Tytuł własności ulega zmianie w przypadku sprzedaży lub darowizny nieruchomości, lub w przypadku dopisania do tytułu nowych współwłaścicieli. Aby ułatwić możliwość nabycia nieruchomości osobom kupującym po raz pierwszy, wprowadzone zostały rabaty pomniejszające ten podatek. Podobnie, występują ulgi w przypadku przekazywania nieruchomości między najbliższymi członkami rodziny. Obecny artykuł omawia obie te sytuacje.

Jak naliczany jest podatek na rzecz prowincji i na rzecz miasta Toronto?

Podatek prowincyjny wyliczany jest według następującej formuły: 0,5% od pierwszych 55.000 dol. ceny nieruchomości plus 1,0% od sumy pomiędzy 55.000 – 250.000 dol., plus 1,5% od sumy pomiędzy 250.000 – 400.000 dol., plus 2,0% od sumy powyżej 400.000 dol.

Podatek miejski od nabycia nieruchomości w Toronto wyliczany jest nieco inaczej: 0,5% od pierwszych 55.000 dol. ceny nieruchomości, plus 1,0% od sumy pomiędzy 55.000 – 400.000 dol., plus 2,0% od sumy powyżej 400.000 dol. Nabywający nieruchomości na terenie Toronto opłacają oba podatki, zarówno dla prowincji, jak i dla miasta.

Łatwo wyliczyć, że w przypadku średniej wartości nieruchomości położonej na terenie Toronto, na przykład wartości 600.000 dol., całościowy podatek przy zakupie nieruchomości wyniesie 16.200 dol. Część "prowincyjna" tej sumy to 8475 dol., pozostała część (7725 dol.) to podatek na rzecz miasta Toronto. W przypadku nieruchomości wartości 900.000 dol. położonej na terenie Toronto, sumy te wynoszą odpowiednio: 28.200, 14.475 i 13.725 dol.

Kto kwalifikuje się jako "nabywający nieruchomość po raz pierwszy" (first-time home buyer) i z jakiego rabatu może skorzystać?

Generalnie, aby skorzystać z rabatu, nabywający nieruchomość nie mógł nigdy wcześniej posiadać lub być współwłaścicielem nieruchomości w Kanadzie lub gdziekolwiek poza Kanadą. Co więcej, w przypadku małżeństw, można skorzystać z rabatu, jedynie jeżeli żadne z małżonków nie było właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości w Kanadzie lub gdziekolwiek poza Kanadą w trakcie trwania ich związku. Jeżeli mąż lub żona osoby nabywającej był/była właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości przed zawarciem ich związku małżeńskiego, lecz ją sprzeda lub w jakikolwiek inny sposób "zejdzie" z tytułu własności przed wejściem w związek małżeński, wówczas rabat się należy, lecz jego wysokość zależy od tego, czy tytuł własności nowej nieruchomości jest rejestrowany w imieniu obojga małżonków, czy jedynie tego, który nigdy nie posiadał nieruchomości.

W pierwszym przypadku, czyli gdy tytuł własności nowej nieruchomości jest rejestrowany w imieniu obojga małżonków, należy się jedynie taka część rabatu, która odpowiada proporcjonalnie części współwłasności zarejestrowanej na imię małżonka, który nigdy nie posiadał nieruchomości (to znaczy małżonek, który nigdy nie posiadał nieruchomości, nie traci swojego przywileju, lecz może go wykorzystać jedynie do wysokości swojego procentowego udziału w tytule). W przypadku rejestracji tytułu własności w formie joint tenancy, czyli gdy proporcje części własności nie są ustalone procentowo, przyjmuje się podział równy, tj. w przypadku dwóch współwłaścicieli – 50% każdy. W przypadku rejestracji tytułu w formie tenancy in common proporcje części własności są ustalone procentowo. W drugim przypadku, czyli gdy tytuł własności jest rejestrowany wyłącznie w imieniu małżonka, który nigdy nie posiadał nieruchomości, należy mu się rabat w pełnej wysokości (to znaczy małżonek, który nigdy nie posiadał nieruchomości, korzysta w całości ze swojego przywileju).

Należy podkreślić, iż aby skorzystać z rabatu, dana osoba nie mogła nigdy w swoim życiu posiadać lub być współwłaścicielem jakiejkolwiek nieruchomości, i że powód, dla którego mogła kiedyś być umieszczona na tytule własności jakiejkolwiek nieruchomości, nie ma znaczenia. To znaczy, jeżeli odziedziczyła nieruchomość lub jej część, lub była umieszczona jako współwłaściciel w celu "pomocy" innym członkom rodziny uzyskać pożyczkę hipoteczną, bądź z jakiegokolwiek innego powodu jej nazwisko znalazło się w rejestrze właścicieli nieruchomości, fakt ten dyskwalifikuje ją z możliwości skorzystania z rabatu.

Jaka jest definicja "małżonka" do celów rabatu?

Jako małżonków traktuje się osoby w formalnym związku małżeńskim lub takie, które zamieszkują ze sobą w sposób ciągły przez okres nie krótszy niż 3 lata lub które są w związku w pewnej trwałości i które mają wspólne lub wspólnie adoptowane dziecko. W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest przez osoby, które nie spełniają powyższej definicji, ograniczenia i korzyści dotyczące małżonków nie mają zastosowania. Oznacza to, iż osoby wspólnie nabywające nieruchomość muszą kwalifikować się indywidualnie na rabat i mogą z niego korzystać wprost proporcjonalnie do stopnia udziału procentowego w tytule własności.

Jaka jest maksymalna wysokość rabatu?

Maksymalna wysokość rabatu podatku prowincyjnego wynosi 2000 dol., natomiast rabatu podatku na rzecz Toronto 3750 dol. Są to rabaty jednorazowe i są naliczane (a raczej odliczane) przez prawnika reprezentującego nabywców nieruchomości w chwili jej zakupu. Gdyby z jakichś powodów podatek został zapłacony bez rabatu przez osoby, które kwalifikują się, aby go otrzymać, można rabat odzyskać poprzez złożenie odpowiednich formularzy do Ontario Ministry of Revenue w ciągu 18 miesięcy po zamknięciu transakcji. Sytuacje takie nie powinny się zdarzyć i rabat powinien być odliczony od sumy końcowej przez prawnika kupujących w chwili zakupu.

Jakie są ulgi w przypadku przekazywania nieruchomości między najbliższymi członkami rodziny?

Zasady dotyczące rabatu omówione powyżej stosuje się przy transakcjach zakupu nieruchomości. W przypadku zmian tytułu własności nieruchomości na podstawie darowizny lub dopisania bądź odpisania z tytułu własności mają miejsce inne ulgi zwalniające z konieczności płacenia Land Transfer Tax, lub ograniczające jego wysokość.

Po pierwsze, zwolniona jest z tego obowiązku większość transakcji przekazania tytułu własności pomiędzy małżonkami. Po drugie, w przypadku przekazywania tytułu własności pomiędzy rodzicami i dziećmi lub dopisywania jednych lub drugich do tytułu własności, Land Transfer Tax jest naliczany, jedynie gdy dana nieruchomość jest w dalszym ciągu obciążona hipoteką. Wysokość podatku naliczana jest wówczas jedynie od wysokości niespłaconej hipoteki w przeciwieństwie do transakcji kupna i sprzedaży, gdy podatek ten nalicza się od wartości rynkowej nieruchomości. Omawiane tu ulgi mają za zadanie ułatwić planowanie majątkowych strategii rodzinnych oraz ułatwić dokonywanie darowizn między osobami będącymi z racji bliskiego pokrewieństwa w pierwszej kolejności dziedziczenia.

Podatkowi Land Transfer Tax nie podlegają również zmiany w rejestracji tytułu własności pomiędzy tymi samymi osobami z joint tenancy na tenancy in common lub odwrotnie. Zmian tych nie traktuje się jako przekazywania własności i nie podlegają one opodatkowaniu. Podobnie, opodatkowaniu nie podlegają zmiany własności na podstawie podziału współwłasności nieruchomości.

Land Transfer Tax jest poważnym obciążeniem finansowym, którego w wielu przypadkach zmiany tytułu własności nieruchomości nie da się uniknąć. Powyższy tekst zwraca jednak uwagę na sytuacje, z których można skorzystać, aby obciążenie to zminimalizować.

Janusz Puźniak
Barrister and Solicitor
905-890-2112
416-999-3023
Piotr Calak
Salesperson
Sutton Group Realty Systems Inc., Brokerage
416-894-0053
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.