farolwebad1

A+ A A-
Porady

Porady

czwartek, 11 sierpień 2016 23:16

Grand Park Investment (2)

Napisane przez

maciekczaplinski        Tydzień temu pisałem o bardzo atrakcyjnym projekcie, który powstaje w centrum Mississaugi. Ponieważ projekt wywołał zainteresowanie czytelników, jeszcze raz przypomnę kilka ważnych detali. Projekt, do którego zachęcałem, znany jest pod nazwą „Grand Park 2”. Zlokalizowany jest on w centrum Mississaugi, na rogu Burnhampthorpe i Grand Park. Będzie to bardzo atrakcyjny 54-piętrowy budynek, który oddany będzie do użytku już w maju 2017 roku. Górne piętra będą oddane w październiku.

        Bardzo atrakcyjne ceny:

        Jednosypialniowe mieszkania o powierzchni 590 sf (plus 43 st balkon) oferowane są od 281.900 dol. Jedna sypialnia i den z balkonem (670 sf) od 304.900 dol. Dwie sypialnie  z balkonem (1043 sf) od 396.900 dol. Dwie sypialnie plus den z balkonem (898 sf) od 369.900 dol. Każda cena zawiera parking oraz locker. Dobrej jakości wykończenia z kwarcowymi blatami w kuchni i łazience. Wysokie 9-stopowe sufity. Niestety, w tym tygodniu ceny poszły w górę od 2 do 20 tysięcy na różnych unitach, dlatego że wielu zainteresowanych zaczęło ten projekt kupować! Jest to ciągle rynek sprzedających i ogromny popyt na nieruchomości ma swoje prawa!

        Budynek zawiera:
        Excercise room, basen, whirlpool, saunę, 2 pokoje gościnne, party room, pokój kinowy, BBQ area oraz duży roof top.

        Maintenance:
        Przewidywane jest na 43 centy za stopę i zawiera: ogrzewanie i chłodzenie, wodę, ubezpieczenie oraz utrzymanie budynku.

        Podatki:
        Około 1 proc. ceny zakupu.

        Wymagane wpłaty:
        W chwili wybrania unitu i podpisania umowy pierwsza wpłata wynosi 5000 dol. 5 proc. ceny płatne jest po 30 dniach, a następne 5 proc. po 90 dniach. W chwili przejęcia mieszkania dodatkowa wpłata 10 proc. – czyli łącznie 20 proc. rozłożone w czasie.

        Dlaczego jest to dobra inwestycja?

        Po pierwsze, znakomita lo-kalizacja. Bardzo blisko na piechotę do  SQ1, YMCA, Centralnej Biblioteki, Sheridan College, dworca autobusowego.

        To miejsce będzie się bardzo dobrze wynajmowało i przewidywany rent za najmniejsze mieszkanie jest na poziomie 1500 dol., za większe mieszkania około 2200 dol. Ponieważ jest to bardzo dobra lokalizacja, chętnych będzie dużo, a ceny za wynajem bazują na cenach rynkowych z tego rejonu.

        Prawdziwą zachętą jest tak zwany „return on investment”, czyli roczny zwrot na zainwestowanych pieniądzach. I tu poproszę o trochę uwagi.

        Posłużę się przykładem. Jeśli kupimy mieszkanie jednosypialniowe za 281.900 dol. nasz wymagany down payment wynosi 56.380 dol., TO TA SUMA JEST NASZą INWESTYCJą.  Czyli licząc nasz profit, musimy patrzeć, ile zwrotu przynosi nam ta zainwestowana suma.

        Jeśli założymy miesięczny rent na poziomie 1450 dol., to rocznie daje nam to 17.000 dol. Po odjęciu podatku od nieruchomości (2819 dol.), ubezpieczenia (150 dol.) oraz maintenance (3588 dol.), nasz dochód wyniesie 11.143 dol. rocznie.

        Wymagana spłata hipoteki, bazując na obecnych oprocentowaniach, wyniesie 12.120 dol. rocznie, czyli nasz roczny deficyt wyniesie tylko 977 dol.

        Czy tracimy? NIE, proszę pamiętać, że płacąc hipotekę, spłacamy „principal”. W tym przypadku nadpłata wyniesie 7566 dol. Jeśli odejmiemy nasz deficyt 977 dol., to nasz NET PROFIT wyniesie 6589 dol. rocznie, co oznacza, że inwestycja (nasz down payment) 56.380 dol. daje nam zwrotu 6589 dol., czyli 11,6 proc. w skali roku!!!!!

        Ale to nie wszystko! Należy jeszcze uwzględnić przyrost wartości nieruchomości. Jeśli nawet założymy skromne 3 proc. w skali roku, to będzie to około 8457 dol. rocznie, czyli biorąc pod uwagę „cash flow” ze spłaty hipoteki i przyrost wartości, daje to razem około 15.046 dol. rocznie, czyli na zwrot na zainwestowanych pieniądzach (56.380 dol.) aż 26 proc.

        Czy są lepsze i bardziej bezpieczne inwestycje? Myślę, że nie ma żadnych!

        Zainteresowani tym projektem mogą odwiedzać moją stronę internetową www.czaplinski.ca lub www.domator.com. Można dzwonić do mnie bezpośrednio pod numer 905-278-0007.

        Zapraszam i proszę nie zwlekać, ten bardzo atrakcyjny budynek i mieszkania sprzedają się bardzo szybko!

        Na koniec jeszcze jedna bardzo istotna uwaga. Jeśli zachęceni tym artykułem postanowią Państwo odwiedzić „sales office”, proszę pamiętać o jednej ważnej czynności. Proszę, wypełniając rejestrację, nie zapomnieć wpisać imienia i nazwiska agenta, z którym współpracujecie. Nie wpływa to na cenę unitu, ale przynajmniej agent, którego wpiszecie, będzie mógł was reprezentować i pomóc w gąszczu papierów, które się pojawią. My oczywiście bardzo chętnie możemy być waszymi reprezentatami.  
        
        A teraz chciałbym napisać o czymś zupełnie innym. Kilka dni temu miałem bardzo ciekawą sytuację w czasie oferty na mój listing, a dotyczącą tak zwanych „foreign investors”. W dzisiejszych czasach, jak ma się dobry listing, czyli czysty i zadbany dom – nie trzeba być geniuszem, by go sprzedać, często znacznie powyżej ceny wywoławczej. Niekoniecznie dlatego, że wycena była zaniżona, ale dlatego, że jest znacznie wyższy popyt niż podaż.

        Sytuacja, o której chcę napisać, dotyczy domu, który miałem wystawiony na sprzedaż za 789.000 dol. w Erindale w Mississaudze. Mały bungalow, na który pojawiło się pięć ofert. Niezwykle wygodna sytuacja. Mam towar do sprzedaży i mam pięciu chętnych, którzy chcą go kupić. Wszystkie oferty są znacznie powyżej ceny wywoławczej. Większość bez warunków (choć była jedna dobra, ale z warunkami). Dostałem też ofertę od „foreign investors”, o czym się ostatnio tak dużo słyszy. Bardzo atrakcyjną, ale... moi klienci po dyskusji ze mną postanowili wybrać ofertę od „lokalnych” kupujących z bardzo prostych powodów. Owszem, być może „dolar value” byłoby na koniec trochę wyższe, ale w obecnej sytuacji, kiedy rząd Kanady poważnie zastanawia się nad uspokojeniem rynku i „utrudnieniem” zagranicznych inwestycji – decyzja sprzedaży dla „foreign investors” mogłaby się okazać trochę kłopotliwa. Kto może zagwarantować, że w chwili, kiedy trzeba zapłacić za nieruchomość – pieniądze się pojawią? A jeśli się nie pojawią – to jak będziemy „ścigać” inwestorów z zagranicy? Owszem, formą gwarancji jest depozyt, ale jeśliby się okazało, że transakcja nie dojdzie do skutku, nawet depozyt może nie pokryć wszystkich strat!

        Może nie jest to typowa sytuacja, ale warto mieć to na względzie, bo może mieć to miejsce coraz częściej!

        Stefan, około 55-letni mieszkaniec Rzeszowszczyzny, trafił do aresztu imigracyjnego przez przypadek. Na skutek denuncjacji, ale nie na niego. Oficerowie imigracyjni przyjechali „zdjąć” Murzynów pracujących nielegalnie i trafili również na Stefana. Jak sam mówił, gdyby podał się za Kanadyjczyka, to nie bardzo zainteresowani innymi robotnikami, już zadowoleni z aresztowania trzech obywateli St. Lucii, oficerowie imigracyjni nie marnowaliby czasu na sprawdzanie go. Ale kiedy powiedział, że jest Polakiem, to zaczęło się wypytywanie. Po uzyskaniu podstawowych danych od mówiącego trochę po angielsku Stefana, oficerowie imigracyjni sprawdzili te dane na swoim komputerze w samochodzie i wraz ze zdobyczą, po którą przyjechali, mieli coś nadprogramowego.

        Stefan umieszczony został najpierw w maleńkiej celi aresztu przy więzieniu w Windsor. Pryczę zajął aresztowany z nim Murzyn, a jemu rzucono na podłogę obok cienki materac. Na drugi dzień, kiedy został zaprowadzony do pielęgniarki, to powiedział, że ma astmę i dusi się w tej małej, dusznej i brudnej celi. Został więc przeniesiony do celi więziennej, gdzie miał już pryczę. Po kolejnych dwóch dniach został przewieziony do torontońskiego aresztu imigracyjnego, gdzie warunki jego pobytu znacznie się poprawiły. Chwalił jedzenie, czystość, porządek, przywieziono mu normalne ubranie, bo przez trzy dni paradował w wyświechtanym, obsmarowanym różnymi farbami ubraniu roboczym.

czwartek, 04 sierpień 2016 23:03

Grand Park Investment

Napisane przez

maciekczaplinski        W dzisiejszych czasach coraz trudniej jest zainwestować w prawdziwe „real estate”, czyli dom wolno stojący. Ceny są coraz wyższe i coraz trudniej kupić prawdziwy dom w obrębie Metro Toronto i GTA. Wielu z nas podejmuje decyzję zakupu domu daleko od Metro, gdzie ceny są nadal (dla ludzi z GTA) bardzo przystępne. Na przykład w ostatnim okresie pokazywałem sporo domów wolno stojących w Woodstock w cenach 350.000-400.000 dol. Takie same domy w Mississaudze kosztowałyby dwa razy tyle, a w Toronto pewnie trzy razy tyle. Nic dziwnego, że wielu ludzi, którzy myślą o emeryturze, sprzedaje „drogie” domy w GTA, a kupuje „tańsze” domy w takich miejscach, jak Brantford, Woodstock czy St. Catharines.  Osobiście pomogłem wielu takim klientom w ostatnich miesiącach bo jest to bardzo logiczne posunięcie.

        Nie wszyscy jednak chcą się jeszcze przenosić na „emeryturę” czy sprzedawać domy, w których wygodnie od lat mieszkają. Z drugiej strony, wielu z nas ma odłożone pieniądze w banku lub ma duże „equity” w spłaconym lub w prawie spłaconym domu. Przyrost cen nieruchomości w ostatnich latach spowodował również, że wszyscy „home owners” stali się bogatsi.

        Powstaje pytanie, co robić z tymi pieniędzmi i jak je mądrze i bezpiecznie zainwestować? Banki oferują bardzo mały procent. Niektóre inwestycje mają charakter spekulacyjny i wcale nie są takie bezpieczne. Wystarczy poczytać o nich w Internecie. Co więc zrobić? Odpowiedź jest banalnie prosta! Inwestycja w „real estate”. W tak zwany „rental investment”. Oczywiście, moim pierwszym wyborem są zawsze domy wolno stojące albo połówki stojące na własnej ziemi. Powód jest oczywisty! Szybciej nabierają wartości oraz jest to bardziej niezależna inwestycja. Z drugiej strony istnieje ogromna rzesza „inwestorów”, którzy nie chcą mieć do czynienia z utrzymaniem domu, naprawami, odśnieżaniem czy koszeniem trawy! Jedną z odpowiedzi będzie zakup condominium apartamentu i wynajęcie lokatorom.

        Wielu „inwestorów” kupuje mieszkania z drugiej ręki, ale jest też ogromna rzesza, która preferuje kupno w nowo powstającym budynku.
        
        Jak Państwo wiedzą, wraz z domator Team oferowałem często bardzo ciekawe oferowane ekskluzywnie mieszkania dla Polonii w wybranych budynkach. Dziś chciałbym zaoferować ponownie coś bardzo atrakcyjnego i wartego zainteresowania.

        Tym razem chciałbym zachęcić do zainwestowania w Centrum Mississaugi. Powstaje tam bardzo atrakcyjny 54-piętrowy budynek, który oddany będzie do użytku już w maju 2017 roku.

        Bardzo atrakcyjne ceny:

        Jednosypialniowe mieszkanie o powierzchni 590 sf (plus 43 sf balkon) oferowane jest od 281.000 dol.
        Jedna sypialnia i den z balkonem (670 sf) od 303.900.
        Dwie sypialnie  z balkonem (1043 sf) od 396.000 dol.
        Dwie sypialnie plus den z balkonem (898 sf) od 379.000 dol.

        Każda cena zawiera parking oraz locker. Dobrej jakości wykończenia z kwarcowymi blatami w kuchni i łazience. Wysokie 9-stopowe sufity.

        Budynek zawiera: Excercise room, basen, whirlpool, saunę, 2 pokoje gościnne, party room, pokój kinowy, BBQ area oraz duży roof top.

        Maintenance: Przewidywane jest na 43 centy za stopę i zawiera: ogrzewanie i chłodzenie, wodę, ubezpieczenie oraz utrzymanie budynku.

        Podatki: Około 1% ceny zakupu.

        Wpłaty: W chwili wybrania unitu i podpisania umowy pierwsza wpłata wynosi 5000 dol. 5% ceny płatne jest po 30 dniach, a następne 5% po 90 dniach. W chwili przejęcia mieszkania dodatkowa wpłata 10% – czyli łącznie 20% rozłożone w czasie.

        Dlaczego jest to dobra inwestycja?

        Po pierwsze, znakomita lokalizacja.  Bardzo blisko na piechotę do  SQ1, YMCA, Centralnej Biblioteki, Sheridan College, dworca autobusowego. To miejsce będzie się bardzo dobrze wynajmowało i przewidywany rent za najmniejsze mieszkanie jest na poziomie 1500 dol., za większe mieszkania około 2200 dol. Ponieważ jest to bardzo dobra lokalizacja, chętnych będzie dużo, a ceny za wynajem bazują na cenach rynkowych z tego rejonu.

        A teraz chciałbym wyjaśnić, dlatego jest to taka dobra i bezpieczna inwestycja.

        Zacznijmy od bezpieczeństwa. Naszym zabezpieczeniem jest akt własności mieszkania, które możemy sprzedać w każdej chwili – nawet zaraz po przejęciu mieszkania od buildera. Natomiast prawdziwą zachętą jest tak zwany „return on investment”, czyli roczny zwrot na zainwestowanych pieniądzach. I tu poproszę o trochę uwagi.

        Posłużę się przykładem.

        Jeśli kupimy mieszkanie jednosypialniowe za 281.900 dol., nasz wymagany „down payment” wynosi 56.380 dol. I TA SUMA JEST NASZą INWESTYCJą.  Czyli licząc nasz profit, musimy patrzeć, ile zwrotu przynosi nam ta zainwestowana suma. Jeśli założymy miesięczny rent na poziomie 1450 dol., to rocznie daje nam to 17.000 dol. Po odjęciu podatku od nieruchomości (2819 dol.), ubezpieczenia (150 dol.) oraz maintenance (3588 dol.), nasz dochód wyniesie 11.143 dol. rocznie.

        Wymagana spłata hipoteki, bazując na obecnych oprocentowaniach, wyniesie 12.120 dol. rocznie, czyli nasz roczny deficyt będzie tylko 977 dol.

        Czy tracimy? NIE, proszę pamiętać, że płacąc hipotekę, spłacamy „principal”. W tym przypadku nadpłata wyniesie 7566 dol. Jeśli odejmiemy nasz deficyt 977 dol., to nasz NET PROFIT wyniesie 6589 dol. rocznie co oznacza, że inwestycja (nasz „down payment”) 56.380 dol. daje nam zwrotu 6589 dol., czyli 11,6% w skali roku!!!

        Ale (jak w reklamie telewizyjnej) to nie wszystko! Należy jeszcze uwzględnić przyrost wartości nieruchomości. Jeśli nawet założymy skromne 3% w skali roku, to będzie to około 8457 dol. rocznie, czyli biorąc pod uwagę „cash flow” ze spłaty hipoteki i przyrost wartości, daje to razem około 15.046 dol. rocznie, czyli na zwrot na zainwestowanych pieniądzach (56.380 dol.) aż 26%.

        Czy są lepsze i bardziej bezpieczne inwestycje? Myślę, że nie ma żadnych!

        Zainteresowani tym projektem mogą odwiedzać moją stronę internetową www.czaplinski.ca lub www.domator.com.

        Można dzwonić do mnie bezpośrednio pod numer 905-278-0007 lub odwiedzać nas w Starsky 2.

        Zapraszam i proszę nie zwlekać, ten bardzo atrakcyjny budynek i mieszkania sprzedają się bardzo szybko!

piątek, 29 lipiec 2016 11:17

Opowieści z aresztu deportacyjnego: Zagubiony

Napisane przez

        Thomas urodził się przed czterdziestoma laty w niemieckiej Lubece. To hanzeatyckie, przebogate przed wiekami, ale i nie biedne dzisiaj miasto, ma też swój margines. Nie chodzi przy tym o przybyszy z Turcji, byłej Jugosławii, Polski czy innych wybijających się na demokrację krajów. Miasto to ma swój rodzimy margines, choć nie jest to jeszcze przysłowiowe dno.

        Thomas urodził się w przykładnej niemieckiej rodzinie. Był jedynym dzieckiem swoich niemieckich rodziców. Ale kiedy ukończył dziesięć lat, coś zaczęło się w małżeństwie jego rodziców psuć. Atmosfera zagęszczała się w miarę upływu lat i coraz bardziej dorosły Thomas stawał się coraz bardziej świadomym świadkiem awantur rodzinnych. Kiedy miał 14 lat, był świadkiem pobicia matki przez ojca. Zwykle działo się to w piątkowe wieczory, kiedy ojciec wracał podpity z baru. Po ostatniej z tych awantur, dotkliwie pobita matka już nie wytrzymała i udała się na policję i na pogotowie.

piątek, 29 lipiec 2016 15:07

Typowe błędy kupujących (31/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski        Kupno domu to skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. Opisane tutaj typowe błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam nadzieję, że poniższa lista pobudzi czytelników do myślenia.

        • Próba zakupu nieruchomości na własną rękę.  Czasami niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami.

        Tak zwany „buyer agent”, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. „Buyers agent” jest waszym „bezpłatnym” konsultantem. Bezpłatnym, bo nasze wynagrodzenie jest wliczone w cenę.

        • Lokalizacja – to najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko kiepskie dzielnice. Dom w „drogiej dzielnicy”, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę, to też nie najlepsza lokalizacja.

        • Błędne przekonanie, że „power of sale” to jest znakomita okazja. W praktyce domy sprzedawane poprzez „power of sale” są często nabywane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez „power of sale” są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. Zresztą na tak aktywnym rynku, kiedy można „dom zagrożony przez power of sale” sprzedać w każdej chwili – POWER OF SALE jest rzadkością.

        • Brak rozeznania, na jaki dom nas stać – często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tego, na co tak naprawdę ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki („preapproval”). Z tym też wiąże się  sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych „B landers”.

        • Umowa warunkowa na załatwienie finansowania. Przy dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunku na finansowanie, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunek na finansowanie daje nam „piece of mind”, w sytuacji, kiedy nie mamy konkurencji, warto go dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o przyrzeczenie pożyczki, rozmawiając z naszym bankierem.

        • Brak wiedzy na temat kosztów związanych z utrzymaniem domu. Utrzymanie domu to nie tylko opłaty za pożyczkę, podatki czy ogrzewanie. Należy pamiętać o kosztach związanych z drobnymi naprawami czy wzrostem kosztów za świadczenia. Planując zakup domu, takie dodatkowe niespodziewane wydatki powinny być uwzględnione w budżecie rodzinnym.

        • Pokazywanie prawdziwych uczuć. Często się zdarza, że oglądamy dom, w którym obecni są sprzedający. Pokazywanie zachwytu domem czy zainteresowania to jak gra w pokera w otwarte karty. Powściągliwość w pokazywaniu uczuć tylko może wyjść nam na dobre.

        • Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę. Na obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek „własnego” agenta powinny być brane pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam znacznie taniej.

        • „Home inspections”. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną spokojną głowę. Osobiście polecam „home inspections”, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich jego wady. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu. Szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy często mamy kilka ofert na jeden dom, ci, którzy chcą inspekcji, mogą ją zrobić przed złożeniem oferty. To ma miejsce coraz częściej.

        • Zbyt szybkie tempo renowacji i modernizacji. Często tuż po zakupie rzucamy się w wir usprawnień i modernizacji. To supersprawa, ale często warto w domu trochę pomieszkać, by poczuć, jakie zmiany tak naprawdę będą miały sens.

        • Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i często porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, są bardzo cenne. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, najczęściej mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze.

        • Ukryte koszty związane z zakupem. Wiadomo, że koszty jednorazowe będą zmienne w zależności od kupowanej nieruchomości. Typowo jest to prawnik, ubezpieczenie CMHC, HST na ubezpieczenie. Natomiast należy jeszcze pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu domu, w przypadku zakupu ziemi HST. Itd.

        • Umowy na „buzię” – w real estate wszystkie uzgodnienia powinny być na piśmie, aby mogły być wyegzekwowane. Wasz agent powinien o tym wiedzieć, ale również ta informacja jest ważna dla was. Należy domagać się wszystkich uzgodnień na piśmie.

        • Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze, dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym.

        • Nierozumienie trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku sprzedających (brak domów jak obecnie) – mamy mały margines do negocjacji. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji.

piątek, 29 lipiec 2016 15:02

Brexit i imigracja do Kanady

Napisane przez

Izabela Embalo        Kanada staje się ośrodkiem zainteresowania polskich imigrantów w Anglii, którzy chcą poszukać innego, stabilnego kraju do życia.

        Kanada jest jednym z wyborów; otrzymuję e-maile i telefony od Polaków na Wyspach szukających możliwości emigrowania i pracy. Ktoś poinformował mnie także, że do polskich imigrantów w Brytanii docierają informacje o tym, iż minister imigracji w Kanadzie zachęca Polaków do przyjazdu do Kanady, są oni bowiem atrakcyjnymi kandydatami, ponieważ znają angielski i posiadają doświadczenie zawodowe w kraju anglojęzycznym.

        Dla sprostowania podaję, że nie ma i nie będzie specjalnego programu dla Polaków z Anglii.

        Nie jest raczej prawdopodobne, by dla jednej grupy etnicznej wprowadzono specjalny program imigracji ekonomicznej. A zatem przepisy obowiązują i będą obowiązywać takie samie.                 

        Rzeczywiście, znajomość języka angielskiego jest wymagana w większości programów imigracyjnych, także by ubiegać się o wizę pracy poprzez kontrakt pracy.

        Co prawda, osoby starające się o zezwolenie na pracę nie muszą zdawać egzaminu językowego, ale na granicy rozmowa z urzędnikiem imigracyjnym może zaważyć na tym, czy wiza będzie przyznana, czy nie. Program IEC (wizy pracy dla młodych osób) nie wymaga znajomości angielskiego, a zatem proszę nie sugerować się, iż dotyczy to każdego kandydata.

        A zatem osoby, które znają dość dobrze angielski, posiadają doświadczenie (preferowane w zawodzie wykwalifikowanym), ewentualnie wykształcenie, mogą pomyśleć o imigracji do Kanady. Opcji jest wiele, a zatem warto przeanalizować swoje szanse.

        Warto też pomyśleć o kanadyjskich studiach, gdyż umożliwiają one stałą imigrację, bonusem staje się otrzymanie wizy pracy w czasie studiów i po studiach, w momencie zakończenia edukacji.

        Dodatkowym przywilejem cieszą się także współmałżonkowie i konkubenci studentów, mogą im towarzyszyć, zatrudniając się legalnie w Kanadzie.

        Prawo imigracyjne zezwala na wydanie otwartej wizy pracy małżonkom i konkubentów studentów zagranicznych.

        Radzę także, by radzić się osób kompetentnych i uprawnionych. Myślę, że na rynku  europejskim pojawi się wielu nieuczciwych, nielicencjonowanych pośredników, którzy wykorzystają Brexit zarobkowo. Wiele agencji imigracyjnych  poza Kanadą nie ma żadnych uprawnień zawodowych, nie posiada także odpowiednich licencji.

        Rząd Kanady nie współpracuje z nielicencjonowanymi pośrednikami, którzy nie powinni zarobkowo zajmować się prawem i procedurami imigracyjnymi.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca
TEL. 416-5152022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
        OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJą DO KANADY – POBYTEM, WIZą PRACY, STUDIóW, PROSIMY O KONTAKT.
        POMAGAMY WE WSZYSTKICH SPRAWACH ZWIąZANYCH Z PRAWEM IMIGRACYJNYM KANADY od 1998 roku.
WWW.EMIGRACJAKANADA.NET

piątek, 22 lipiec 2016 14:44

Rozwód – aspekty prawne i proceduralne

Napisane przez

Curyk M 9264        W Kanadzie jedyną uznaną przez prawo podstawą do rozwodu jest  trwały rozpad małżeństwa.  Prawodawcy ustanowili, że trwały rozpad małżeństwa nastąpił, jeżeli:

        1) Małżonkowie są w separacji przez rok lub dłużej.

        2) Jedno z małżonków dopuściło się zdrady małżeńskiej.

        3) Jedno z małżonków zachowuje się okrutnie w stosunku do drugiego (w stopniu, który uniemożliwia wspólne zamieszkanie).

        Należy pamiętać, że jedynie osobne zamieszkanie daje obydwojgu małżonkom powód do wystąpienia o rozwód. W przypadku zdrady, jedynie zdradzony małżonek może starać się o rozwód. W przypadku okrucieństwa, jedynie małżonek będący jego ofiarą, może starać się o rozwód. Warto wiedzieć, że w Kanadzie obowiązuje rozwód bez orzekania winy (no fault divorce). Skoro nie ustala się, z czyjej winy związek się rozpadł, postępowanie małżonków przed rozwodem, oprócz nielicznych ekstremalnych sytuacji, nie ma wpływu na kwestie finansowe ani na podział majątku.  

        W Toronto i jego szesnastu satelickich miastach pracuje stale nielegalnie w budownictwie kilkanaście tysięcy osób. Są to zwykle osoby, które przyjechały jako turyści do Kanady i w czasie pobytu, bez zezwolenia urzędu zatrudnienia, podejmują pracę w tej branży. Zwykle też osoby te nie wyjeżdżają w czasie, na jaki uzyskali wizy turystyczne, które są wydawane maksymalnie na sześć miesięcy, z możliwością przedłużenia na dalsze kilka miesięcy, jeśli przekona się urzędnika imigracyjnego, że jest to konieczne.

        Pracują też w tej branży ci, którzy złożyli dokumenty o stały pobyt w Kanadzie, zwykle z przyczyn politycznych i w czasie trwania tej procedury podejmują bez zezwolenia pracę, bądź też, tacy, którzy pozostali w Kanadzie i wykonują pracę w budownictwie, kiedy odmówiono im zgody na stały pobyt. Jest jeszcze kategoria tych, którzy nielegalnie przybyli do Kanady przechodząc granicę ze Stanami Zjednoczonymi, lub też posługując się fałszywymi dokumentami.

        Na tych wszystkich nielegalnych pracownikach żerują jak sępy wszelkiej maści agenci imigracyjni, a nawet adwokaci. Za sowite opłaty obiecują im zalegalizowanie pobytu.

piątek, 22 lipiec 2016 14:19

Czy opłaca się budować?

Napisane przez

maciekczaplinski        Przy szybko rosnących cenach domów (szczególnie w Toronto) nasuwa się pytanie. Czy nie taniej byłoby dom wybudować

        W przeszłości poruszałem ten temat i moja odpowiedź zawsze była, że taniej jest kupić istniejący dom niż budować nowy dom od początku. Z tym, że jest kilka dodatkowych czynników wynikających z obecnej sytuacji rynkowej, które mogą powodować, że moja odpowiedź będzie brzmiała - TO ZALEŻY i czasami może się okazać, ze zaczyna się opłacać budować!

        - Zacznijmy od braku wolnych terenów - jeśli myślimy o budowie w mieście to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży są albo wcale nie tanie albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Na dzień dzisiejszy - w Mississaudze ceny zwykle zaczynają sie na poziomie $500-$750 tysięcy dolarów. W Toronto jest znacznie  drożej. Jeśli jednak udałoby się kupić działkę, którą dałoby się podzielić to wówczas zaczyna to wyglądać o wiele bardziej atrakcyjnie. Warto wiedzieć, że na “puste” działki naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to poważny koszt do jej ceny.

        - “Development charges” - Kupując “gołą” działkę musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych “Development Charges”. Są to opłaty z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury; jak budowa szkół, kanalizacji, komunikacji miejskiej, ulic itd! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Na dzień dzisiejszy w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi $40,391 dla condo, $54,544 dla domów. Nie jest to mało! W przypadku użycia do budowy działki na której już kiedyś stał dom - unikamy tej opłaty. Natomiast kiedy dzielimy jedną działkę na dwie to jedna z nich jest zwolniona z “development charges”. Za drugą musimy zapłacić.  

        - Koszty podłączeń - w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów jak woda, kanalizacja, prąd, gaz. Z tym, że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład, dokładamy piętro - to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego - to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów.

        - Finansowanie - w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50% lub więcej downpayment, by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5% wpłaty. Dlatego jeśli kupimy działkę z domem (do zburzenia) i podzielimy ją na dwie - zaczyna to mieć dużo sensu.

        Reasumując. Pojedyncze działki budowlane są drogie i znacznie wpływają na końcowy koszt budowy. Jeśli jednak uda nam się znaleźć działkę, którą można podzielić na dwie mniejsze to wówczas pomimo kosztów, o których wspomniałem, może zaczynać się opłacać budowa domu. Można w takim przypadku wybudować jeden dom dla siebie, a drugi na sprzedaż. W takim przypadku można większą część kosztów rozliczyć z domem, który budujemy na sprzedaż. Wówczas podatek od zarobku może być znacznie zaniżony.

        Drugie częste pytanie jest związane z kosztami budowy. Czy jest taniej budować dla siebie dom czy taniej jest kupić dom gotowy?

        Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.

        Przeciętna cena domu w Toronto jest szacowana obecnie na $1 milion. Czyli, gdyby kupić dom za tę cenę i nawet włożyć $100-200 tysięcy w remonty (bo zakładam, że dom może tego wymagać) to cena końcowa będzie około $1,2 miliona.

        Gdyby ktoś dom ten zburzył i wybudował na tym miejscu nowy dom wielkości około 2500 stóp kwadratowych (zakładając koszt $250 za stopę) to końcowa cena domu wyniesie około $1,625,000. Czyli znaczna różnica, ale też nowy dom i pewnie warty więcej niż dom po renowacji. Czasami z punktu widzenia inwestycji to się bardziej opłaca.

        Natomiast jeśli kupimy za million dolarów działkę, którą dałoby się podzielić na dwie to wówczas po wszystkich kosztach, takich jak koszt architekta, geodety, prawników, oraz opłat dla miasta, można założyć, że koszt każdej działki wyniesie około $575,000. I teraz jeśli na takich działkach wybudujemy domy, takie jak we wcześniejszym przykładzie (2500 sf) to całkowity koszt nowego domu na mniejszej działce wyniesie około $1,200,000 za każdy. Czyli mamy dwa nowe domy na dwóch mniejszych działkach, które mogą być znacznie lepszą opcją niż renowacja starego domu z przykładu pierwszego. Owszem, działka jest mniejsza i nie każdy chce takiego kompromisu, ale nowy dom budowany według nowych standardów -  jest dużą pokusą i pewnie lepszą inwestycją.

        Chciałbym  raz jeszcze podkreslić znaczenie tak zwanej dobrej lokalizacji. Robienie takich projektów w okolicy przysłowiowych Finch i Jane nie ma sensu. Natomiast południowe Etobicoke czy Port Credit w Mississauga są warte zastanowienia.

        Ostatni komentarz na temat kosztów za stopę budowanego domu. Zrozumiałe jest, że typowy developer, który buduje na raz 100 domów ma inne koszty niż ktoś, kto buduje jeden dom. Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę. Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej - to na pewno jesteśmy to w stanie zrobić to lepiej.

        Jeśli budujemy dom dla siebie to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe.

        Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!

czwartek, 21 lipiec 2016 22:51

Ważna decyzja

Napisane przez

Izabela Embalo        Dla wielu imigrantów nie jest zbyt dobrym rozwiązaniem pozostanie bez ważnej wizy w Kanadzie, nielegalna praca i dopiero wówczas staranie się  o zalegalizowanie pobytu stałego. Niestety, ale można zaobserwować, że jest to dość popularne zjawisko, imigrant przylatuje  na wakacje czy z wizytą rodzinną, właściwie skupia się na tym, by przekroczyć kanadyjską granicę i następnie pozostaje, obawiając się tego, że ponownie powrót nie będzie możliwy. Oczywiście, wszystko zależy od indywidualnej sytuacji osoby.

        Niektórzy, pozostają bez ważnej wizy lub przedłużają ją na pół roku lub dłużej, jednak czas szybko ucieka, wiza się kończy i sytuacja prawna w pewien sposób komplikuje się. Dlaczego? Dlatego, że trudniej jest otrzymać pobyt stały osobie, która pozostaje w Kanadzie bez ważnego statusu.

        Oczywiście, piszę tu o programach ekonomicznych, czyli opcjach starania się o pobyt stały poprzez zatrudnienie lub zawód (express entry, nominacja). W niektórych sytuacjach nielegalny pobyt wyklucza korzystanie z programu ekonomicznego. Pozostanie bez ważnego statusu NIE WYKLUCZA KANDYDATA Z PROGRAMU ŁąCZENIA RODZIN LUB Z PROGRAMU HUMANITARNEGO. Elektroniczne podania imigracyjne pozwalają także na ubieganie się o pobyt nawet z terenu Kanady, w momencie, kiedy osoba przebywa w Kanadzie na wizycie.

        Osoby, które nie chcą powrócić i załatwiać formalności, tak jak w większości przypadków nakazuje prawo, mogą skorzystać z zawężonych opcji, dlatego że na terenie Kanady można złożyć podanie o pobyt stały wówczas jeśli korzysta się z programu humanitarnego, azylu lub łączenia rodzin, tak jak już wspomniałam. Istnieją także możliwości załatwienia wizy pracowniczej bez kontraktu pracy osobom poniżej 35 roku życia, więc warto się dowiedzieć, czy nie ma innego, lepszego rozwiązania, zanim podejmie się decyzję pozostania i zatrudnienia bez ważnego statusu.

        Pozostanie bez ważnej wizy mo-że także wpłynąć negatywnie na szanse załatwienia statusu imigracyjnego poprzez kanadyjskie zatrudnienie, co może być jedyną możliwością kandydata. Urząd nie ma obowiązku przyznać wizy osobom, które złamały prawo imigracyjne, choć nie znaczy to, że w każdym przypadku imigrant otrzyma odmowę. Większe szanse mają osoby, które starają się o powrót po 6 miesiącach. Jednak, by powrócić na wizę pracowniczą, najczęściej wymagana jest, między innymi, specjalna zgoda z kanadyjskiego Urzędu Pracy - LMIA.

        Podsumowując, warto przed podjęciem decyzji podjęcia się zatrudnienia lub pozostania w Kanadzie, dowiedzieć się, jak zalegalizować swój pobyt lub zatrudnienie, by nie zaprzepaścić szansy na program ekonomiczny.

        I jeśli osoba już pozostaje bez statusu, istotne byłoby dowiedzieć się jak ta sytuacja wpłynie na podanie imigracyjne wizowe lub pobytowe. Istnieją bowiem programy imigracyjne, w których urzędnik posiada prawna moc wybaczenia przewinienia imigracyjnego (pozostanie bez statusu).

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE
IMIGRACJĄ PROSIMY
O KONTAKT
416 515 2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net

Wszelkie prawa zastrzeżone @Goniec Inc.
Design © Newspaper Website Design Triton Pro. All rights reserved.