Częste pytanie, które zadają mi klienci, jest następujące. Czy lepiej kupić pustą działkę pod budowę, czy lepiej kupić stary dom i go wyburzyć i na tym miejscu budować nowy dom? W idealnym świecie przy budowie domu zawsze jest łatwiej zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.
• Brak wolnych terenów – po pierwsze, jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się na sprzedaż, są albo wcale nietanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne.
• Koszty działek – tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Dzisiaj – w Mississaudze ceny zwykle zaczynają się na poziomie 350-450 dol. tysięcy dolarów.
• Na "puste" działki naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas podatek HST jest niestety naszym kosztem.
• "Development charges" – kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, ścieków, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Dzisiaj w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 od condo, 54.544 dol. od domu. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi deweloperzy jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.
• Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej półcalowej do jednocalowej. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.
• Finansowanie – w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 proc. lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5 proc. wpłaty.
• "Demolition" – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty, jak koszt wyburzenia domu.
Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.
Drugie częste pytanie jest związane z kosztami budowy. Czy jest taniej budować dla siebie dom, czy taniej jest kupić dom gotowy?
Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy od tego, jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.
Zrozumiałe jest, że typowy deweloper zwykle tak kalkuluje koszty, by mieć jakiś profit. Ktoś, kto buduje na raz sto domów, może mieć inny zysk na pojedynczym domu niż ktoś, kto buduje jeden dom. Zrozumiałe jest też, że jeśli ktoś buduje setki domów, może negocjować inne ceny za robociznę czy materiały budowlane niż ktoś, kto buduje jeden dom. Deweloper, budując setki domów, kupuje działki po znacznie niższych kosztach niż ktoś, kto robi to indywidualnie. To samo dotyczy projektów – deweloper powtarza te same modele – my musimy zapłacić za projekt na zamówienie. Itd.
Moim osobistym zdaniem, taniej najczęściej wychodzi kupić gotowy dom niż budować samemu, między innymi z właśnie wymienionych kilku powodów.
Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę lub jeszcze lepiej z pomocą fachowców.
Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej – to na pewno jesteśmy w stanie zrobić to lepiej.
Jak wspomniałem na wstępie – deweloper jest nastawiony na profit i szuka oszczędności wszędzie, gdzie jest to możliwe, dbając tylko o to, by dom spełniał minimalne wymagane standardy i był zgodny z przepisami. Każda ekstrawagancja obniża profit.
Owszem, builderzy oferują czasami tak zwane "upgrades", ale po takich kosztach, że to się nam tak naprawdę mało opłaca.
Jeśli budujemy dla siebie, to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. Nie myślę, że ktoś, kto buduje dom dla siebie, użyje płyty wiórowej na "subfloor" – w przypadku domów budowanych masowo – to jest typowe! Zwykle projektując oświetlenie, zrobimy znacznie więcej punktów świetlnych niż wymagane minimum. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe.
Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze, to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom, ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!
