Jeśli ktoś wystawił dom na sprzedaż z pomocą agenta i po pewnym czasie zmienił zdanie i nie chce już tego domu sprzedawać, powstaje pytanie. Czy zdjęcie domu z rynku jest łatwe?
Pierwsza nazywa się „Suspension of Listing Agreement”, czyli zawieszenie kontraktu sprzedaży. Druga opcja to „Cancellation of Listing Agreement”, czyli unieważnienie kontraktu sprzedaży.
Warto wiedzieć, jakie są różnice pomiędzy tymi sytuacjami.
Żadna firma brokerska nie może nas zmusić do sprzedaży wbrew naszej woli, ale również podpisując kontrakt z firmą brokerską, podpisaliśmy wiążący prawny dokument. W prawie kontraktowym jest tak, że każdy kontrakt można unieważnić, jeśli obie strony kontraktu się na to zgodzą.
Oznacza to, że jeśli w jakiś sposób uzyskamy zgodę firmy brokerskiej na zwolnienie nas z umowy wcześniej, to wówczas możemy podpisać dokument nazywany „Cancellation of Listing Agreement”. W chwili podpisania przez obie strony tego dokumentu dom może być zdjęty z rynku z efektem natychmiastowym.
Proszę jednak pamiętać, że są pewne warunki zwolnienia z umowy, które będą nas obowiązywać. Na przykład, jeśli zaraz po zwolnieniu z kontraktu sprzedamy dom prywatnie osobie, która była przyprowadzona do tego domu przez agentów real estate, kiedy był ważny kontrakt, to wówczas firma brokerska może domagać się pełnego wynagrodzenia. Okres ten nazywany jest „Holdover Period” i zwykle wynosi od 60 do 90 dni.
Jak można zachęcić firmę brokerską do podpisania unieważnienia? Najprościej jest zapłacić pełne albo częściowe uzgodnione wynagrodzenie, jakie ta firma miała otrzymać. Czasami to się opłaca.
Druga opcja to „Suspension of Listing Agreement“. Jeśli nie jesteśmy w stanie porozumieć się z firmą brokerską i nie uda nam się uzyskać opcji, o której wspomniałem przed chwilą, to wówczas możemy domagać się zawieszenia sprzedaży (suspension).
Zawieszenie może trwać do końca kontraktu, kiedy nie mamy ochoty, by nasz dom był pokazywany czy sprzedawany. Może też być ono podpisane na określony okres – na przykład na tydzień, który spędzamy na wakacjach. Proszę pamiętać, że podpisanie „suspension” nie zwalnia nas z kontraktu i w tym czasie nie możemy wystawić domu na sprzedaż z inną firmą czy sprzedać go prywatnie. Kontrakt, który oryginalnie podpisaliśmy, jest ważny do końca jego trwania.
Trochę inny temat. Załóżmy, że mamy dom do sprzedaży i pojawiła się oferta, którą zaakceptowaliśmy warunkowo. Czy w tym czasie można akceptować inne oferty?
Jest to bardzo częste pytanie, jakie mi zadają klienci. Jeśli pojawia się oferta warunkowa, to jest ona zwykle warunkowa na 5 biznesowych dni, kiedy kupujący typowo załatwia pożyczkę i ewentualnie robi inspekcję domu. W tym czasie możemy nadal pokazywać dom, do momentu kiedy nie dostaniemy dokumentu nazywanego „waiver”, a który usuwa warunki z oferty. Dopiero wówczas dom naprawdę jest sprzedany.
Oczywiście, gdyby pojawiła się inna zainteresowana osoba naszym domem i chciałaby ona złożyć ofertę, to możemy popatrzeć na nią zupełnie legalnie. Możemy ją nawet zaakceptować, ale.... (to jest ważne) pod warunkiem, że oferta, którą już mamy, nie zostanie sfinalizowana. To jest zupełnie logiczne, bo gdybyśmy zaakceptowali tę drugą ofertę bez takiego warunku, to mogłoby się okazać, że sprzedaliśmy tę samą nieruchomość dwóm różnym osobom.
Ważne jest też, że pierwsi kupujący, którzy złożyli ofertę, mają jakby pierwszeństwo i gdyby nawet druga oferta była drastycznie lepsza finansowo, to dopóki oni z zakupu nie zrezygnują, nic nie możemy zrobić.
Pisałem tu o typowej ofercie warunkowej (finansowanie i inspekcja), które to warunki są relatywnie krótkie. Natomiast może się zdarzyć, że złoży ktoś ofertę na nasz dom, kto musi sprzedać własny dom, by być w stanie kupić naszą własność. W tego typu ofertach wkładany jest specjalny paragraf, który pozwala sprzedającym nadal oferować dom na sprzedaż i nawet akceptować oferty pod warunkiem, że gdy to nastąpi, ludzie, którzy złożyli pierwszą ofertę, zostaną poinformowani o nowej ofercie i będą mieli możliwość w z góry określonym czasie podjąć decyzję, czy usuwają swój warunek sprzedaży swojej posiadłości, czy nie. Ta klauzula nazywa się „Escape Clause” i zwykle daje pierwszym kupującym od 24 do 72 godzin na podjęcie decyzji.
Mamy obecnie bardzo gorący rynek i jest to zdecydowanie rynek sprzedających. To oni dyktują warunki. Jeśli ktoś wystawia dobrze wyceniony dom, szczególnie w niższej kategorii cenowej – co dziś w Mississaudze wynosi około 550.000 dol. – to może on nawet mieć kilku chętnych na ten sam dom. Dlatego kupujący obecnie często składają oferty bezwarunkowe, nie chcąc stracić szansy zakupu. Jeśli już nawet uda nam się, że nie mamy konkurentów na dom, który chcemy zakupić, to sprzedający mogą nam dać tylko 2 lub 3 dni na wypełnienie warunków, bo nie chcą być związani umową warunkową przez 5 dni bankowych.
W przypadkach ekstremalnych sprzedający mogą nawet włożyć w ofertę warunek, o którym przed chwilą wspomniałem, czyli „Escape Clause” z 24-godzinnym czasem na usunięcie warunków.
Jedno jest ważne – akceptując drugą ofertę, należy być bardzo ostrożnym, by nie sprzedać tego samego domu dwóm różnym kupującym, bo to by miało fatalne konsekwencje prawne.
