Wprowadzone niedawno zmiany do ubezpieczeń pożyczek na hipoteki przez rząd Kanady nasuwają pytanie, dlaczego jest ono potrzebne i jaką korzyść daje takie ubezpieczenie kupującym nieruchomość?

Zacznę od tego, że nie wszystkie pożyczki muszą być ubezpieczone. Jeśli mamy mniej niż 20 proc. na downpayment - takie ubezpieczenie jest konieczne i aby uzyskać hipotekę musimy spełniać ściśle narzucone warunki. Natomiast, jak mamy 20 proc. lub więcej wówczas banki mogą nam pożyczyć pieniądze bazując na swoich wewnętrznych regulacjach; z tym, że w każdym przypadku dobra historia kredytowa jest zasadniczo wymagana. Oznacza to, że nawet jeśli mielibyśmy 30 proc. pieniędzy na wpłatę, ale zaliczyliśmy bankructwo, czy też mamy bardzo złą punktację kredytową - to banki mogą nam odmówić finansowania.
Co oznacza “zła” punktacja? Otóż, każdy obywatel Kanady ma przypisany numer SIN. Kombinacja naszego SIN, daty urodzenia oraz nazwiska są rejestrowane w specjalnej instytucji nazywanej “credit bureau”. Ta instytucja, prowadzi dokładną rejestrację kart kredytowych i pożyczek posiadanych przez każdego mieszkańca Kanady. Wszelkiego rodzaju opóźnienia w płatnościach są skrupulatnie notowane. Oczywiście płacenie na czas też jest pozytywnie notowane. Sama formuła obliczania punktacji jest niezwykle skomplikowana i niektórzy twierdzą, że jest tak samo skrupulatnie trzymana w tajemnicy, jak formuła produkcji Coca Coli, ale fakt jest taki, że jeśli ktoś ma mniej niż 600 punktów to jest bardzo niechętnie widziany przez banki. Jak ktoś ma 800 punktów to należy to najbardziej ukochanych klientów. Wszystko pomiędzy jest OK.
Instytucja udzielająca ubezpieczeń ma oparcie w rządzie Kanady i występuje pod nazwą Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Obecnie istnieją również dwie inne prywatne instytucje robiące to samo (ubezpieczanie pożyczek). Istnieją one po to, by gwarantować (ubezpieczać) wszystkie pożyczki na nieruchomości, gdzie wpłata jest mniejsza niż 20 proc. Korzyść dla kupujących jest taka, że banki wiedząc, iż w przypadku nie spłacania pożyczki lub utraty wartości przez nieruchomość - i tak otrzymają swoje pieniądze z powrotem - więc NIE BOJĄ się pożyczać.
Tak naprawdę to banki mają największą korzyść z tego ubezpieczenia. Kupujący ma tylko możliwość uzyskania pożyczki określanej jako “high ratio” dzięki ubezpieczeniu za które i tak musi zapłacić. Wysokość ubezpieczenia jest uzależniona od wpłaty. Minimalna wymagana wpłata to 5 proc. i wówczas ubezpieczenie wynosi zwykle 2.5 proc. od pożyczonej sumy i dodawane jest to pożyczki i spłacane jest wraz z nią. Przy 15 proc. wpłaty pożyczka wynosi 1 proc. i jest też dodawana do hipoteki (jednorazowo). Na sumę pożyczki naliczany jest podatek, HST, który musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji.
By zakwalifikować się na możliwość pożyczki, należy spełnić wiele bardzo rygorystycznych wymagań. Oprócz dobrego rekordu (Beacon Score), należy udokumentować źródło downpayment i wykazać się wystarczająco wysokimi zarobkami.
Jak wspomniałem w innych artykułach według wymagań CMHC możemy przeznaczyć 35 proc. naszych zarobków brutto na obsługę wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości (hipoteka, podatki, utilities, ubezpieczenie) oraz maksimum 42% naszych zarobków na obsługę zadłużenia domu oraz innych pożyczek. Dla wielu potencjalnych pożyczkobiorców spełnienie tych wymagań jest bardzo trudne i często są oni odrzucani przez CMHC, więc siłą rzeczy banki nie mogą im udzielić pożyczki.
Wprowadzone w tym miesiącu zmiany w znaczącym stopniu jeszcze bardziej utrudnią uzyskanie ubezpieczenia. Poprzednio do kalkulacji opłat hipoteki był używany “discounted” (uprzywilejowany) procent na 5 lat. Obecnie banki muszą używać tak zwany “posted” procent. Nawet jeśli w rzeczywistości klient i tak będzie płacił niższy “discounted” procent. W chwili obecnej różnica pomiędzy obydwoma oprocentowaniami wynosi blisko 2 proc..
Warto wiedzieć, że “posted rate” to jest ten procent, który banki oferują w oficjalnych reklamach. “Discounted rate” to jest to, co Banki oferują “wybranym klientom” (w praktyce wszystkim). Taka zabawa w kotka i myszkę.

Czy oznacza to, że jak ktoś ma 10 proc. na wpłatę i nie jest w stanie spełnić wymagań CMHC to nie ma szansy na pożyczkę?

Nie jest to do końca prawdą. Jest wiele sposobów, by obejść wymagania CMHC, albo po prostu “załatwić” pożyczkę z pominięciem tej instytucji.
Jak wspomniałem na wstępie, jeśli bank udziela nam pożyczki na maksymalnie 80% wartości nieruchomości czyli jest to “conventional mortgage” to wówczas nie musi się aż tak ściśle stosować do wymagań CMHC i często może kierować się własną oceną sytuacji. Oznacza to, że jak długo prosimy Bank o nie więcej niż 80% wartości nieruchomości, mamy lepszą szansę. Nie oznacza to jednak, że nasz kredyt czy dochody nie mają znaczenia. To też jest sprawdzane przez banki. Z tym, że im większa jest procentowo nasza wpłata, tym mniej radykalne są kryteria. Jeśli ktoś ma, na przykład, na wpłatę 50 proc. wartości domu to na pewno ani kredyt ani zarobki nie będą aż tak bardzo prześwietlane. Istnieją wręcz oficjalne instytucje, które w takich sytuacjach udzielą pożyczki nawet bankrutom - z tym, że na wyższy procent.
Sytuacja wygląda jednak inaczej jeśli mamy taką sobie historię kredytową i tylko 10 czy 15 proc. na wpłatę. Co wówczas? Opcja, którą możemy rozważać to prywatny “second mortgage” (druga pożyczka). W praktyce pracuje to tak: od regularnego banku ubiegamy się o pożyczenie 80 proc. wartości domu. Sami mamy na przykład 10 proc. wartości; do 100 proc. brakuje nam następnych 10 proc., które pożyczamy od “inwestorów”. Często są to osoby prywatne współpracujące z brokerami. Czasami są to instytucje finansowe. “Second Mortgages” są udzielane na wyższy procent (na dzień dzisiejszy od 8-12 proc. w skali roku) i zwykle dodatkowo pobierane są “brokers fees” za załatwienie takiej pożyczki. Około 1 proc. do 5 proc. od wartości pożyczki. Nie jest to wszystko tanie, ale w wielu przypadkach jest to jedyne wyjście. Przy cenach nieruchomości rosnących tak szybko w ostatnich latach, dużo bardziej opłaca się pożyczyć małą sumę nawet na wysoki procent, by kupić nieruchomość, która może zyskać nawet 15 proc. w skali roku (od całej wartości zakupu).
Ja osobiście znam wielu potencjalnych kupujących, którzy od lat zbierają na 20% wpłaty by uniknąć ubezpieczenia CMHC, a w tym czasie ceny nieruchomości wzrosły prawie o 100 proc.. Jak się okazuje, oszczędność nie zawsze wychodzi nam na dobre.

Maciek (Matthew) Czaplinski M.Arch.
Realty Executives Domator Inc., Brokerage
Sales Representative / Broker Owner
Cell 905-278-0007
Fax 905-822-2922
Over 25 Years in Real Estate

www.domator.com

Zatrzymania lub przesłuchiwania na granicy nie należą do rzadkości. Powodów może być wiele, najczęściej podejrzenie urzędnika, że osoba nie powróci w wyznaczonym terminie i może podjąć się nielegalnej pracy. Niekiedy zwykły przypadek jest powodem, że osoba zostaje poddana rutynowej imigracyjnej lub celnej kontroli.

Urzędnik ma prawo dokładnie zrewidować bagaż, sprawdzić zawartość laptopa, komórki, portfela. Odmowa współpracy i nieudostępnienie prywatnych informacji może być powodem zawrócenia osoby z granicy.

Kto może być podejrzany o intencję nielegalnej pracy? Łatwo się domyśleć, że młodzi turyści z krajów o słabszej niż Kanada gospodarce, lub z kraju emigracyjnego. Ponadto jeśli sytuacja finansowa osoby nie jest dobra, turysta nie posiada stałego zatrudnienia, funduszy na podróż, nie zostawił w kraju pochodzenia żony/dzieci/męża... Urzędnicy także pytają często o bilet powrotny. Mniej problemu mają osoby zamożne, posiadające dobry stan majątkowy i spore fundusze na podróżowanie-pobyt w Kanadzie. Wiele też zależy od zwykłego szczęścia, nie ma tu reguły, urzędnicy nie są w stanie dokładnie sprawdzić każdego turysty. Osoba w trakcie kontroli i przesłuchania ma obowiązek mówienia prawdy. Podawanie fałszywych informacji może w rezultacie przyczynić się do zakazu starania się o wizę lub pobyt na kilka lat. A zatem, ważne jest, jak się turysta zaprezentuje na granicy, gdy zostanie wezwany na osobistą rozmowę. Proszę także zauważyć, że urzędnik na granicy NIE MA OBOWIąZKU przyznania czasowego pobytu i posiada autoryzację zatrzymania turysty.

Od 10 listopada rząd kanadyjski będzie wymagał, by niektórzy turyści posiadali zezwolenie na wlot do Kanady (eTA), więc procedury graniczne mogą się zmienić, choć ja nie zauważyłam żadnych korzystnych zmian do tej pory, a wiele już osób okazywało eTA przy wlocie.
Dużym problemem może okazać się posiadanie rekordu kryminalnego. Praktycznie, w wielu przypadkach, osoba nie powinna przekroczyć granicy kanadyjskiej dopóki nie otrzyma rehabilitacji kryminalnej lub specjalnego zezwolenia na pobyt -temporary resident permit.
W momencie zatrzymania turysty na granicy można negocjować warunki wpuszczenia na teren Kanady, jest to zazwyczaj kaucja. Niekiedy urząd wydaje specjalne restrykcje i nakazuje stawić się przed wyznaczonym odlotem na lotnisku, jeśli osoba nie pojawi się i nie potwierdzi wylotu, urzędnicy wydają nakaz aresztowania i wystawiają imigracyjny list gończy. Można jednak temu zapobiec, wysyłając specjalny wniosek imigracyjny w odpowiednim czasie.

W sytuacji otrzymania restrykcji wizowej, warto skontaktować się z profesjonalnym doradcą, gdyż nawet w takiej sytuacji prawo zezwala, by pozostać dłużej, a nawet starać się o wizę pracy, studiów, czy pobytową.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
Kanada

OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJą, PROSIMY O KONTAKT :
TEL. 416 515 2022 Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
WWW.EMIGRACJAKANADA.NET

Janos nosił imię byłego przywódcy komunistycznego swojego kraju, ale nie na jego pamiątkę, ale dlatego, że było to popularne imię na Węgrzech. W małym miasteczku w centrum Węgier, gdzie się urodził przed dwudziestoma pięcioma laty, imię to było popularne i z tego względu, że ostatni hrabia, były pan tych ziem, nosił to imię. Ale komuniści wyprawili go na drugi świat, a jego rodzina uciekła na Zachód. Janos tych czasów nie mógł pamiętać, ale z opowieści rodzinnych nasłuchał się o tym, jak to nieźle się żyło przed wkroczeniem Sowietów.

Po wojnie miasteczko się trochę powiększyło, a to za sprawą zbudowanych tutaj zakładów obuwniczych. Była to dobra lokalizacja tej branży wytwórczej, bowiem tradycyjnie w tym miasteczku szewstwo przechodziło w wielu rodzinach z ojca na syna. Tak więc nie było problemu ze znalezieniem fachowców. Wprawdzie mistrzowie szewscy nie kwapili się do fabryki, ale kiedy najpierw ograniczono, a później zupełnie pozbawiono ich możliwości nabywania legalnie surowca na buty, to i oni zapukali do bramy fabrycznej.

W fabryce tej pracował ojciec Janosa, który w wieku dwudziestu kilku lat ożenił się, dorobił dwóch synów i córki i kiedy Janos ukończył szkołę podstawową, posłał go do technikum obuwniczego w Miszkolcu. Janos przez pięć lat mieszkał w internacie, dojeżdżając przeciętnie raz w miesiącu do odległego o kilkadziesiąt kilometrów rodzinnego domu. Kiedy ukończył tę szkołę, też stał się pracownikiem fabryki obuwniczej.

Ale przyszły nowe czasy. Wraz z upadkiem komunizmu, a przed rozwinięciem się gospodarki rynkowej, nastąpił chaos. Fabryka, zatrudniająca około trzystu pracowników, nie miała surowców. Zaczęły się zwolnienia i poszukiwania inwestora prywatnego. Znalazł się w końcu taki. Pochodził z Polski, w której w niewiadomy sposób dorobił się majątku i postanowił jego część zainwestować na Węgrzech. Miało to chyba związek z tym, że jego żona była Węgierką i oprócz sentymentów, potrafiła mężowi wskazać dobre miejsce inwestycji. Inwestor ten zakupił za jakąś śmiesznie niską kwotę fabrykę. Zaczął inwestować w maszyny i marketing, ale jednocześnie zwolnił około stu pracowników.

Niestety, pracę stracił Janos i jego kolega szkolny. Postanowili oni trochę wyszumieć się w świecie. Zaliczyli najpierw kilka wyjazdów na zachód Europy, a w końcu zdecydowali „kopnąć się” za Atlantyk. Wylądowali w Toronto. Przylecieli jako turyści i uzyskali wizy na sześć miesięcy. Mieli nawiązane kontakty z krajanami, którzy do Kanady przybyli szereg lat wcześniej, i liczyli na ich pomoc. Nie zawiedli się. Uzyskali lokum i pierwsze dorywcze prace. Kiedy zaczęły płynąć pierwsze zarobione dolary, Janos postanowił ściągnąć tutaj swoją, zaślubioną na trzy miesiące przed odlotem z kraju, żonę.

Już po miesiącu od wysłania zaproszenia przez kolegę Janosa jego żona wylądowała w Montrealu. Ale na zupełnie innym statusie. Ona oświadczyła, że pragnie tutaj się osiedlić, podając jako przyczynę wyjazdu z kraju niepewną sytuację polityczną, korupcję, narastającą przestępczość. Podała również, że jest w czwartym miesiącu ciąży i pragnie, aby jej dziecko urodziło się w wolnym, bezpiecznym kraju. I o dziwo, poszło gładko. Kiedy Janos ją odebrał z rąk oficera imigracyjnego, dysponowała już tymczasowym dokumentem zezwalającym jej na pobyt w Kanadzie, aż do ostatecznego rozstrzygnięcia o jej losie. To dało jej podstawy do uzyskania Social Insurance Number, prawa do pracy, karty zdrowia i zapomóg finansowych. Po urodzeniu się dziecka te zapomogi znacznie wzrosły.

Janos zamieszkiwał w tym czasie z kolegą, z którym również razem pracował. Przez pierwsze tygodnie zamieszkiwała z nimi również jego żona. Ale na jej prośbę Janos wynajął jednosypialniowe, tanie mieszkanie tylko dla nich. Nie informowali oni władz imigracyjnych o wspólnym zamieszkiwaniu i o tym, że są małżeństwem.

Dopiero po urodzeniu się córeczki, po konsultacji z doradcą imigracyjnym Janos (jak również jego kolega) ujawnił władzom imigracyjnym swój zamiar pozostania w Kanadzie. Wprawdzie termin ważności wizy turystycznej obu panów się skończył, ale potraktowano ich wyrozumiale. Przyjęto od nich oświadczenia o przyczynie takiego kroku i kazano czekać. Janos miał dodatkowy argument, że urodziła mu się córeczka, obywatelka Kanady. Ale byli oni przesłuchiwani przez różnych oficerów imigracyjnych i w finale okazało się, że to jego kolega był na dobrej drodze zalegalizowania swojego pobytu, gdy tymczasem Janos był ciągle nękany przez władze imigracyjne i żądano od niego wyjazdu z Kanady.

Pierwsze dwa lata pobytu w Kanadzie były raczej trudne, szczególnie ze względów finansowych. Ale ostatnie trzy lata to pogłębiająca się stabilizacja. Stało się to za sprawą uzyskania przez Janosa i jego kolegę stałej pracy w dobrej firmie, która głównie zajmowała się wymianą wykładzin dywanowych. I to gdzie? Głównie w bankach! Jak powiedział Janos, w Toronto było około czterysta banków, tj. głównych siedzib i ich oddziałów. W ciągu swojej pracy w tej firmie Janos uczestniczył w wymianie wykładzin dywanowych w dwustu czterdziestu z nich. Był on zatem specjalistą bankowym, o wąskim zakresie specjalizacji.
Małe siedziby oddziałów banków załatwiali w ciągu tygodnia. Główne halle w niedzielę, a w kolejne dni tygodnia, po zamknięciu banku, wymieniali każdego wieczora i nocy wykładziny w kilku pomieszczeniach. Większe siedziby załatwiali w weekendy. Zaczynało się od piątku wieczorem i praca trwała bez przerwy, aż do poniedziałku rano. W czasie tego maratonu pracownicy się wymieniali. Kiedy część jechała do domu, aby się trochę przespać, to zastępowali ich inni, i tak na zmianę. Praca była ciężka, ale popłatna. Żona Janosa ani dnia nie przepracowała w Kanadzie, mimo że to ona miała zezwolenie na pracę, a on nie. Któregoś dnia do miejsca pracy Janosa, w jednym z większych banków w Toronto, przybyło dwóch oficerów imigracyjnych, został on aresztowany i po krótkim przesłuchaniu odwieziony do aresztu imigracyjnego. W czasie tego przesłuchania, z udziałem tłumaczki, bo Janos, mimo pięcioletniego pobytu w Kanadzie, z trudem porozumiewał się po angielsku, zaproponowano mu uwolnienie go za kaucją. Na pytanie ile, padła odpowiedź siedem i pół tysiąca dolarów. Janos był zszokowany niedorzecznością tej kwoty, bo skąd miałby wziąć tyle pieniędzy. Nie miał też tak zasobnych znajomych. Nawet jego przyjaciel, z którym przybył tu z Węgier i wspólnie pracowali przez te lata, nie był w stanie zaoferować takiej kwoty jako kaucji.
Po kilku dniach odbyła się rozprawa przed sędzią administracyjnym, na której padła podobna suma kaucji. Janos oświadczył wówczas, że gotów jest wracać na Węgry. Miał do kogo wracać. Pozostali tam jego rodzice i dwoje rodzeństwa. I kiedy chaos przemian ustrojowych ciągle trwał, jego rodzina wspinała się systematycznie po szczeblach dobrobytu. Założyli najpierw warsztat, a później fabryczkę obuwia. Już nie było problemów z surowcami. Raczej głównym problemem był zbyt, a on zależał od gustów klientów, którym należało dogadzać. Buty produkowane prawie manufakturową metodą przez rodzinę Janosa były najwyższej jakości, ale i nietanie. Stały się one jednak poszukiwane na rynku węgierskim. Bo zasłynęły solidnością wykonania i nowoczesnym wzornictwem. Ludzie zwykle raz dawali się nabrać na azjatycką, tanią tandetę. Po złych doświadczeniach z tanimi butami, coraz szersza warstwa średnia zaczęła poszukiwać produktów, które puszczała na rynek rodzina Janosa.

W areszcie Janos wskazał na wykładzinę chodnikową w swoim pokoju, mówiąc, że kładli ją partacze. Bo po roku użytkowania widać było wyraźnie złącza poszczególnych elementów. Janos wskazał na podstawowy błąd tej fuszerki: wykładzinę kładziono w różnych kierunkach, a powinna to być jednolita płaszczyzna z włosem schodzącym się tak, aby nie było widać tego, że składa się z różnych kawałków. Był on wiernym synem swojej rodziny: wiedział, co to solidna robota.

Wraz z żoną zdecydowali, że Janos wraca na kilka miesięcy, aby rozpoznać, gdzie będzie im lepiej. Jego żona miała otrzymać za miesiąc status stałego mieszkańca Kanady. Po tym miała złożyć dokumenty sponsorowania swojego męża. On miał się poddać na Węgrzech całej procedurze z tym związanej. Tak więc zabezpieczali sobie możliwość stałego pobytu w Kanadzie. Z drugiej strony, rodzice i rodzeństwo Janosa gwarantowali mu i jego żonie dogodne warunki startu po reemigracji. Ale Janos brał też pod uwagę i jeszcze jedną możliwość: osiedlenia się gdzieś w Europie Zachodniej. Po doświadczeniach kanadyjskich uważał, że może sobie dać radę w każdym zakątku świata cywilizowanego.

Po dziesięciu dniach pobytu w areszcie ten przystojny, wysoki osiłek, wyróżniający się na tle kolorowego „plebsu” imigracyjnego, opuszczał Kanadę. Traciła Kanada, a zyskiwały Węgry, a może oba te kraje będą stratne, kiedy wybierze on kierunek trzeci. Szkoda, że w polityce imigracyjnej Kanady formalności polityczno-biurokratyczne biorą górę nad wyszukiwaniem faktycznych talentów: tych dużych, na szczeblach naukowych, i tych niby przyziemnych, rzemieślniczych, ale jakże istotnych z punktu widzenia całokształtu życia narodu.

„Czy ja naprawdę muszę mieć umowę separacyjną?” – to jedno z najczęściej zadawanych mi pytań, zarówno w sytuacjach służbowych, jak i prywatnych. Krótka odpowiedź brzmi: można się rozstać bez spisania umowy, ale dobrze sporządzona umowa separacyjna w znacznej większości przypadków oszczędza nasz czas, pieniądze, redukuje stres związany z późniejszym dochodzeniem swoich praw oraz obniża ryzyko roszczeń ze strony byłego partnera lub małżonka.

Dlaczego rozstawanie się bez umowy jest ryzykowne? Przede wszystkim zawierając umowę ustną i bez porady prawnej, strony często zgadzają się na warunki rozstania niezgodne z obowiązującym prawem, nawet jeśli starannie przeczytały wszystkie moje artykuły na temat rozwodów i separacji. Bez porady prawnej i formalnie spisanej umowy łatwo jest też stworzyć sytuacje niekorzystne dla stron z podatkowego punktu widzenia.