W odniesieniu do real estate funkcjonuje określenie "equity take out". Co to oznacza?

Ceny nieruchomości w ostatnich latach wzrosły w sposób bardzo zauważalny. Stało się to między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz ciągle dość niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Ci, co kupili domy 10 lat temu, zasadniczo podwoili wartość inwestycji. Nawet jeśli sami nie nadpłacili znacznie pożyczki, którą zaciągnęli w banku, to poprzez przyrost wartości rynkowej – mają obecnie duże "equity" w swoich domach. W prostym języku, "equity" to jest ta różnica pomiędzy tym, za ile nieruchomość może zostać sprzedana, a totalnym zadłużeniem, jakie istnieje na tej nieruchomości. Czyli jeśli ktoś ma dom wart 500.000 dol., a ma do spłacenia pożyczki hipotecznej 300.000 dol., to equity wyniesie 200.000 dol.

Wracając do "equity take-out". Wielu z nas, kupując domy kilka lat temu, robiło to z minimalną wpłatą 5 proc., jednocześnie mając długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znamy życie, często długi te nadal istnieją, a ich oprocentowanie wynosi od 10 do 20 proc. w przypadku niektórych kart, a to powoduje, że płacimy głównie procenty, nie spłacając zadłużenia. Otóż przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.

Na przykład mają Państwo dom wartości 500.000 dol., a mortgage wynosi 350.000 dol. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około 20.000 dol. Wiadomo, że spłata takiego obciążenia na kartach wynosi około 600 dol. miesięcznie (zwykle 3 proc. balansu). Otóż w wielu przypadków istnieje szansa podwyższenia mortgage'u do 80 proc. obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe 20.000 dol., które mamy do spłacenia na kartach. Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki to niecałe 100 dol. miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by długi wziąć pod kontrolę.

Od czego zacząć? Oczywiście od rozmowy z instytucją finansową, w której mają Państwo mortgage. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić aplikację, na podstawie której bank sprawdzi, czy można podwyższyć Państwa mortgage, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów.

Jeśli kredyt jest dobry (niejednokrotnie podkreślałem ważność tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych – to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów.

Jeśli proporcje Państwa mortgage'u wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 80 proc. wartości domu według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji.

Czasami innym wygodnym rozwiązaniem może być ubieganie się o "secured line of credit" pod zastaw naszej nieruchomości, by pozbyć się długów. Jest to nawet lepsze rozwiązanie, gdyż jest ono bardziej elastyczne. Problem jest tylko jeden – taka linia kredytowa może być maksymalnie zarejestrowana do 65 proc. wartości nieruchomości.

Moim zdaniem, ci czytelnicy, którzy mają sytuację finansową, o której mówimy, powinni skorzystać z "equity take out" właśnie teraz, kiedy oprocentowania mortgage'u są ciągle niskie!

Wspomniałem, że spłata 20.000 dol. na kartach kredytowych może wynosić około 600 miesięcznie, a spłata tej samej sumy w formie hipoteki przy obecnych oprocentowaniach tylko 100 dol. miesięcznie. Dlaczego jest taka duża różnica? Wyjaśnijmy najpierw sprawę różnicy w płatnościach. Jeśli chodzi o spłaty na kartach kredytowych, to jak Państwo wiedzą, oprocentowania na nich mogą być bardzo zróżnicowane. Od 5 proc. w przypadku tak zwanych "introductory offers" do 24 proc. w przypadku kart takich jak Canadian Tire i wielu innych. Zwyczajowo karty kredytowe nie limitują maksimum, które możemy spłacać, ale narzucają minimum, które w większości przypadków wynosi 3 proc. balansu, czyli w przypadku 20.000 dol. – 600 dol. miesięcznie. Z czego w przypadku 25-proc. oprocentowania aż 400 dol. wynosić będzie oprocentowanie.

W przypadku spłaty pożyczki dołożonej do spłat hipotecznych dzięki "equity take out" – pożyczka rozłożona jest na 25 lat i spłata miesięczna przy założeniu 3-proc. oprocentowania wyniesie 94,84 dol. Zasadnicza różnica w budżecie rodzinnym, jeśli ktoś potrzebuje trochę oddechu w czasami skomplikowanej sytuacji.

Proszę pamiętać, że większość pożyczek hipotecznych ma możliwość nadpłaty, czyli "pre payment", czasami do 20 proc. w skali roku, z których większość klientów nie korzysta. Tak więc jeśli Państwa chwilowa trudna sytuacja się poprawi, to można wrócić do płacenia 600 dol. miesięcznie za "ekstra hipotekę", z tym że oszczędność finansowa w stosunku do kart będzie duża, gdyż hipoteka jest na 3 proc., a nie na 20 proc. lub więcej.

Z drugiej strony, jeśli ograniczymy się do tak zwanych minimalnych płatności w obu przypadkach, czyli 600 dol. miesięcznie w przypadku karty oraz 94,84 dol. w przypadku hipoteki, to rzeczywiście kartę spłacimy po około 4 latach płacąc w procencie blisko ekstra 9000 dol., w przypadku hipoteki spłata nastąpi po 25 latach i ekstra oprocentowanie wyniesie około 8394,66 dol. Czyli prawie to samo.
Natomiast jeśli będziemy nadpłacać na pożyczce hipotecznej po 100 dol. miesięcznie, to spłacimy tę dodatkową pożyczkę w ciągu 10 lat i w oprocentowaniu zapłacimy 3120.82.

Z "equity take out" można skorzystać nie tylko spłacając karty kredytowe, ale również można ją wykorzystać na opłacenie studiów dla dzieci, zakup samochodu, remonty domowe i wiele innych sytuacji, gdzie bardziej opłaca się skorzystanie z niskiego oprocentowania.
"Equity" w domu może też być wykorzystane na inwestycje. Popatrzmy na taką sytuację . Mamy spłacony dom wartości 500.000 dol. Czyli nie płacimy pożyczki (mortgage) i żyje nam się bardzo wygodnie. Dom nas mało kosztuje, ale też nie pracuje na nas. Mamy zamrożoną ogromną wartość (equity), z której nie korzystamy. Gdybyśmy jednak zadłużyli dom do 80 proc. wartości na przykład z 3-proc. oprocentowaniem i zainwestowalibyśmy owe 400.000 na 8-proc. (minimum) w drugi mortgage zabezpieczony nieruchomościami, to wówczas zarabiamy na różnicy w oprocentowaniach pomiędzy tym, za ile pożyczamy i za ile inwestujemy. W tym przykładzie jest to 5 proc., co w skali roku od 400.000 dol. daje dochód 20.000 dol. Jest to znakomita emerytura czy szansa na to, by zimy spędzać na południu. Tak naprawdę ta forma inwestycji jest bardzo bezpieczna i łatwa do przeprowadzenia. Wielu mortgage brokers może pomóc w znalezieniu nieruchomości, których właściciele wymagają takiej pożyczki.

Ważne jest jednak, by starać się nie umieszczać całej sumy tylko w jednym projekcie, a raczej mniejsze sumy (10-20 tys.) w kilku różnych nieruchomościach, by zmniejszyć ryzyko. Myślę, że o tak zwanych drugich hipotekach (second mortgages) innym razem.

Mam nadzieję, że ta informacja będzie przydatna.