Przy szybko rosnących cenach domów (szczególnie w Toronto) nasuwa się pytanie. Czy nie taniej byłoby dom wybudować
W przeszłości poruszałem ten temat i moja odpowiedź zawsze była, że taniej jest kupić istniejący dom niż budować nowy dom od początku. Z tym, że jest kilka dodatkowych czynników wynikających z obecnej sytuacji rynkowej, które mogą powodować, że moja odpowiedź będzie brzmiała - TO ZALEŻY i czasami może się okazać, ze zaczyna się opłacać budować!
- Zacznijmy od braku wolnych terenów - jeśli myślimy o budowie w mieście to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży są albo wcale nie tanie albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Na dzień dzisiejszy - w Mississaudze ceny zwykle zaczynają sie na poziomie $500-$750 tysięcy dolarów. W Toronto jest znacznie drożej. Jeśli jednak udałoby się kupić działkę, którą dałoby się podzielić to wówczas zaczyna to wyglądać o wiele bardziej atrakcyjnie. Warto wiedzieć, że na “puste” działki naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to poważny koszt do jej ceny.
- “Development charges” - Kupując “gołą” działkę musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych “Development Charges”. Są to opłaty z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury; jak budowa szkół, kanalizacji, komunikacji miejskiej, ulic itd! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Na dzień dzisiejszy w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi $40,391 dla condo, $54,544 dla domów. Nie jest to mało! W przypadku użycia do budowy działki na której już kiedyś stał dom - unikamy tej opłaty. Natomiast kiedy dzielimy jedną działkę na dwie to jedna z nich jest zwolniona z “development charges”. Za drugą musimy zapłacić.
- Koszty podłączeń - w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów jak woda, kanalizacja, prąd, gaz. Z tym, że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład, dokładamy piętro - to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego - to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów.
- Finansowanie - w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50% lub więcej downpayment, by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5% wpłaty. Dlatego jeśli kupimy działkę z domem (do zburzenia) i podzielimy ją na dwie - zaczyna to mieć dużo sensu.
Reasumując. Pojedyncze działki budowlane są drogie i znacznie wpływają na końcowy koszt budowy. Jeśli jednak uda nam się znaleźć działkę, którą można podzielić na dwie mniejsze to wówczas pomimo kosztów, o których wspomniałem, może zaczynać się opłacać budowa domu. Można w takim przypadku wybudować jeden dom dla siebie, a drugi na sprzedaż. W takim przypadku można większą część kosztów rozliczyć z domem, który budujemy na sprzedaż. Wówczas podatek od zarobku może być znacznie zaniżony.
Drugie częste pytanie jest związane z kosztami budowy. Czy jest taniej budować dla siebie dom czy taniej jest kupić dom gotowy?
Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.
Przeciętna cena domu w Toronto jest szacowana obecnie na $1 milion. Czyli, gdyby kupić dom za tę cenę i nawet włożyć $100-200 tysięcy w remonty (bo zakładam, że dom może tego wymagać) to cena końcowa będzie około $1,2 miliona.
Gdyby ktoś dom ten zburzył i wybudował na tym miejscu nowy dom wielkości około 2500 stóp kwadratowych (zakładając koszt $250 za stopę) to końcowa cena domu wyniesie około $1,625,000. Czyli znaczna różnica, ale też nowy dom i pewnie warty więcej niż dom po renowacji. Czasami z punktu widzenia inwestycji to się bardziej opłaca.
Natomiast jeśli kupimy za million dolarów działkę, którą dałoby się podzielić na dwie to wówczas po wszystkich kosztach, takich jak koszt architekta, geodety, prawników, oraz opłat dla miasta, można założyć, że koszt każdej działki wyniesie około $575,000. I teraz jeśli na takich działkach wybudujemy domy, takie jak we wcześniejszym przykładzie (2500 sf) to całkowity koszt nowego domu na mniejszej działce wyniesie około $1,200,000 za każdy. Czyli mamy dwa nowe domy na dwóch mniejszych działkach, które mogą być znacznie lepszą opcją niż renowacja starego domu z przykładu pierwszego. Owszem, działka jest mniejsza i nie każdy chce takiego kompromisu, ale nowy dom budowany według nowych standardów - jest dużą pokusą i pewnie lepszą inwestycją.
Chciałbym raz jeszcze podkreslić znaczenie tak zwanej dobrej lokalizacji. Robienie takich projektów w okolicy przysłowiowych Finch i Jane nie ma sensu. Natomiast południowe Etobicoke czy Port Credit w Mississauga są warte zastanowienia.
Ostatni komentarz na temat kosztów za stopę budowanego domu. Zrozumiałe jest, że typowy developer, który buduje na raz 100 domów ma inne koszty niż ktoś, kto buduje jeden dom. Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę. Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej - to na pewno jesteśmy to w stanie zrobić to lepiej.
Jeśli budujemy dom dla siebie to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe.
Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!
