Kupno domu to skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. Opisane tutaj typowe błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam nadzieję, że poniższa lista pobudzi czytelników do myślenia. 

• Lokalizacja – to najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako lokalizację mam na myśli nie tylko kiepskie dzielnice. Dom w Mineola West wychodzący na tory kolejowe to też nie najlepsza lokalizacja.

• Brak rozeznania, na jaki dom nas stać – często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tak naprawdę tego, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki (preapproval). Z tym też wiąże się sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych "B" landers.

• Błędne przekonanie, że "power of sale" to jest znakomita okazja – w praktyce domy wystawione jako "power of sale" są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy wystawione prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację.

• Pokazywanie prawdziwych uczuć – często się zdarza, że oglądamy dom, w którym obecni są sprzedający. Pokazywanie zachwytu domem czy zainteresowania to jak gra w pokera w otwarte karty. Powściągliwość w pokazywaniu uczuć tylko może wyjść nam na dobre.

• Próba zakupu nieruchomości na własną rękę – czasami niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu, chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami.

Tak zwany "buyer agent", który pracuje dla nas, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. Buyers agent jest waszym "bezpłatnym" konsultantem.

• Brak wiedzy na temat kosztów związanych z utrzymaniem domu – utrzymanie domu to nie tylko opłaty za pożyczkę, podatki czy ogrzewanie. Należy pamiętać o kosztach związanych z drobnymi naprawami czy wzrostem kosztów za świadczenia. Planując zakup domu, takie dodatkowe niespodziewane wydatki powinny być uwzględnione w budżecie rodzinnym.

• Umowa warunkowa na załatwienie finansowania – na dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunku na finansowanie, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunek na finansowanie daje nam "peace of mind" w sytuacji, kiedy nie mamy konkurencji, warto go dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o przyrzeczenie pożyczki, rozmawiając z naszym bankierem.

• Powinno się pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę – na obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek "własnego" agenta powinny być brane pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam znacznie taniej.

• Home inspection – dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną spokojną głowę. Osobiście polecam "home inspections", ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie jego wady. Szczególnie te ukryte.

• Zbyt szybkie tempo renowacji i modernizacji – często tuż po zakupie rzucamy się w wir usprawnień i modernizacji. To supersprawa, ale często warto w domu trochę pomieszkać, by tak naprawdę poczuć, jakie zmiany tak naprawdę będą miały sens.

• Zakochanie się w oglądanym domu – zdarza się, że po wejściu do domu nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i często porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście najczęściej mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze.

• Ukryte koszty związane z zakupem – wiadomo, że koszty jednorazowe będą zmienne w zależności od kupowanej nieruchomości. Typowo jest to prawnik, ubezpieczenie CMHC, HST od ubezpieczenia. Natomiast należy jeszcze pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu domu, w przypadku zakupu ziemi HST. Itd.

• Umowy "na gębę" – w real estate wszystkie uzgodnienia powinny być na piśmie, aby mogły być wyegzekwowane. Wasz agent powinien o tym wiedzieć, ale również ta informacja jest ważna dla was. Należy domagać się wszystkich uzgodnień na piśmie.

• Pamiętanie o wzroście wartości – kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze, dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym.

• Nierozumienie trendów rynkowych – kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku sprzedających (brak domów jak obecnie) – mamy mały margines do negocjacji.

Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji.