Stolica "Żywego Buddhy", spadkobiercy tronu wielkiego Dżengiza, zalana elektrycznością!

Doprawdy, był to nie mniejszy cud, niż wszelkie praktyki czarowników mongolskich!

Gdyśmy wjeżdżali do dzielnicy rosyjskiej, na moście, przerzuconym przez mały potok, stało kilku żołnierzy, "flirtujących" z Mongołkami. Żołnierze skamienieli w postawie wojskowej przed generałem, dwie Mongołki uciekły pod most, a reszta kobiet w przerażeniu pozostała na miejscu.

Po chwili wszystkie podniosły dłonie do swoich uczesań fantastycznych, salutując po wojskowemu.

Generał uśmiechnął się i rzekł do mnie:

– Czy pan widzi, jaka u mnie panuje dyscyplina? Nawet Mongołki salutują!

W obrębie GTA jest obecnie około 150-200 projektów nowych kondominiów albo w fazie budowy, albo w fazie przed-sprzedaży. Jak wiadomo, cykl od sprzedaży do przejęcia mieszkania trwa latami i często może pojawić się sytuacja życiowa, że chętnie przepisalibyśmy naszą umowę, którą zawarliśmy z builderem na osobę trzecią bez czekania do momentu, kiedy budynek zostanie faktycznie zakończony i staniemy się właścicielami kondo.

Takie przepisanie umowy nazywa się właśnie "Assignment". Po przepisaniu umowy na nowego kupującego, przejmuje on w całości kontrakt, który oryginalny kupiec zawarł z builderem. Brzmi to bardzo prosto - ale jest wiele kruczków prawnych, o których należy wiedzieć, by nie nabawić się poważnych problemów finansowych.

Zanim powiem o kruczkach i problemach - powiem o kilku powodach przepisania kondo z perspektywy osoby przepisującej oraz osoby, na którą się przepisuje.

Benefity dla Sprzedającego/Przepisującego

* Ma szansę na spory profit, szczególnie, jeśli zakupił condo kilka lat temu, a odbiera je obecnie. Cena rynkowa w tym czasie mogła wzrosnąć nawet o 15-do 20%.
* Nie musi płacić kosztów zamknięcia wyznaczonego przez Buildera oraz Land Transfer Tax
* Nie jest odpowiedzialny za HST rabat. W normalnej sytuacji jeśli, ktoś sprzedaje nieruchomość bez wprowadzenia się do niej zaraz po przejęciu, musi zwrócić HST rabat do buildera (Chyba, że mieszkanie było wynajmowane przez rok zanim je sprzedamy, to wówczas możemy odzyskać HST rabat od rządu).
* Unika kosztów utrzymania condo takich jak pożyczka hipoteczna, podatki od nieruchomości czy maintenance, gdyż do momentu przejęcia mieszkania koszty te nie występują.

Benefity dla Kupującego/Przejmującego Condo.

* Condo kupowane poprzez "assignment" są zwykle tańsze niż, te same oferowane przez dewelopera, gdyż deweloper dostosowywuje ceny do cen aktualnych rynkowych.
* Kupujący ma często szanse na wybranie wykończeń nowego mieszkania.
* Kupujący condo poprzez assignment - może je często kupić ze znacznie mniejszym depozytem, niż ten który był wymagany przez dewelopera.

A teraz trochę o tym o czym należy wiedzieć.

* Większość umów z deweloperem zabrania sprzedaży condo poprzez assignment. Są wyjątki, w których kupujący wynegocjonował taką opcję w chwili negocjacji pierwszego kontraktu i to jest duży bonus. W typowych umowach, deweloper wręcz zniechęca assignment i informuje klientów, że jeśli spróbują przepisać mieszkanie poprzez system MLS, deweloper ma prawo skasować umowę i przejąc depozyt!
Dlatego jest bardzo ważne by nie popełnić takiego błędu i jeśli robimy assignment - robić to za zgodą dewelopera.

* Jeśli oryginalny kontrakt miał pozwolenie na assignment to należy sprawdzić jakie są wymagania. Deweloper często wymaga, by taka operacja była na specjalnych formularzach oraz może naliczyć opłaty manipulacyjne.

* Jeśli oryginalny kontrakt nie miał tej klauzuli to można wystąpić do dewelopera o odstępstwo od zasady. Często deweloper udzieli zgody, jeśli mamy właściwe argumenty oraz pokryjemy wymagane opłaty manipulacyjne. Jeśli jednak deweloper nie zgodzi się na ten manewr - nie za dużo możemy zrobić i musimy czekać do przejęcia. Jeśli uzyskamy zgodę na assignment - należy sprawdzić, jakie są wymagania i warunki i opłaty. Należy też sprawdzić jakie formy reklamy są dopuszczalne. Zwykle MLS jest zabroniony.

* Jeśli znajdziemy chętnego do przejęcia condo - należy wynegocjonować dokładnie całą transakcję (wszystkie detale) i być pewnym, że mamy wiążącą transakcję, zanim wystąpimy o zgodę od dewelopera na zaakceptowanie tej osoby. Często deweloper pozwala na jedną bezpłatną transakcję i nie chcemy tracić tej opcji.

* W większości przypadków osoba akceptująca assignment, akceptuje oryginalną umowę z builderem w całości, dlatego ważne jest, by była ona sprawdzona przez prawnika, zanim ją podpiszemy. Ważne jest, by wszystkie warunki umowy pomiędzy sprzedającym i kupującym były jasno określone i dołączone do oryginalnej umowy, która została podpisana z deweloperem. Istnieje specjalny formularz, z którego można skorzystać.

* W wielu przypadkach sprzedający (przepisujący) płaci wszystkie koszty przepisania umowy - jest to forma zachęty by transakcja doszła do skutku.
Wiadomo ze z perpektywy sprzedającego (przepisującego), najlepiej byłoby dostać zarówno depozyt, który został wpłacony oraz zysk w momencie przepisania umowy. Z perspektywy kupującego, jest to zwykle bardziej skomplikowane. Depozyt wymagany przez deweloperów zwykle wynosi 15%-25% wyjściowej ceny zakupu i jest rozłożony w czasie kilku lat. Kupujący poprzez assignment często nie mają takej sumy nie mówiąc już o proficie. Dlatego każdy przypadek jest negocjowany indywidualnie, ale zwykle sprzedający otrzymuje balans depozytu oraz profit dopiero w momencie końcowego przejęcia condo. Warto wiedzieć również, że finansowanie mieszkań, które są przepisane nie jest takie łatwe. Banki nie wypłacą pieniędzy osobie, która odstępuje nieruchomość. Pieniądze są przekazane deweloperowi dopiero w trakcie przekazania gotowego objektu. Nazywa się to "occupancy closing". Dlatego sprzedający (przepisujący) umowę musi uzbroić się w cierpliwość. Gdyby się jednak okazało, że "occupancy closing" już miało miejsce - wówczas zamknięcie transakcji może być w każdej chwili po tym, jak deweloper podpisze zgodę na assignment (przepisanie).

Chciałbym jeszcze raz wrocić do sporządzenia kontraktu na sprzedaż pomiędzy sprzedającym i kupującym. Jak wspomniałem, kontrakt powinien być sporządzony na specjalnej formie, która jest opracowana przez Real Estate Association. W dokumencie tym powinien znaleźć się warunek na sprawdzenie całej umowy, łącznie z oryginalną umową podpisaną z deweloperem przez prawnika kupujących.

Musi też być klauzula czyniąca ten kontrakt warunkowym na zgodę dewelopera. To jest bardzo ważne - bo jeśli deweloper nie wyrazi zgody na przejęcie - cały kontrakt jest nieważny. Prawnik kupujących ma możliwość dokładnie sprawdzić, jakie są dodatkowe koszty zamknięcia i przedyskutować to z jego klientami.

Warto wiedzieć, że jeśli nowy kupujący, który przejmie kontrakt, ale nie zamknie transakcji z jakiś powodów, to oryginalny kupujący (ten co sprzedał umowę) nadal będzie odpowiedzialny finansowo za poniesione przez dewelopera straty i wcale nie oznacza to, że deweloper pozwoli mu zamknąć transakcję i przejąć mieszkanie. Dlatego warto w umowie dołożyć klauzulę, która by dawała taką możliwość i uzyskać zgodę dewelopera. Inaczej możemy stracić depozyt.

Kilka ostatnich uwag:

* Finansowanie - jest znacznie trudniejsze do uzyskania w przypadku assigments i dlatego warto współpracować z brokerami, którzy mają z tym doświadczenie.
* Czas - ten rodzaj kontraktów zajmuje dużo więcej czasu niż normalne umowy kupna i sprzedaży
* HST - należy być super ostrożnym. Jesli oryginalny kupujący kupował condo dla siebie, to będzie ono zwolnione z HST. Jeśli jednak jest to spekulant i zakupił kilka mieszkań, to może się okazać, że HST może być dodatkowo doliczone. Ważne jest, by w umowie wyrażnie zaznaczyć i mieć zagwarantowane, że HST jest zawarte.
* Progress - często po podpisaniu assigment - deweloper nie ma obowiązku informować oryginalnego kupującego o postępach budowy i zasiedlania budynku. Warto zagwarantować sobie taką informację poprzez odpowiednią klauzulę.

Chcemy w końcu wiedzieć kiedy otrzymamy pieniądze!

Początkowo zamierzaliśmy udać się do parku Massasauga w czasie Święta Kanady (Canada Day), przypadającego 1 lipca 2013 r. i zatrzymać się na miejscu biwakowym koło przesmyku.

W marcu 2013 r. system rezerwacji w parkach ontaryjskich pokazywał, że miejsce to było wolne, lecz gdy następnego dnia zdecydowaliśmy się go zarezerwować, okazało się, że już zostało zajęte! Ponieważ było ono dostępne w czasie następnego długiego weekendu w sierpniu, tak więc szybko dokonaliśmy rezerwacji na ten późniejszy termin, a w Święto Kanady udało się nam ‘zdobyć’ miejsce biwakowe w parku Killarney. Jednakże historia na tym się nie skończyła: ponad miesiąc później, gdy rozmawiałem w biurze z moim klientami, okazało się, że również lubią spędzać weekendy biwakując i też wybierają się na biwak w Święto Kanady.

Może się zdarzyć, że osoba przebywająca w Kanadzie turystycznie chce dłużej pozostać. Prawo imigracyjne zezwala, by ubiegać się o przedłużenie statusu czasowej rezydencji. Nie należy jednak do rzadkości sytuacja, że osoba zbyt późno orientuje się, by swój status przedłużyć, ewentualnie przypomina sobie prawidłową datę zezwolenia na pobyt turystyczny trochę za późno. Co można wtedy zrobić? Ponownie, kanadyjskie prawo imigracyjne zezwala, by ubiegać się o przywrócenie legalnego statusu, ale tylko w terminie do 90 dni od daty jego wygaśnięcia.

Spotkałam się kilkakrotnie z opinią, że osoba w ciągu tych 90 dni jest nadal legalnie w Kanadzie, i że to żaden problem, by przywrócić status czasowego pobytu (wiza turystyczna, wiza studiów, wiza pracy). Nie zgadzam się z tą opinią. W momencie wygaśnięcia legalnego statusu osoba przebywa w Kanadzie nielegalnie. A zatem, jeśli dojdzie do sytuacji wylegitymowania przez kanadyjskie władze, może dojść do przykrej sytuacji aresztu. Przekonanie, że jestem nadal legalnie przez 90 dni, bo do tego terminu mogę wystąpić z podaniem o wznowienie wizy nie jest prawidłowe. Ponadto w złożonym podaniu o przywrócenie statusu osoba powinna wyjaśnić dlaczego doszło do pozostania poza statusem, opłaty imigracyjne są wyższe, nie ma też gwarancji, że status zostanie przywrócony. Po co zatem ryzykować i dopuszczać do sytuacji pozostawania poza ważnym statusem?

Czasowy pobyt można przedłużyć w prostszy i tańszy sposób, dlatego proszę zawsze sprawdzić na jak długo można pozostać i dopilnować terminu przedłużenia wizy. Przypomina, że jeśli osoba przybywająca do Kanady otrzymała jedynie pieczątkę z datą wlotu, może przebywać legalnie na terenie Kanady do 6 miesięcy. Jeśli pod pieczątką jest adnotacja urzędnika, należy dostosować się do tej daty. Niekiedy przybysz otrzymuje specjalny dokument określający datę ważności imigracyjnego statusu.

Podanie o przedłużenie lub wznowienie legalnego statusu można wysłać korespondencyjnie lub elektronicznie. Od momentu złożenia podania turysta, student lub czasowy pracownik są legalnie w Kanadzie i do momentu otrzymania pisemnej decyzji.

Podania elektroniczne są rozpatrywane szybciej.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
Kanada

Osoby zainteresowane poradą prawną, przedłużeniem lub wznowieniem pobytu czasowego, otrzymaniem kanadyjskiej wizy, lub stałego pobytu prosimy o kontakt. Pomagamy także w sytuacji otrzymania decyzji negatywnej, deportacyjnej oraz w innych sprawach związanych z emigracją.
Tel. 416-5152022 Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Przyjmujemy także w niektóre weekendy i wieczory po uprzednim umówieniu wizyty. Dwie dogodne lokalizacje: centrum Toronto oraz Etobicoke (blisko Mississaugi i Brampton).
Zapewniamy dyskrecję. Posiadamy 16 lat doświadczenia. Możliwość konsultacji poprzez Skype