Słyszymy w mediach określenia "power of sale" oraz "foreclosure". Czy mógłbyś je trochę przybliżyć i powiedzieć, na czym polegają różnice?

Gdy spłaty kredytów hipotecznych są opóźnione, kredytodawcy mają do dyspozycji dwie typowe opcje, aby odzyskać pożyczone pieniądze (mortgage): "power of sale" lub "foreclosure".
W Stanach Zjednoczonych kredytodawcy najczęściej wybierają tę drugą opcję – czyli "foreclosure". W Kanadzie preferowanym środkiem pozbywania się zadłużonych nieruchomości jest sprzedaż przy pomocy "power of sale".
Warto wiedzieć, na czym polega różnica w obu przypadkach.

Prawo do sprzedaży na mocy "power of sale" jest wpisane w Kanadzie do każdej umowy o kredyt hipoteczny. Prawo to daje pożyczkodawcy możliwość sprzedaży nieruchomości, kiedy pożyczkobiorca nie spłaca swoich zobowiązań, bez potrzeby ubiegania się o decyzję sądu. Nie będę wchodził w detale, jak sam proces przebiega i kiedy bank może wszcząć "power of sale", ale to, co jest ważne, to to, że prawo nakłada również pewne obowiązki i ograniczenia na pożyczkodawców. Czyli bank, sprzedając nieruchomość na podstawie POS (power of sale), musi przestrzegać pewnych zasad: 

1. Cena, za którą bank sprzedaje nieruchomość, musi być uzasadniona i bazować na jej wartości rynkowej,

2. Proces sprzedaży nie może być odkładany w nieskończoność,

3. Bank musi negocjować cenę sprzedawanej nieruchomości z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, starając się uzyskać jak najwyższą możliwą cenę,

4. Po sprzedaży nieruchomości – tracący ją ma prawo wglądu do wszystkich kosztów związanych ze sprzedażą,

5. Wszelkie nadwyżki środków odzyskanych ze sprzedaży muszą być przekazane do właściciela tracącego dom (mortgagor),

6. Z kolei tracący dom może być odpowiedzialny za wszelkie deficyty związane ze sprzedażą. Dlatego banki wymagają, by pożyczki z małym "down payment" były ubezpieczone w CMHC,

7. Tracący nieruchomość do ostatniej chwili (do zamknięcia) ma prawo do spłacenia zaległych długów i odzyskania traconej nieruchomości.

"Foreclosure" jest postępowaniem prawnym, w którym wierzyciel hipoteczny (bank) uzyskuje nakaz sądowy do usunięcia prawa właścicieli (tracących dom) do możliwości spłacenia długu i odzyskania traconej nieruchomości. W takim przypadku po wydaniu wyroku sądowego tracący dom traci wszelkie prawa do nieruchomości. Istnieją oczywiście ścisłe zasady proceduralne w tym procesie i trwa on zwykle znacznie dłużej niż POS. Jak wspomniałem, bank w tym przypadku zostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości i proces sprzedaży przebiega zupełnie inaczej:

1. Bank ma prawo sprzedać nieruchomość za cenę, jaka mu odpowiada, i nie musi się z tego tłumaczyć przed byłym właścicielem,

2. Proces sprzedaży nie musi być natychmiastowy,

3. Wierzyciel hipoteczny nie musi negocjować z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, by uzyskać najlepszą cenę,

4. Wszelkie nadwyżki środków uzyskanych ze sprzedaży stają się własnością banku i nie są przekazywane do tracących dom,

5. Właściciel jest uprawniony do wglądu w rozliczenia przed ostatecznym nakazem sądowym, lecz nie później,

6. Jeśli istnieje niedobór środków na spłacenie pożyczki, bank nie może ubiegać się o odzyskanie ich od właściciela.

Wspomniałeś, że "power of sale" jest głównie stosowane w Kanadzie, a "foreclosure" w USA. Czy to ma jakieś znaczenie, twoim zdaniem?
Moja osobista teoria jest taka, że powszechne stosowanie "foreclosure" w USA przyczyniło się w znaczny sposób do spadku wartości nieruchomości. System, który stosujemy w Kanadzie, czyli sprzedaż zadłużonych nieruchomości przy pomocy "power of sale", jest bardziej stabilny dla rynku.
Dlaczego tak jest? Otóż jak powiedziałem w pierwszej części, że "power of sale" nakłada na bank obowiązek sprzedaży odebranych domów według wartości rynkowej i nakłada na bank obowiązek rozliczenia się ze wszystkich pieniędzy. Powoduje to, że nawet zabrane przez bank domy są sprzedawane w podobnej cenie jak wszystkie inne domy wystawiane na rynek MLS w danej okolicy.
Odwrotnie dzieje się w USA, jest to forma wolnej amerykanki. Jak bank czy jedna z wielu często mało znanych instytucji finansowych uzyska bezwarunkowe prawa do nieruchomości przy pomocy "foreclosure", to wówczas może sprzedać nieruchomość, kiedy chce i za ile chce, i nic nikomu do tego! Powoduje to, że na rynku mogą się znaleźć domy nawet w dobrych dzielnicach wystawione znacznie poniżej wartości rynkowej, bo bank po prostu chce odzyskać swoje pieniądze. Jest to superokazja dla kupujących, ale to ma wpływ na ceny sprzedaży i w sposób automatyczny pociąga w dół wartość wszystkich pozostałych nieruchomości w danej okolicy. Ci, którzy chcą sprzedać dom, bazując na wartości rynkowej, nagle muszą konkurować z domami wystawionymi przez banki za znacznie mniejsze pieniądze.
Wiadomo, że potencjalni kupujący będą w pierwszej kolejności szukali okazji w postaci "foreclosure", a domy wstawiane przez właścicieli będą stały na rynku. Ci, jak muszą sprzedać, będą zmuszeni do obniżenia ceny, by znaleźć chętnych, i zaczyna się napędzać efekt czarnej dziury. Ceny idą w dół, brak chętnych do zakupu, ceny spadają i zaczyna się panika. Ponieważ, jak wiemy, w Stanach pieniądze na domy były do niedawna pożyczane na prawo i lewo bez sprawdzania nawet możliwości spłacania pożyczki i cały kraj bazował na spekulacji – potencjalnych obiektów sprzedawanych przy pomocy "foreclosure" nie brakuje i przez wiele jeszcze lat nie będzie ich brakowało.
Na szczęście w Kanadzie mieliśmy i mamy zupełnie inną politykę pożyczania pieniędzy i dlatego, pomimo że często słyszę pytanie, czy u nas tak będzie jak w USA, jestem przekonany, że NIE! My mamy rynek nieruchomości zbudowany na zdecydowanie bardziej stabilnych zasadach – i dlatego nie należy się obawiać inwestycji w nieruchomości.

We wtorek, 11 września, odbyło się symboliczne wbicie łopaty pod budowę ostatniego, trzeciego już etapu Polonijnego Dzieła Milenijnego w Brampton.

Pod koniec lat 90. o. Adam Filas OMI, architekt Stan Szaflarski z St. Catharines i Stan Jasiński z Woodstock nakreślili wizję nowego centrum polonijnego – kościoła, domu spokojnej starości (Villa Polonia) oraz centrum kulturalnego i biznesowego.
Minęły lata...

Kościół stoi, domy spokojnej starości niedługo zostaną ukończone, budowa centrum ruszyła.
Plan został urzeczywistniony pomimo wielu przeciwności i kłopotów. Dlatego wtorkowa uroczystość była też okazją, by "przekonać niewiernych", iż nawet tak ambitne dzieła mogą się udać, jeśli towarzyszy im wytrwałość i jedność działania.
Co ważne, rośnie liczba parafian, obecnie zapisane jest już prawie 3 tys. rodzin.
W nowo budowanym centrum polonijnym znajdzie się miejsce dla biznesów, sala bankietowa, pomieszczenia konferencyjne i biurowe, a także bardzo duża przychodnia medyczna.
Całość ma być gotowa już za rok.

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•  

Historyczna uroczystość skłania do refleksji. Bo oto jesteśmy świadkami realizacji tradycyjnie polskiego dzieła – jedności wiary, kościoła, wychowania nowych pokoleń i opieki nad odchodzącymi, kultury i biznesu – zaspokajającego całą gamę potrzeb społeczności polskiej, będącego wyspą polskości w obcym morzu.

Uroczystości wbicia pierwszej łopaty przewodniczył Henryk Szymandera, prezes rady dyrektorów fundacji kierującej projektem.
Obecni byli m.in. o. Adam Filas – wizjoner, który dał początek projektowi Polonia Village, i poseł do parlamentu federalnego Władysław Lizoń. Przybył poprzedni prezes Brampton Polonia Foundation Karol Fujarczuk – obecnie na emeryturze – to właśnie pod jego kierownictwem wiele lat temu rozpoczęta została ta inwestycja. Przybyli licznie udziałowcy, którzy zainwestowali w budowę, jak również ci, którzy podpisali umowy na wynajem pomieszczeń. – Jak podkreślił o. Adam Filas, wydzierżawione jest już 70 proc. przestrzeni.
Przybyli również przedstawiciele instytucji finansowych – kilku kas kredytowych – w tym polskiej St. Stanislaus i St. Casimir's. Nie zabrakło przedstawiciela wykonawcy – Caran Construction Limited – Tony'ego Caravagia.
Dostrzegliśmy też znanych przedsiębiorców Grzegorza Cidyłę z Euromax Food czy Zdzisława Wójcika z Piasta. Był też Włodzimierz Konieczny.
O. Adam, przemawiając, dziękował przede wszystkim Panu Bogu – za wszystkie błogosławieństwa. – Było tyle przeszkód, niekiedy wydawało się, że ludzkim sposobem nie da się ich pokonać. A dzięki Łasce Pańskiej dało się. Tysiące ludzi każdego dnia modliło się o sukces tego przedsięwzięcia. Nie bez znaczenia –kontynuował o. Adam – było zawierzenie tego projektu Pani Ludźmierskiej, której figura znajduje się w kościele.
Mówca podkreślił, że założeniem całego przedsięwzięcia jest zbudowanie wspólnoty wokół kościoła. Kościół stanowi siłę tej wspólnoty. Parafia, licząca obecnie prawie 3 tys. rodzin, to nasza siła. Wiele osób przeprowadziło się tutaj, aby zamieszkać w pobliżu kościoła i centrum kulturowego, wielu z pewnością jeszcze to uczyni – mówił.

Ojcem chrzestnym całego przedsięwzięcia jest niewątpliwie o. Adam Filas OMI, jego właśnie poprosiliśmy o rozmowę.

– Proszę Ojca to już ukoronowanie – zaczyna się ostatni etap...

– Dzięki Bogu zaczyna się ostatni etap tego jedynego w swoim rodzaju w świecie polonijnym milenijnego dzieła Polonii kanadyjskiej, cieszę się, że dożyliśmy tego momentu, i ciągle proszę Pana Boga, żeby to było wyjątkowe dzieło nie tylko dla Polonii z okolic, ale dla Polonii w Kanadzie i w świecie. Będziemy przykładem dla innych, że jeżeli się coś chce stworzyć wspólnie i wszyscy zechcą stworzyć coś wielkiego, to z Bożą pomocą i błogosławieństwem Bożym jesteśmy w stanie zrobić wszystko.
To jest tylko dowód na to, że można zrobić wiele, żyjąc w jedności, gdy mamy poparcie całej wspólnoty i oczywiście, gdy sprzyjają ku temu warunki zewnętrzne, które były trudne, ale do pokonania.
Jestem bardzo szczęśliwy, teraz tylko prosić Pana Boga, żeby ta wizja, która była od początku – jeśli chodzi o powstanie tych trzech wielkich elementów tego dzieła, by teraz to ze sobą współbrzmiało, by była wspaniała współpraca, by tutaj zawsze był pokój, radość przebywania ze sobą, by ci wszyscy, którzy będą tutaj żyli i pracowali, robili biznes, modlili się, żeby byli jak jedna wielka rodzina.

– Gratuluję Ojcu, bo to Ojca wielka zasługa, i życzymy wielu łask Bożych. Czy nie czuje Ojciec, że to zaczyna być koniec tego wysiłku, co teraz?

– Jestem misjonarzem, całym sercem. Dlatego też jestem w Zgromadzeniu Misjonarzy Oblatów Maryi Niepokalanej, bo chcę wypełniać tę misję, głosić Dobrą Nowinę wszystkim, do kogokolwiek będę posłany, i myślę, że teraz bardziej skupiał się będę na tym, co duchowe. Już dość tego budowania; powrót do tego, co kapłan powinien robić – głosić Jezusa Chrystusa wszystkim, którzy na niego czekają.

(oprac. ak)
Zdjęcia Katarzyna Nowosielska-Augustyniak

Tym razem o południowej części Massasauga Provincial Park nad jeziorem Huron. O wyprawie do części północnej pisałam niedawno. Czym się różni park w części północnej i południowej? Krajobrazowo – właściwie niczym, i tam, i tu są i zalesione płaskie wyspy, i granitowe strome brzegi, i bezdrzewne wysepki w części najbardziej wysuniętej w zatokę, charakterystyczne dla krajobrazu tego odcinka wybrzeża Georgian Bay.

Gdy poziom wody jest niższy, pojawia się ich więcej, wychylają się na światło dzienne, czasami z wyżłobieniami, w których zbiera się woda, tworząc nagrzane stawki. Natomiast część południowa jest bardziej zaludniona, żeby dotrzeć do dzikszych miejsc, trzeba przepłynąć otwarte wody Georgian Bay, ale dostęp do wybrzeża krótki i łatwy, bez przenosek. Mnóstwo tu motorówek i pełnomorskich jachtów z całego świata, wycieczkowych stateczków, korzystających ze stacji benzynowych na wyspach, co wiąże się z niezbyt bezpieczną koniecznością manewrowania między nimi, a widziałam tu pijanych sterników.

Zagrożeniem są też gwałtowne zmiany pogody i duże fale, na które canoe się nie za bardzo nadaje. Lepiej na takich wodach sprawdzają się kajaki.
Wybraliśmy się tu z Andrzejem zupełnie "na głupa", licząc, że a nuż coś będzie wolnego. Niebo nam sprzyjało. Było i wolne miejsce w interiorze, i canoe w punkcie startu. Pogoda na trzy dni brzytwa. Żyć nie umierać. Los obdarzył nas też spotkaniami ze zwierzętami, które mieliśmy zapamiętać na całe życie. Z pierwszym niedługo po starcie.

Z mapy wynika, że wyznaczone nam miejsce jest dosyć blisko, więc nie musimy się spieszyć, płyniemy sobie powolutku, komentując niespodziewany fart, za nami na sznurku w wodzie ciągnie się tabliczka czekolady na wieczorny deser, żeby się od gorąca nie rozpuściła.
Ostrzegam Andrzeja przed dużą, tak na oko minimum dwumetrową kłodą kołyszącą się na falach. W miarę zbliżania się do niej widzę, że coś jest nie tak, kłoda ma łeb, oczy i grzbiet. Wydaje mi się, że śnię, przecież to nie może być krokodyl. Jesteśmy tuż-tuż, oczy wystające tuż nad powierzchnią łypią na nas, wydaje się, że badawczo, ale jakoś strasznie. To muskie, muskie większy od największego z rekordowych, jakie widziałam na zdjęciach. Przecież to niemożliwe, rekord muskie w Ontario to chyba niecałe półtora metra. Przypominają mi się wszystkie wydawałoby się niestworzone historie o atakach muskie na kąpiących się, a poza tym przecież szczupak nie może tak "po ludzku" patrzeć...
Muskie zanurza się powoli i znika, znika z oczu, ale nie z pamięci, jego wzrok zostanie ze mną do końca życia i nigdy już nie wejdę bez jego wspomnienia do wody w Georgian Bay (opowiadałam o tym koledze, zapalonemu wędkarzowi, miał amok w oczach. Przyleciał z mapą z żądaniem dokładnego wskazania miejsca zdarzenia, chi, chi).

Docieramy do kempingu nad wąskim kanałem, taki sobie, trochę tu ciemno, czuć zapach ryb. Gotujemy torebkowy obiad – w kocherze z lat 50., używali go jeszcze moi rodzice. Polski kocher to najlepszy projekt, jaki widziałam. Dzisiaj takich nie ma. Wszystko idealnie pomyślane, garnki wchodzą pięknie jeden w drugi, w środku czajniczek, osłony na palnik, w dawnych czasach maszynka jeszcze na denaturat, i tzw. kurewka – choć nazwa brzydka, wszyscy wiedzieli, o co chodzi, czyli trzymadło, całość zamknięta patelnią. Czy ktoś z Państwa to jeszcze pamięta? Gdyby ktoś teraz skopiował pomysł i wyprodukował taki sam, zrobiłby furorę w sklepach ze sprzętem sportowym. Kiedyś turyści z Niemiec chcieli go nawet ode mnie odkupić.

Nagle pojawiają się rangersi i każą nam się przenieść na inny kemping – podobno nastąpiła pomyłka. Próbujemy dyskutować, ale zdaje się to na nic. Wściekli składamy namiot, pakujemy się i szukamy tego nowego miejsca. Złość nam przechodzi jak ręką odjął. Jest piękne, na wysokiej skale, z widokiem na zatokę, wkoło nie ma żywego człowieka.
Wnosimy namiot i plecaki na górę, idziemy po resztę rzeczy. Wracamy, namiotu nie ma. Andrzej leci z powrotem na dół, może go jednak zostawiliśmy przy canoe. Nie ma. Niemożliwe. Czyżby ktoś zrobił nam głupiego psikusa? Metodą rozwścieczonych szerszeni zataczamy koła w poszukiwaniu zguby. Jest, kilkadziesiąt metrów dalej w krzakach, taszczony w głąb lasu przez wyłysiałego na pupie szopa. Widok komiczny. Biedaczysko myślało, że w środku znajdzie coś do jedzenia. Odbieramy naszą własność, ale to nie koniec użerania się ze złodziejem. Czatuje w zaroślach i gdy tylko wypatrzy moment, kiedy go nie obserwujemy, próbuje ukraść lub zeżreć coś. Okazuje się, że w najeździe towarzyszą mu dwa małe. Prawdopodobnie jest to jego stały proceder, a łysa pupa to efekt spożycia mydła lub jakiejś chemii ukradzionej poprzednim kempingowiczom.
Po kolacji przypominamy sobie o czekoladzie. Na dole przy canoe zastajemy ładnie wlizane w kamień sreberko na sznurku, nienaderwane w żadnym miejscu – prawie ludzkie paluszki elegancko rozpakowały zdobycz. Żeby tylko cholernikowi nie zaszkodziło. Wieszamy jedzenie na drzewie bez pewności, czy będzie tam w całości rano, ale nie mamy wyjścia. Zasnąć też nie jest łatwo, szopy nie odpuszczają, kręcąc się cały czas wokół namiotu. Małe znalazły sobie zabawę, włażą na czubek tropiku i zjeżdżają z piskiem na dół, i tak parę godzin – no ale w końcu to one są tu u siebie, a my tylko gośćmi.

• 
• 
• 
• 
•  

Wczesnym rankiem odpływamy, zostawiając rzeczy. Woda gładziusieńka, ani śladu najmniejszego podmuchu, postanawiamy wobec tego opłynąć całą olbrzymią Moon Island, czego nie odważylibyśmy się zrobić przy nawet niewielkim wietrze, bo to zupełnie otwarta zatoka. Od jej strony jest ładnie, dziko, wielką wyspę otaczają dziesiątki mniejszych wysepek, nagich skał i skałek, na niektórych czaple, na innych kormorany, polują na małe ryby, natomiast mijani wędkarze czatują na potwora życia, którego widzieliśmy wczoraj – może dziś, mówią, uśmiechają się niby żartobliwie, ale widać nadzieję na twarzy. Okazuje się, że nie wzięłam filmu do aparatu, nie mogę tego odżałować do dziś.
Obok nas przepływa statek z wycieczkowiczami, wszyscy z pokładu nam machają, a my ustawiamy się dziobem do fali. Coraz większa, dogania nas i unosi canoe, woda odpływa, a my zostajemy usadowieni w powietrzu na małej skałce, balansując na zaczepionym pośrodku canoe jak na huśtawce – żeby tylko nie pękło. Wycieczkowiczom opadają ręce i z głupim wyrazem twarzy odpływają. Wreszcie ciężar decyduje i canoe opada po stronie Andrzeja. Jakoś udaje się nam nie wywrócić. Zmykamy szybko z otwartej wody.

Opływamy Moon Island, od wschodu przemykamy się między główną wyspą a mniejszymi. W wąskim kanale domek letniskowy na domku, brzydkie, ciemno tu jakoś i ponuro, potem zmiana, wielkie wille ledwie widoczne na wzgórzach prywatnych wysp, z basenami, kortami tenisowymi, lądowiskami i ochroną w garniturach z bronią, na pomostach. Może lepiej było popłynąć w głąb lądu, między zalesione dzikie wyspy.
Z przyjemnością dopływamy pod wieczór do naszego pięknego kempingu, skąd człowieka ni domku żadnego nie widać. Szopy na nas czekają pełne energii, szopicy czekolada widać nie zaszkodziła.

Do tej części parku startuje się z Pete's Access Point nad Blackstone Harbour (można też stąd płynąć motorówką). Z tej zatoki można podpłynąć też do podobno widokowego szlaku Baker Trail, przy którym znajduje się parkowe work centre w XIX-wiecznym cottage'u, gdzie można zasięgnąć informacji. Gdyby ktoś nie za bardzo chciał wypływać na otwarte wody Georgian Bay, jest kilka kempingów w bliskich miejsca startu ukrytych zatokach i jeziorach.

Można się tu też wybrać na jeden dzień, park otwarty jest od godz. 7 rano do 7 wieczorem dla osób bez noclegu, można w jeden dzień zwiedzić Moon Island, płynie się do niej z punktu startu niecałą godzinę canoe, na wyspie jest 4-kilometrowy szlak z punktem widokowym na zatokę, zaczynający się na dziennym miejscu piknikowym na Wood's Bay.

Joanna Wasilewska
Mississauga
Fot. J. Wasilewska/A. Jasiński

Dojazd z Toronto: hwy 400 na północ – zjeżdżamy zjazdem nr 189 (MacTier/Gravenhurst), skręcamy w Muskoka Rd. 11, skręcamy w lewo w Healey Lake Rd., a potem w prawo za znakami na Massasauga Park. Po więcej informacji można dzwonić do parku 705-378-2401.

••• W Polsce potrzebne jest odnowienie i umocnienie Solidarności wszystkich Polaków. Nie takiej, jaka była pod przywództwem Bolka Wałęsy z komunistami. Działanie Solidarności było celowe, aby osłabić ten ruch. To w końcu doprowadziło do ugody Bolka z komunistami. Tak samo dzielenie ludzi, organizacji, partii prawicowych i Kościoła, prowadzi do słabości i rozbicia narodu i Polski. Dzielenie PiS-u przez ziobrystów to też działania rządzących postkomunistów i PO Solidarna Polska Ziobry to grunt do podmiany PO, gdy upadnie. "Bolek" obalił komunizm i rozwalił mur berliński, za to dostał tytuł i nagrodę jako mędrzec Europy. Podobne rzeczy obiecuje Ziobro. Wybrani, starsi i mądrzejsi…