W ciągu ostatnich lat pomogłem bardzo wielu  Polakom w  tak zwanym „down-sizing” czyli zamianie większego i często droższego domu na mniejszy i tańszy. Uważam, że warto ponownie  przypomnieć jakie są benefity takiej zmiany i dobrze wiedzieć jak się za „down-sizing” zabrać.

        Temat zmiany domu większego i zwykle droższego na mniejszy i zwykle tańszy jest coraz bardziej popularny w naszym środowisku z wielu powodów. Wymienię kilka:

        • Wiek – wielu z nas dochodzi do wieku emerytalnego a co się często z tym łączy zmianą w dynamice naszych zarobków. Dopóki prowadzimy aktywne, życie zawodowe opłaty związane z utrzymaniem domy wydają się normalne, nawet jeśli mamy na nim jeszcze jakiś mortgage. Natomiast jak przejdziemy na emeryturę to opłaty za dom zaczynają być uciążliwe. W Toronto czy w Mississauga podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty za ogrzewanie, prąd i wodę będą osiągały nawet $1,200 (lub więcej) miesięcznie. Takie wysokie opłaty mogą zmusić potrzebę zamiany domu na inny by je obniżyć

        • Zmiany w rodzinie – dzieci opuszczają dom, czasami zabraknie małżonka. Nagle dom jest zbyt duży i zbyt drogi dla jednej osoby.

        • Powody zdrowotne – utrzymanie dużego domu oprócz pieniędzy wymaga sporo pracy fizycznej. Czasami problemem stają się schody. Dom mniejszy i parterowy jest często znacznie lepszym rozwiązaniem.

        • Chęć zamiany miejsca zamieszkania.  Niektórzy marzą o domu za miastem. Inni myślą o powrocie do Polski. Inni o domu na Florydzie czy Kostaryce. Dlaczego nie?

         „Down-sizing” ma oczywiście swoje oczywiste problemy, jak zmiana stylu życia, zmiana środowiska, które znamy, i do którego przywykliśmy. Czasami wiąże się z utratą kontaktów z ludźmi, których znamy od lat. Potrzebą zmiany lekarza czy dentysty, ale... Może mieć też ono bardzo wiele korzyści, o których nie myślimy dopóki nie dokonamy zamiany domu:

        • Zdecydowanie niższe wydatki. Szukając nowego domu oczywiste jest, że będzie to dom znacznie tańszy i mniejszy, w którym nie tylko podatek od nieruchomości powinien być mniejszy, ale również pozostałe koszty też.

        • Pozbycie się długów. Przeważnie domy w Toronto czy Mississauga sięgają znacznych cen. Milion dolarów często jest normą. Jeśli sprzedamy taki dom, a kupimy dom na przykład na Wasaga Beech za $400,000 to pozostaje nam spora suma, z której możemy spłacić wszelkie długi (jeśli je mamy) zaś reszta może być przeznaczona na inwestycję lub podróże.

        • Kupując nowy dom, na pewno wybierzemy dom przystosowany do potrzeb ludzi „starszych” czyli dom parterowy, z dużą kuchnią, łazienką i raczej małym ogrodem.

        • Wybierzemy dom nowszy – by nie być zmuszonym do ciągłych napraw.

        • Dom być może w lepszej okolicy z dobrym świeżym powietrzem. Ostatnio kupiłem dom klientom w Fort Erie koło jeziora, a przenieśli się oni z torontońskich Beeches. Różnica w cenie oraz w jakości powietrza była drastyczna.

        Oczywiście szukając domu na „down-sizing”, nie wszyscy wybiorą się koniecznie poza miasto. Dlatego bardzo ważna jest poważna rozmowa z waszym agentem, który wiedząc jakim budżetem dysponujecie i jakie macie preferencje, powinien zasugerować właściwy kierunek poszukiwań.

        • Condominium czy dom? To jest często bardzo ważna decyzja. Jeśli nie chcemy zmieniać środowiska i być może planujemy dłuższe pobyty w Polsce czy na Karaibach to oczywiście condo ma wiele zalet.

        • Dom w mieście czy dom za miastem? Dom w mieście pozwoli nam być w kontakcie z przyjaciółmi, ale będzie drogi w utrzymaniu i kupnie. Dom za miastem do nam zdecydowane benefity finansowe. Dom za miastem nie musi być „w polu”. Jest wiele wspaniałych małych miasteczek, w których jest szpital, dobre shopping, Tim Hortons i wiele innych udogodnień tak potrzebnych by się dobrze czuć.

        • Alternatywą mogą też być specjalne osiedla dla ludzi po 50-tce. Tak zwany „adult lifestyle condominiums”. Wiele z nich ma charakter małego miasteczka z własnym Club House, basenem, czasami polem golfowym. Zwykle istnieje małe maintenance, ale w zamian za to nasza trawa jest ścięta latem, a śnieg usunięty zimą. Mieszkamy wśród ludzi w podobnym wieku, którzy są zwykle bardzo otwarci na wzajemne kontakty, czyli szybko możemy mieć nowych przyjaciół.

        • Można również pomyśleć o mieszkaniach, które są naszą własnością, ale jak potrzebujemy możemy wykupić dodatkowe usługi, jak sprzątanie, posiłki, pomoc przy zajęciach domowych.

        Opcji jest wiele dlatego planując „down-sizing” sugerowałbym zacząć od spotkania z agentem nieruchomości, który ma doświadczenie w tego typu transakcjach. Chodzi o takiego agenta, który pomoże przeprowadzić ten proces od początku do końca. Czyli pomoże nie tylko sprzedać waszą nieruchomość tutaj w obrębie GTA, ale będzie gotowy na często bardzo czasochłonne wyprawy poza miasto - bo tam najczęściej można jeszcze znaleźć coś godnego uwagi za rozsądne pieniądze.

        Oczywiście zachęcam do kontaktu z nami – gdyż my mamy to wymagane doświadczenie i bardzo chętnie pomagamy w tego typu zakupach. 

        Ja zwykle sugeruję by najpierw znaleźć dom, który nam pasuje zanim wystawimy nasz obecny  dom na sprzedaż. Przy obecnym rynku, właściwie wyceniony dom na terenie GTA sprzeda się szybko, ale znalezienie domu marzeń i jeszcze za „rozsądne” pieniądze może trochę potrwać. Jeśli już taki dom znajdziemy to należy go kupić z możliwie jak najdłuższym zamknięciem (3-4 miesiące). Da nam to czas na sprzedaż naszego obecnego domu. Jak już go wystawimy na sprzedaż i otrzymamy ofertę to wówczas warto załatwić w banku „bridge financing”, które pozwoli nam przejąć zakupiony dom zanim jeszcze musimy wyprowadzić się z naszego „już  sprzedanego” domu.

        Jak długo mamy w ręku ważną ofertę potwierdzającą, że nasz dom jest sprzedany – Banki chętnie pomagają sfinansować przejęcie zakupionego domu bo wiedzą, że pieniądze ze sprzedaży nadchodzą. W tym przypadku nawet nasze dochody nie mają znaczenia, jak długo sprzedany dom ma wystarczająco dużo equity na spłatę pożyczki na nowy mniejszy dom.

        Dużym problemem dla wielu osób , które planowałyby zmianę domu jest fakt, że zwykle kiedy składamy ofertę na zakup potrzebny jest depozyt (zwykle od $5,000 do $20,000). Wiele osób ma equity w domu, ale nie ma gotówki na koncie bankowym. My często pomagamy naszym klientom po prostu pożyczając im tę sumę do momentu zakończenia transakcji. Można też rozmawiając z Bankiem otrzymać specjalną linię kredytową pod zastaw obecnie posiadanego domu. 

        Przeprowadzka – można oczywiście skoordynować datę zakupu z datą sprzedaży – czyli wszystko odbędzie się w ten sam dzień. Owszem unikniemy potrzeby organizacji „bridge financing”, ale za to nasz dzień, w którym będziemy musieli to zrobić będzie szalony! Zdecydowanie lepiej jest tak ustawić daty, by dom, który kupujemy przejmujemy przynajmniej tydzień albo więcej wcześniej. Wówczas przeprowadzka jest bez stresu. Możemy mieć nawet czas na minimalną renowację czy nawet pomalowanie nowego domu. 

        Współpracujemy z kilkoma firmami przeprowadzkowymi i chętnie pomagamy naszym klientom w zorganizowaniu tego posunięcia.

        Jest jeszcze wiele innych aspektów o który nie wspominam a które z każdym zainteresowanym tym tematem mogą porozmawiać osobiście. Zapraszam do współpracy! Proces „down-sizing” może być bezbolesny, jeśli korzysta się z profesjonalnej pomocy!

Wiele osób pyta jak przedłużyć wizę pracy w programie International Experience Canada?

Wizy pracy w tym właśnie programie nie możemy przedłużyć, ale możemy wystąpić o nową wizę opartą o kontrakt pracy i opinie rynku pracy LMIA ( Labour Market Impact Assessment). Także, inną możliwością jest ponowne uczestnictwo w programie IEC, ale w innej kategorii. Na przykład, jeśli ktoś otrzymał zezwolenie pracy w kategorii Pracy Wakacyjnej, może powtórzyć uczestnictwo w programie IEC, ale w kategorii Młodych Profesjonalistów. Należy jednak pamiętać, że musimy odczekać minimum 6 miesięcy pomiędzy udziałem w jednej i drugiej kategorii programu. 

        Jeśli małżeństwo lub para w relacji konkubinatu otrzyma wizy w programie IEC, można zastosować tu także możliwości otrzymania wizy pracy na zasadzie łączenia rodzin, wtedy znacznie wydłużymy czas wiz zatrudnienia w Kanadzie. Przykładowo, małżeństwo brało udział w losowaniu i oboje otrzymali zaproszenie do wzięcia udziału w programie. Obydwoje składają osobne wnioski i otrzymują promesy wizowe-listy akceptujące kandydata na program.  Na listach jest data, do jakiego czasu możemy aktywować wizę, najczęściej jest to termin roczny. Jeśli najpierw wizę aktywuje mąż, żona może dostać wizę pracy na zasadzie łączenia rodzin. Nie musi jeszcze aktywować swojej. Pod koniec terminu wygaśnięcia wiz, żona może aktywować swoją wizę w programie IEC i mąż otrzyma wizę pracy na podstawie łączenia rodzin. Tym sposobem wykorzystujemy maksymalnie czas legalnego zatrudnienia.

        Na co jeszcze chciałabym zwrócić uwagę, to pomyłki oficerów na granicy. Widziałam niejednokrotnie, że urzędnicy, zwłaszcza ci mniej doświadczeni, wydają wizę na podstawie daty wydania  listu –promesy wizowej. Prawo jednak nakazuje, by wydać wizę na 12 miesięcy z datą ważności od daty aktywowania wizy na granicy, nie krócej. 

        Osoby, które w międzyczasie uzyskały ofertę pracy podpartą opinią rynku pracy LMIA, mogą otrzymać nowe wizy pracy, które nie są już dawane na podstawie losowania, a jedynie poprzez kontrakt pracy i zezwolenie na zatrudnienie cudzoziemca, jakie dostaje kwalifikujący się pracodawca. 

        Otrzymanie wizy pracy na podstawie LMIA jest bardzo korzystne ponieważ wiza jest najczęściej wydawana na 2 lata, i za taką ofertę pracy otrzymujemy bonus  50 punktów, co umożliwia zdobycie pobytu poprzez Express Entry. 

        W dodatku wizę można przedłużyć. Wiele osób korzysta także  w tym czasie z nominacji prowincji.

Izabela Embalo

Licencjonowany doradca imigracyjny

Kanada

21 lat doświadczenia!

Pomogliśmy setkom polskich imigrantów osiedlić się na stałe 

w Kanadzie.

tel. 416-5152022

e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

www.emigracjakanada.net

        Bardzo często małżonkowie sporządzają testamenty razem (tzw. mutual wills) i czynią to tak, iż nie tylko wiedzą dokładnie co zawiera testament każdego z nich, lecz również oboje zakładają, iż współmałżonek który odziedziczy całe mienie w chwili śmierci jednego z nich zapewni to, że końcowymi spadkobiercami będą osoby wybrane przez nich w chwili sporządzania obu testamentów. 

        Jednym z częstych pytań zadawanych przez małżonków sporządzających testamenty wspólnie jest pytanie o gwarancje, że jeden z współmałżonków w przyszłości nie zmieni swojego testamentu tak, iż to, co odziedziczył po zmarłym współmałżonku nie zostanie przekazane inaczej niż było to ustalone w momencie spisywania obu testamentów. 

        Problem ten należy rozpatrzeć w następujący sposób.  Po pierwsze, testament jest dokumentem personalnym, to znaczy, iż każda osoba może umieścić w nim takie rozporządzenia jakie sobie życzy i może testament zmienić.  Są to wręcz podstawowe zasady dotyczące woli testamentowej i możliwości jej zmiany w przyszłości.  Osoba sporządzająca testament nie może być zmuszana lub nakłaniania przez innych co do swoich zapisów testamentowych.  

        Po drugie, małżonkowie bardzo często posiadają główną część wspólnego majątku w formie tzw. joint tenancy, czyli tak, iż w chwili śmierci jednego z nich drugi współmałżonek odziedziczy dane mienie automatycznie na zasadzie tzw. right of survivorship.  Mówimy tu głównie o nieruchomościach i kontach bankowych.  

        Po trzecie, w przypadku gdy współmałżonkowie sporządzają testamenty razem, zakładają, iż współmałżonek który odziedziczy całe mienie w chwili śmierci tego drugiego, zapewni, ze wola umieszczona w testamencie zmarłego będzie honorowana.  A zatem mamy do czynienia ze swojego rodzaju niepisaną umową i zaufaniem, iż współmałżonek który przeżyje nie zignoruje woli zmarłego współmałżonka.  Najczęściej dotyczy to chęci przekazania części majątku zmarłego dzieciom, wnukom, lub kuzynom ze strony osoby zmarłej.  

        Po czwarte, należy pamiętać, ze czas, który upłynął od sporządzenia testamentów jest również istotny, gdyż przyszłe decyzje mogą być uwarunkowane nowymi faktami w życiu współmałżonków (nabycie nowego majątku, nowe zobowiązania w stosunku do osób trzecich, itp.).

        A zatem jak pogodzić uzgodnienia dnia dzisiejszego z niepewnością przyszłości?

        Są dwie możliwości.  Pierwsza to umieszczenie w testamentach każdego z małżonków klauzuli, iż sporządzają oni te dokumenty w tym samym czasie, z tymi samymi (lub podobnymi) rozporządzeniami i zobowiązują się do niezmieniania ich w przyszłości.  Druga to sporządzenie dodatkowej umowy między małżonkami mówiącej o niezmienianiu testamentów i zobowiązującej do zapewnienia, iż zmiana taka nie nastąpi.  

        Jaka jest różnica pomiędzy tymi opcjami?  W pierwszym przypadku mamy do czynienia ze zobowiązaniem zawartym w prywatnym dokumencie, który z natury rzeczy może być zmieniony lub odwołany.  Może to nastąpić w przypadku nowych nieprzewidywanych okoliczności życiowych, zobowiązań rodzinnych, itp.  Wygaśniecie prawomocności testamentu lub jego części może również nastąpić automatycznie na mocy prawa bez złej woli posiadacza testamentu, na przykład w przypadku ponownego małżeństwa.  

        Możliwość druga – sporządzenie umowy między małżonkami mówiącej o niezmienianiu testamentów – stwarza inną sytuację prawną.  Umowa jest kontraktem, podczas gdy klauzula w dokumencie personalnym jest jedynie obietnicą.  Dalsza analiza prawna takich sytuacjach skupia się na faktach i dokumentacji, umożliwiających zastosowanie prawnej doktryny tzw. constructive trust.  Doktryna ta mówi, iż w przypadku gdy mamy do czynienia z wyraźną umową (spełniającą formalne wymogi kontraktu), dotyczącą uzgodnień co do zasad honorowania testamentów współmałżonków, umowa taka może nadać prawa osobom trzecim do roszczeń w stosunku do spadku zmarłego współmałżonka.  Inaczej mówiąc, w przypadku spełnienia określonych warunków osoby trzecie mogą nabrać prawa do ubiegania się o korzyści, które pragnęła im zapewnić osoba zmarła na podstawie swojego testamentu, i które zabezpieczyła poprzez formalne zobowiązanie współmałżonka do niezmienienia tej woli w przyszłości.  

        W praktyce kopie testamentów obu małżonków, czyli tzw. mutual wills są dołączane do tej umowy jako załączniki. W przypadku sporządzenia takiej umowy wskazanym jest również poinformowanie o jej sporządzeniu osób, których korzyści chce się zabezpieczyć aby wiedziały o jej istnieniu.  

Janusz Puzniak

Barrister and Solicitor

905-890-2112

416-999-3023

        Wszędzie widać nowo budowane wieżowce, które w większości są sprzedane nawet zanim zacznie się budowa. Powstaje pytanie czy inwestowanie w mieszkania z planów nadal się opłaca?

        Ja osobiście i ogromna rzesza inwestorów tak uważamy. Oczywiście, należy dokładnie wybierać projekty, w które warto zainwestować, bo jak zawsze ze wszystkimi inwestycjami związanym z real estate – LOKALIZACJA jest najważniejsza. Kupując z myślą o inwestowaniu warto kierować się kilkoma prostymi zasadami:

        • Nie opłaca się sprzedawać unitu zaraz po jego przejęciu, gdyż Canada Revenue Agency – szuka takich naiwnych by odzyskać HST, który jest zawarty w cenie każdego nowo wybudowanego mieszkania.

        • Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie przed jego przejęciem, by uniknąć płacenia HST oraz kosztów zamknięcia (Land Transfer Tax, Development Charges) to warto jeśli mamy taką opcję skorzystać z możliwości „assignment” - czyli sprzedaży kontraktu na zakup, a nie już „odebranego” mieszkania.

        • Kupując mieszkanie na inwestycję, by uniknąć płacenia podatku HST zwykle przez pierwsze kilka lat wynajmujemy zakupiony unit. Czyli miejsca, w których jest wielu potencjalnych lokatorów są dobrą lokalizacją. Miejsca w pobliży uniwersytetów czy collages, gdzie studiuje wielu zagranicznych studentów. Miejsca ze sprawną komunikacją zbiorową, łatwym dojazdem do Downtown. 

        • Najlepiej i najszybciej wynajmują się mieszkania najbardziej dostępne. W tłumaczeniu – oznacza to, że mieszkania 1-sypialniowe i jedna sypialnia z den są najbardziej poszukiwani i łatwe do wynajęcia.

        • W centrum Toronto mieszkanie bez parkingu może być zaakceptowane, ale w oddalonych miejscach, jak Mississauga, Etobicoke – parking jest bardzo ważny i warto go mieć.

        • Landlord (czyli inwestor) z otrzymywanego rentu musi zapłacić mortgage, podatek od nieruchomości oraz maintenance fee. Dlatego należy uważać, jaki jest wysoki maintenance i podatek, by mieć pewny profit. W wielu przypadkach inwestorzy pozbywają się mieszkań po 4-6 latach od chwili zakupu, kiedy maintenance zaczyna wzrastać. Po takim to czasie jeśli weźmiemy pod uwagę przyrost wartości mieszkania od chwili zakupu oraz spłatę „principal” pożyczki hipotecznej – profit może być bardzo znaczny.

        • Jest wiele sposobów, jak uniknąć podatków, kiedy sprzedajemy „rental property” i o tych sposobach chętnie porozmawiam indywidualnie z zainteresowanymi osobami, jeden przykład to sprzedać „rental property”, na której zarobiliśmy i kupić w tym samym czasie jedną czy nawet dwie nowe „rental properties”  -  odsuniemy podatki w czasie. Po prostu przerzucamy profit na nową inwestycję.

        Wspomniałem o proficie, jaki można zrobić inwestując w mieszkania z planów. Jeśli dziś kupimy mieszkanie z planów za $425,000 (1 sypialnia + parking), które będzie gotowe za 3 lata to nasza wymagana wpłata wynosi zwykle 15% ceny zakupu w pierwszym roku, a pozostałe 5% musi być wpłacone za 3 lata. Czyli wpłacamy do prawnika, który reprezentuje Developera $63,750. W ostatnich latach mieszkania wzrastały nawet po 10% rocznie, ale jeśli założymy nawet skromne 4-5% rocznie, to tylko oczekując na odebranie kluczy mieszkanie (którego jeszcze nie mamy i za które nie płacimy) powinno przybrać na wartości przynajmniej około $20,000. Czy jest to mały zwrot na trochę ponad $60,000 naszej wpłaty? Czy są banki oferujące taki zwrot blisko 30% w ciągu 3 lat? Oczywiście, profit będzie się powiększał jak będziemy trzymali mieszkanie przez następne lata. Tym razem oprócz tylko przyrostu wartości, część pożyczki będzie spłacana przez naszych lokatorów. Przy obecnych cenach za wynajmowanie i oprocentowaniach – jest to około $900/miesięcznie. W skali roku zyskujemy $10,800 + przyrost wartości co roku około $12,000. Okazuje się, że zwykle po 4-6 lat nasza wstępna inwestycja wzrasta prawie o 100% - często znacznie więcej! Czy wiecie Państwo, ile przyniesie wam zainwestowanie $85,000 trzymane w banku na ten sam okres? Mniej niż $10,000. Wybór jest chyba oczywisty!

        W chwili obecnej tylko w Mississauga na sprzedaż jest kilka ciekawych projektów. Jeden z nich to AVIA. Jest to projekt, który obecnie dostępny jest  tylko poprzez VIP Agents. Mamy przyjemność jako Domator Team być w tej grupie. „Zapisy” na mieszkania zaczęły się od 22 marca i były przyjmowane tylko do wtorku 26 marca. Nie wiem ile mieszkań pozostanie dostępnych po tej fazie, ale jeśli ktoś z Czytelników jest zainteresowany, by kupić teraz, kiedy zwykle ceny są najniższe to należy się ze mną skontaktować, jak najszybciej i ja sprawdzę czy coś pozostało. Oczywiście, chętnych jest sporo i zwykle najwięcej inwestorów kupuje mieszkania tańsze i mniejsze. Ceny zaczynają się zasadniczo od połowy 300,000, z tym że to są mieszkania poniżej 500 SF i takie mieszkanie nie mają parkingu zawartego w cenie. Większe mieszkania (powyżej 500 SF) zaczynają się ponad $400,000 i mają zawarte w cenie parking i locker.  W chwili obecnej obowiązuje specjalny BONUS obniżający cenę od 6000 do 10,000 tysięcy w zależności od wielkości mieszkania. „Prawo do „assignment” jest zawarte w kontrakcie. Plany mieszkań oraz dodatkowe informacje można znaleźć na mojej stronie www.czapliński.ca          

        Ja, jak wspomniałem, jestem do Państwa dyspozycji oraz każdy z naszego Domator Team, może Państwu pomóc.

        Oprócz AVIA w Mississauga jest obecnie kilka innych nowych projektów, o których znajdą Czytelnicy informacje na naszej stronie. Oprócz AVIA polecam…..

        • M3 City – przez Rogers Development – nowy budynek o wysokości 81 pięter i ponad 500 mieszkań. Dobry układ mieszkań i ciągle ich spory wybór. W ten Wtorek ruszyła sprzedaż mieszkań w tak zwanym „podium”, których ceny zaczynają się już od $334,000 za studio o powierzchni 453 stóp kwadratowych.

        • Kaystone by Kaneff – zlokalizowany na Burnhampthorpe. Dwie relatywnie niskie wieże (22 i 23 pietra). Ładne plany mieszkań i budynek trochę na uboczu od zgiełku.

        • Edge Towers 2 – druga faza jest już mocno zaawansowana i w ponad połowie sprzedana. Są już przygotowania do fazy 3. Doskonała lokalizacja. Budynek, który na pewno będzie bardzo popularny i dobrze zbudowany.

        • TANU – bardzo luksusowy budynek w Port Credit. Trochę droższy niż inne ale za to lokalizacja fantastyczna.

        Jestem w rozmowach z dyrektorem sprzedaży w firmie VANDYK i już niedługo zaproponuję Czytelnikom dwa bardzo ciekawe projekty w Etobicoke.

Zapraszam do współpracy 

– Maciek Czapliński

Tel. 905-278-0007