Słyszy się o różnych pomysłach inwestycyjnych bazujących na "equity", czyli wartości spłaconego domu. Co mógłbyś na ten temat powiedzieć?
Jest to bardzo obszerny i bardzo ważny temat, dlatego podzielę go na dwa odcinki. Za tydzień porozmawiamy o tak zwanych "second mortgages", dziś chciałbym powiedzieć o inwestycjach w następną nieruchomość, w której wykorzystujemy nasz kapitał z pierwszego domu.
Większość ludzi, kiedy kupuje nieruchomość, pożycza pieniądze z banku. Kiedy po jakimś czasie nastąpi taki moment, że dom jest spłacony, typowe zachowanie jest takie, że mieszkamy w takim domu i cieszymy się naszą "wolnością" od pożyczki hipotecznej. I nie ma w tym nic złego, ale czy możemy zrobić coś, co nam przyniesie bez dużego wysiłku jakiś dochód teraz i w przyszłości.
Część ludzi inwestuje zgromadzone "equity" na giełdzie, część ludzi kupuje cottage'e, czasami pożycza pieniądze na procent. To są jedne z dostępnych opcji. Ale dziś chciałbym zasugerować coś, co moim zdaniem niesie minimum ryzyka i jednocześnie jest to inwestycja, nad którą mamy pełną kontrolę.
Ale zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia "equity". Na tak zwany chłopski rozum – jeśli mamy dom, który jest wart 700.000 dol. (typowa obecnie cena za domy w Mississaudze) i jest on całkowicie spłacony, to mimo że możemy nie mieć innych oszczędności, to nasza gotówka, którą w razie konieczności będziemy mogli dysponować, jest równa w przybliżeniu wartości domu. To jest właśnie "equity".
Według obecnych przepisów, banki mogą pożyczyć właścicielom domów bez potrzeby sprzedaży domu, a tylko pod jego zastaw, aż do 65 proc. jego wartości. Oczywiście pod warunkiem, że mamy dobry kredyt i dochód, który możemy wykazać w ilości pozwalającej na obsługę zadłużenia. Czyli w tym przypadku, jeśli założymy wartość domu jako 700.000 dol., to 65 proc. wartości wyniesie 455.000 dol., które możemy zaciągnąć jako pożyczkę w formie "mortgage'u" albo w formie "secured line of credit". Mortgage zwykle będzie pożyczką na niższy procent, ale też mającą mniejszą elastyczność spłat, natomiast linia kredytowa będzie zwykle na tak zwany "prime rate" i będzie praktycznie tak jak mortgage otwarty, czyli który można spłacić w każdej chwili bez kary.
Otóż jeśli wyciągniemy 455.000 dol. z domu, w którym mieszkamy, to możemy zainwestować te pieniądze w następną nieruchomość. Część ludzi kupuje nowe condominia, licząc na przyrost wartości od zakupu do sprzedaży zaraz po przejęciu. Z tym że taka inwestycja trwa od zadatku do sprzedaży około trzech lat.
Ja osobiście radziłbym kupno tak zwanego bliźniaka, w którym już są albo mogą być zrobione dwa apartamenty do wynajmowania. Najlepsze typy domów do tego celu to domy parterowe ("bungalows") lub "back splits". Dochód z takiego domu przy obecnych cenach zwykle wynosi około 1400-1500 dolarów miesięcznie za górny apartament i około 900-1000 dol. za dolny apartament plus lokatorzy zwykle płacą za utilites. Czyli możemy założyć, że dochód wyniesie około 2400 – 2500 dol. miesięcznie.
Wydatki kształtują się następująco. Spłata pożyczki od 455.000 dol. przy amortyzacji 25-letniej oraz 2,8 proc. oprocentowaniu wynosi 2106 dol. na miesiąc. Ubezpieczenie nieruchomości około 50 dol./mies., podatek od nieruchomości około 330 dol./mies. W praktyce dom powinien się całkowicie spłacać. Warto również pamiętać, że z sumy, która wpływa na mortgage, prawie połowa to jest principal, a połowa to oprocentowanie. Oznacza to, że praktycznie kupno drugiego domu nie zmienia naszych obciążeń finansowych i nie tylko to, że dom się sam utrzymuje, to jednocześnie co roku nasze zaciągnięte zadłużenie pod zastaw naszego własnego domu spłacane jest o 12.000 dol.
Czy wiecie, ile przyniosłoby Państwu umieszczenie 455.000 dol. na procent w banku? Mniej niż 2000 dol. na rok. Warto również pamiętać, że w ostatnich 10 latach domy wzrastały średnio minimalnie o 5 proc., czyli jest to dodatkowy profit około 22.000 dol. Czy można coś takiego powiedzieć o gotówce w banku? Wręcz przeciwnie – inflacja zwykle zabija cały profit. W przeciwieństwie – domy w naturalny sposób drożeją wraz z inflacją.
Słyszy się ostatnio uwagi, że domy są bardzo drogie (co jest prawdą) i że na pewno lada moment ceny spadną. Oczywiście, że taki moment może nastąpić, ale jeśli traktujemy inwestycję w nieruchomości długoterminowo, a nie jako spekulację, to nie mamy powodów do obaw. Nawet jeśli nastąpi korekta cen, to po pewnym czasie i tak ceny pójdą w górę i przewyższą cenę, którą płaciliśmy. Historycznie, nigdy nie było inaczej (oprócz ekstremalnych sytuacji).
Posiadanie tak zwanej rental property ma jeszcze wiele innych zalet. Dochód z wynajmu możemy uwzględniać w podatkach, ale wówczas możemy odpisywać remonty, oprocentowanie, podatki itd. To jest naszym wydatkiem na utrzymanie. Często remonty, które robimy w głównym domu, można podzielić na rental też. Inwestycja w nieruchomości ma też ogromną zaletę bezpieczeństwa. W przeciwieństwie do giełdy czy innych ryzykownych inwestycji, mamy pełne zabezpieczenie zainwestowanego kapitału oraz pełną swobodę nad tym, kiedy możemy czy musimy się z takiej inwestycji wycofać. A z drugiej strony, po co się wycofywać. Jeśli taki dom nam się spłaci, to będzie przynosił nam około 2400 dol. miesięcznie stałego dochodu w chwili, kiedy będziemy chcieli trochę zwolnić. Jeśli na przykład dopłacalibyśmy do każdej spłaty 500 dol. z własnej kieszeni, to – dom będzie spłacony po 20 latach.
Jako anegdotę, mogę powiedzieć, że jeden z naszych klientów, który zaczął 20 lat temu od jednego takiego domu, dziś ma ich 5, praktycznie spłaconych i praktycznie będąc w wieku 55 lat ma pełną niezależność finansową.
Jest jeszcze inny aspekt takiej inwestycji. Otóż mieszkając w naszym pierwszym domu, który jest naszą "prime residence", po pewnym czasie na pewno pomyślimy o zmianie dużego domu na mniejszy. Wówczas można sprzedać ten pierwszy dom, a przenieść się do domu znacznie mniejszego, nawet pozostawiając lokatorów z dolnego poziomu. Nagle może się okazać, że nie tylko mamy sporo gotówki, ale jednocześnie ktoś, mieszkając w basemencie płaci nam za wszelkie świadczenia, a w chwili kiedy zamarzy nam się spędzenie zimy na Florydzie – dopilnuje naszego domu tak przy okazji.
Ten ruch również pozwoli nam w ogromnym stopniu zminimalizować podatki, które moglibyśmy zapłacić, gdybyśmy sprzedawali "rental property" bo nagle drugi dom staje się naszą "prime residence", co otwiera wiele opcji podatkowych. Wszystkich zainteresowanych zapraszam do dzwonienia po porady lub pomoc w przeprowadzeniu tego pomysłu. My naprawdę mamy czas dla klientów i doceniamy wasz biznes.
Za tydzień powiem o innym sposobie robienia pieniędzy na real estate, wykorzystując "equity" w naszym domu. Będzie to temat dotyczący "drugich pożyczek hipotecznych", czyli "second mortgages".
Maciek Czapliński
