Kiedy kupujemy nieruchomość - powstaje pytanie: Czy nasze podatki od nieruchomości wzrosną? 

I nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi. Choć najczęściej tak się dzieje. Załóżmy, że nieruchomość, którą kupujemy, była wyceniona przez MPAC czyli Municipal Property Assessment Coorporation w 2014 na $400 000. Od tej wyceny czyli od "assessment" naliczony został podatek. Załóżmy, że ta sama nieruchomosć zostanie teraz sprzedana przykładowo za $600 000. Przyrost w cenie może wynikać z gorącego rynku lub z wykonanych remontów. W takiej sytuacji należy spodziewać się wzrostu podatków. Podatki bazują na "market value". W związku z tym, jak ktos zapłaci za dom $600 000 to MPAC będzie bazował następną jego wycenę na tej wartosci i od tej wartosci będzie naliczany podatek. Trudno będzie w takim przypadku odwoływać się i twierdzić, że dom jest warty tylko $400 000, skoro zapłacilismy za niego $600 000.

Spotkałem się z takimi przypadkami wielokrotnie i jeśli podwyżka nie następuje natychmiast, to nastąpi w miarę szybko. Tak więc nie należy się za bardzo sugerować podatkiem pokazywanym na wydruku MLS, gdyż i tak zostanie on "skorygowany" przez MPAC oraz miasto, w którym mieszkamy. Inna sprawa, że czasami pokazując dwa dokładnie takie same domy widzimy, że podatki różnią się dosć znacznie.

Powstaje pytanie dlaczego? I odpowiedz może być prosta. Dom z niższym podatkiem jest być może po raz pierwszy na rynku od 20 lat i owszem jego "assessment" był uaktualniany, ale jakby według standardowych wzrostów wartości.

Jeśli natomiast drugi podobny dom zmienił właścicieli kilka razy i za każdym razem jedna cena sprzedaży szła w górę, to właśnie działo się tak jak w powyżej opisanej sytuacji. MPAC za każdym razem dostosowywał podatek do ceny sprzedaży.

Myślę, że warto bym przypomniał jak działa system wyceny nieruchomości i jak są naliczane nasze podatki od nieruchomości.

W 1997 ROKU ZOSTAŁ WPROWADZONY W ONTARIO JEDNOLITY "ASSESSMENT SYSTEM"

Ten system określania wartości nieruchomości (assessment) umożliwia w teorii sprawiedliwe wyznaczanie podatków od nieruchomości w obrębie prowincji. System ten bazuje na kilku podstawowych zasadach:

* nowy assessment wszystkich nieruchomości w Ontario bazuje na ich wartości rynkowej,
* by zapewnić aktualność systemu, wszystkie wyceny nieruchomości są obecnie uaktualniane corocznie ( w teorii). Zajmuje się tym specjalna firma MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Od tej firmy właśnie otrzymujemy uaktualnianą wycenę rynkową raz w roku (current value assessment).
System ten ma również kilka możliwości:
* osobom o niskim dochodzie (emeryci i osoby niepełnosprawne) pozwala ubiegać się o obniżenie lub rozłożenie należnych podatków w czasie (niestety nie jest to takie proste),
* łatwiejszy proces odwołań w sprawie określania wartości nieruchomości,
* poszczególne miasta mają większy wpływ na ustalanie wysokości podatków płaconych przez właścieli nieruchomości w zależności od ich lokalnego budżetu.

Władze miejskie mogą obecnie wyznaczyć podatki bazując na uaktualnionych wskaźnikach. Wskaźnikiem, w oparciu o który wyznaczana jest wysokość płaconego podatku, jest jak wspomniałem current value assessment. Termin ten określa, za jaką sumę dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku. Dzięki nowym wycenom podobne nieruchomości w obrębie tego samego miasta płacą (w teorii) podobne podatki. Dlatego nowy sposób ustalania podatków nazywany jest fair assessment system.

Warto wiedzieć, jak wyliczane są podatki w oparciu o current value assessment?

Otóż każdy region (np. Peel) opracowuje swój doroczny budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług takich jak: policja, straż pożarna, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg, szkolnictwo i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment). Oprócz władz miejskich również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie prowincji. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję, składają się na Państwa całkowity podatek od nieruchomości.

Zrozumiałe jest, że im wyższy current value assessment danej nieruchomości tym płacimy wyższy podatek. W obrębie każdego miasta są tereny, które szybciej poszły w górę niż inne. W tych okolicach wzrost podatków może być bardziej odczuwalny.

Czy obecny system jest sprawiedliwy?

Osobiście uważam, że nie!

* Podatek od nieruchomości jest naliczany liniowo - czyli ktoś, kto mieszka w małym domu, ale ma na przykład 5 dzieci w szkole, płaci mały podatek. Ktoś kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym płaci zdecydowanie wyższy podatek - korzystając ze znacznie mniejszej ilości serwisów i efektywnie płacąc za edukację innej rodziny. Podatek ten powinien być taki sam do określonej wartości - na przykład $500 000, ale później malejący do pełnej ustalonej maksymalnej wartości w sposób paraboliczny.
* Wspomniałem, że są przewidywane ulgi dla osób o niższych dochodach - ale to tylko w teorii. Tak naprawdę wiele osób przechodząc na emeryturę jest zmuszona do sprzedaży domu nawet jeśli nie ma na nim hipoteki - tylko dlatego że nie mogą podołać z płaceniem podatków.
* Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości - co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić "market value", często nawet nie widzi wycenianego domu - dlatego ważne jest by te wyceny kontrolować.
* Płacimy ten podatek z tak zwanych "after tax money" - moim zdaniem podatki od nieruchomości powinny być uwzdlędniane jako wydatek w naszych personalnych zeznaniach podatkowych. Wówczas przynajmniej miałoby to sens.

Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy są płacone tylko, jeśli wygrają naszą sprawę i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś. Firma, z której usług czasem korzystam, jest firmą prowadzona przez dwóch panów - Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego o nazwie "After Tax". Mieści się ona w centrum Mississaugi, a telefon do niej to 905-273-4855.

Maciek Czapliński