farolwebad1

A+ A A-
Porady

Porady

piątek, 23 październik 2015 13:54

Okazje

Napisane przez

maciekczaplinskiPojęcie "OKAZJA" w real estate jest bardzo szerokie. W dzisiejszych czasach, kiedy ceny nieruchomości są niezwykle wysokie i rosną w szybkim tempie, okazją może być zakup domu wolno stojącego w Mississaudze poniżej 500.000 dol. Patrząc z perspektywy 10 lat, za taką sumę można było kiedyś kupić bardzo ładny dom w Lorne Park. Dziś taki dom kosztuje w Lorne Park ponad milion dolarów! GDZIE TE CZASY? Niestety, nie da się wrócić do tych "dobrych" czasów i należy trochę dostosować swój sposób myślenia do dzisiejszego rynku nieruchomości. Dziś, by kupić dom wolno stojący, dla wielu ludzi niezbędny jest zakup domu z apartamentem do wynajęcia albo z możliwością zrobienia dodatkowego apartamentu. Wszak 1000 dol. miesięcznie otrzymane za wynajmowanie spłaca dziś ponad 200.000 dol. pożyczki hipotecznej.

Dla innych kupujących okazją mogą być domy z potencjałem do renowacji. Oczywiście jest wiele domów do renowacji, ale należy umieć wybrać te, które mają potencjał, na którym można zarobić. Pierwszym elementem, o którym należy pamiętać w takim przypadku, jest lokalizacja! Remontując dom, niezależnie od lokalizacji, tyle samo będziemy płacić za materiały budowlane czy robociznę. Czyli koszt remontu podobnych domów o tym samym standardzie może być zbliżony – natomiast zarobek w dobrej lokalizacji będzie znacznie wyższy niż w złej lub słabej lokalizacji. Owszem, cena zakupu może się różnić nawet o 300.000 dol., ale... pożyczane pieniądze są obecnie bardzo tanie i koszt pożyczenia 300 tys. dol. na rok to tylko 7500 dol., które zapłacimy w oprocentowaniu. Natomiast różnica w proficie w zależności od lokalizacji może być liczona w dziesiątkach tysięcy dolarów.

Jeszcze dla innych kupujących okazją będą domy, które są w "dobrej okolicy za dobrą cenę". Niestety, tak jak wspomniałem na wstępie, pojęcie "dobrej ceny" ma dziś zupełnie inne znaczenie i często zaczyna się na poziomie 800.000 dol. i więcej. Na szczęście te domy zwykle kupujemy jako "drugie", wykorzystując "equity" z naszych "pierwszych" domów kupionych lata temu. Natomiast to co wspomniałem przed chwilą, czyli "dobra okolica", jest często bardzo trudne do określenia.

Jak się patrzy na system MLS, to w cenie od 750 do 900 tys. dol. komputer wyrzuci nam szereg domów. Ci, co nie mają znajomości rynku, często przy wyborze sugerują się wielkością domu czy wielkością pokojów, nierzadko wybierając domy w słabej lokalizacji, gdyż nie mają na ten temat niezbędnej wiedzy, popełniając bardzo kosztowny błąd, który uświadomią sobie po czasie. Dlatego tak ważnym elementem w procesie zakupu jest doświadczony agent real estate, który pokieruje Państwa we właściwym kierunku.

Często panuje przekonanie, że okazją są domy sprzedawane na zasadzie "power of sale" (sprzedaż bankowa). Pisałem na ten temat wielokrotnie i moje zdanie jest raczej na nie! Banki skrupulatnie wyceniają wartość zgodnie z wartością rynkową i przestrzegają procedur, by nie być oskarżone o sprzedaż zbyt nisko. Domy oferowane poprzez "power of sale" trafiają do ogólnego systemu MLS i zwykle wywołują ogromne zainteresowanie właśnie przez ciągle mylne przeświadczenie, że jest to superokazja (a nie jest). To często owocuje kilkoma ofertami i przebijaniem ceny. A tak się składa, że domy oferowane jako "power of sale" są często niszczone w chwili opuszczania przez rozjuszonych właścicieli. Tak na marginesie, to na dzisiejszym rynku jest bardzo mało "power of sale" w MLS. Jak już ktoś jest w sytuacji podbramkowej, to może sam łatwo sprzedać dom przez system MLS i pozbyć się pożyczki.

Prawdziwe okazje to są sprzedaże spadkowe, sprzedaże, gdzie ludzie się rozstają, tak zwane "relocations", czy te domy, które są puste i właściciele mają silną motywację, by sprzedać je szybko.

Sprzedaże spadkowe są naturalnie najlepszą okazją. Zwykle rodzina, która odziedziczyła majątek, musi według zasad kanadyjskich czekać, by majątek został rozporządzony według prawa, co może trwać czasami kilka miesięcy i dłużej. W tym czasie robione są plany, co zrobić z pieniędzmi, które się pojawią. Czasami będzie to nowy dom, nowy samochód czy podróż po świecie. Ta właśnie presja powoduje, że gdy pojawi się oferta, to czasami "executor of the estate" pod presją rodziny ją zaakceptuje, nawet jeśli nie jest zbyt lukratywna. Należy oczywiście pamiętać, że największe powodzenie zwykle mają oferty bez warunków z dużym depozytem i szybkim zamknięciem.

By skorzystać z "okazji", ważna jest też szybkość dostępu do informacji. W dzisiejszych czasach domy mogą się sprzedać w ciągu kilku godzin od wejścia na rynek, dlatego dostęp elektroniczny (Internet) jest dziś najbardziej efektywny! Szukanie domów poprzez ogłoszenia w gazetach, gdzie cykl wydawniczy jest w najlepszym przypadku tygodniowy, często mija się z celem. Moim zdaniem, tylko szukanie domów przez Internet ma sens. Pracując z agentem, mają Państwo szansę na ten "specjalny" dostęp do codziennych nowości. To też jest OKAZJA. Proszę z niej korzystać.

***

Na mojej stronie internetowej www.czaplinski.ca znajdą Państwo wiele interesujących informacji na temat kupna i sprzedaży nieruchomości. Ta strona jest bardzo prosta w obsłudze nawet dla tych, którzy nie mają doświadczenia, jest warta odwiedzenia.

Na pierwszej stronie są dwa "guziki" (kupno i sprzedaż), które otwierają bardzo proste formularze do wypełnienia. Jeden dla tych, którzy szukają domów do zakupu, drugi dla tych, co chcą ewentualnie dom sprzedać. W obu przypadkach po ich wypełnieniu będę z Państwem w kontakcie w ciągu paru godzin. Dla kupujących stworzę specjalny link ze wszystkimi nowościami według ustalonych kryteriów. Dla tych, co myślą o sprzedaży, będę w stanie przygotować specjalną bezpłatną i bez zobowiązań wycenę nieruchomości.

Mamy też na naszej stronie wybrane domy, które są w obrębie GTA sprzedawane na zasadach "power of sale" oraz jako "estate sale", czyli sprzedaże spadkowe. To są okazje, które warto śledzić!

I trzeci bardzo pomocny element strony to są OKAZJE, które wybieram osobiście codziennie i umieszczam na mojej stronie dla Państwa wygody. Kieruję się w tym przypadku moim instynktem do wyszukiwania okazji. Czasami kieruję się ceną, czasami dobrą lokalizacją lub potencjałem do renowacji.

Zapraszam do współpracy!

czwartek, 22 październik 2015 23:08

Szansa na zmianę

Napisane przez

Izabela EmbaloOczekiwaliśmy na rezultat wyborów i Kanada wypowiedziała się, że nadszedł czas na zmianę. Tak jak pisałam w poprzednich publikacjach, moim zdaniem, poprzednia partia rządząca doprowadziła system prawa imigracyjnego i obywatelskiego do rozkładu. Opisywałam już Państwu przykłady, ale dla przypomnienia powtórzę najbardziej, moim zdaniem, bulwersujące zmiany prawne, wprowadzone przez rząd konserwatywny:

Obniżono znacznie wiek tak zwanego dziecka zależnego, co zredukowało możliwość zasponsorowania wielu dzieci; trudno to zrozumieć, gdyż Kanada ma relatywnie mały przyrost naturalny i powinna popierać łączenie rodzin i sponsorstwo młodych ludzi; Ograniczono sponsorowanie rodziców, choć wielu z nich to ludzie w średnim wieku, produktywni i potrzebni swoim dzieciom w Kanadzie. Program był nawet zawieszony na dwa lata;

Z nas, imigrantów, zrobiono obywateli drugiej kategorii; tylko dlatego że nie urodziliśmy się w tym kraju, możemy stracić obywatelstwo w dość łatwy sposób decyzją urzędnika imigracyjnego. A zatem nawet w świetle prawa jako obywatele jesteśmy traktowani, powiedziałabym, niepoważnie, nie wiem, czym imigranci, którzy ten kraj zbudowali, zasłużyli sobie na taką jawną i niezasłużoną dyskryminację. Obywateli nie powinno wyróżniać się w świetle prawa i kanadyjskie obywatelstwo powinno dać każdemu kanadyjskiemu obywatelowi prawną stabilizację i poczucie bezpieczeństwa, równość. Jeśli może być w dość prosty sposób odebrane, i jeśli jednych obywateli traktuje się lepiej, a drugich gorzej, nie jest to prawo sprawiedliwe;

Bardzo utrudniono kanadyjskim pracodawcom możliwość sprowadzenia pracowników zagranicznych, co jest ogromnym problemem dla wielu kanadyjskich przedsiębiorstw, gdyż bez odpowiednich pracowników nie mogą one rozwinąć działalności, niektórzy zamknęli firmy, przenosząc biznes do USA lub innego kraju.

Zmieniono proces starania się o zezwolenie na zatrudnienie zagranicznych fachowców LMO, około 75 proc. pracodawców przestało zasilać się zagraniczną siłą roboczą. W Ontario zdobycie LMIA to pogranicze cudu, zwłaszcza w takich zawodach, jakie wykonują sprowadzani z Polski pracownicy zagraniczni. Wygląda to na pozór dobrze, bo może się wydawać, że jest to ochrona rynku pracy, jednak w mojej opinii, jest inaczej. Gdyby rzeczywiście zagraniczni fachowcy zabierali miejsca pracy, nie byłoby tylu skarg od kanadyjskich pracodawców na to, że brakuje w Kanadzie wykwalifikowanych pracowników. Nie zamykałyby się kanadyjskie przedsiębiorstwa tylko z powodu deficytu kadrowego. Zmiana i utrudnienie procesu sprowadzenia zagranicznych pracowników znacznie ogranicza szanse starania się o pobyt stały. Nowe wymogi, jakie są stawiane kandydatom w programie Express Entry, wydają się zbyt wygórowane, dlatego obniżono kryteria programu dla osób starających się o pobyt w tym systemie.

Takie są obecne realia. Potrzebna jest reforma. Dlatego elekcja rządu liberałów daje nam nadzieję na zmiany w systemie prawa imigracyjnego. Nie wiemy, jakie one będą, bo w polityce nie zawsze obietnice są spełniane. Partia Liberalna obiecała zmianę przepisów obywatelskich, a zatem może przynajmniej dzięki zmianie rządu nie będziemy już niebawem obywatelami drugiej kategorii. Jeśli tak się stanie, będzie to korzystne dla każdego, nieurodzonego w Kanadzie obywatela, a zatem także dla wielu moich Czytelników. Jedyną wielką dla Polonii stratą jest to, że nie będziemy mieli polskiego reprezentanta w rządzie – posła federalnego, p. Władysława Lizonia, co było spowodowane znaczną przewagą partii opozycyjnej w wyborach.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY PROSIMY O KONTAKT: 416-515-2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
WWW.EMIGRACJAKANADA.NET

Połowa rodów królewskich w Europie, w tym brytyjski, ma w sobie jakiś ułamek krwi Radziwiłłów, spolszczonych książąt litewskich. Jakieś krople krwi tego rodu płyną w części klanu Kennedych w Stanach Zjednoczonych. Dzisiejsi monolityczni Polacy to mieszanka różnych plemion słowiańskich z domieszką krwi germańskiej, tatarskiej, normandzkiej itd. Znaczna liczba ludzi, zapytana o pochodzenie wymienia dwa, trzy lub więcej powiązań narodowościowych czy plemiennych, z których pochodzą.

Vladymir zapytany, czy jest Rosjaninem, odpowiedział, że nie. Zapytany, czy jest Ukraińcem, też zaprzeczył. A wszak są to typowe imiona występujące w tych krajach. Zapytany, gdzie się urodził, Vladymir odpowiedział, że w Kazachstanie. Na stwierdzenie, że w ogóle nie wygląda na Kazacha, zdecydował się nakreślić krótko swoją genealogię. Dodatkową ciekawostką było to, że Vladymir miał armeńskie nazwisko.

piątek, 16 październik 2015 00:04

Warto pomyśleć

Napisane przez

maciekczaplinskiChciałbym Państwu przypomnieć, że mniej niż za tydzień mamy wybory w Kanadzie. Bardzo serdecznie chciałbym zachęcić czytelników do głosowania! Wiem, że z Polski wynieśliśmy trochę niechęci do polityki i ja nie namawiam do zmiany poglądów. Z drugiej strony, jeśli mamy jakieś przekonania, to naprawdę nasz głos ma znaczenie. Szczególnie zachęcam do popierania naszych rodaków.

W Mississaudze Władysław Lizoń ubiega się o reelekcję. Jeśli każdy z Polaków zamieszkały w jego regionie zagłosuje na niego – Władysław Lizoń ma ogromną szansę! A dlaczego głosować na niego? Moim zdaniem, platforma wyborcza Partii Konserwatywnej jest bardzo logiczna i premier Stephen Harper zrobił bardzo dużo dla rozwinięcia stosunków polsko-kanadyjskich (chociażby zniesienie wiz do Kanady dla Polaków w 2008 roku), ale również w platformie wyborczej są zawarte dwa bardzo dobre rozwiązania dotyczące real estate.

Pierwsze to będzie zwiększony limit z 25.000 do 35.000 dol. na osobę, który będzie mógł być wycofany z RRSP na zakup nieruchomości. I co jest niezmiernie istotne, z tego planu będzie mógł skorzystać każdy – nie tylko kupujący po raz pierwszy! To, moim zdaniem, otworzy możliwości dla wielu zakupu domu.
Drugi bardzo dobry element platformy wyborczej – to wprowadzenie stałego "renovation tax credit" do sumy 5000 rocznie. Ten "tax credit" pozwoli wszystkim posiadaczom domów odpisywać co roku z podatków drobne renowacje i usprawnienia domów. Moim zdaniem, to posunięcie nie tylko zachęci posiadaczy domów do napraw, ale również znacznie pobudzi gospodarkę w sektorze budowlanym.

Zmieniając temat. Otrzymałem pytanie od słuchaczy mojej audycji radiowej na fali 1320 AM: "Mamy oboje ponad 50 lat, posiadamy townhouse w Brampton, który spłacimy całkowicie w tym roku. Ponieważ chcielibyśmy zwiększyć wartość naszej nieruchomości przed przejściem na emeryturę, mamy pytanie. Czy sprzedać nasz obecny townhouse i zainwestować w kupno freehold?".

Typowe jest, że wielu z nas marzy o tym, by spłacić pożyczkę i mieszkać bez długów. Ja to szanuję i nie ma nic złego w takim podejściu. Natomiast pomysł, by zwiększać swoje własne equity przez kupienie następnego, lepszego i jednocześnie droższego domu, jest tym, o czym wielokrotnie wspominałem i promowałem.
Nikt nie może podważyć argumentu, że inwestycja w nieruchomości jest zwykle inwestycją długoterminową, ale również jedną z najbardziej bezpiecznych. Często się dzieje tak jak w pytaniu. Spotykam klientów, którzy dawno już spłacili nieruchomość zakupioną lata temu, która dzisiaj jest warta na przykład 300.000 dol. Jeśli jest to jak w przypadku pytania townhouse condo – miesięczne opłaty związane z utrzymaniem, których nie jesteśmy w stanie uniknąć, wynoszą prawdopodobnie mniej więcej od 700 do 900 dol. W rozbiciu na detale – 250-450 dol. to maintenance, 250 dol. property tax i 300 dol. utilities. Mieszkamy w domu (townhousie), ale i tak płacimy tak jak za wynajem. Nasza inwestycja nabiera wartości powoli, zgodnie ze średnim wzrostem cen condominium (około 4 proc. w skali rocznej w ostatnich latach). Wszystkie nasze oszczędności – czasami odkładamy na emeryturę! Ale w praktyce – najczęściej je po prostu przejadamy!

Rozważmy teraz taką możliwość. Sprzedajemy nasz townhouse i otrzymane 300.000 dol. inwestujemy we freehold bliźniak, a jeszcze lepiej dom wolno stojący (najlepiej parterowy z osobnym wejściem) i z potencjałem na tak zwany dodatkowy dochód. Jeśli będzie to dom nawet za 500.000 dol., to "nasz" mortgage wyniesie 200.000 dol. – czyli spłata przy obecnych oprocentowaniach wyniesie mniej niż 900 dol. na miesiąc. To jest dokładnie tyle, za ile mogą Państwo przy obecnych cenach wynająć basement. Czyli mamy kogoś, kto płaci za nasz dodatkowy mortgage i pracuje na naszą emeryturę. Oczywiście tak zwany freehold – nie jest za darmo. Czyli też musimy płacić za podatki i utrzymanie domu. W tym przypadku podatek od nieruchomości będzie na poziomie około 400 dol./m., świadczenia około 300 dol./m., ubezpieczenia i inne wydatki około 100 dol./m. – czyli tyle co w przypadku condo townhouse. Czyli mamy lepszą inwestycję i te same wydatki miesięczne. Oczywiście jeśli kogoś stać na płacenie więcej – to albo może zakupić jeszcze lepszy (droższy) dom przy tych samych założeniach, albo może zakupić dom bez potrzeby wynajmowania.

Niezależnie, który wariant wybierzemy, nie zmienia to faktu, że moim zdaniem, ma ogromne znaczenie, by nie spoczywać na laurach i cieszyć się, że mieszkamy w domu spłaconym, ale inwestować (z rozsądkiem) w swoją przyszłość. Dodam jeszcze, że według najnowszych statystyk, przyrost wartości domów wolno stojących był na poziomie 5-8 proc. w skali roku w ostatnich latach! (w zależności od lokalizacji). Warto oczywiście przypomnieć, że przyrost wartości tak zwanej prime residence – czyli domu, w którym mieszkamy, jest zwolniony z podatku!

Reasumując, czy ktoś może mieć problem z 30-50 tysiącami rocznie tax FREE money – ja nie mam żadnych problemów!

puzniak1Jak pisaliśmy uprzednio, nowy proces występowania o pobyt stały w Kanadzie, który funkcjonuje od 1 stycznia tego roku, "Express Entry", łączy trzy już istniejące programy imigracyjne: (1) Canadian Experience Class, (2) Skilled Worker Program i (3) Skilled Trades Program i opiera się na punktacji według tak zwanego Comprehensive Ranking System (CRS), w którym kandydat może otrzymać maksymalnie 1200 punktów.

Punkty te przydzielane są w kilku kategoriach. Pierwszą jest tak zwany współczynnik kapitału osobowego, na który składają się: wiek, wykształcenie, znajomość języka oraz doświadczenie w pracy w Kanadzie kandydata i jego małżonka lub partnera. Drugą współczynnik adaptacji i przydatności na rynek kanadyjski kandydata, na który składają się, raz jeszcze, wykształcenie, doświadczenie w pracy poza Kanadą, a także, w niektórych zawodach, dokument kwalifikacyjny. Trzecią stanowią tak zwane punkty dodatkowe, które można uzyskać za posiadanie oferty pracy zgodnie z zasadami Labour Market Impact Assessment (LMIA) lub certyfikatu nominacji prowincyjnej Provincial Nominee Program (PNP). W pierwszej kategorii można uzyskać maksymalnie 500 punktów, w drugiej 100 i w trzeciej 600, czyli połowę wszystkich dostępnych. 

czwartek, 15 październik 2015 23:35

Dochód sponsora rodziców

Napisane przez

Izabela EmbaloPisałam w poprzednim artykule, że warto już teraz zacząć przygotowywać podanie o łączenie rodziny dla rodziców lub dziadków. Ograniczona liczba przyjęć pozwala na złożenie podania tylko w styczniu, przynajmniej tak się działo w zeszłym roku. W styczniu przyszłego roku program otwiera się ponownie, ale jeśli podanie nie zostanie złożone w odpowiednim czasie, sponsorzy będą musieli czekać do następnego roku.

Jednym z najważniejszych wymogów prawnego sponsorowania jest wymóg finansowy. A zatem jeśli sponsor czy sponsorzy nie posiadają odpowiedniego, udokumentowanego dochodu, podanie zostanie odrzucone. Pytają Państwo często, jaki jest wymóg finansowy sponsora, który chce sprowadzić do Kanady rodzica czy rodziców? Poniżej podaję opublikowaną przez Ministerstwo Imigracji tabelkę, która pokazuje dokładnie dochód minimalny (pod uwagę należy wziąć liczbę osób w rodzinie).

 tabelka embalo

Na przykład, jeśli małżeństwo posiada dwoje dzieci i chce zasponsorować jednego rodzica, musi wykazać dochód równy lub większy według wymaganej tabelki, czyli na 5 osób dochody muszą być nie mniejsze niż około 64.000, w przypadku sponsorowania dwojga rodziców, wymagana kwota wynosi około 72.000, choć może ulec zmianie w 2016 roku.

Uwaga, tabelka ta, jak Państwo widzą, pokazuje różne wymogi dochodowe każdego roku, ponieważ wymagany minimalny dochód sponsora rośnie. W roku 2016 zapewne będzie wyższy, dlatego należy kierować się jak najbardziej aktualnymi informacjami, jakie powinny być udostępnione niebawem sponsorom.

Tabelkę podaję jedynie jako przykład, by móc w przybliżeniu sprawdzić wymogi finansowe. Wysłanie podania o sponsorstwo rodziców lub dziadków w sytuacji niespełnienia wymogu finansowego może Państwa kosztować od 550 do 1100 dol., ponieważ urząd nie zwróci opłaty skarbowej za procesowanie wniosku. Warto zatem dokładnie sprawdzić, czy posiadają Państwo odpowiednie dochody, przed wysłaniem podania imigracyjnego.

Do dochodu podanego w tabelce należy doliczyć 30 proc., i uwaga, urząd sprawdza dokładnie dochód z trzech ostatnich lat. Dochód musi także być utrzymany w czasie procesowania wniosku i do zakończenia sprawy, dlatego że urząd przed wydaniem decyzji pobytowej często upewnia się, że dochody nie zmalały lub czy sponsor spełnia nowe wymogi finansowe danego roku.

TABELKA NIE OBOWIĄZUJE SPONSORÓW, KTÓRZY CHCĄ ZASPONSOROWAĆ MĘŻÓW, ŻONY, KONKUBINY, KONKUBENTÓW I DZIECI (choć są wyjątki od tej ogólnej reguły).

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ PROSIMY O KONTAKT: TEL./TEXT: 416-515-2022.
NOWE BIURO W MISSISSAUDZE: 25 AGNES STREET, UNIT 1003 ( HURONTARIO/DUNDAS).
www.emigracjakanada.net

Ostatnio zmieniany czwartek, 15 październik 2015 23:41

puzniak1broker1Transakcje zakupu lub przekazania nieruchomości podlegają różnym rodzajom opodatkowania przez odpowiednie władze lokalne, prowincyjne lub federalne.

Rodzaj opodatkowania zależy od tego, czy nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną czy komercjalną oraz czy jest ona nowo wybudowana czy użytkowana wcześniej. Jednym z podstawowych podatków jest podatek naliczany z racji zmiany tytułu własności nieruchomości – Land Transfer Tax. Podatek ten nakładany przez rząd prowincji (Ontario Provincial Land Transfer Tax) oraz, w przypadku gdy nieruchomość znajduje się na terenie Toronto, jest dodatkowo nakładany przez władze miejskie Toronto (Toronto Municipal Land Transfer Tax). 

czwartek, 08 październik 2015 23:35

Opowieści z aresztu deportacyjnego: W mocy nałogu

Napisane przez

Różne są nałogi ludzkie: alkohol, nikotyna, narkotyki. Jedni grają namiętnie w gry liczbowe, inni wydają pieniądze na wyścigach konnych. W Kanadzie rozwinęły się "pałace", gdzie umieszczono tysiące maszyn do gier, gdzie dziennie tysiące ludzi przyjeżdża, wierząc w swoją szczęśliwą gwiazdę, i gdzie większość więcej zostawia niż zabiera do domu, bo matematyka jest nieubłagana. Ktoś musi płacić za utrzymanie tych gmachów, za pensje armii pracowników oraz dokładać do sporych podatków nakładanych na ten biznes.

Nasza opowieść powinna głównie dotyczyć Marka, około 45-letniego, przystojnego mężczyzny, który znalazł się nieoczekiwanie w areszcie imigracyjnym. Pobyt jego był dość krótki, bo dwudniowy, ale dłuższa jest historia tego, jak do tego doszło.

maciekczaplinskiCo się lepiej lepiej opłaca? Kupić pustą działkę pod budowę czy lepiej kupić stary dom, wyburzyć go i na tym miejscu budować nowy dom!

W idealnym świecie zawsze jest łatwiej zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.

• Obecnie coraz bardziej odczuwalny jest brak wolnych terenów pod budowę. Jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest właśnie brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i nieliczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży, są albo wcale nie takie tanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne.

• Koszty działek – tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Obecnie – w Mississaudze ceny działek zwykle zaczynają się na poziomie 450-750 dol. tysięcy dolarów.

• Na "puste" działki naliczany jest często podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas najczęściej podatek HST jest niestety naszym kosztem.

• "Development charges" – kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, ścieków, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Obecnie w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 dol. od condo, 54.544 dol. od domów. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi deweloperzy jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.

• Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej półcalowej do jednocalowej. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnie czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.

• Finansowanie – w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 procent lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5 proc. wpłaty.

• Demolition – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty – koszt wyburzenia domu.
Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.

czwartek, 08 październik 2015 23:00

Sponsorowanie rodziców 2016

Napisane przez

Izabela EmbaloPowoli zbliżamy się do końca roku. W styczniu 2016 otworzy się ponownie program sponsorowania rodziców i dziadków. Urząd imigracyjny przyjmuje tylko 5000 podań na rok i w zeszłym roku limit został wyczerpany w bardzo krótkim czasie, dlatego ważne, by już teraz przygotować się do sponsorstwa rodzinnego. Rząd nie zapowiedział żadnych zmian, nie wiemy, czy po wyborach program ulegnie zmianom, ale nawet jeśli zmiany będą korzystniejsze, przygotowanie podania według obecnych kryteriów zwiększy szanse na zmieszczenie się w limicie przyjęć.

Rodzica czy rodziców można sponsorować, jeśli jest się obywatelem lub stałym rezydentem Kanady i spełnia się określone kryteria, między innymi finansowe. Test finansowy przeprowadza się na podstawie ostatnich trzech lat, więc jeśli osoba chcąca zasponsorować rodzica zalega jakieś zeznania podatkowe, trzeba jak najszybciej to uporządkować, ponieważ będzie trzeba dołączyć potwierdzające dokumenty.

Pierwszy etap zatwierdzenia sponsora to tylko połowa drogi do sukcesu. Jeśli sponsor otrzyma pozytywną decyzję, na drugim etapie rozpatrywane jest podanie o pobyt stały rodziców.

I tu ważny jest stan zdrowia. Piszę o tym, ponieważ często sponsorowani rodzice to osoby starsze, mające problemy zdrowotne. Warto rozważyć szanse powodzenia podania imigracyjnego w przypadku osób, które mogą otrzymać negatywną decyzję i tylko dlatego, że ich stan zdrowia nie jest dobry. Niestety, nie wszystkie firmy pośredniczące informują o tym swoich klientów na początku procedury. Rodzic i jego sponsor dowiaduje się o niemożliwości uzyskania pobytu na podstawie stanu zdrowia i tylko na koniec sprawy pobytowej. Oczywiście adwokat czy konsultant imigracyjny nie jest specjalistą medycznym i nie może państwu jednoznacznie powiedzieć, jaki będzie rezultat imigracyjnych badań medycznych, ale warto znać ryzyko swojego podania, zanim ktoś zdecyduje się na przeprowadzenie procedury sponsorowania rodziców.

A zatem przypominam, że obecnie nie można jeszcze złożyć podania o sponsorowanie rodzica czy rodziców. Jednak program zostanie otwarty w styczniu 2016 roku. Warto już o tym pomyśleć, ponieważ miejsca mogą zostać wybrane w ciągu kilku nawet dni. Jest bowiem zbyt wielu chętnych i liczba miejsc przyjęć została znacznie ograniczona.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ, PROSIMY O KONTAKT: 416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
www.emigracjakanada.net

Wszelkie prawa zastrzeżone @Goniec Inc.
Design © Newspaper Website Design Triton Pro. All rights reserved.