Czasami słyszy się określenie "kupujący po raz pierwszy", czyli "first time buyers". Jakie przywileje mają tacy kupujący i jaka jest ich szansa na zakup pierwszego domu, kiedy ceny są, jak wiemy wszyscy, coraz wyższe?
Według prawa, osoba, którą określamy jako "first time buyers", to jest taki kupujący, który w okresie ostatnich 5 lat nie miał nieruchomości na własność na terenie Kanady. Czyli jeśli ktoś był właścicielem domu, ale było to ponad 5 lat temu i od 5 lat nie posiada nieruchomości – to wówczas jest on (ona) zaliczany (a) do tej kategorii. Niestety, jeśli nieruchomość kupuje para (małżeństwo), to by zostać zaliczonym jako "kupujący po raz pierwszy" – oboje nie mogli mieć nieruchomości w ostatnich 5 latach. Jest to, moim zdaniem, trochę krzywdzące – bo przynajmniej powinni oni być uprawnieni do połowy benefitów. Ale przepisy są takie, jakie są.
Jakie są benefity i przywileje dla kupujących po raz pierwszy? Nie ma ich zbyt wiele. Pierwszy to ulga w płaceniu Land Transfer Tax. Jak pewnie wszyscy wiedzą, w chwili zakupu każdej nieruchomości w Ontario musimy zapłacić specjalny podatek nazywany Land Transfer Tax. Dodatkowo na terenie GTA płacony jest podobny podatek – określany Toronto Land Transfer Tax. Nie będę opowiadał, jak jest on naliczany, ale nie są to małe pieniądze (około 1,5-2 proc. ceny zakupu). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z płacenia pierwszych 2000 dol. w przypadku ontaryjskiego Land Transfer Tax i pierwszych 3225 dol., jeśli zakupiona nieruchomość jest na terenie GTA i byłaby objęta torontońskim Land Transfer Tax. Drugi przywilej to możliwość użycia środków zgromadzonych na RRSP na downpayment przy zakupie pierwszego domu. Z tym że nie jest to bez ograniczeń. Owszem, można wyjąć do 20.000 dol. na osobę, czyli łącznie 40.000 dol. na parę, ale pieniądze te należy później zwrócić na fundusz RRSP w ratach rocznych rozłożonych na 15 lat. Jeśli któraś z rat zostanie pominięta, to jej odpowiednik zostanie dodany do naszych dochodów za dany rok. Benefitem tej opcji – czyli wykorzystania pieniędzy z RRSP na downpayment – jest możliwość w pewnym stopniu kupna domu bez downpayment. Jak to pracuje? Otóż wiemy, że minimalny wymagany downpayment to 5 proc. Ale jeśli nie mamy tych pieniędzy, ale mamy dobry "kredyt", możemy pożyczyć pieniądze na RRSP z banku. Następnie po 90 dniach od momentu zdeponowania na koncie RRSP – możemy te pieniądze wyjąć i użyć na downpayment. Owszem, pożyczkę na RRSP należy spłacać, ale w wielu przypadkach przy szybko rosnących cenach domów bardziej się to opłaca niż latami zbieranie na downpayment.
Prawdziwym problemem dla kupujących pierwszy dom są obecnie ceny! Jak wiemy, ceny nieruchomości w ostatnich 2-3 latach wzrosły dramatycznie i nic nie wskazuje, by to się zmieniło. 3-4 lata temu można było kupić niezły dom wolno stojący w Mississaudze za 500.000 dol. Dziś taki sam dom kosztuje 650.000 dol.! Pamiętam czasy, kiedy zaczynałem w real estate 24 lata temu, że za taką sumę można było kupić posiadłość w Lorne Park lub bardzo dobry dom na Kingsway! Średni dom wówczas kupowało się na poziomie 200-250 tysięcy i wielu kupujących po raz pierwszy nawet przy wyższym oprocentowaniu, mogło jako swój pierwszy dom kupić dom wolno stojący lub tak zwany bliźniak. Dziś – przy wysokich cenach, dla wielu kupujących po raz pierwszy jedyną alternatywą są condominia, które dziś kosztują tyle co kiedyś kosztowały domy. Dlatego rynek condominiów dziś przeżywa taki boom – bo praktycznie jest to jedyna alternatywa dla kupujących po raz pierwszy... Ale powstaje pytanie, czy to jest jedyna alternatywa i czy rzeczywiście zakup condominium to jest taki dobry pomysł?
Zróbmy kilka wyliczanek. Jeśli kupimy condo (małe około 650 stóp kw.) za około 250.000 dol. z 5-proc. downpayment przy oprocentowaniu 2,8 proc. rozłożonym na 25 lat, to nasze opłaty za hipotekę, property tax oraz maintenance wyniosą około 1666 dol./mies. plus około 100 dol. za hydro. Czyli około 1750 dol./mies.
Czy jest lepsza alternatywa? Moim zdaniem tak. Jeśli kupimy semi dateched dom (bliźniak) za 500.000 dol., ale z tak zwanym rental potential, to nasze opłaty będą następujące. Zakładając ten sam procent i amortyzację oraz 5 proc. downpayment i że podatki będą około 4000 dol. rocznie, a miesięczne koszty świadczeń (utilities) wyniosą 450 dol., przy tych założeniach koszt utrzymania takiej nieruchomości wyniesie około 2983 dol./m. To nie jest mało, ale jeśli za basement otrzymamy 1000 dol. miesięcznie, co jest zupełnie realne, to nasze własne opłaty za bliźniak z rental income i małe mieszkanko, za które płacimy sami, są prawie takie same! Proszę pamiętać, że mówimy o jednosypialniowym mieszkanku o powierzchni około 600 stóp kw. w bloku bez ogródka, w którym maintenance jest poza naszą kontrolą – versus w końcu spory domek, w którym nasze mieszkanie będzie miało przynajmniej 1200-1500 stóp kw., 3 sypialnie i ogródek. W takim domu możemy mieszkać z rodziną przez wiele lat. W małym condo – bardzo szybko okaże się, że jest mało miejsca i nawet nie ma gdzie się spotkać z przyjaciółmi. Jest jeszcze jeden bardzo poważny plus takiego zakupu (semi z rental). Plus inwestycyjny! W końcu spłacając podobną sumę miesięcznie, budujemy equity od dwukrotnie wyższej sumy. Po latach płacenia, nawet jeśli ceny by stały w miejscu – dom będzie wart 500.000 dol. – condo połowę!
Typ domu, który się idealnie nadaje do wynajmowania, to są najczęściej domy parterowe (raised bungalow) albo 4- lub 5-poziomowe back-splits. W niektórych przypadkach dolny unit może mieć lepszy dostęp do ogrodu niż górny. Wówczas można rozważyć opcję wynajęcia górnego mieszkania nawet za 1500-1600 dol. miesięcznie i wówczas nasze opłaty personalne za utrzymanie własnego domu będą niższe niż za wynajmowanie 1-sypialniowego mieszkania.
Mam nadzieję, że te wyliczanki pobudzą Państwa do myślenia i zachęcą do podjęcia właściwych decyzji. Zapraszam do dzwonienia i do rozmowy. My kochamy pracować z kupującymi po raz pierwszy i aż szkoda, że przez wysokie ceny jest ich coraz mniej.
Na marginesie jeszcze dwie uwagi. Ponieważ ceny nieruchomości poszły znacznie w górę, coraz więcej ludzi zmuszonych jest do wynajmowania.
Często się zdarza, że rodzice wynajmują jedno mieszkanie, a dorosłe dzieci płacą rent za inne. Przy dzisiejszych cenach jest to zwykle razem około 2500 do 3000 dol./mies. Czy nie lepiej byłoby w takiej sytuacji kupić taki dom, w którym mogą mieszkać pod jednym dachem dwie rodziny i spłacać go razem? To jest na pewno lepsza opcja.
Druga uwaga dotyczy inwestorów. Często kupują Państwo condo na inwestycje, by je wynajmować. Moim zdaniem, jest znacznie lepszy "cash flow", jeśli kupimy zamiast dwóch apartamentów po 250.000 dol. jeden semi detached za 500.000 dol. z dwoma apartamentami do wynajęcia. Dlaczego tak się dzieje? Zainteresowanych zachęcam do rozmów indywidualnych, gdzie wszystko pokażę i wyliczę na konkretnych przykładach. Zapraszam do współpracy – ja zawsze mam czas dla Państwa!
