Porady
Chciałbym, byś mi wyjaśnił, co oznacza termin "beacon score". Wiem, że dotyczy to pożyczek, ale powiedz mi więcej na ten temat.
"Beacon score" (punktacja kredytowa) jest to numer na który patrzą pożyczkodawcy, kiedy ubiegamy się o pożyczkę. Każdy z nas ma taki numer przypisany do naszego nazwiska, SIN number oraz daty urodzenia. Najniższa możliwa punktacja to 300 punktów; najwyższa to 900 punktów (praktycznie nieosiągalna). Przeciętny dobry rekord to 700 punktów.
Wielu z nas wierzy, że powinniśmy mieć 800 punktów, by uzyskać najlepsze oprocentowanie. W rzeczywistości tylko 11 proc. Kanadyjczyków ma tak wysoką punktację.
By dostać dobre oprocentowanie, wystarczy mieć punktację na poziomie 680-700. Ale mając dobrego brokera od pożyczek, ciągle można dostać przyzwoite oprocentowanie nawet przy 600 punktach.
Według przepisów z 2008 roku – 600 punktów – to jest minimum, które musimy mieć, by ubiegać się o pożyczkę, jeśli mamy mniej niż 20 proc. "downpayment" (ubezpieczaną przez CMHC). Jeśli nasza punktacja jest niższa niż 600 punktów, to wówczas będziemy traktowani przez pożyczkodawców jako klienci "drugiej kategorii". Zwykle ma to odzwierciedlenie w wyższym oferowanym oprocentowaniu. Czasami nawet przekłada się to na dodatkowe 3,5 proc. oprocentowania w przypadku punktacji na poziomie 500.
Warto wiedzieć, jakie elementy mają wpływ na tę punktację:
* Historia płatności – zwykłe opóźnienie w regularnych płatnościach, które robimy co 30 dni ("mortgage", karty kredytowe) może obniżyć naszą punktację o 15-20 punktów w każdym przypadku. Historia płatności – zwykle jest odpowiedzialna za 35 proc. punktacji.
* Istniejące zadłużenie – jest odpowiedzialne za około 30 proc. punktacji. Banki patrzą, jakie jest nasze obecne zadłużenie i ile maksymalnie możemy obsłużyć w długach. Jeśli jesteśmy na maksimum zadłużenia, to wówczas mamy problem. Jeśli mamy zapas na poszczególnych "długach", to wówczas mamy szanse na więcej kredytu.
* "Wiek zadłużenia" – jest zwykle odpowiedzialny za 15 proc. punktacji. Zwykle tak zwany ustabilizowany kredyt powinien zawierać minimum trzy "formy" zadłużenia, każda przynajmniej z roczną historią. Jeśli mamy bardzo krótki czas naszej pożyczki (kilka miesięcy), to nie jest to często uważane jako ustabilizowany kredyt.
* Rodzaj kredytu – karty kredytowe, pożyczki hipoteczne oraz pożyczki z regularnych banków są traktowane jako bardzo pożądane i zwykle pozytywnie wpływają na naszą punktację; zwykle rodzaj kredytu odpowiedzialny jest za 10 proc. punktacji.
* "Zapytania o pożyczki" – za każdym razem, kiedy składamy podanie o pożyczkę, jest to odnotowane na naszym rekordzie. Każde "zapytanie" powoduje obniżenie punktacji o około 5 punktów. Czasami biegając między bankami i próbując znaleźć niższy procent na "mortgage", możemy zrobić sobie krzywdę. Im więcej banków odwiedzimy, "próbując" znaleźć lepszy "deal" – tym niższy będzie nasz kredyt. Zdecydowanie należy rozmawiać z "mortgage brokers", bo oni sprawdzają kredyt raz i wysyłają ten sam wyciąg z Credit Bureau do różnych banków, szukając najlepszej oferty dla nas.
Innym tematem, o którym warto wspomnieć, są bankructwa lub "consumer proposals". Kiedy pojawi się ich rekord w Credit Bureau, ma to poważny i negatywny wpływ na naszą możliwość uzyskania pożyczek, bez względu jak dawno miało to miejsce. Ale są sposoby, by pomimo rejestrowanego bankructwa w miarę szybko ubiegać się o kredyt. Kluczem jest umiejętność zbudowania nowego kredytu nawet w postaci tak zwanych "secured credit card", czyli kiedy wpłacamy na kartę na przykład 500 dol. jako zabezpieczenie i jest to nasz limit. Inną formą odbudowywania kredytu są pożyczki samochodowe czy meblowe, które dość łatwo uzyskać.
Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest utrzymanie istniejącego kredytu przynajmniej w części. Zwykle, kiedy mamy kłopoty, przestajemy spłacać wszystkie długi. Jest to błąd. Należy wybrać i zatrzymać jedną – dwie lub więcej kart, które są najmniej zadłużone, i starać się je spłacać. Jak długo je płacimy na czas, nikt nam ich nie zabierze – i w ten sposób nasz kredyt może być odbudowywany od razu.
To nie są łatwe tematy i jak mają Państwo problemy, proszę radzić się specjalistów. Natomiast dbanie o kredyt jest bardzo istotne i często zły kredyt nawet przy dobrych dochodach, może uniemożliwić nam zakup wymarzonego domu.
Jeśli ktoś ma zły "beacon score" – jak może go poprawić? Czy są jakieś sposoby?
1. Sprawdzanie akuratności informacji w raporcie Credit Bureau. Tak się składa, że "nobody is perfect" – agencja zbierająca informacje o naszym kredycie też popełnia błędy. Dlatego w sytuacjach "krytycznych" powinniśmy bardzo dokładnie przeanalizować zawarte w raporcie informacje i jeśli odkryjemy błędy – natychmiast poprosić o ich sprostowanie. Błędy mogą dotyczyć nawet naszego SIN number lub daty urodzenia.
2. Zgłaszać błędy. Tak jak wspomniałem, Credit Bureau ma obowiązek sprawdzić potencjalne błędy, które są do niego zgłaszane. Takie jest prawo. Normalnie, jeśli zgłosimy błąd, kredytor musi udowodnić, że jego raport opóźnionej płatności jest prawdziwy. Jeśli tego nie zrobi, to wówczas możemy domagać się usunięcia niekorzystnej dla nas informacji.
3. Płacić długi na czas. Płacenie swoich zobowiązań finansowych na czas jest jednym z najważniejszych elementów, które wpływają na naszą dobrą historię kredytową. "Regularność" jest odpowiedzialna za prawie 1/3 dobrej punktacji. W naszym zajętym życiu czasami warto pewne płatności załatwić jako "automatyczne prepaiments", by uniknąć konieczności pamiętania.
4. Nadpłacanie długów. Nie zawsze jesteśmy w stanie nadpłacać wiele, ale jeśli pożyczkodawca widzi, że jesteśmy zadłużeni do maksimum na wszystkich naszych liniach i kartach kredytowych, to wówczas szansa na następny kredyt jest prawie żadna. Natomiast jeśli pożyczkodawca widzi, że spłacamy długi na czas nawet z pewną nadwyżką, to wówczas jesteśmy zwykle mile widzianymi klientami.
5. Nie likwidować istniejących kart kredytowych i linii kredytowych. Często wydaje nam się, jak wychodzimy z długów, że należy pozamykać i zlikwidować wszystkie nasze karty, których nie używamy. Jest to oczywista reakcja, ale w praktyce jest lepiej pospłacać karty i po prostu je zostawić nieużywane. Bankierzy, widząc, że mamy dostępny kredyt, chętniej z nami rozmawiają. Pozbycie się kart wpływa zwykle na obniżenie "beacon score".
Warto wiedzieć, że istnieje możliwość łatwego sprawdzenia własnego kredytu oraz punktacji na stronie equifax.ca. Strona ta pozwala nie tylko sprawdzić nasz obecny kredyt, ale również ustawić sobie pewnego rodzaju system ostrzegawczy, gdyby ktoś chciał nam zarejestrować pożyczkę, używając bez naszej zgody naszych danych osobistych. Zdarza się to coraz częściej. Niestety – jest to wszystko za pewną drobną opłatą.
Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
piątek, 20 wrzesień 2013 22:45
Samotny ojciec - opowieści z aresztu deportacyjnego
Napisane przez Aleksander ŁośKolumbia cieszy się złą sławą. Głównie z powodu gangów narkotykowych. Na ukrytych poletkach uprawia się rośliny, później przerabia się je na półsurowiec, aż w końcu na produkt nadający się do sprzedaży. Akcje rządu, wspierane przez rząd amerykański, dają tylko częściowo efekt, ograniczają cały proceder, ale go nie eliminują, bo bieda pcha miejscowych chłopów do upraw zakazanych krzewów. Amerykanie angażują się w tę walkę, bo głównie na rynek amerykański trafiają kolumbijskie narkotyki.
Jednocześnie Kolumbia staje się coraz atrakcyjniejsza dla amerykańskich i kanadyjskich inwestorów i rentierów, bo jeszcze jest nie w pełni odkryta przez przemysł turystyczny i za relatywnie mniejsze kwoty, niż gdzie indziej w północnej części Ameryki Południowej, można kupić tam albo kilka akrów nad oceanem pod budowę domku letniskowego, albo kupić już gotowy dom od tych, którzy zorientowali w możliwości zainwestowania w tym kraju kilka lat wcześniej.
Dziś coś z własnego podwórka. Mój mąż Alberto kończy powoli proces nostryfikacji dyplomu lekarza i pomyślałam sobie, że napiszę coś niecoś na ten temat, ponieważ wiele jest zbieżnych informacji w Internecie, a na pewno niektórzy polscy lekarze, chcący wyemigrować do Kanady lub USA, zainteresują się tym tematem. My go znamy z doświadczenia.
Lekarze zagraniczni muszą zdobyć licencję kanadyjską lub amerykańską. Nawet jeśli ktoś już nostryfikował dyplom na przykład w Anglii, nie ma wyjątku. No chyba że ktoś na przykład studiował po angielsku w uczelni, która jest uczelnią amerykańską, istnieje już taka akademia medyczna na przykład w Krakowie. Oczywiście łatwiej jest osobom znającym język angielski, i to na takim poziomie, by zdać specjalistyczny egzamin. A zatem niektórzy zaczynają od intensywnej nauki angielskiego.
Nie trzeba także wracać na uczelnię i znów studiować. Jednak uczelnia medyczna jest weryfikowana, większość polskich akademii medycznych jest na liście uznawanych uczelni.
Wiele osób, pomimo że zamieszkuje w Kanadzie i posiada kanadyjską rezydencję lub obywatelstwo, decyduje się, by zdać egzaminy w USA, podobnie jak mój mąż. Dlaczego tak się dzieje, że wielu lekarzy "ucieka" do USA? Dlatego że w Kanadzie wiele osób czeka latami po zdaniu egzaminów na staż. Traci następne lata. Rząd kanadyjski tłumaczy się tym, że nie ma funduszy, by finansować stażystów, i miejsc jest mało. Niestety, Kanada traci licznie lekarzy – zdolnych i dobrze wykształconych fachowców. Medycyna w Polsce jest na dość wysokim poziomie i nasi lekarze mogą spokojnie konkurować z lekarzami na tym kontynencie. Ponadto medycyna jest dziedziną uniwersalną.
W USA jest inaczej, lekarze stażyści brani są do dużych miast, nie muszą wyjeżdżać w dalekie zakamarki kraju, tak jak stażyści w Kanadzie, którzy godzą się na wszystko... nawet życie w odległym rezerwacie, gdzie się można dostać tylko samolotem. Ameryka najczęściej bierze stażystów, analizując ich przydatność, na przykład znajomość języków.
Ameryka docenia wytrwałych i zdolnych medyków, choć egzaminy nie są łatwe i wiele trzeba wysiłku, by dostać licencję. Zarobki także są wyższe w USA, dlatego niewielu lekarzy z Kanady wraca tutaj. W Kanadzie ludzie umierają z braku dostępu do służby zdrowia. A rząd utrudnia proces wdrażania zagranicznych lekarzy, często już OBYWATELI KANADYJSKICH, pomimo że prawo nakazuje, by każdy miał te same możliwości i nie był dyskryminowany. Dość ciekawy temat do przemyślenia.
Egzaminy nostryfikacyjne USA odbywają się w różnych krajach i niekoniecznie trzeba podróżować do USA czy Kanady. Co ciekawsze, NIE TRZEBA POSIADAĆ ZIELONEJ KARTY W USA, BY NOSTRYFIKOWAĆ DYPLOM I PRACOWAĆ JAKO LEKARZ. Ponownie, wiele osób traci szanse na przylot i pracę w Ameryce, nie wiedząc o istniejącej możliwości zatrudnienia, posiadając jedynie wizę pracy, załatwianą przez sponsorującą placówkę medyczną po zdaniu egzaminów.
Jeśli ktoś myśli o nostryfikacji dyplomu lekarza i pracy w tym zawodzie w Ameryce, zalecane są kursy przygotowawcze, organizowane przez Uniwersytet Kaplan. W Toronto można zapisać się na taki kurs, przygotowanie do jednego egzaminu kosztuje ok. 3000 dolarów. Najtrudniejszy, jak mówią lekarze zagraniczni, jest pierwszy 8-godzinny egzamin, obejmuje on całą medycynę w teorii. Ważne też jest, by mieć dobry wynik z pierwszego egzaminu, zapewnia to otrzymanie miejsca na staż. Do Toronto przylatują na wykłady profesorowie i wykładowcy z różnych uczelni amerykańskich, jest także możliwość nawiązania ciekawych kontaktów.
Proces nostryfikacyjny w USA nie wymaga zdawania TOEFL-a (egzaminu językowego). Pomagałam klientom – polskim lekarzom, którzy musieli zdawać wielokrotnie TOEFL w czasie procedury nostryfikacyjnej. Nie był to łatwy egzamin i mało związany z językiem medycznym, ale Kanada wymaga, by kandydat oprócz egzaminów zdał TOEFL na odpowiednim poziomie. Amerykanie podchodzą bardziej praktycznie – jak można zdać tak trudny egzamin, nie rozumiejąc i nie znając angielskiego?
Po dwóch egzaminach każdy zagraniczny lekarz, bez względu na to, czy jest wysokiej rangi specjalistą czy nie, musi odbyć staż. W Kanadzie jest to główny problem zagranicznych lekarzy. Znalezienie miejsca dla stażysty lekarza zagranicznego graniczy prawie z cudem. Stażystom udaje się znaleźć miejsce w odległych prowincjach, generalnie tam, gdzie nikt nie chce pojechać, łącznie z rezerwatami. Atrakcyjne miejsca są raczej rezerwowane dla kanadyjskich absolwentów.
Czy warto poddawać się długiej, ciężkiej procedurze nostryfikacyjnej? Myślę, że tak, ponieważ w USA stażysta otrzymuje na początek około 250 000 do 340 000 dolarów (w zależności od specjalizacji), no może nie na rękę, bo należy od tej kwoty zapłacić duży podatek, ale zostaje dość atrakcyjna pensja. Najwięcej zarabiają obecnie, między innymi, stażyści radiologii, ta dziedzina obecnie przoduje, nie jak kiedyś chirurgia. Ameryka, w przeciwieństwie do Kanady, stawia na zdolnych i wytrwałych z całego świata. Może dlatego przodują oni w różnych dziedzinach. W Kanadzie – Ontario, moi klienci nie chcieli zostać dopuszczeni do egzaminów, tylko dlatego, że nie posiadali jeszcze pobytu. Musiałam pisać specjalne pisma, zapewniające, że sprawa jest złożona i niebawem pobyt zostanie przyznany – co bardzo pomogło. W USA można egzaminy zdawać, nawet będąc jedynie turystą. Jak odmienne podejście do tematu. Życzyłabym sobie, by komisje egzaminacyjne brały przykład z sąsiadów, medycyna i opieka medyczna, pomimo że płatna, jest w USA na wyższym poziomie.
Mogłabym też zrozumieć, jeśli w Kanadzie byłoby zbyt wielu lekarzy. No dobrze, kraj o małej populacji, po co ściągać zagranicznych lekarzy, zabierających pracę Kanadyjczykom. Jednak tak nie jest. W Kanadzie brakuje lekarzy, ludzie w niektórych częściach kraju cierpią, nie mając dostępu do opieki medycznej... a kanadyjski rząd nic nie robi w tym kierunku, by wykorzystać chętnych i zdolnych lekarzy –imigrantów. Widziałam ostatnio reportaż na temat kanadyjskiej służby zdrowia, kobieta straciła matkę w kolejce na pogotowiu, bo czas oczekiwania na lekarza wynosił 17 godzin! Warto by się zastanowić, dlaczego tak się dzieje i dlaczego nic się nie zmienia w Kanadzie w tej kwestii. Dlaczego Kanada nie wykorzystuje potencjału imigracji? Przecież chodzi o życie ludzkie kanadyjskich rezydentów i obywateli.
IZABELA EMBALO
licencjonowany doradca imigracyjny
tel. 461 515 2022 Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
Mam dwa pytania związane z budową domów.
Pierwsze dotyczy działek – czy lepiej kupić pustą działkę pod budowę, czy lepiej kupić stary dom i go wyburzyć i na tym miejscu budować nowy dom?
W idealnym świecie zawsze jest fajnie zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.
* Brak wolnych terenów – Po pierwsze, jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży, są albo wcale nietanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne.
* Koszty działek – Tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Aktualnie – w Mississaudze ceny zwykle zaczynają się na poziomie 350-450 tysięcy dolarów.
* Od "pustych" działek naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas podatek HST jest niestety naszym kosztem.
* "Development charges" – Kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, kanalizacji, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. W tej chwili w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 dol. dla condo, 54.544 dol. dla domów. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi dewelopersi jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.
* Koszty podłączeń – W przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, kanalizacja, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej 1/2 cala do 1 cala. Odprowadzanie ścieków z żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.
* Finansowanie – W przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 proc. lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5-proc. wpłatą.
* "Demolition" – Jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty, jak koszt wyburzenia domu.
Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.
Drugie pytanie jest związane z kosztami budowy. Czy jest taniej budować dla siebie dom, czy taniej jest kupić dom gotowy?
Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy, jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.
Zrozumiałe jest, że typowy deweloper zwykle tak kalkuluje koszty, by mieć jakiś profit. Ktoś, kto buduje na raz 100 domów, może mieć inny profit z pojedynczego domu, niż ktoś, kto buduje jeden dom. Zrozumiałe jest też, że jeśli ktoś buduje setki domów, może negocjować inne ceny za robociznę czy materiały budowlane niż ktoś, kto buduje jeden dom.
Deweloper, budując setki domów, kupuje działki po znacznie niższych kosztach niż ktoś, kto robi to indywidualnie. To samo dotyczy projektów – deweloper powtarza te same modele – my musimy zapłacić za projekt na zamówienie. Itd. Moim osobistym zdaniem, taniej najczęściej wychodzi kupić gotowy dom niż budować samemu, między innymi z właśnie wymienionych kilku powodów.
Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę lub jeszcze lepiej z pomocą fachowców.
Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej – to na pewno jesteśmy to w stanie zrobić lepiej.
Jak wspomniałem na wstępie – deweloper jest nastawiony na profit i szuka oszczędności wszędzie, gdzie jest to możliwe, dbając tylko o to, by dom spełniał minimalne wymagane standardy i był zgodny z przepisami. Każda ekstrawagancja – obniża profit. Owszem, builderzy oferują czasami tak zwane "upgrades", ale po takich kosztach, że to się nam tak naprawdę mało opłaca.
Jeśli budujemy dla siebie, to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. Nie myślę, że ktoś, kto buduje dom dla siebie, użyje płyty wiórowej na "subfloor" – w przypadku domów budowanych masowo – to jest typowe! Zwykle projektując oświetlenie, zrobimy znacznie więcej punktów świetlnych niż minimum wymagane. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe.
Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze, to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom, ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!
Tak więc zachęcam do budowania, a zainteresowani tematem mogą do mnie dzwonić po porady i pomoc, od zakupu działki do wybudowania domu! Domy to moja specjalność.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
W historii ludzkości jedne narody i państwa się tworzyły, a inne zanikały. Są też narody, które po wiekach odzyskały swoją państwowość, jak choćby Żydzi, a inne nigdy jej nie uzyskały, jak choćby Cyganie. Istnieją też obecnie narody, które nie mają własnego państwa i są podzielone granicami kilku państw, jak choćby Kurdowie.
O tym, że Macedonia była kiedyś mocarstwem, wiemy z historii. Ten położony na północ od Grecji naród zdominował w pewnym okresie naród, od którego Europa wywodzi swoją historię. Aleksander Macedoński wszedł do panteonu wielkich Greków, bo faktycznie zasymilował się z narodem, który przegrał z nim militarnie, ale wygrał kulturowo.
Czy osoba posiadająca zatarty rekord kryminalny w Polsce powinna go ujawnić w dokumentach kanadyjskich?
Czy należy powiedzieć swojemu adwokatowi lub uprawnionemu doradcy imigracyjnemu o wyroku, pomimo że jest zamazany i nawet wtedy, jeśli polski prawnik doradził, by zatartego wyroku nie ujawniać?
Różnice systemów prawa różnych krajów mogą być przyczyną popełnienia, czasem zupełnie nieświadomie, poważnych błędów. A nieznajomość prawa nie usprawiedliwia tych, którzy prawo złamali, nawet jeśli nie mieli złych intencji. Warto mieć to na uwadze. Procedury pobytowe nakazują, by rząd kanadyjski dokładnie sprawdzał kartoteki kryminalne starających się o pobyt stały imigrantów. Posiadanie rekordu kryminalnego, choć nie zawsze, może być głównym powodem decyzji odmownej. Dlatego w sytuacji, kiedy naruszyło się na przykład w kraju pochodzenia prawo, osoba starająca się o pobyt obawia się, że ujawnienie przeszłości może być jednoznaczne z odmową pobytu i nawet deportacją, jednak samo nieujawnienie wyroku jest już powodem odrzucenia wniosku i otrzymania nakazu deportacyjnego.
Po pierwsze, należy się przyjrzeć przewinieniu. Należy też pamiętać, że urząd kanadyjski NIE UZNAJE ZATARCIA rekordu kryminalnego z Polski czy innych krajów. Ponadto rząd kanadyjski ma możliwości sprawdzenia i odkrycia informacji, nawet wyroków zatartych. Natomiast nieujawnienie wyroku, nawet jeśli był on na przykład w Polsce zatarty, grozi decyzją odmowną za fałszowanie informacji w podaniu imigracyjnym (misrepresentation).
Zatajanie faktów lub podawanie nieprawdziwych informacji może być surowo karane.
Najgorsze jest to, że niektóre osoby są przekonane, że rekordu zatartego nie muszą ujawniać Kanadzie. Jednak pamiętajmy, że składając wniosek o imigrację do Kanady, musimy kierować się zasadami prawa kanadyjskiego, nie polskiego czy innego kraju.
Prawo kanadyjskie wymaga, by uzyskać decyzję rehabilitacji kryminalnej według obowiązujących przepisów kanadyjskich, nie innego kraju. W dodatku nie każdy wyrok jest problematyczny. W świetle kanadyjskich przepisów, brane jest pod uwagę wiele czynników, na przykład: w jakim wieku osoba dokonała wykroczenia, ile razy miała konflikt z prawem, jak dawno to miało miejsce, jak surowy był wyrok i jakiej natury przewinienie. Niektóre przewinienia są automatycznie rehabilitowane po upływie czasu i nie trzeba się obawiać, że pobyt zostanie odmówiony. A zatem radzę, by porozmawiać o tym szczerze ze swoim reprezentantem prawnym. Prawo kanadyjskie w przypadku posiadania rekordu kryminalnego proponuje różne rozwiązania, zależne od indywidualnej sytuacji imigranta ubiegającego się o wizę imigracyjną.
mgr Izabela Embalo
licencjonowany imigracyjny konsultant
licencja # R506496
notariusz – Commissioner of Oath
POSIADAMY UPRAWNIENIA DO NOTARYZOWANIA DOKUMENTACJI POTRZEBNEJ DO PROCESÓW IMIGRACYJNYCH.
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY PROSIMY O KONTAKT: 416-515-2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Możliwość spotkania w Toronto lub Etobicoke, także w niektóre wieczory i weekendy. Możliwość konsultacji za pomocą Skype'a.
Więcej informacji o imigracji do Kanady na stronie:
www.emigracjakanada.net
Jak obliczyć wysokość dochodu jako podstawy do ustalania wysokości zobowiązań alimentacyjnych, czyli imputed income i inne komplikacje?
W poprzednich artykułach pisałam obszerniej o kwestii alimentacji dzieci i współmałżonka. Mimo że sposoby ustalania wysokości zobowiązań alimentacyjnych różnią się znacznie od siebie w zależności od tego, czy alimentacja dotyczy dzieci, czy też współmałżonka, w obydwu przypadkach wysokość zobowiązań naliczana jest w oparciu o dochód osoby płacącej. Dlatego niezwykle ważna staje się kwestia tego, jak ustala się dochód stanowiący podstawę naliczania alimentów.
Kwestia ta często staje się przedmiotem sporów pomiędzy stronami i dlatego wymaga w miarę szczegółowych wyjaśnień.
Przede wszystkim należy pamiętać, że dochód zgłoszony do urzędu podatkowego i stanowiący podstawę do naliczania podatków staje się automatycznie podstawą do naliczania wysokości zobowiązań alimentacyjnych tylko wtedy, gdy osoba płacąca alimenty jest zatrudniona na etacie, a więc nie ma wydatków, które odpisuje od dochodu, i nie zachodzą żadne podejrzenia, że ma dochód, którego nie zgłasza do urzędu podatkowego. W pozostałych przypadkach, a jest ich sporo, dochód stanowiący podstawę naliczania podatku i dochód stanowiący podstawę ustalenia zobowiązań rodzinnych to dwie różne, nieraz bardzo różne, kwoty. Dzieje się tak dlatego, że spora ilość wydatków legalnie odpisywanych od podatku, a więc zmniejszających dochód podlegający opodatkowaniu, nie jest odpisywana od dochodu, od którego nalicza się wysokość alimentów.
Opublikowano w
Prawo w Kanadzie
Z etykietą
Słyszymy w mediach określenia "power of sale" oraz "foreclosure". Czy mógłbyś je trochę przybliżyć i powiedzieć na czym polegają różnice?
– Gdy spłaty kredytów hipotecznych są opóźnione, kredytodawcy mają dwie typowe opcje do ich dyspozycji, aby odzyskać pożyczone pieniądze (mortgage): "power of sale" lub "foreclosure".
W Stanach Zjednoczonych kredytodawcy najczęściej wybierają tę drugą opcję – czyli "foreclosure". W Kanadzie preferowanym środkiem pozbywania się zadłużonych nieruchomości jest sprzedaż przy pomocy "power of sale".
Warto wiedzieć, na czym polega różnica w obu przypadkach.
Prawo do sprzedaży na mocy "power of sale" jest wpisane w Kanadzie do każdej umowy o kredyt hipoteczny. Prawo to umożliwia pożyczkodawcy sprzedaż nieruchomości, kiedy pożyczkobiorca nie spłaca swoich zobowiązań, bez potrzeby ubiegania się o decyzję sądu. Nie będę wchodził w detale, jak sam proces przebiega i kiedy bank może wszcząć "power of sale", ale to, co jest ważne, to to, że prawo to nakłada również pewne obowiązki i
ograniczenia na pożyczkodawców. Czyli bank, sprzedając nieruchomość na podstawie POS (power of sale), musi przestrzegać pewnych zasad:
* Cena, za którą bank sprzedaje nieruchomość, musi być uzasadniona i bazować na jej wartości rynkowej;
* Proces sprzedaży nie może być odkładany w nieskończoność;
* Bank musi negocjować cenę sprzedawanej nieruchomości z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, starając się uzyskać jak najwyższą możliwą cenę;
* Po sprzedaży nieruchomości – tracący ją ma prawo wglądu do wszystkich kosztów i związanych ze sprzedażą;
* Wszelkie nadwyżki środków odzyskanych ze sprzedaży muszą być przekazane do właściciela tracącego dom (mortgagor);
* Z kolei tracący dom może być odpowiedzialny za wszelkie deficyty związane ze sprzedażą. Dlatego banki wymagają, by pożyczki z małym "down payment" były ubezpieczone w CMHC;
* Tracący nieruchomość do ostatniej chwili (do zamknięcia) ma prawo do spłacenia zaległych długów i odzyskania traconej nieruchomości.
"Foreclosure" jest postępowaniem prawnym, w którym wierzyciel hipoteczny (bank) uzyskuje nakaz sądowy do usunięcia prawa właścicieli (tracących dom) do możliwości spłacenia długu i odzyskania traconej nieruchomości. W takim przypadku po wydaniu wyroku sądowego, tracący dom traci wszelkie prawa do nieruchomości. Istnieją oczywiście ścisłe zasady proceduralne w tym procesie i trwa on zwykle znacznie dłużej niż POS. Jak wspomniałem, bank w tym przypadku zostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości i proces sprzedaży przebiega zupełnie inaczej:
* Bank ma prawo sprzedać nieruchomość za cenę, jaka mu odpowiada, i nie musi się z tego tłumaczyć przed byłym właścicielem;
* Proces sprzedaży nie musi być natychmiastowy;
* Wierzyciel hipoteczny nie musi negocjować z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, by uzyskać najlepszą cenę;
* Wszelkie nadwyżki środków uzyskanych ze sprzedaży stają się własnością banku i nie są przekazywane do tracących dom;
* Właściciel jest uprawniony do wglądu w rozliczenia przed ostatecznym nakazem sądowym, lecz nie później;
* Jeśli istnieje niedobór środków na spłacenie pożyczki, bank nie może ubiegać się o odzyskane ich od właściciela.
Wspomniałeś, że "power of sale" jest głównie stosowana w Kanadzie, a "foreclosure" w USA. Czy to ma jakieś znaczenie twoim zdaniem?
– Moja osobista teoria jest taka, że powszechne stosowanie "foreclosure" w USA, przyczyniło się w znaczny sposób do spadku wartości nieruchomości. System, który stosujemy w Kanadzie, czyli sprzedaż zadłużonych nieruchomości przy pomocy "power of sale", jest bardziej stabilny dla rynku.
Dlaczego tak jest? Otóż jak powiedziałem, "power of sale" nakłada na bank obowiązek sprzedaży odebranego domu według wartości rynkowej i nakłada na bank obowiązek rozliczenia się ze wszystkich pieniędzy. Powoduje to, że nawet zabrane przez bank domy są sprzedawane w podobnej cenie jak wszystkie inne domy wystawiane na rynek MLS w danej okolicy.
Odwrotnie dzieje się w USA. Jest to forma wolnej amerykanki. Gdy bank, czy jedna z wielu często mało znanych instytucji finansowych, uzyska bezwarunkowe prawa do nieruchomości przy pomocy "Foreclosure", to wówczas może sprzedać nieruchomość, kiedy chce i za ile chce i nic nikomu do tego! Powoduje to, że na rynku mogą się znaleźć domy nawet w dobrych dzielnicach – wystawione znacznie poniżej wartości rynkowej, bo bank po prostu chce odzyskać swoje pieniądze.
Jest to superokazja dla kupujących, ale to pozostaje na rekordzie cen sprzedaży i w sposób automatyczny pociąga w dół wartość wszystkich pozostałych nieruchomości w danej okolicy. Ci, którzy chcą sprzedać dom, bazując na wartości rynkowej, nagle muszą konkurować z domami wystawionymi przez banki za znacznie niższe pieniądze.
Wiadomo, że potencjalni kupujący będą w pierwszej kolejności szukali okazji w postaci "foreclosure", a domy wstawiane przez właścicieli będą stały na rynku. Ci, jak muszą sprzedać, będą zmuszeni do obniżenia ceny, by znaleźć chętnych, i zaczyna się napędzać efekt czarnej dziury. Ceny idą w dół, brak chętnych do zakupu, ceny spadają i zaczyna się panika. Ponieważ, jak wiemy, w Stanach pieniądze na domy były do niedawna pożyczane na prawo i lewo bez sprawdzania nawet możliwości spłacania pożyczki i cały kraj bazował na spekulacji – potencjalnych obiektów sprzedawanych przy pomocy "foreclosure" nie brakuje i przez wiele jeszcze lat nie będzie ich brakowało.
Na szczęście w Kanadzie mieliśmy i mamy zupełnie inną politykę pożyczania pieniędzy i dlatego pomimo że często słyszę pytanie, czy u nas tak będzie jak w USA – moje przekonanie jest, że NIE!
My mamy rynek nieruchomości zbudowany na zdecydowanie bardziej stabilnych zasadach – i dlatego nie należy się obawiać inwestycji w nieruchomości.
Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
piątek, 06 wrzesień 2013 20:29
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Kalejdoskop
Napisane przez Aleksander ŁośDo aresztu imigracyjnego trafiają różne typy, z najróżniejszych zakątków świata. Często trudno odgadnąć ich narodowość, zanim sami o tym nie poinformują.
Pewien młody człowiek pochodzący z Gruzji nawet nie próbował ukrywać, że faktycznie to on jest Rosjaninem, ale urodzonym w Gruzji. Używał też w rozmowach języka rosyjskiego.
Tak scharakteryzował on władze tego uwolnionego od Sowietów kraju: Szewardnadze (uprzedni prezydent, były sowiecki minister spraw zagranicznych) to stary gangster, a obecny "pomazaniec pierwszego" to szef nowego gangu. Według tego Gruzino-Rosjanina krajem tym rządzą faktycznie gangi przestępcze, które garną pełnymi garściami wszystko dla siebie.
Słowak z Bratysławy pogodził się z deportacją. Przybył do Kanady w okresie, kiedy nie obowiązywały z tego kraju wizy. Znalazł tutaj pracę, pobył kilka lat i złapany na nielegalnej pracy, nawet nie próbował coś tam kombinować, aby przedłużyć pobyt w Kanadzie. Miał już nieważny paszport. Nie stanowiło to jednak przeszkody do jego wydalenia. Władze imigracyjne zakupiły bilet (przez Frankfurt) i już po dwóch tygodniach od momentu przybycia do aresztu odleciał do dawno niewidzianych rodziców.
Co zrobić, jeśli ktoś otrzymał decyzję odmowną lub jeśli ktoś źle doradził (najczęściej osoba bez uprawnień i licencji), błędnie poprowadził sprawę lub zwyczajnie... gdy sytuacja osoby zmieniła się na korzyść w świetle kanadyjskiego prawa? Czy można złożyć tylko jedno podanie? Czy można sprawę powtórzyć i czy kanadyjskie prawo zezwala, by procesować na przykład dwa podania imigracyjne w tym samym czasie?
Najpierw wyjaśnię, że kanadyjskie prawo zezwala, by ponownie złożyć aplikację w tym samym czy innym programie.
WYJĄTKIEM JEST PODANIE SPONSORSKIE dotyczące tej samej osoby. Na przykład, jeśli mąż sponsoruje żonę na terenie Kanady, nie może w tym samym czasie ubiegać się o pobyt poza Kanadą. Należy zdecydować się na jedną opcję. Jednak w przypadku innych programów, możemy złożyć wniosek w różnych programach, a jeśli wniosek został z jakiegoś powodu odrzucony, imigrant może ponownie złożyć podanie. Często powtórnie złożone podanie kończy się decyzją pozytywną. Prowadziłam nawet sprawy, gdzie urzędnik popełnił błąd w prawie i ponowne złożenie wniosku, z odpowiednią argumentacją prawną, zakończyło się pomyślnie dla klienta. Urzędnicy są tylko ludźmi i popełniają błędy. Nie są też prawnikami szkolonymi w całości prawa i czasem na pewne rzeczy nie zwracają uwagi, na przykład decyzje sądowe wpływające na interpretacje prawne. Niekiedy do błędu prowadzi zwykła urzędowa rutyna.
