Porady
Rynek nieruchomości w tym roku przekroczył wszelkie rekordy. Średnia cena domów w dużych metropoliach wzrosła o 15 proc., a średnia cena domu w Kanadzie jest szacowana na 613.000 dol. To jest, z jednej strony, powód do radości dla właścicieli domów, ale jest to też duży problem dla tych, co chcą kupić dom – bo są one coraz mniej dostępne.
Ceny nieruchomości są kontrolowane naturalnym rynkiem i dom jest tyle wart, ile ktoś za niego zapłaci, ale ponieważ została zachwiana ostatnio proporcja pomiędzy podażą a popytem – rząd federalny postanowił zainterweniować, by ten rynek trochę ostudzić. Wspomniałem tydzień temu bardzo krótko o tym. Dziś chciałbym wrócić do tego tematu.
Pierwsza zmiana.
Jak powszechnie wiadomo, wszyscy kupujący nieruchomości z down paymentem mniejszym niż 20 proc. muszą swoją pożyczkę (mortgage) ubezpieczyć. Ubezpieczenie to jest obowiązkowe, sprzedawane jest przez CMHC oraz dwie prywatne firmy ubezpieczeniowe. By zakwalifikować się na takie ubezpieczenie należało spełnić pewne wymagania finansowe. Oprócz dobrego kredytu, wszystkie wydatki związane z obsługą hipoteki oraz ogrzewania i podatków od nieruchomości nie mogły przekraczać 32 proc. dochodów brutto. Z tym że do kalkulacji banki mogły używać tak zwanego obniżonego, „discounted” 5-letniego oprocentowania. Dziś na poziomie 2,5 proc. Od 17 października, by zakwalifikować się na ubezpieczenie, będzie używane w kalkulacjach oficjalne („posted interest”) 5-letnie oprocentowanie pożyczek, które jest dziś na poziomie około 4,6 proc. To znaczna różnica. Na przykład przy dochodzie rodzinnym 110.000 dol. rocznie, można było dostać mortgage do 700.000 dol. Według nowych zasad, spada to do 570.000 dol. To bardzo duża różnica i efektywnie wykluczy wielu z rynku. Według nowych zasad, GDS ratio nie może przekroczyć 39 proc. dochodów, a TDS ratio 44 proc.
Zmiany te zostały wprowadzone z obawy, że nowi właściciele nie będą w stanie utrzymać nieruchomości w przypadku wzrostu oprocentowania pożyczek, co może nastąpić w każdej chwili, choć nikt tego tak naprawdę nie planuje.
Druga zmiana.
Nawet jak ma się więcej niż 20 proc. downpayment, można wykupić „mortgage insurance”. Stosuje się to często w przypadkach, kiedy kupujemy dom, ale nasz dochód jest trudny do udokumentowania. Banki, wiedząc, że udzielają pieniędzy i mortgage jest ubezpieczony, są bardziej elastyczne. Od końca listopada będą obowiązywały takie wymagania na tego typu pożyczki. Maksymalna amortyzacja 25 lat lub krócej. Maksymalna cena kupowanego domu 1 milion. Kupujący musi mieć dobry kredyt. Minimum 600 beacon score i dom taki musi być domem, w którym będzie kupujący mieszkał (no rental). Domy wartości ponad 1 miliona nie będą mogły być ubezpieczone. Rząd chce zmniejszyć ryzyko banków, utrudniając zakup drogich domów z małym downpayment.
Trzecia zmiana.
Dotychczas jak ktoś sprzedawał „prime residence”, czyli dom, w którym mieszkał, nie musiał zgłaszać do Revenue Canada tego faktu. Wszelki profit zrobiony na takim domu był praktycznie „tax free”, bo domy, w których mieszkaliśmy i zakwalifikowane jako „prime residence”, miały „tax exemption” .
Według nowych zasad, „prime residences” ciągle będą zwolnione z podatku od przyrostu wartości, ale sprzedaż takiego domu będzie musiała być zgłaszana do Revenue Canada w okresie składania zeznań podatkowych. W ten sposób Revenue Canada będzie miało pewną kontrolę nad tym, ile razy i kto sprzedaje nieruchomość określaną jako „prime residence”. To posunięcie jest głównie skierowane przeciw tak zwanym „foreign investors” głównie z Chin, którzy kupują domy w Kanadzie często na podstawione osoby, które są podawane jako „rodzina” i które mają status „resident of Canada”, ale tak naprawdę nie byłyby w stanie kupić wielomilionowych domów. Spekulanci z zagranicy nagminnie kupowali drogie domy w Toronto i Vancouverze na „członków rodziny”, którzy tak naprawdę nie byli nawet w stanie zakwalifikować się na żaden mortgage. Pieniądze były przesyłane do Kanady jako „prezent” od wujka czy tatusia. Dom był kupowany za gotówkę. Jeśli taki inwestor kupił dom za 1 milion dolarów 3 lata temu, dziś jest on wart 1,5 miliona dolarów. Po sprzedaży nieruchomości nie tylko inwestor „wyprał” pieniądze (które często były wysyłane bez wiedzy urzędu skarbowego z jego kraju), ale ma jeszcze czysty i nieopodatkowany profit 500.000 dol. Taki proceder stał się bardzo powszechny i rząd postanowił go ukrócić.
Posunięcie to może też ograniczyć „fliping” nieruchomości. Dotychczas wielu kontraktorów kupowało w jednym roku 2 – 3 domy do renowacji, które później sprzedawało z profitem bez potrzeby płacenia podatków. Niektórzy, bardziej wyrafinowani, kupowali nieruchomości na różnych znajomych w zamian za drobne korzyści finansowe. Było to łatwe, bo nie było potrzeby zgłaszania takich transakcji. Jeśli się okaże, że Revenue Canada zacznie sprawdzać bardziej, co się dzieje z „prime residences”, będzie wiele niemiłych niespodzianek.
Czwarta zmiana.
Nie będzie ona odczuwalna od razu, ale jeśli zostanie wprowadzona w życie, może znacznie utrudnić proces kwalifikacji na pożyczki hipoteczne.
Rząd chce rozpocząć rozmowy z bankami na temat wspólnej odpowiedzialności za potencjalne problemy wynikające z niemożliwości spłacania pożyczek i ewentualne straty finansowe.
W chwili obecnej ubezpieczenie jest pokrywane ze składek kupujących to ubezpieczenie, ale jest w 100 proc. gwarantowane przez rząd. Chodzi o to, że rząd chce przerzucić część odpowiedzialności za potencjalne straty na banki i instytucje finansowe. Jeśli to nastąpi, to banki będą bardziej ostrożne, komu udzielą pożyczki i na jakich zasadach. Może to też wpłynąć na wyższe oprocentowanie pożyczek, bo banki, wiedząc, że muszą zbudować potencjalnie „zapas” pieniędzy na wypłaty, będą je próbowały uzyskać od swoich klientów.
Dostałem wiele zapytań, czy to jest „koniec” szalonego rynku. Ja tego tak nie widzę. Wykluczenie do pewnego stopnia zagranicznych inwestorów jest dobrym posunięciem, ale też nie można tylko ich oskarżać o wszystko złe. Do pierwszej zmiany (sposobu) kwalifikacji też się rynek szybko dostosuje i znajdą się sposoby obejścia zasad. Nie myślę, że będziemy mieli jakiekolwiek załamanie, natomiast wzrost cen o 10 czy 20 proc. nie jest zdrowy i myślę, że bardziej spokojny rynek będzie nam lepiej służył.
Rząd kanadyjski zapowiedział wiele zmian, jakie mają nastąpić w następnych latach. Kilka z nich to korzystna zmiana wieku dziecka zależnego. Obecnie możemy zasponsorować dziecko do 19. roku życia. Nie wiemy na razie, jaki to będzie wiek, ale w poprzednim prawodawstwie dzieci mogły emigrować z rodzicami lub być sponsorowane do 22. roku życia, czyli w wieku starszym, aniżeli obowiązuje to obecnie.
Drugą zapowiedzianą zmianą jest zniesienie wymogu wspólnego zamieszkania i trwania w związku w terminie do dwóch lat po otrzymaniu pobyt stałego. Wymóg ten stwarza niekiedy sytuację pozostawania w niebezpiecznych, nieszczęśliwych związkach, gdzie sponsorowana na przykład żona lub konkubina musi cierpieć psychiczne lub fizyczne znęcanie się sponsora tylko dlatego, by nie stracić pobytu stałego.
Dodatkowo, rząd zapowiedział zmiany prawa obywatelskiego, praktycznie powraca stary kodeks prawny, którego wymogi są znacznie mniejsze aniżeli prawa obowiązującego.
Rząd kanadyjski zapowiedział także większą swobodę używania systemu elektronicznego w procedurach imigracyjnych, a zatem możemy się spodziewać, iż podania elektroniczne staną się bardziej popularne. Osobiście mam wiele zastrzeżeń odnośnie do elektronicznych podań, nie zawsze komputer jest w stanie zrozumieć wszystkie aspekty sprawy i podanie elektroniczne ogranicza możliwość dołączenia dodatkowych dokumentów, nie wspominając innych technicznych problemów, jakich doświadczyliśmy w ostatnich latach.
Zreformowany ma także zostać program dla opiekunek do dzieci,
Nowe prawo ma także wyeliminować kategorie inwestora i biznesmenów z kanadyjskiego kodeksu prawa. Domyślam się, że chodzi tu głównie o przepisy federalne, programy prowincyjne promują często rozwinięcie przedsiębiorstw i inwestycji na terenie niektórych kanadyjskich prowincji.
Osobiście uważam, że usunięcie programu inwestora może nie być najkorzystniejsze dla gospodarki Kanady, choć na pewno rząd ma poważne powody, by program usunąć z kodeksu prawnego.
Obawa przed napływem zbyt dużej fali inwestorów z Chin może być jednym z powodów, także lokata w Kanadzie pieniędzy z nielegalnego pochodzenia.
Rząd kanadyjski zastanawia się także nad naprawdę potrzebną reformą przepisów dotyczących pracowników zagranicznych.
Zmiany te są jedynie zapowiedziane, ale będę Państwa informować na bieżąco, jeśli któraś z tych propozycji stanie się obowiązującym prawodawstwem i od kiedy możemy korzystać z pozytywnych zmian.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca
tel./text:
416-515-2022
www.emigracjakanada.net
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Bezradność
Napisane przez Aleksander Łoś78-letni Maciej po raz pierwszy w swoim życiu wsiadł do samolotu i od razu lecącego z Wrocławia do Monachium, stamtąd do Toronto i z kolei do Montrealu. Maciej nie znał ani słowa po angielsku. Troskliwa córka, która zafundowała mu tę podróż i załatwiała wszelkie formalności, poinformowała go, że wylatuje z Polski na stałe do Kanady. Maciej zlikwidował swoje sprawy w Bielawie, gdzie mieszkał od 1945 roku, i leciał z przeświadczeniem, że tam już nie wróci. Mógł wylądować w areszcie imigracyjnym, gdyby doszło do rozmowy przez tłumacza z oficerem imigracyjnym na lotnisku torontońskim. Bo Maciej nie dysponował dokumentami „landed immigrant”. W polskim paszporcie miał wklejoną półroczną wizę kanadyjską. Jak to się stało, że to „stare drzewo” miało być przeszczepione?
Maciej urodził się w Łodzi. Ojciec jego był majstrem w największej, niemiecko-żydowskiej fabryce włókienniczej. Wiodło im się bardzo dobrze. Ojciec miał pięć garniturów, „swojego” szewca, rodzina wyjeżdżała na letniska. Wojna nie dokonała jakichś wielkich spustoszeń w rodzinie Macieja. Natomiast przestając z ówczesną rzeczywistością i kolegując się z rówieśnikami półniemieckiego pochodzenia, nauczył się niemieckiego.
Trwałość elementów domu (41/2016)
Napisane przez Maciek CzaplińskiWielu z nas kupuje domy używane. – Im starszy dom, tym więcej potencjalnie może być do „roboty”. Czy mógłbyś naświetlić, jaka jest żywotność poszczególnych składników domu, by nasi słuchacze mogli być ewentualnie przygotowani na być może czekające ich wydatki?
Znajomość wieku domu jest niezwykle istotna. Wiedząc, ile lat ma dom, można z góry przewidzieć wiele problemów oraz być przygotowanym na pewne wydatki.
Jeśli dom ma ponad 70 lat, to wiadomo, że dużym problemem będzie basement i ściany basementowe. W tamtych czasach basementy były nieużyteczne, a ściany były robione z kamieni zbieranych na polu lub wyciąganych z rzek. Po pierwsze, takie basementy były niskie, ale również nie było właściwej izolacji przeciw wilgoci, dlatego są często wilgotne.
Domy te mają też zwykle przestarzałą instalację elektryczną, ogrzewczą czy wodną. W praktyce też nie mają żadnej izolacji cieplnej. Jeśli poprzedni właściciele nie zainwestowali w usprawnienia – taki dom może być prawdziwą puszką Pandory.
Domy pomiędzy 50-70 lat mają podobne problemy, z tym że jest już lepiej, jeśli chodzi o fundamenty i basementy. Ciągle jednak są problemy z systemem elektrycznym, słabą izolacją cieplną, często przestarzałym systemem ogrzewczym.
Domy 40-60 lat – są zwykle bardzo solidne (szczególnie jak są z cegły) i zwykle basementy są wysokie i dobrze zaizolowane – ciągle jednak mają słabą odporność na mrozy – są zimne. Dopiero od kiedy wprowadzono powszechnie w Kanadzie system budowania z drewna, gdzie wkłada się izolację pomiędzy studs – a okłada się dom cegłą lub sidingiem – odporność cieplna znacznie się poprawiła.
Zasadniczo w ostatnich latach wraz ze wzrostem kosztów energii – przykłada się coraz większą wagę do energooszczędnego budowania.
Domy do 5 lat zasadniczo powinny być bez problemów technicznych. Jest to w dużej mierze prawda, jeśli chodzi o żywotność poszczególnych składników domów. Niestety, w tym też czasie wychodzi najwięcej usterek wynikających z błędów wykonawczych lub z prostej grawitacji. Budynek zwykle osiada i potrafią w tym czasie pękać na przykład ściany w piwnicach. W domach, w których piwnice były wylewane w okresie wiosny i jesieni – problem ten jest rzadszy niż w tych, które były kopane i wylewane w czasie mrozów.
Domy od 5 do 10 lat zwykle mają również mało problemów.
W domach od 10 lat wzwyż mamy coraz częściej potrzebę wymiany i napraw różnych składników.
W domach ponad 15 lat musimy liczyć się z takimi naprawami, jak dach, piec, okna itd.
Jeśli planujemy w jakimś domu pozostać na dłużej, ma wiele sensu wymiana oryginalnych elementów na nowe – poważnie trzeba zastanowić się nad ich jakością. Często mała różnica w cenie daje nam znacznie wyższą jakość.
Należy pamiętać, że często na żywotność poszczególnych elementów domu ma wpływ ich właściwa instalacja oraz właściwa pielęgnacja! Znajomość żywotności niektórych elementów domu jest istotna, bo pozwala nam zaplanować wydatki. Porozmawiajmy o kilku zasadniczych składnikach każdego domu:
Zacznijmy od pieców. Piec gazowy typowo wytrzymuje 15 do 25 lat, a cena nowego pieca wynosi od 2000 do 4000 tysięcy dol. Piec olejowy odpowiednio wytrzymuje 15 do 30 lat, a cena waha się od 3000 do 4500 dol.
Następnym ważnym składnikiem są pokrycia dachowe.
Standardowe dachówki asfaltowe wytrzymują od 12 do 15 lat; lepszej jakości mogą wytrzymać od 15 do 25 lat, a najwyższej jakości nawet od 35 do 40 lat. Są to nominalne wytrzymałości i czasami praktyka odbiega od teorii. Na żywotność dachówek wpływa bardzo wiele czynników, jak wentylacja dachu, kąt nachylenia, kolor, ilość drzew itd. Dachówki drewniane zwykle wytrzymują od 15 do 20 lat, choć nominalnie zakłada się, że wytrzymują dłużej. Dachówki cementowe wytrzymują 40-50 lat, a ceramiczne nawet dłużej. Pokrycie z łupku może wytrzymać nawet 100 lat i równie żywotne jest pokrycie z miedzi. Trudno się jednak spodziewać w Kanadzie, gdzie ludzie przeciętnie żyją w jednym domu nie dłużej niż 5-10 lat, by ktoś inwestował w pokrycie z miedzi, dlatego większość domów ma „tanie” pokrycie z papy.
Żywotność okien i ich trwałość zależy od konstrukcji. Wiele okien po 20-30 latach nadaje się do wymiany. Okna drewniane, jeśli nie są odpowiednio zabezpieczane, potrafią popsuć się nawet szybciej! Popularne obecnie okna z plastiku (winylu) powinny być bardziej żywotne i ich nominalna wytrzymałość może nawet sięgać 30-50 lat.
Rynny spustowe – często jeśli są z normalnej blachy – po 20 latach zaczynają mieć dziury. Obecnie coraz częściej mamy rury spustowe robione z aluminium oraz plastiku. Elementy zewnętrzne, na przykład drewniany siding, jeśli nie jest pielęgnowany – po 20 latach może być do wymiany.
Kuchnie zwykle po 15 latach nadają się do wymiany, to samo dotyczy łazienek.
Jak określić wiek domu, który oglądamy?
Osoba z doświadczeniem potrafi ocenić wiek domu z dużym przybliżeniem prawie na pierwszy rzut oka. Często jednak określenie wieku domu wymaga trochę pracy detektywa. W określeniu wieku oglądanego domu może pomóc nam:
Znajomość konstrukcji i sposobu budowania w różnych okresach;
Data instalacji pieca gazowego – jeśli jest on od nowości w danym domu;
Data instalacji Hot Water Tank (jeśli jest oryginalny);
Data wybita na uszczelkach aluminiowych w oknach i drzwiach;
Data na liczniku elektrycznym oraz rodzaj przewodów elektrycznych;
Naklejka z New Home Warranty Program najczęściej umieszczana na tablicy elektrycznej;
Data na denku od toalety (to zabawne, że niektóre toalety wytrzymują 50-60 lat);
Data na płytach chodnikowych wokół domów (szczególnie w nowszych osiedlach);
Data na elementach drewnianych domu (najczęściej „floor joint”);
Data na survey (niestety nie zawsze jest dostępny);
Czasami można sprawdzić datę produkcji sprzętów domowych (zakładając, że nie były wymieniane od początku).
Wiek można określić również poprzez styl budowania, rodzaj cegły oraz cały szereg składników budowlanych. Agent z doświadczeniem będzie orientował się również, kiedy było budowane dane osiedle, a zwykle domy na tym samym osiedlu są w tym samym wieku.
Jednym z popularniejszych programów imigracyjnych jest program łączenia rodzin. Wielu współmałżonków lub konkubentów chce zamieszkać i żyć razem w Kanadzie, ale zanim takie plany można spełnić, kanadyjski obywatel lub rezydent musi zasponsorować żonę/męża/konkubinę lub konkubenta, co w świetle prawa jest dość złożoną procedurą prawną.
Pisałam ostatnio o wymaganych niekiedy urzędowych rozmowach kwalifikacyjnych, i zwłaszcza w przypadku podań sponsorskich, jednak chciałabym przypomnieć także samą procedurę ubiegania się o pobyt stały.
Procedury imigracyjne nieustannie się zmieniają, choć w przypadku sponsorowania małżonków/konkubentów wygląda to dość stabilnie. Możemy jednak zauważyć, że urząd opracowuje i publikuje nowe, obowiązujące nas formularze w krótkim odstępie czasu. Osoby ubiegające się o pobyt mają obowiązek wysłać najnowsze formularze, by nie zwalniać procedury imigracyjnej. Urząd ma także prawo odesłać podanie bez aktualnych form i dokumentów.
Ważne jest także, by odpowiednio przygotować podanie imigracyjne. Należy bowiem pamiętać, że urzędnik imigracyjny nie widzi wnioskodawców, widzi jedynie dokumentację, jaką otrzyma od sponsora i osoby sponsorowanej. Po wielu latach praktyki wiem, że osoby ubiegające się o pobyt stały nie rozumieją za bardzo prawnych reguł gry i przede wszystkim zasady, że sprawę należy udowodnić tak, by przekonać urzędnika imigracyjnego o tym, że małżeństwo jest zawarte po to, by zaistniała jednostka rodzinna, która chce wspólnie żyć w Kanadzie. Klienci czasem mówią mi, że posiadają legalny ślub, dlaczego muszą coś dokumentować, przedstawiać dowody swojego związku? Każdy ślub jest legalny i akt ślubu pary prawdziwej i fikcyjnej nie różni się niczym.
Fakt zawarcia związku małżeńskiego lub zadeklarowania konkubinatu nie są wystarczające. Jeśli urzędnik nie będzie przekonany o prawdziwości rodziny i intencjach sponsora oraz sponsorowanej osoby, może w łatwy sposób wydać decyzję negatywną. Wtedy zaczynają się długie i kosztowne procesy odwoławcze, jakich warto uniknąć. Staranne i odpowiednie przygotowanie swojego podania imigracyjnego oraz dokumentacji zazwyczaj przynosi odpowiedni efekt, a zatem pozytywną decyzję, i często może odbyć się to bez stresującej rozmowy kwalifikacyjnej. Na osobie ubiegającej się spoczywa prawny obowiązek przekonania urzędnika o prawdziwości swojej relacji, a nie odwrotnie. Urzędnik nic nie musi udowadniać.
Radzę także, by sprawdzić przed wysłaniem dokumentacji, czy sponsor spełnia wymogi prawne. Nie każdy obywatel czy rezydent może sponsorować członka rodziny na pobyt stały. Nie każda także osoba może być zasponsorowana. Warto zapoznać się z obowiązującymi kryteriami prawnymi. Osoby w związku konkubinatu mogą skorzystać z możliwości sponsorskiej dopiero po 12 miesiącach wspólnego pożycia, małżeństwo może wysłać podanie sponsorskie praktycznie zaraz po ślubie i nie musi dokumentować rocznej relacji małżeńskiej.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJą DO KANADY PROSIMY O KONTAKT: TEL. 416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
Z dużym sukcesem pomogliśmy setkom polskich imigrantów osiedlić się na stałe w Kanadzie.
www.emigracjakanada.net
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Łącząca nienawiść
Napisane przez Aleksander ŁośPochodzili z tego samego regionu byłego Związku Sowieckiego. Urodzili się w latach sześćdziesiątych dwudziestego wieku, kiedy ich rodzinny kraj był silny ze swoją wielomilionową armią, powszechnym zatrudnieniem i mniej więcej równo rozłożoną biedą. Region Kaukazu dość późno został dołączony do carskiej Rosji, i to po wielu latach walk z dzielnymi góralami żyjącymi w tym regionie. Ale po tym następowała systematyczna rusyfikacja, tak, że trzej nasi bohaterowie, wprawdzie mówili z pewnymi oporami w swoich rodzinnych językach, ale płynnie porozumiewali się w języku rosyjskim.
Dziwny to był zestaw mężczyzn tak z wyglądu, jak i z charakterów. Pochodzili z Czeczeni, Dagestanu i Gruzji. Ten ostatni kraj wybił się na niepodległość, ale dwa pozostałe pozostawały jeszcze ciągle pod „opiekuńczym skrzydłem” Rosji, której rząd traktował terytoria tych odrębnych narodów jako zdobycz z czasów carskich. Ustroje się zmieniały (feudalny, komunistyczny, anarchiczno-biurokratyczny), ale wielkoruskie poczucie własności wielowiekowych zdobyczy pozostało.
„Title Insurance” – pełna nazwa w Kanadzie – „First Canadian Title Insurance”. Jest coraz bardziej popularna forma ubezpieczenia, która moim zdaniem jest ogromnie przydatna i bardzo ważna. Ponadto w stosunku do ważności i benefitów jest relatywnie tania bo jej jednorazowy koszt wynosi około 500 dol. dla domów w cenie około 500.000 dol.
Ale zacznijmy od początku! Dlaczego potrzebujemy „Title Insurance”?
W teorii, kupujący nieruchomość oraz pożyczające pieniądze na jej zakup banki w chwili zamknięcia transakcji – oczekują, że nieruchomość pod względem prawnym nie będzie miała żadnych defektów. Czyli że jesteśmy jedynymi właścicielami, że nie ma żadnych nie wyrejestrowanych długów na nieruchomości. Jest to teoretycznie gwarantowane poprzez prawników w dokumencie nazywanym „Certificate of Title”. W praktyce jak wiemy nikt nie jest ideałem i pomimo najlepszych starań ze strony prawników czy Land Registry Office – błędy się zdarzają. Może się na przykład okazać, że prawnik robiąc swoje dochodzenie przeoczy stary zarejestrowany mortgage lub niezapłacone i niewyrejestrowane długi zarejestrowane na nieruchomości. Nawet jeśli jest to oczywisty błąd prawnika, który ma oczywiście własne ubezpieczenie zawodowe – to wyegzekwowanie strat i sądzenie się z prawnikiem na własny koszt, nie udało się zbyt wielu normalnym ludziom! Jest to tylko jeden z przykładów, dlaczego warto wykupić „Title Insurance”.
Inne problemy to problemy wynikające z braku aktualnego „survey”. Często się zdarza, szczególnie w przypadku kiedy dom zmieniał ręce wiele razy, że „survey” został dawno zagubiony. Również zdarza się, że starsze „surveys” – wykonane wiele lat temu, nie są tak dokładne jak wykonywane obecnie. Zdarza się już po fakcie czyli po przejęciu nieruchomości – że na przykład dom jest posadowiony za blisko do nieruchomości sąsiada w niezgodzie z przepisami urbanistycznymi. W przypadku jeśli ktoś ma wykupiony „Title Insurance” – koszty wynikające z tych problemów są pokrywane przez firmę ubezpieczeniową!
Innym z bardzo ważnych powodów, dlaczego warto mieć to ubezpieczenie, to choroba naszej cywilizacji – czyli oszustwa! Jak być może Państwo wiedzą – prawie 100 proc.transakcji jest obecnie zamykanych i rejestrowanych elektronicznie, czyli poprzez Internet. Zdarzyło się wielokrotnie, że nieuczciwi ludzie zajmujący się tym procederem – rejestrowali pożyczki na nieruchomościach niczego niepodejrzewających właścicieli – kasując dużą gotówkę bez wiedzy właścicieli! Jak dochodzić swoich praw, jak udowodnić, że to nie my pożyczaliśmy pieniądze pod zastaw naszego spłaconego domu!!! Niestety, bez ubezpieczenia – wszelkie koszty są naszym problemem!
To, o czym słyszymy coraz częściej – podszywanie się pod czyjąś osobowość (oszustwa) – dzięki łatwości podrabiania dokumentów jest też coraz łatwiejsze! Tak naprawdę kupując dom – nie zawsze wiemy, że sprzedający mają do tego prawo! To mogą być ludzie, którzy podszywają się pod właścicieli, którzy mogą być na przykład poza granicami Kanady. Po przekazaniu pieniędzy – które szybko znajdą się „off shore” – kto będzie płacił za pożyczkę, która nie tylko nie dała nam wymarzonego domu, ale jest niestety naszą odpowiedzialnością! Wykupienie ubezpieczenia – zabezpiecza Państwa w tych przypadkach.
Inny przykład – zarejestrowane wyroki sądowe przeciwko zakupionej nieruchomości – bez ubezpieczenia – mogą być bardzo kosztowne – z ubezpieczeniem – poniekąd stają się nie naszym problemem.
Kolejny przykład to niepłacone „Property Tax” – jeśli prawnik przeoczy zaległe podatki miejskie i niekoniecznie musi to wynikać z jego błędu – to niezapłacone podatki stają się problemem nowych właścicieli, a miasto jest bezwzględne w ich ściąganiu! Mając ubezpieczenie, ten problem jest rozwiązywany przez „Title Insurance”.
Utrata wartości nieruchomości na skutek fizycznych zmian. Jeden z moich klientów zakupił dom z ładnym dużym „porch”, który, jak się okazało, był wybudowany bez pozwolenia i w dodatku niezgodnie z wymogami bezpieczeństwa i musi ten „porch” usunąć na żądanie miasta. Na szczęście „Title Insurance” w dużej części zwraca mu wartość „porchu”, który musi on usunąć, tak więc ma szanse jego dobudowy z pieniędzy z ubezpieczalni.
Reasumując – pomimo że w Kanadzie prawnicy są odpowiedzialni za prawne sprawdzenie nieruchomości – warto pamiętać, że za relatywnie nieduże pieniądze możemy spać spokojnie, kupując nieruchomość, nawet jeśli nasz prawnik popełni błąd!
Moim zdaniem – „Title Insurance” to są to jedne z najlepiej wydanych pieniędzy w procesie nabywania nieruchomości.
First Canadian Title Insurance jest w Kanadzie od 1991. Co roku coraz więcej nowych właścicieli nieruchomości korzysta z tego ubezpieczenia – i w mojej opinii – to ubezpieczenie powinno być obowiązkowe!
Legalne zatrudnienie i uzyskanie wizy pracy jest w obecnym prawie imigracyjnym bardzo pomocne w otrzymaniu kanadyjskiej stałej rezydencji w klasie tak zwanych imigrantów ekonomicznych. Istnieją oczywiście programy imigracyjne, które uwzględniają na przykład łączenie rodzin czy względy humanitarne, ale ponieważ klasa ekonomiczna jest bardzo popularna wśród polskich imigrantów, warto przypomnieć, jak ważne jest zatrudnienie w Kanadzie w uzyskaniu stałej rezydencji.
Otrzymanie wizy pracy otwiera drzwi do korzystania z różnych programów:
1. Canadian Experience Class,
2. Federal Skilled Worker,
3. oraz w licznych programach prowincyjnych.
Oczywiście spełnione muszą być określone kryteria programowe. Jeśli kandydat chce skorzystać z programu federalnego, musi pracować w zawodzie wymagającym wykwalifikowania, by móc starać się o stałą rezydencję w Kanadzie. Zatrudnienie np. w sklepie jako sprzedawca, praca jako kierowca lub w usługach – sprzątanie, nie zakwalifikuje kandydata na pobyt stały. Osoba taka musi także legalnie pracować przynajmniej rok, praca powinna być na stałe, tak by od pracodawcy otrzymać dokument T4 (program CEC). Zatrudnienie na zlecenie (subcontract) jest bardziej samozatrudnieniem i może nie być uznane przez urzędnika imigracyjnego tylko dlatego, że taka osoba nie jest w stanie wiarygodnie wykazać liczby dni przepracowanych w Kanadzie.
W innych prowincjach wygląda to trochę inaczej, gdyż prawo zezwala, by osoby pracujące w zawodzie „niewykwalifikowanym” mogły ubiegać się o stałą rezydencję (programy prowincji).
Na przykład prowincja Kolumbia Brytyjska posiada swoje wewnętrzne przepisy zezwalające na sponsorowanie pracowników zatrudnionych w hotelarstwie, fabrykach czy transporcie. Ontario nie posiada obecnie takich udogodnień.
Wiza pracy i roczne zatrudnienie są także bardzo pomocne w programie punktowym, ponieważ za przepracowany czas w Kanadzie i za ofertę pracy otrzymuje się punkty. Bonus za ofertę pracy podpartą opinią rynku pracy LMIA jest już wystarczający, by otrzymać pobyt stały.
Istnieje kilka możliwości uzyskania wizy pracy. Dość popularnym programem jest praca wakacyjna, choć nasi rodacy nie wykorzystują tej szansy maksymalnie. Przylatują bez odpowiednich informacji, zatrudniają się do pracy „niewykwalifikowanej” lub na zlecenie i takie zatrudnienie nie może być wykorzystane do programu ekonomicznego ( CEC).
OSOBY ZAINTERESOWANE KONSULTACJA LUB USłUGą IMIGRACYJNą PROSIMY O KONTAKT Z NASZYM BIUREM: 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. www.emigracjakanada.net
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Na bursztynowym szlaku
Napisane przez Aleksander ŁośZ czasów rzymskich wiedza o terenach wchodzących obecnie w skład państwa polskiego związana jest z tzw. szlakiem bursztynowym. Państwo rzymskie nie posunęło się na tej szerokości i długości geograficznej dalej niż do środkowych Czech, ale kupcy rzymscy docierali aż nad Bałtyk celem zakupu bursztynu, który miał nie tylko walory ozdobne, ale traktowany był również jako środek leczniczy.
W czasach nam bliższych Wybrzeże Gdańskie było nadal głównym źródłem zaopatrzenia w bursztyn dla połowy Europy. Ale zasoby się wyczerpały, mimo odejścia od zwykłego zbieractwa, a wprzęgnięcie w poszukiwania ciężkiego sprzętu. Za to odkryte zostało nowe zagłębie zasobów bursztynu na Litwie. Odwiedzający Wilno, Troki czy Kłajpedę mogą podziwiać tony wyrobów z bursztynu. Na stronach internetowych oferuje się każdą ilość surowego bursztynu czy wyrobów jubilerskich z tej skamieniałej żywicy, wydobywanej z litewskiego wybrzeża Bałtyku.
Dla wielu jest to zaskoczeniem, ale rynek wynajmowania condominium jest już dosłownie rozpalony do czerwoności. Miałem okazję doświadczyć tego osobiście, pomagając ostatnio młodym ludziom, którzy nie byli jeszcze w stanie kupić mieszkania. Podchodziliśmy do czterech ofert, zanim wreszcie udało nam się zostać szczęśliwymi wybranymi.
Skąd to się bierze? Jest kilka powodów wpływających na to.
• Gwałtowny wzrost cen nieruchomości spowodował, że szczególnie młodzi ludzie muszą odłożyć zakup własnego miejsca na okres nieokreślony. Często wiąże się to z brakiem właściwego „down payment” czy po prostu niemożliwością zakwalifikowania się na nowe, wyższe ceny.
• Tak zwani „Millenials”, czyli młodzi ludzie urodzeni w latach 90. ostatniego wieku, nie chcą mieszkać w starego typu apartamentach – szukają nowszych budynków, z dobrym zapleczem rekreacyjnym i socjalnym. Ludzie ci mają często dobre prace i mogą zapłacić za condo około 1600 dol. miesięcznie, ale również często decydują się na tak zwane „shared accomodation”, by być wreszcie na „swoim” i z dala od kontroli rodziców.
• Wielu ludzi, którzy sprzedali nieruchomości w nadziei na znalezienie idealnego domu – zostali postawieni w sytuacji, że nie mogą nic kupić i muszą wynajmować.
• Wielu lokatorów, których umowy na wynajem się kończą, jest zmuszonych do szukania nowych miejsc, bo ich „landlords”, wiedząc, że ceny za wynajem poszły w górę, nie przedłużą im umów. Nagle na rynku pojawiła się spora grupa ludzi zdesperowanych, by mieć dach nad głową, i gotowa płacić znacznie więcej niż ceny wywoławcze.
Powoduje to, że znaczna liczba wystawionych do wynajmu mieszkań otrzymuje 2-6 ofert i cena, za które są one wynajmowane, często jest wyższa. Dotyczy to prawie 25 proc. oferowanych obecnie mieszkań. Ceny wzrosły od zeszłego roku o 6,8 proc. za takie samo mieszkanie. To, co rok temu wynajmowane było za 1400 dol., dziś wynajmuje się za 1500-1550 dol.
Zauważalny jest też wzrost liczby wynajętych „unitów” poprzez system MLS o 25 proc. od ostatniego roku. świadczy to o tym, że rynek zakupu w stosunku do wynajmowania został zachwiany. Wielu ludzi nie jest obecnie w stanie kupić i musi wynajmować.
Ale czy jest to prawda? Myślę, że w wielu przypadkach jest to krótkowzroczność. Dzisiaj w okolicy SQ1 w Mississaudze – średnia cena za wynajem mieszkania o powierzchni 650 stóp kw. wynosi 1600 dol. średnia cena zakupu wynosi 280.000 dol. Przy 5 procentach wpłaty całkowite opłaty razem z „maintenance” na poziomie 450 dol./mies. i podatkiem 200 dol./mies. wyniosą 1689 dol. Tylko 89 dol. więcej niż wynajem! Z tym że co miesiąc prawie 670 dol. idzie na spłatę „principle”. Jak ktoś się logicznie zastanowi, mieszkamy za 1000 dol. miesięcznie „na swoim”, jeśli kupimy mieszkanie, a za 1600 dol. na miesiąc, jeśli je będziemy wynajmować. Rachunek jest oczywisty.
Warto zastanowić się, jak taka trochę nienormalna sytuacja przekłada się na inwestowanie w zakup condominium na wynajmowanie?
W związku z tym, że ceny za wynajmowanie są obecnie wyższe, opłaca się zainwestować w apartamenty (szczególnie te bardziej luksusowe), bo zwrot na zainwestowanych pieniądzach jest lepszy.
Posłużę się przykładem. Jeśli kupimy mieszkanie jednosypialniowe za 280.000 dol., damy na „down payment” 20 proc., to wynosi to 56.000 dol. TO TA SUMA (56.000) JEST NASZą INWESTYCJą. Czyli licząc nasz profit, musimy patrzeć, ile zwrotu przynosi nam ta zainwestowana suma.
Jeśli założymy miesięczny czynsz na poziomie 1600 dol., to rocznie daje nam to 19.200 dol. Po odjęciu podatku od nieruchomości (2800 dol.), ubezpieczenia (150 dol.) oraz „maintenance” (4200 dol.), nasz dochód wyniesie 12.050 rocznie.
Wymagana spłata hipoteki, bazując na obecnych oprocentowaniach, wyniesie 12.120 dol. rocznie, czyli nasz roczny deficyt wyniesie tylko 70 dol.
Czy tracimy? NIE, proszę pamiętać, że płacąc hipotekę, spłacamy „principal”. W tym przypadku nadpłata wyniesie 7566 dol. Jeśli odejmiemy nasz deficyt 70 dol., to nasz NET PROFIT wyniesie 7519 dol. rocznie, co oznacza, że inwestycja (nasz „down payment”) 56.000 dol. daje nam zwrotu 7519 dol., czyli 13,4 proc. w skali roku!!!!!
Jest jeszcze bonus! Należy uwzględnić przyrost wartości nieruchomości. Jeśli nawet założymy skromne 3 proc. w skali roku, to będzie to około 8400 dol. rocznie, czyli biorąc pod uwagę „cash flow” ze spłaty hipoteki i przyrost wartości, daje to razem około 15.919 dol. rocznie, czyli na zwrot na zainwestowanych pieniądzach (56.000 dol.) aż 28 proc.
Czy są lepsze i bardziej bezpieczne inwestycje? Myślę, że bardzo niewiele.