportowych, co ułatwiło mu start w cywilu. Tuż po wojsku bowiem otworzył prywatny klub sportowy. Trafił na dobry moment. Zmiany polityczne pociągały za sobą również zmiany obyczajowe i dbanie o kondycję fizyczną stało się modne. Ale gonitwa za szmalem uzyskała priorytet, doszła do tego konkurencja i wydatki zaczęły przewyższać dochody. Artur zwinął biznes. Był już żonaty i miał małą córeczkę. Musiał zdecydować, co dalej. W kraju nie widział dla siebie i swojej rodziny żadnych szans. Znalazł się w strumieniu uchodźstwa ekonomicznego.
Jest wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. Większość ludzi kupuje nieruchomości, by w nich zamieszkać i powoli je spłacać. To jest najbardziej typowy sposób inwestowania. Mamy dach nad głową i jednocześnie w chwili spłacenia domu – znaczne zabezpieczenie finansowe poparte wartością nieruchomości.
Ale istnieje też spora liczba inwestorów, którzy już zbudowali equity i chcą je zainwestować ponownie w real estate, bo są przekonani, że jest to pewna i bezpieczna inwestycja.
Ja osobiście podzieliłbym inwestowanie w nieruchomości na kilka głównych nurtów:
1. Kupowanie nieruchomości z zamiarem remontu lub budowy nowego domu,
2. Kupowanie nieruchomości z zamiarem wynajmowania w dłuższym okresie,
3. Kupowanie nowych nieruchomości z planów z nadzieją na przyrost wartości,
4. Inwestowanie w pożyczki hipoteczne – najczęściej tak zwane drugie lub trzecie hipoteki.
Każdy z tych sposobów inwestowania jest dobry i ma swoich licznych zwolenników.
Pierwszy sposób – wymaga dużej wiedzy nie tylko o trendach rynkowych, ale również wymaga wyczucia, gdzie warto inwestować i ile, by wypracować jakiś profit.
Jest to zwykle inwestycja krótkoterminowa i wymagająca sporych nakładów finansowych. Koszty zakupu, remontu oraz sprzedaży muszą być tak skalkulowane, by profit miał sens. Czasami klienci bez doświadczenia próbują to robić na własną rękę po obejrzeniu w TV kilku odcinków programów takich jak "Property Brothers", gdzie wszystko wygląda bardzo prosto i bardzo tanio. W praktyce może się okazać, że rzeczywistość jest zupełnie inna i jeśli nie ma się pomocy doświadczonych ludzi, profit jest żaden albo bardzo mały. Nie zniechęcam do tego sposobu inwestowania. Wręcz polecam i zachęcam. Ale naprawdę należy być bardzo ostrożnym i pamiętać o kilku ważnych czynnikach, jak: lokalizacja, budżet, właściwy projekt i czas. Jest to bardzo dobry sposób na inwestowanie dla ludzi, którzy sami potrafią dużo pracy wykonać i mają doświadczenie w budowaniu, czyli licznych w naszym środowisku kontraktorów. To, czego tym projektom (szczególnie szybkim renowacjom) brakuje – to oryginalności. Jak patrzę na niektóre zdjęcia, to wszystkie kuchnie czy łazienki wyglądają tak samo lub podobnie.
Te same back-splash, te same stainless steel appliances czy szafki kuchenne. A wystarczy poprosić jakiegoś projektanta wnętrz o pomoc i na pewno nowe pomysły się pojawią.
Drugi sposób inwestowania – czyli wynajem – ma bardzo wielu zwolenników i jest relatywnie prostym i bardzo bezpiecznym długoterminowym sposobem.
Zabezpieczeniem inwestycji jest zakupiony dom i nawet jeśli mogą nastąpić drobne wahnięcia rynku, to i tak zawsze historycznie nieruchomości nabierają wartości . Moim zdaniem, od 1996 r., kiedy mieliśmy największy kryzys ceny (który ja pamiętam), ceny wzrosły minimum 3 – 4 razy w zależności od lokalizacji.
Czy opłaca się to robić? Na pewno tak, z tym że ja osobiście jestem zwolennikiem kupowania domów lub połówek zamiast apartamentów czy townhouse'ów na ten rodzaj inwestycji. Przyczyna jest prosta. W przypadku domów i połówek nie ma typowego maintenance, które jest zwykle wliczane w rent, co oznacza, że wychodzi z kieszeni właściciela. Popatrzmy na kilka przykładowych wyliczanek.
Jeśli zakupimy semi (bliźniak) za 500.000 dol., w którym możemy zrobić dwa apartamenty (co jest obecnie legalne), to możemy wynająć basement za 1000 dol. plus utilities, a górę za 1500 dol. plus utilities. To dokładnie tyle, ile będzie wynosiła spłata przy obecnych oprocentowaniach od całej ceny wraz z podatkiem od nieruchomości. W przypadku condo apartament za 250.000 dol., możemy go wynająć za około 1400 dol. miesięcznie. Opłaty za cały mortgage wyniosą około 1120 dol. plus 200 dol. za property tax plus minimum 350 dol. za maintenance – czyli całość 1620 dol. Wygląda, że musimy minimalnie dopłacać, co też nie jest najgorsze, ale w pierwszym przypadku budujemy equity od 500.000 dol., w drugim o połowę mniejsze. Dodatkowo warto pamiętać, że domy bez maintenance nabierają około 5 proc. na wartości rocznie (ostatnio znacznie szybciej). Condo przyrastają 3-4 proc. Czyli znów znacznie lepszy profit.
Trzeci sposób inwestowania – jest bardzo bierny i średnioterminowy. Kupno nowych domów czy condo z planów. Dajemy zaliczkę i czekamy na odbiór od 2 do 3 lat. W typowym wzrastającym rynku, kiedy mieliśmy minimalny wzrost 5 proc. rocznie, można było nowo odebrany budynek czy condo sprzedać z 15-20-proc. profitem. Byli tacy, co kupowali 5-10 mieszkań rocznie. Był to bardzo atrakcyjny proceder bez brudzenia rąk i bez wielkiego ryzyka. Jak często w takich sytuacjach, czasy i przepisy się zmieniają. Po pierwsze, rynek – szczególnie jeśli chodzi o condo apartamenty – znacznie się zmienił. Jest obecnie wielka konkurencja nowych budynków, które są już w chwili zakupu drogie, co odstrasza inwestorów od spekulacji. Obecnie wielu deweloperów nie może sprzedać nowych budynków, co opóźnia ich rozpoczęcie, a czasami skasowanie projektu. Jeśli się okaże, że projekt zostanie skasowany po dwóch latach – inwestor dostanie zwrot depozytów, ale jednocześnie straci dwa lata inwestycji, bo dostaje zwrot zasadniczo bez żadnego oprocentowania.
Inny problem to HST. To jest dłuższy temat i napiszę o tym wkrótce, ale jeśli ktoś kupił nowy dom czy condo i sprzedał je zaraz po przejęciu, może być odpowiedzialny za 13 proc. HST, które jest wliczone w cenę sprzedaży. Revenue Canada ostatnio bardzo szuka takich "inwestorów" i bardzo redukuje profit. Są sposoby, by tego uniknąć, ale o tym innym razem bardziej obszernie.
Czwarty sposób (bardzo bezpieczny i niewymagający martwienia się o dom) – to tak zwane 2 lub 3 pożyczki hipoteczne. Tak się składa, że są ludzie, którzy mogą dostać tak zwany conventional mortgage z banku, czyli 80 proc. wartości domu, ale ponieważ mają słaby kredyt, nie mogą dostać ubezpieczenia z CMHC.
Oznacza to, że potrzebują pożyczyć pieniądze – zwykle na wyższy procent.
I tu pojawia się potrzeba drugich pożyczek hipotecznych. Typowe jest, że nie przekraczają one łącznie razem z pierwszym mortgage'em 90 proc. wartości domu.
Czyli kupujący musi mieć minimum 10 proc. własnych pieniędzy. Co jest atrakcyjne w takich inwestycjach? Są one na relatywnie wysoki procent, bo od 8 do 12 proc. w zależności od ryzyka i wielkości pożyczki. Są one zabezpieczone nieruchomością – i tu należy umieć wycenić jej wartość, by uniknąć pożyczek pod zastaw bezwartościowej nieruchomości. Są one krótkoterminowe (rok lub dwa) i każde odnowienie może przynosić dodatkowy profit.
Cztery przytoczone tu sposoby inwestowania w real estate to tylko niektóre z wielu, ale wszystkie łączy jedna ważna cecha. Są bardzo bezpieczne i często przynoszą swoim właścicielom dodatkowe korzyści. Na przykład rental property, która w pewnym momencie się spłaci i przynosi swoim właścicielom stały dochód na przykład 2500 dol. miesięcznie, jest lepszą inwestycją niż pieniądze w banku czy Canada Pension Plan.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Partia Liberalna zapowiedziała wiele korzystnych zmian systemu imigracyjnego Kanady. Czego możemy się spodziewać w najbliższym czasie?
Nowy rząd pragnie przywrócić dostęp do publicznej opieki zdrowotnej dla uchodźców w Kanadzie. Wstrzymanie benefitów medycznych dla uchodźców spowodowało większe szkody ekonomiczne aniżeli przyznanie ich, dlatego że uchodźcy zgłaszali się w nagłych czy zaawansowanych przypadkach choroby do pobliskich szpitali, gdzie musiano udzielić im pomocy. Koszt leczenia szpitalnego jest najdroższy.
Zostanie przywrócony wiek dziecka zależnego, obecnie można zasponsorować lub włączyć w podanie imigracyjne dziecko tylko do 19. roku życia. Jednak nowy rząd zapowiada, że wiek ten będzie zwiększony do 22. roku życia, tak jak to było poprzednio.
Uważam, że jest to mądra decyzja rządu. Kanada to starzejąca się populacja i promowanie imigracji dzieci i bardzo młodych ludzi w programie łączenia rodzin może być bardzo korzystne dla przyszłej gospodarki kraju. Młodzi ludzie, przybywający z rodziną lub sponsorowani do Kanady, bardzo szybko się integrują z kanadyjskim społeczeństwem. Większość z nich kontynuuje edukację w Kanadzie, zdobywając atrakcyjny zawód, pracę.
Liberałowie zapowiedzieli także, że skróci się czas oczekiwania na pobyt stały, zwłaszcza w systemie łączenia rodzin.
Imigranci, którzy posiadają w Kanadzie rodzeństwo, otrzymają dodatkowa liczbę punktów, starając się o pobyt stały w Kanadzie.
Zwiększy się także liczba przyjmowanych podań ws. sponsorstwa rodzinnego rodziców, do tej pory rząd przyjmował jedynie 5000 podań rocznie. Liczba ta zostanie podwojona.
Rząd zapowiedział także zniesienie dwuletniego wymogu pozostawania w związku małżeńskim lub konkubenckim po otrzymaniu pobytu stałego. Obecnie pobyt stały może zostać odebrany w ciągu dwóch lat od daty przyznania stałej rezydencji i w sytuacji rozpadu związku lub małżeństwa, choć są wyjątki od tej reguły.
I jedna z ważniejszych zapowiedzi, dyskryminacyjne prawo obywatelskie rozróżniające kanadyjskich obywateli na urodzonych i nieurodzonych w Kanadzie ma ulec zmianie.
Miejmy nadzieję, że te korzystne dla nas wszystkich zmiany staną się rzeczywistością w niedalekiej przyszłości. Będziemy Państwa informować na bieżąco.
Izabela Embalo
licencjonowany
doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY PROSIMY O KONTAKT: Tel. 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
piątek, 06 listopad 2015 14:36
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Losy pewnego Daka
Napisane przez Aleksander ŁośTrudno powiedzieć, czy był on w prostej linii potomkiem starożytnych Daków, ludu najpierw dzielnie walczącego z Imperium Rzymskim, a później będącego jego sojusznikiem. Wprawdzie ta położona na północno-wschodnich krańcach Imperium prowincja była zasiedlana przez Rzym własnymi kryminalistami, tak jak czynili to Anglicy ze swoimi, wysyłając ich do Australii, to jednak trudno powiedzieć, czy to zaowocowało mieszanką etniczną, która w Europie Środkowej ma stosunkowo dużo problemów.
Już samo jego imię, Teodor, miało znamiona starożytności. Mimo prawie niskiego wzrostu, miał wygląd gladiatora: rozrośnięte bary, mocny kark, ale ciemnoblond długie włosy związane z tyłu w kitkę. Ten około 35-letni mężczyzna miał niezwykle bogaty życiorys, który mógłby stanowić niezły scenariusz filmowy.
Poczęty został pod reżimem komunistycznego dyktatora Ceaucescu, którego właśni pretorianie zastrzelili jak pospolitego bandytę, kiedy Teodor uczęszczał jeszcze do szkoły średniej. Ale w końcówce tej epoki zaczęły po niezbyt dobrych drogach Rumunii jeździć samochody o nazwie Dacia. Nazwa ta miała nawiązywać do starożytności, do wyzwalania poczucia dumy, że ma się tak dobre korzenie.
Kupując "starsze" nieruchomości, możemy spodziewać się pewnych problemów technicznych i środowiskowych. Im starszy dom, tym więcej problemów możemy oczekiwać. Wiadomo, że sto lat temu inaczej budowano niż obecnie. Domy nie miały właściwych fundamentów jak dzisiaj i często były one z kamieni rzecznych. Wystarczy popatrzeć na domy budowane w okolicy High Park. Niskie i wilgotne basementy są tam normą.
Z drugiej strony, problemy techniczne mogą wystąpić nawet w relatywnie nowych domach, jeśli nie są one właściwie pielęgnowane. Zwykle podstawowe problemy są łatwe do wychwycenia w czasie rutynowej inspekcji technicznej domu. Natomiast problemy, o których chciałbym dziś napisać, są czasami trudne do wychwycenia i nie są często widoczne na pierwszy rzut oka. Na szczęście występują one w niewielkiej liczbie budynków, zwykle sprzed 1980 roku.
• Zakopane w ziemi zbiorniki na olej opałowy. Jest to coraz rzadszy problem, ale ciągle od czasu do czasu – szczególnie w podmiejskich nieruchomościach – zdarzają się domy, w których "medium" opałowym był olej przechowywany w zbiorniku zakopanym w ziemi. Po latach taki zbiornik może zacząć przeciekać, gdyż rdza robi swoje. Oczywiste jest, że powodować może to ogromne skażenie terenu i, co za tym idzie, duże problemy techniczne. Domy takie są bardzo trudne do ubezpieczenia. W chwili obecnej wręcz wymagane jest usunięcie takiego zbiornika z ziemi i zastąpienie go nowym. Wiążą się z tym ogromne koszty. Dlatego jeśli kupujemy dom ze zbiornikiem olejowym zakopanym w ziemi, konieczne jest uwzględnienie specjalnych warunków w umowie kupna i sprzedaży, by uniknąć poważnych problemów.
• Aluminiowe okablowanie domu nie ma tak naprawdę aż takiego znaczenia, ale media poprzez nagłaśnianie sprawy zrobiły z tego duży problem. Aluminium stosowano w końcowych latach 70., kiedy brakowało miedzi, bo ta była potrzebna do produkcji amunicji na wojnę w Korei. Nie jest ono stosowane obecnie, ale ciągle spotykamy wiele domów z tym typem okablowania. Jeśli tylko zachowamy właściwe środki ostrożności, to nie będziemy mieli żadnych problemów. Wbrew powszechnej opinii, nie jest wcale trudno znaleźć firmę, która ubezpieczy nasz dom. Zwykle jednak będzie wymagana specjalna inspekcja przeprowadzona przez ESA (Electrical Safety Authority).
• UFFI (Urea formaldehyde foam insulation) – było używane jako środek izolacyjny w latach 70. Zostało ono wycofane całkowicie z użytku w Kanadzie w latach 80. Najbardziej rozpowszechniony środek ten był w latach 1975–78. W tym czasie ocieplono przy jego pomocy w Kanadzie około 100.000 domów. W tych latach istniał nawet specjalny program rządowy, który dopłacał właścicielom domów, by docieplali je przy pomocy UFFI. Okazało się po czasie, że ta początkowo cudowna izolacja wydzielała gaz – formaldehyd. Jego obecność została dość szybko połączona z podrażnieniami dróg oddechowych, chronicznym katarem, bólami głowy, ogólnym zmęczeniem, a nawet sugerowano, że może wywoływać on raka. Spowodowało to prawdziwą panikę, do tego stopnia, że domy, które posiadały UFFI, stały się bardzo trudne do sprzedaży. Rząd federalny został zmuszony pod naporem opinii publicznej do wprowadzenia programu pomagającego finansowo właścicielom domów w usunięciu UFFI. Prowadzone intensywne badania laboratoryjne próbujące potwierdzić szkodliwość UFFI nigdy nie zakończyły się sukcesem. Okazało się, że gaz zawarty w piance, szybko ulegał rozpadowi. Po latach na skutek rozpadu i ulatniania się formaldehydu – problem praktycznie przestał istnieć. Warto dodać, że w USA UFFI zostało ponownie wprowadzone do użytku w 1983 roku, i jest powszechnie używanym materiałem izolacyjnym, gdyż nic nie potwierdziło jego szkodliwości.
• Vermiculite Insulation – było używane prawie przez 60 lat pod nazwą Zonollite. Zaprzestano jego używania w połowie lat 80. Liczbę domów zaizolowanych przy jego pomocy w Stanach i Kanadzie szacuje się na 16 milionów. Jest to mineralna izolacja wytwarzana z surowca pozyskiwanego ze złoża w miejscowości Libby w Montanie. Surowiec ten po poddaniu prażeniu zachowywał się podobnie jak popcorn i tworzył kryształy bardzo lekkie, o dobrych właściwościach izolacyjnych. Używano go jako sypkiej izolacji na poddaszach (attic) lub do izolacji ścian zewnętrznych zmieszanego z cementem. Oczywiście po jakimś czasie okazało się, że produkt ten zawiera stężenie azbestu do 1 proc. – i pojawił się kłopot. Często izolacja ta mylona jest z izolacją z celulozy, fiberglass czy rock wool. Rozpoznanie jest proste. Granulki mają kolor brązowo-różowy lub brązowo-srebrny i mają kształt małej harmonii.
• Azbest – od dawna jest on kojarzony jako materiał, który może powodować raka. Drobne pyłki azbestu, wdychane, osadzają się w płucach. Jak wprowadzano azbest jako materiał izolacyjny, widziano jego świetne właściwości, odporność cieplną i niskie przewodnictwo ciepła. Większość domów, w których na przełomie wieku zakładano instalację wodną (kaloryfery), miała rury rozprowadzające gorącą wodę zawinięte matami azbestowymi – nadal jest to spotykane w wielu starych domach.
Zabawne jest to, że wpadamy w panikę, słysząc o potencjalnych skażeniach (które występują w znikomej liczbie domów), a tym samym zapominamy o właściwej wentylacji i wymianie powietrza w nowych domach. Na skutek wielkiej ilości sztucznych produktów używanych obecnie w budownictwie, jak i faktu, że używamy w kółko tego samego powietrza – okazuje się, że czasami może być ono skażone stokrotnie bardziej niż to, co jest na zewnątrz naszych domów.
Tak więc pamiętajmy o wentylacji i wymianie powietrza w naszych mieszkaniach!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
czwartek, 05 listopad 2015 22:34
Dopisanie małżonków do wniosku imigracyjnego
Napisane przez Izabela EmbaloNiekiedy zdarza się, że ktoś, przed otrzymaniem pobytu stałego, ale już po złożeniu wniosku o stałą rezydencję, zmienia status cywilny, np. wychodzi za mąż.
W takiej sytuacji należy poinformować urząd kanadyjski o zmianie statusu cywilnego jak najszybciej i przed otrzymaniem rezydencji. Niepoinformowanie urzędu może znacznie skomplikować procedurę prawną lub w rezultacie przyczynić się do otrzymania decyzji odmownej. Zatajenie informacji o wstąpieniu w związek małżeński przed finalizacją sprawy jest także powodem odebrania stałej rezydencji lub nieprzyznania kanadyjskiego obywatelstwa. Podawanie nieprawdziwych informacji lub zatajanie faktów mogących wpłynąć na decyzję administracyjną urzędu imigracyjnego jest poważnym wykroczeniem.
Dopisany współmałżonek, jeśli spełni kryteria prawne, otrzyma pobyt stały wraz z osobą ubiegającą się o pobyt praktycznie w tym samym czasie, co jest szybszym i niekiedy prostszym rozwiązaniem, aniżeli późniejsze sponsorowanie małżeńskie. Dopisany do podania współmałżonek lub partner w relacji konkubinatu musi zostać prawnie przetestowany, ważne jest, by pozytywnie przejść test niekaralności i medyczny. Jeśli współmałżonek, włączony w podanie, posiada np. rekord kryminalny lub jego stan zdrowia nie jest dobry, główny wnioskodawca może stracić pozytywną decyzję pobytową. Warto o tym pamiętać w momencie zawierania związku małżeńskiego, w trakcie załatwiania stałej rezydencji, czy nawet wizy pracowniczej.
Piszę o tym dlatego, że niejednokrotnie spotkałam się z osobami, które w trakcie prowadzenia sprawy bez porozumienia ze swoim reprezentantem zmieniały stan cywilny, co znacząco wpłynęło na czas oczekiwania i rezultat sprawy. W dodatku urząd imigracyjny będzie sprawdzał, czy zawarty związek jest relacją wiarygodną i prawdziwą, a nie "biznesową". Należy przedstawić odpowiedni materiał dowodowy, przekonujący o tym, że współmałżonek/partner zasługuje prawnie na pozytywną decyzję pobytową.
Dopisanie do wniosku imigracyjnego współmałżonka/partnera może skomplikować o tyle sprawę imigracyjną, że niektóre dokumenty czy badania medyczne przedawniają się i należy je powtórzyć.
Osobiście radzę, by przed podjęciem decyzji wstąpienia w związek małżeński i przed sfinalizowaniem sprawy imigracyjnej skonsultować się z osobą prowadzącą sprawę lub innym specjalistą prawa imigracyjnego, aby uzyskać rzetelne informacje o tym, jak zmieni się wówczas prawna procedura i jak zmiana statusu cywilnego może wpłynąć na podanie imigracyjne głównego wnioskodawcy.
Izabela Embalo
licencjonowany
doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ PROSIMY O KONTAKT:
tel./text: 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
Nowa siedziba biura w Mississaudze
piątek, 30 październik 2015 14:34
Co to jest "niesprawiedliwe wzbogacenie" i dlaczego ma ono znaczenie w prawie rodzinnym?
Napisane przez Monika Curyk
Doktryna "niesprawiedliwego wzbogacenia" (unjust enrichment) ma długą historię w angielskim prawie zwyczajowym. Dały jej początek w XVIII wieku decyzje o konieczności zwrotu pieniędzy otrzymanych pomyłkowo i generalne założenie, że jedna osoba nie powinna się bogacić kosztem straty drugiej osoby. Do końca XX wieku doktryna niesprawiedliwego wzbogacenia ulegała dalszemu rozwojowi i stosowana była w coraz większej liczbie sytuacji. W latach siedemdziesiątych i na początku lat osiemdziesiątych Sąd Najwyższy Kanady rozpoczął proces adaptacji doktryny niesprawiedliwego wzbogacenia na potrzeby prawa rodzinnego. Proces ten trwa do dnia dzisiejszego.
Dlaczego było to konieczne? W roku 1990 Family Law Act uregulował kwestię podziału majątku przy rozwodzie. Gdy rozstaje się para małżeńska, cały majątek zgromadzony trakcie trwania małżeństwa, ulega równemu podziałowi. Nieliczne wyjątki dotyczą prezentów lub spadku od osób trzecich, które, nawet jeżeli zostały otrzymane w trakcie trwania małżeństwa, nie ulegają podziałowi, oraz rezydencji małżeńskiej, która ulega podziałowi, nawet jeżeli należała przed ślubem tylko do jednego z małżonków. Family Law Act reguluje kwestie związane z podziałem majątku jedynie w przypadku par małżeńskich.
Opublikowano w
Prawo w Kanadzie
Z etykietą
