Wiele osób planujących zakup nowych nieruchomości z planów (czyli bezpośrednio od Dewelopera) nawet nie zdaje sobie sprawy, że mogłaby dokonać takiego zakupu korzystając z pomocy VIP Agenta Real Estate. Jaki to jest agent? Taki, który uzyskał aprobatę Developera, która najczęściej wynika z wieloletniego doświadczenia oraz często poprzedniej współpracy. Taki „akredytowany” agent potrafi być bardzo pomocny i współpraca z nim ma szereg benefitów.

Tych benefitów jest bardzo wiele:

        Nasz serwis jest bezpłatny dla kupujących bo płaci nam za nasz serwis deweloper. I czy klienci kupią z naszą pomocą czy bezpośrednio od dewelopera to cena jest  ta sama. Nasza pomoc nie wpływa na wysokość ceny! Czy warto w takim razie zrezygnować z pomocy kogoś, kto ma doświadczenie w tym procesie?  Czy warto wyważać otwarte drzwi?

        Pierwszeństwo dostępu do wielu projektów. Builderzy często zapraszają wybranych agentów to sprzedaży na zasadzie pierwszeństwa, jako “Platinium VIP Agents” zanim jeszcze projekt jest oferowany publicznie. Wówczas często są najlepsze ceny i najlepsze mieszkania do wyboru. Wielu z naszych klientów, którzy skorzystali z naszej pomocy na tym etapie zarobiło dużo pieniędzy.

        - Umiejętność wyboru właściwej inwestycji. W GTA powstają setki projektów, ale nie wszystkie mają duży potencjał dla inwestorów. My umiemy wyselekcjonować te, które szybko się sprzedadzą i nabiorą wartości. Przykłady to “Address on High Park”, “Evolution” czy “Kingsway by the River”.  

        - Specjalne oferty. We wstępnych fazach sprzedaży zanim projekt oferowany jest publicznie deweloper by uzyskać momentum, oferuje specjalne bonusy. Czasami jest to bezpłatny parking, locker czy lepszy “design package”. Tak bywa bardzo często. Na początku parking potrafi być bezpłatny. Gdy sprzedaż otwiera się dla wszystkich, kupujący muszą zapłacić dodatkowo $40,000 za parking. 

        - Dodatkowe zachęty. Często oprócz tego, dodatkowo jesteśmy w stanie wynegocjować na przykład bezpłatną opcję przepisania mieszkania przed jego przejęciem (assignment) czy postarać się zagwarantować jakie będą maksymalne dodatkowe koszty zamknięcia (cap on builder closing cost)

        - Nasza znajomość procesu i przepisów przy zakupie nowych mieszkań pozwala naszym klientom na zakup bez stresu. Poza tym legalny język w umowach jest często nie bardzo zrozumiały dla nas Polaków.

        - Umiejętność czytania planów i pomoc we właściwym wyborze mieszkania. Nasze doświadczenie architektów jest tu też bardzo pomocne. Dzięki temu możemy wybrać  takie  mieszkania, które wiemy, że sie będą dobrze odsprzedawały i są funkcjonalne.

        - Pomoc w zasugerowaniu prawników, którzy wiedzą, jak czytać bardzo obszerne umowy sporządzane przed deweloperów i ewentualnie mogą uchronić nas od złego zakupu.

        - Pomoc w uzyskaniu  “mortgage approval”  z długim zamknięciem, jaki jest wymagany przez deweloperów. Nie wszyscy bankierzy chcą to robić - my znamy kilku, którzy będą bardzo pomocni.

        - Pomoc w odzyskaniu HST

        Pomoc w wynajęciu nowo odebranego mieszkania, jeśli istnieje taka potrzeba, by uniknąć niespodzianki w postaci płacenia HST dla Revenue Canada.

        Mogę oczywiście wymienić wiele innych zalet współpracy z nami, ale mam nadzieję, że te które już wymieniłem przekonają Państwa, by do nas dzwonić i prosić o pomoc. Ale jest jedna bardzo ważna techniczna sprawa, którą muszę tu podkreślić. Często szukacie Państwo mieszkań na stronach różnych deweloperów na własną rękę. Nie ma w tym nic złego. Ale tam często pada pytanie czy pracujecie z Agentem Real Estate. Musicie zaznaczyć, że TAK i czasami podać nasz kontakt byśmy mogli Państwa reprezentować i byśmy mogli Wam pomóc. 

        Czasami jeżdżą Państwo po salonach sprzedaży. Ta sama sprawa - proszę na pytanie, czy pracujecie z Agentem, odpowiadać TAK. Cena zakupu będzie ta sama, ale benefity ze współpracy, o których pisałem nie przepadną. Zapraszam do Starskiego - być może warto wziąć kilka naszych wizytówek przed wyprawą do “Sales Offices”

        Warto jeszcze przypomnieć, że dodatkowym benefitem jest również jeszcze szansa wygrania Mercedesa Clasy B. Proszę pamiętać. Wyważanie otwartych drzwi samemu nie ma sensu!

        W chwili obecnej na terenie Etobicoke oraz Mississauga jest kilka projektów wartych polecenia:

        - Backyard Condos – ten projekt jest w Etobicoke w okolicy Park Lawn Rd. i Berry Rd. Łatwy dostęp do subway i Bloor West Village. Bardzo ładny mały kompleks i moim zdaniem, bardzo atrakcyjne ceny. Na większe mieszkania tylko trochę powyżej $600 za stopę, co jest niezwykle atrakcyjną sumą w chwili obecnej.

        - Edge Towers – ten projekt będzie wizytówką Mississaugi. Na skrzyżowaniu Hurontario i Elm Rd. W. na powstającej linii szybkiej kolei, trzy spektakularne wieże. Ciągle dobre ceny na mniejsze mieszkania poniżej $400,000.

        - Highlights of Mississauga – świetna lokalizacja tuż koło Plazy Wisła. Projekt jest praktycznie wyprzedany, ale ostatnio deweloper wprowadził do sprzedaży ostatnie dwa wolne piętra i można coś jeszcze „dostać”.

        - M City Condo 3 – najwyższy planowany budynek w Mississauga w powstającym nowym kompleksie. Moim zdaniem, są lepsze projekty.

        - Perla Towers (Pinnacle International) – prawie wyprzedany projekt na Eglinton i Hurontario, ale bardzo przyzwoite ceny oraz parking w cenie unitu.

        - Keystone Condos (Kaneff) – nowo otwarty projekt na Burnhamthorpe

        - Tanu Condos – Port Credit – wspaniała okolica do mieszkania. Ceny od ponad $550 tysięcy ale na pewno dobre miejsce do zamieszkania.

        Mamy oczywiście dostęp do znacznie większej liczby projektów. Zainteresowanych współpracą zapraszamy na niezobowiązujące spotkania – chętnie zaproszę Państwa do naszego domu na kawę.

        Więcej informacji Czytelnicy mogę znaleźć na mojej stronie internetowej www.czaplinski.ca

Maciek Czapliński

Tel. 905-278-0007

Canada Mortgage Housing Corp. podało, że odsetek wolnych mieszkań pod wynajem w skali kraju zmniejszył się do 2,4 proc. Liczba lokali do wynajęcia spada od dwóch lat, a popyt na mieszkania znacznie przewyższa podaż. 2,4 proc. to wynik za rok 2018. W 2017 na nowych lokatorów czekało 3 proc. lokali przeznaczonych pod wynajem.

Wielu ludzi uważa, że ubezpieczenia to zbędny wydatek. Twierdzą, że ubezpieczenia to jest wyciąganie pieniedzy…. 

        Ale dzieje się tak tylko do momentu kiedy spotka ich nieszczęście. Wówczas ci co je mają mogą w miarę spokojnie spać. Ci co nie mają ubezpieczenia potrafią być w ogromnych problemach.

        Jest bardzo wiele różnych rodzajów ubezpieczeń tylko specyficznie dotyczących nieruchomości. Dziś właściwie ograniczę się tylko do trzech, moim zdaniem, najbardziej istotnych. I jak ktoś ich nie ma, to moim zdaniem, bazującym na prawie 30 latach w biznesie i na wielu tragediach, które doświadczyłem – robi błąd!

        Ubezbieczenia o których napiszę to:

        Mortage Insurance (Life Insurance)

        Home Insurance (Fire Insurance)

        Title Insurance

MORTGAGE INSURANCE  Nie jest to nic innego niż ubezpieczenie na życie (life insurance).Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem, każdy powinien je mieć. Jeśli ktoś ma pożyczkę hipoteczną ale nie ma rodziny, o którą musi się martwić lub nie jest tak zwanym głównym żywicielem rodziny – to być może ubezpieczenie na życie nie jest aż tak konieczne. Natomiast osoba, która jest odpowiedzialna za rodzinę, szczególnie z małymi dziećmi zdecydowanie powinna mieć taki typ ubezpieczenia. 

        Są dwa typy ubezpieczeń na życie – jeden oferowany jest poprzez banki, drugi oferowany jest poprzez niezależnych agentów ubezpieczeniowych. Są różne rodzaje ubezpieczeń (długo i krótko terminowe) i o nich powinniście Państwo porozmawiać z agentami ubezpieczeniowymi, ale jest kilka istotnych różnic pomiędzy ubezpieczeniami oferowanymi przez banki, a oferowanymi przez indywidualnych agentów, o których należy wiedzieć.

        W przypadku “bankowego” ubezpieczenia – w chwili śmierci ubezpieczonego – spłacana jest tylko pozostała (nie spłacona część) pożyczki hipotecznej. Oznacza to, że rodzina nie będzie miała żadnego obciążenia na domu, ale również jeśli było to jedyne ubezpieczenie, nie będzie miała żadnych innych pieniędzy i może być zmuszona do sprzedaży nieruchomości. Jedyną zaletą tego typu ubezpieczenia jest to, że raz ustalona stawka ubezpieczenia nie ulega zmianom wraz z wiekiem ubezpieczonych oraz nie ma rozróżnienia w opłatach na palaczy i niepalących. 

        Natomiast w przypadku niezależnego ubezpieczenia:

        W chwili śmierci ubezpieczonej osoby – rodzina dostaje ubezpieczenie do ręki i może zadecydować, co z nim zrobi.

        Pożyczka może zostać spłacona przez spadkobierców w całości lub w części.

        Środki mogą zostać zainwestowane, w lepszy sposób. 

        Wstępna wysokość ubezpieczenia może być ustalana indywidualnie – i może przekraczać wartość mortgage – co może być bardzo istotne w przypadku rodziny z dziećmi. 

        W przypadku zmiany instytucji finansowej (kiedy przechodzimy z banku do banku z naszym mortgagem) – polisa nie ulega zmianie – w wypadku bankowego ubezpieczenia – polisa może utracić ważność.

        Polisę można kontynuować nawet po spłaceniu pożyczki hipotecznej – w przypadku bankowego ubezpieczenia – polisa wygasa wraz ze spłatą pożyczki.

        Chciałbym dodać, że nie mam osobiście żadnych korzyści z namawiania, by się ubezpieczać. Nie jestem agentem ubezpieczeniowym i nie dostaję za to żadnych pieniędzy. Natomiast spotkałem się z wieloma sytuacjami, kiedy wydarzyło się nieszczęście i wówczas okazało się, żę nikt nie jest w stanie nam pomóc. Znam sporo przypadków, że nawet ludzie relatywnie młodzi zmarli nagle i wówczas rodzina pozostała w długach i kłopotach. 

        Innym bardzo ważnym ubezpieczeniem jest:

HOME INSURANCE. Ubezpieczenie jest tak długo obowiązkowe, jak długo mamy mortgage. Wymagane jest poprzez instytucję finansową, jako forma zabezpieczenia pożyczki. Mortgage jest pożyczką udzielaną pod zastaw nieruchomości. W przypadku, gdyby dom się spalił i nie byłby ubezpieczony – a właściciele nie mieli środków na jego pełną odbudowę – interes banku byłby poważnie zachwiany. Dlatego banki wymagają - by ubezpieczenie domu pokrywało tak zwany “replacement value”. Oczywiście, ubezpieczenie domu moim zdaniem, należy mieć nie tylko, jak się ma mortgage. Dom jest zwykle największą inwestycją życiową indywidualnego obywatela i we własnym  interesie – należy mieć taką inwestycją ubezpieczoną. Ubezpieczenie domu nie jest zbyt kosztowne – wynosi około $500-$2000 w skali roku i zależy od wartości domu oraz jak w przypadku ubezpieczeń samochodowych od tak zwanych elementów polisy, jak na przykład, wysokość wkładu własnego, maksymalnej wysokości liability itd. Ubezpieczenie domu sprzedawane jest jako “package”  również pokrywający inne elementy ryzyka jak na przykład włamania, pogryzienie przez psa i czy katastrofy naturalne. Ubezpieczenie za dom można połączyć z ubezpieczeniem za samochód – zwykle daje to 10% zniżkę.

        Wielu naszych klientów korzystało z polisy w różnych trudnych przypadkach życiowych. Zdarzały się pożary. Zdarzały się włamania, a nawet sprawy znacznie poważniejsze. Jako przykład podam sytuację, naszego klienta, któremu doszczętnie spalił się 10-letni dom. Oczywiście, ubezpieczalnia zaproponowała odbudowanie domu według istniejących planów. Za moją poradą klient wybrał opcję taką, że wybrał pieniądze za dom i rzeczy zawarte w domu i następnie zaprojektowałem mu i pomogłem zorganizować budowę zupełnie nowego i nietypowego domu wykorzystując jedynie istniejące fundamenty. Końcowy efekt jest naprawdę bardzo atrakcyjny.

        Ostatni rodzaj ubezpieczenia, o którym chcę napisać to 

TITLE INSURANCE.  Chroni ono przed  “utratą wartości rynkowej nieruchomości” wynikającej z problemów prawnych czy innych na przykład struktualnych.  

        Chroni przed stratami finansowymi, które mogą wynikać z działalności oszustów na przykład rejestrującymi nie autoryzowane pożyczki na nieruchomości.  Zdarza się, że w wielu komputerów, ktoś może zarejestrować pożyczkę pon nasz spłacony dom. Takie sprawy się zdarzają i oszustwa są chorobą cywilizacji.

        Błędami prawników – prawnicy nie zawsze są nie omylni. Owszem możemy się z nimi sądzić jak „spieprzą” sprawę, ale jest to znacznie łatwiej robić jak ktoś (firma ubezpieczeniowa) nas wspiera i pomaga finansować poczynania.

        Wstecznie naliczanym podatkiem od nieruchomości na nowych właścicieli – często się zdarza, że podatki od nieruchomości są nie rozliczone do dnia zamknięcia transakcji. Gdy to się zdarzy, to według prawa, nowy właściciel jest za nie zapłacone przez sprzedających podatki odpowiedzialny. To mogą być znaczne sumy. Raz moim klientom się przydarzyło ponad $7,000 – na szczęście Title Insurance wziął to w swoje ręce i moi klienci nie musieli niczego płacić.

        Inny przykład dotyczy problemów strukturalnych. Spotkałem niedawno klientów, którzy kupili dom w Erin, i okazało się że ktoś go kiedyś rozbudował bez pozwoleń budowlanych i w dodatku tak, że dom był strukturalnie niebezpieczny i groził zawaleniem. Trwało to 2 lata, ale w końcowym efekcie otrzymali oni od Title Insurance blisko $300,000 odszkodowania, które mogą użyć na budowę nowego domu.

        Koszt tego ubezpieczenia w stosunku do benefitów jakie daje jest marginalny i najważniejsze że jest tylko jednorazowy. Proszę pytać prawnika, który będzie zamykał transakcję o to ubezpieczenie. Naprawdę warto je mieć! Przy cenie zakupu domu $500,000 - ubezpieczenie wyniesie tylko około $500 - czyli bardzo niewiele.

Mówiłeś w przeszłości o tym, że wiele osób przechodząc na emeryturę zamienia domy na mniejsze. Ale jakie te domy powinny być? Jakie elementy twoim zdaniem są istotne?

Prawdą jest, że wraz ze zmianą wieku „rodziny” mamy naturalnie inne potrzeby i oczekiwania w stosunku do domu w jakim zamieszkujemy. Młoda rodzina zwykle potrzebuje znacznie większego domu. Potrzebuje kilka sypialni dla dzieci i gości, czasami ekstra sypialnię na tak zwany home office (czyli komputer i ewentualnie inne urządzenia jak scanery, printery itd.) Często basement wykańcza się po to, by stworzyć tam gym, bar czy ewentualnie kino domowe. Duży ogród nie jest problemem, bo jest siła do koszenia trawy. 

        Ale wraz ze zmianą wieku oraz ze spadkiem zarobków szczególnie w chwili przejścia na emeryturę, nasze priorytety zdecydowanie się zmieniają. Duży i drogi w utrzymaniu dom przestaje cieszyć. Jest wręcz uciążliwością. Trudno go ogrzać, posprzątać, naprawiać czy nawet codziennie obejść. Zdarza się, że niektórzy z właścicieli tygodniami nie idą do basementu czy na drugie piętro, bo schody są zbyt uciążliwe do korzystania. 

        Oczywiste jest, że wiele osób kiedy przechodzi na emeryturę, często zamienia duży dom na coś mniejszego. Często jest to obszerne condominium. Dzieje się tak z trzech głównych powodów. Brak schodów, brak potrzeby napraw zewnętrznych do domów oraz brak potrzeby pielęgnacji ogrodu. Takie rozwiązanie wydaje się niezwykle wygodne i logiczne. Ale ma ono też niestety swoje problemy. 

        Pierwszy problem (moim zdaniem) to niezwykle wysokie maintenance. Przy dzisiejszych wysokich cenach mieszkań, mieszkanie w dobrym budynku o powierzchni 1,200 stóp kwadratowych (lub więcej) kosztuje znacznie powyżej $800,000. Maintenance swobodnie zaczyna się na poziomie $600 miesięcznie  w nowych budynkach (bez hydro) ale w starszych budynkach bardzo często dochodzi do $1,200/M i więcej. Jest to spory wydatek nawet jeśli mamy takie mieszkanie kupione za gotówkę. 

        Drugi problem jaki ja widzę, to jest fakt, że pewna fizyczna aktywność jest potrzebna w życiu. Minimalny ogródek, gdzie można trochę się zrelaksować z psem (czy kotem) lub pogrzebać w ziemi przy pomidorach lub kwiatkach, bardzo dobrze wpływa na zdrowie fizyczne i psychiczne. 

        A trzeci problem jaki widzę, to jest fakt, że z wiekiem potrzebujemy spokoju, a niestety większość condos jest bardzo „busy”. Różni ludzie, windy, regulacje – Itd. To wyprowadza z równowagi i nie robi nasz szczęśliwymi ludźmi.

        Jaki więc powinien być dom dla ludzi 55+? Moim zdaniem dom parterowy (bungalow), najlepiej na nie za dużej  działce. Ale nie każdy bungalow wygląda tak samo. Niektóre są tak zaprojektowane, że mają kontakt z ogrodem, inne nie!  Poza Toronto w zakresie od 45 do 60 minut jazdy można znaleźć sporo „nowszych bungalows” domów z praktycznym i poprawnym układem funkcjonalnym dla ‘starszych ludzi” w cenach od 450K do 600K. Do niedawna było znacznie taniej, ale ogromny „exodus” w ostatnich 3 latach ludzi z Toronto w wieku emerytalnym spowodował znaczny wzrost cen. – Pomimo tego i tak ciągle można tam o połowę taniej kupić znacznie lepszy dom.

        Te „nowsze” w rozwiązaniach funkcjonalnych bungalows, zwykle mają tylko 2 sypialnie i 2 łazienki na głównym poziomie, wyższe sufity, podwójny garaż, open concept design i połączenie living room z ogrodem.

        Niestety w Toronto czy Mississauga, jest mało takich nowszych rozwiązań i zwykle „starsze bungalows mogą nawet nie mieć garażu, mają jedną łazienkę i często nie mają nawet połączenia z ogrodem. Dlatego szukając domu dla siebie na emeryturę warto wiedzieć na co zwracać uwagę i dobrze jest skorzystać z pomocy osoby, która ma w tym kierunku doświadczenie.

        Na szczęście przeróbki w domach parterowych są niezwykle łatwe do zrobienia. Praktycznie można przesunąć lub usunąć każdą ściankę, zmienić układ funkcjonalny, dołożyć łazienkę, włożyć skylight, czy wybić dodatkowe okna. 

        Jest to łatwe dla ludzi, którzy mają w tym doświadczenie, ale dla przeciętnej osoby może to być udręka. Dla zainteresowanych osób ja mogę zaoferować specjalną pomoc. Mogę pomóc w znalezieniu bungalow do kupna, który ma dobry potencjał. Następnie mogę pomóc w projekcje, pozwoleniach na renowacje i pomóc przeprowadzić całą renowację pod klucz. Mogę to zrobić dzięki temu, że współpracuję z super-uczciwym kontraktorem (przy okazji naszym zięciem), który ma ogromne doświadczenie w tego typu przeróbkach.

         Co dom przystosowany dla ludzi „starszych” powinien mieć?

        Oczywiście wszystko jest uzależnione od możliwości finansowych oraz od indywidualnych preferencji. Ale kilka spraw jest moim zdaniem koniecznych remontując dom na „retirement”.

        dom parterowy, ale taki by miał dostęp z living room i kuchni do ogrodu,

        możliwie bezpośredni dostęp z domu do garażu,

        minimum 2 sypialnie i minimum 2 łazienki na głównym poziomie. 

        Kupując dom z 3 sypialniami, łatwo jest przerobić jedną sypialnię na drugą łazienkę i walk-in-closet. open concept design w rejonie kuchni i living room; możliwie cathedral ceiling i skylights 

        kuchnia i przynajmniej jedna łazienka muszą być zaprojektowane tak, by nawet osoba na wózku inwalidzkim mogła swobodnie się po nich poruszać. 

        Należy też odpowiednio wysoko zaprojektować counters (niżej niż normalnie). Prysznic powinien być obszerny i bez progu.  

        pralnia - koniecznie na głównym poziomie.       Wskazane jest też by była  obszerna spiżarnia.

        Drzwi minimum 34 inches szerokości. 

        Projektując deck – warto zadbać by można wydostać się na niego bez przeszkód. Czyli minimalny próg.

        Ja osobiście proponowałbym, by system grzewczy bazował na ogrzewaniu podłogowym by zminimalizować kurz i alergie. Natomiast klimatyzacja, powinna być od góry by zwiększyć jej efektywność. 

        Oczywiście media, internet, smart lighting, security system – to wszystko staje się dzisiaj standardem.

        I moim zdaniem, jeszcze jedna ważna sprawa. Zasadniczo kupując bungalow, zakładamy, że mało będziemy korzystać z basementu. Czy oznacza to, że ma on stać pusty? Ja osobiście jestem zwolennikiem przerobienia go na super-przyjemny basement apartment z osobnym wejściem. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta. Dopóki jesteśmy finansowo w dobrej formie nie musimy go wynajmować, ale jeśli emerytura jest skromna to taki apartament, jeśli jest dobrze zrobiony łatwo jest wynająć za $1200-$1500. To jest naprawdę znacząca suma, która pozwoli zapłacić za podatki, za utilities, ubezpieczenie i nawet koszenie trawy!  

        Jak się to ma do kupna condo, gdzie co miesiąć musimy płacić maintenance i podatek? W przypadku domu z rental income, możemy mieszkać „za darmo” i właściwie w lepszych warunkach! Oczywiście takie mieszkanko może też być dla członka rodziny albo dla osoby, która nas nami pielęgnuje. 

        Zdecydowanie bungalows są bardzo poszukiwane, bo ich mało się obecnie w mieście buduje. Teren jest drogi i deweloperzy chcąc zmaksymalizować profit – budują duże domy na małych działkach. A moim zdaniem, popyt na bungalows będzie ogromny – szczególnie, po fajnym remoncie. 

W odniesieniu do nieruchomości słyszy się czasami określenie „nieruchomość warunkowo sprzedana” Warto wiedzieć, co to oznacza i jakie warunki najczęściej występują.

Jeśli pojawiła się oferta na dany dom, która została zaakceptowana przez sprzedających i kupujących; czyli obie strony w kontrakcie zgodziły się na wszystkie ważne aspekty transakcji, takie jak cena, czas przejęcia nieruchomości oraz ustalono, które sprzęty domowe są w niej zawarte, natomiast kupujący poprosił o ekstra czas na zorganizowanie, na przykład, finansowania lub sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości - to właśnie jest to stan określany jako “warunkowa sprzedaż”

        W transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości – najbardziej typowe warunki, jakie kupujący dodają do oferty to warunek na zorganizowanie finansowania oraz warunek na sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości przez  zatrudnionego  inspektora. W typowych sytuacjach zwykle czas przeznaczony na wypełnienie obu warunków nie przekracza 5 dni biznesowych. Jeśli kupującemu uda się zorganizować finansowanie oraz jest zadowolony z wyników inspekcji domu to wówczas powinien podpisać dokument nazywający się „waiver”, który usuwa warunki, o których wspomnieliśmy z oferty i tym samym oferta nabiera mocy prawnej. Jeśli kupujący chce wycofać się z zawartej umowy – to właśnie w trakcie tych pierwszych 5 dni biznesowych, może zrobić to bez większych problemów. Jeśli kupujący wypełni warunki i podpisze waiver i umowa stanie się wiążąca – to wycofanie się z transakcji zaczyna mieć poważne konsekwencje prawne.

        Wspomniane dwa typowe warunki – czyli finansowanie i inspekcja są najbardziej typowe natomiast istnieje wiele innych potencjalnych warunków, które można użyć. Na przykład, kupujący kondominium, często robią ofertę warunkową na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego korporacji, w obrębie której zakupują unit. Sprzedający musi wówczas na własny koszt dostarczyć dokument nazywany „Estoppel Certificate”, który w bardzo dokładny sposób opisuje stan finansowy i legalny koorporacji. Jeśli kupującego prawnik uzna, że status korporacji jest niezadawalający, składający ofertę może się z niej wycofać.

        Z innych spotykanych warunków, może być na przykład warunek na zaakceptowanie danej nieruchomości przez osobę trzecią, warunek na sprawdzenie zoningu, warunek na uzyskanie ubezpieczenia nieruchomości, sprawdzenie przydatności wody do picia i wiele innych. 

        Zdarzają się też sytuacje, że kupujący dom, jest już posiadaczem domu, który jest jeszcze nie sprzedany. Wielu kupujących boi się ryzyka i składa ofertę warunkową na kupno, pod warunkiem, że sprzeda swój własny dom. Zwykle nie jest to bardzo dobrze przyjmowana oferta przez sprzedających. Pomimo, że mają oni prawo nadal sprzedawać swoją nieruchomość, to w praktyce ich szanse sprzedaży spadają drastycznie.  Osobiście, jeśli otrzymuję taką ofertę na mój listing to raczej odradzam moim klientom jej akceptację.

        Oczywiście, to nie koniec wszystkich warunków. Ale te, o których wspomniałem są najbardziej typowe.  W przypadku każdego warunku, tylko jedna strona ma prawo usunięcia warunku. Ta strona, która go włożyła do oferty. Warto również wspomnieć, że im więcej warunków w składanej ofercie tym trudniej negocjować cenę. W przypadku, kiedy mamy kilka ofert na jeden dom, oferta warunkowa najczęściej odpada w przedbiegach.

        Jeszcze jeden komentarz. Czasami kupujący wkładają warunek w ofertę, by mieć tak zwaną furtkę, by się ze złożonej oferty wycofać. Należy być bardzo ostrożnym w takich sytuacjach - bo jeśli sprzedający udowodni że kupujący mógł otrzymać pożyczkę, ale udawał że nie - to czasami mogą być poważne konsekwencje łącznie z utratą depozytu.

        Powstaje pytanie czy jak dom jest sprzedany warunkowo, można nadal na niego składać oferty? Czy można na przykład zaoferować więcej pieniędzy i przebić cenę?

        W przypadku przebijania ceny to najczęściej odpowiedź jest nie! Czyli jeśli sprzedamy dom dziś warunkowo na finansowanie i następnego dnia ktoś zaoferuje nam $10, 000 więcej, to niestety pierwsza umowa musi być respektowana i nie możemy zapomnieć o niej i wybrać lepszą ofertę. Natomiast można tą nową ofertę zaakceptować pod warunkiem, że pierwsza oferta jeśli jest warunkowa – nie umocni się. To nie zdarza się często, ale jak wiemy, życie pisze różne scenariusze.

        Większość składanych ofert warunkowych nie ma czegoś, co nazywa się escape clause. Czyli nie daje sprzedającym, możliwości wycofania się z oferty.  Wyjątkiem jest oferta warunkowa na sprzedaż nieruchomości. Jeśli kupujący złożył ofertę na zakup nieruchomości pod warunkiem, że sprzeda swój dom, właściciel nadal może sprzedawać swój dom. Jeśli otrzyma on inną korzystną ofertę to wówczas pierwszy kupujący ma 24 godziny czasu by albo usunąć warunek albo wycofać się z transakcji. Nazywane jest to „escape clause”.

Canada Mortgage and Housing Corp. prognozuje, że w ciągu najbliższych dwóch lat sytuacja na rynku nieruchomości będzie się stabilizować. Zadniem agencji w latach 2019-20 czeka nas spowolnienie wzrostu cen, spadek sprzedaży i zmniejszenie liczby nieruchomości wystawianych na sprzedaż. Ceny mają dojść do poziomu bardziej przystającego do obecnej sytuacji gospodarczej, odpowiadającego wzrostowi dochodów i populacji. Po ustabilizowaniu się na określonym poziomie mogą nieco wzrosnąć.

W 2019 roku średnie ceny domów jednorodzinnych i wielorodzinnych będą wynosić od 501 400 do 521 600 dol. Wystawionych na sprzedaż zostanie od 193 700 do 204 500 domów i mieszkań, a sprzedaż wyniesie od 478 400 do 497 400 lokali. Zmniejszenie liczby dostępnych domów jednorodzinnych wolnostojących będzie związane z kilkoma czynnikami, m.in. ograniczoną liczbą i powierzchnią działek, cenami domów i kosztami pożyczek. Powodem spadku liczby sprzedanych mieszkań w budynkach wielorodzinnych będzie z kolei mniejszy popyt w grupie wiekowej od 25 do 34 lat, częściowo równoważony jednak przez zwiększenie liczby osób zainteresowanych tzw. downsizingiem. Jest to następstwem starzenia się populacji. Kupujący będą wybierać raczej tańsze opcje mieszkaniowe takie jak kondominia, a nie droższe luksusowe domy jednorodzinne.

CMHC zwraca jeszcze uwagę, że kanadyjskie gospodarstwa domowe są mocno zadłużone, czyli są wrażliwe np. na podwyżki stóp procentowych i wahania zatrudnienia. Będzie to mieć wpływ na ich aktywność na rynku nieruchomości.

Czasami po tygodniach, czasami po miesiącach poszukiwań trafiamy na nasz “wymarzony” dom. Z własnego doświadczenia wiem, że nie jest łatwo znaleźć coś, co wydaje się godne zakupu. 

        I co dalej? 

        Jak przebiega proces składania oferty i zakupu nieruchomości?

        Jest to bardzo ważny moment. Bo nie tylko, że będziemy podpisywali bardzo ważny prawny dokument nazywający się „Agreement of Purchase and Sale” to jeszcze musimy sobie zdawać sprawę jakie są konsekwencje prawne, gdy ten dokument zostanie zaakceptowany. Na szczęście większość kupujących korzysta z pomocy (najlepiej by byli doświadczeni) agentów od nieruchomości. Ale zdarzają się i tacy co próbują to robić na własną rękę, by zaoszczędzić na opłatach, ale za to często popadając w spore problemy prawne i finansowe. Bo niewiedza kosztuje.

        Sama oferta kupna i sprzedaży oraz sam proces negocjacji jest bardzo obszernym tematem. Dziś podam tylko kilka podstawowych informacji.

        Pisemna oferta kupna jest zwykle inicjowana przez agenta reprezentującego kupujących. Przygotowywana jest ona na standardowych formularzach opracowanych przez Ontario Real Estate Bord w kooperacji z Real Estate Council of Ontario. Formularze te są również sprawdzone przez doświadczonych real estate prawników.  Całe formy są tak opracowane, że w poszczególnych punktach zawarte są typowe paragrafy chroniące obie strony oraz określające wzajemne zobowiązania. Modyfikowane są tylko te niektóre fragmenty oferty, które w formie pisemnej określają warunki, na jakich potencjalny klient gotowy jest kupić wystawioną do sprzedaży nieruchomość. 

        Wstępna oferta zawiera takie detale jak proponowaną cenę, proponowany depozyt, warunki (o tym za tydzień), jeśli jest to oferta warunkowa, dzień przejęcia nieruchomości oraz tak zwane „inclusions” – czyli określa, jakie sprzęty gospodarstwa domowego zawarte będą w cenie, a jakie będą wykluczone.

        Depozyt, który towarzyszy ofercie wynosi zwykle 3%-5% ceny wywoławczej. Jeśli oferta zostanie zaakceptowana, to depozyt przekazywany jest firmie reprezentującej właścicieli i umieszczany jest na specjalnym koncie firmy która ma listing (nieruchomość na sprzedaż) – Konto to nazywa się Trust Account i umieszczone tam depozyty są w pełni bezpieczne. Według prawa Broker nie może tych pieniędzy użyć do żadnych innych celów, niż obsługa sprzedaży (commissions).

         Typowa oferta jest ważna tylko przez określony okres. Może to być tydzień, mogą to być dosłownie godziny. Jeśli nie zostanie ona rozpatrzona w tym czasie przez sprzedających nieruchomość to traci swoją ważność.

         Właściciel domu, który otrzymuje ofertę może w określonym ofertą czasie (irrevocability); zaakceptować ją bez zmian, dokonać zmian i zaproponować kupującym swoje warunki (nazywane jest to „counter offer” lub „sign back”). Natomiast jeśli oferta jest zbyt niska, albo ma warunki, których nie chcemy zaakceptować, to możemy pozwolić jej wygasnąć i wówczas jest po sprawie.

        Jak wspomniałem kiedy oferta złożona przez kupujących rokuje nadzieję na szczęśliwe zakończenie (czyli że strony mogą się porozumieć) zwykle następują zmiany i oferta wraca do kupujących. Nazywa się to sign-back lub counter-offer. Zwykle oferta krąży pomiędzy dwoma stronami przez jakiś czas. Za każdym razem strona robiąca zmiany, zwykle przedłuża czas na akceptację oferty albo na „counter offer”. 

         Negocjacje zwykle trwają dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje wszystkich warunków w składanej jej ofercie. Nie ma limitu co do ilości „counter-offers”, ale zwykle wystarczają 2 do 4 tur negocjacji by uzyskać kontrakt akceptowany przez obie strony. Oczywiście jeśli osiągnięcie porozumienia jest nie możliwe to wówczas oferta upada i wygasa jej ważność.

        W procesie negocjacji biorą udział dwie strony – kupujący (buyer) i sprzedający  nieruchomość (seller). Strona która w końcowym efekcie zgodzi się na warunki przeciwnej strony – podpisuje na ofercie „confirmation of acceptance”. Jest to ostatni podpis, który kończy negocjacje  i akceptuje warunki umowy. Wszelkie zmiany w ofercie po tym stadium – mogą być dokonywane tylko poprzez inny dokument zwany  „amendment to the agreement”. Ten dokument może zainicjować każda ze stron kontraktu. Zwykle zmiany dotyczą takich spraw jak zmiana daty zamknięcia, dodanie lub usunięcie jednej osoby z kontraktu czasami dodatkowe negocjacje.

        Zaakceptowana oferta trafia do prawnika – który od tego momentu reprezentuje swoich klientów, aż do zakończenia transakcji. Nie znaczy to, że my jako agenci „umywamy ręce” jest wiele innych spraw w których pomagamy naszym klientom, ale to temat na inny tekst. Należy pamiętać, że wszystkie negocjacje i uzgodnienia muszą być na piśmie.

        Negocjacje wyglądają zupełnie inaczej kiedy pojawią się dwie lub trzy oferty na jeden dom. Sytuacja w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest „Multiple Offer Sytuation”. Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą. Czyli dla sprzedających jest łatwiej.

         Z perspektywy kupujących jest TRUDNIEJ i jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.

        Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert to należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu? 

        Jeśli jest to przeciętny dom, jakich jest wiele na rynku to można albo zrezygnować ze składania oferty albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości. 

         Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania i marzenia to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się jak grać, by wygrać?

        Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku 5 konkurencyjnych ofert. 

         Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę mają największe szansę akceptacji. Oferty warunkowe, w których prosimy o czas na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają wiele szans na akceptację. Żaden z agentów składających ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących oznacza to dość duży stres oraz odrobinę hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikatowy dom warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5,000 – stanowi tylko około $22 w miesięcznych spłatach. Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddać się emocjom. Agent real estate znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą. 

         Finałowa cena w przypadku kilku ofert może znacznie przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej. W Mississauga w przypadku domów do $600,000 - czasami przekracza nawet $50,000. 

        Natomiast w okolicy  Bloor/Prince Edward, czy Yonge/Avenue Rd.  zdarzają się przebitki nawet o $200,000 tysięcy. Wszystko wynika z podaży i popytu oraz aktywności rynku. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację poprzez kontraktorów i gdzie buduje się drogie domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższą ceny. W okolicach takich nikt nie patrzy, w jakim stanie jest sprzedawany dom. Ważne jest za ile będzie można sprzedać nowy „custom home”.

Kiedy planujemy sprzedaż nieruchomości, zawsze pojawia się pytanie ile, tak naprawdę, nasza nieruchomość jest warta i za jaką cenę ją wystawić na rynek MLS. Najczęściej w takich przypadkach zapraszamy do współpracy agenta real estate i w dużej mierze opieramy się na jego opinii i doświadczeniu w określeniu jaka jest wartość naszej nieruchomości. Zaproszony do współpracy agent (jeśli jest wystarczająco doświadczony) będzie w stanie zasugerować właściwą cenę wywoławczą, ale tak naprawdę to dom jest tyle warty, ile ktoś jest gotowy za niego zapłacić (jest to najprostsza definicja wartości rynkowej nieruchomości) i często na to czy dom się sprzeda czy nie wpływa wiele czynników. 

        Jednym z nich jest  aktywność rynku nieruchomości. Jeśli mamy rynek „sprzedających” (brak domów na sprzedaż a duży popyt) - to ceny będą wysokie, zwykle pojawia się kilku chętnych na każdą nieruchomość i często ceny sprzedaży potrafią być wyższe niż cena wywoławcza. 

        Odwrotnie, jeśli mamy rynek „kupujących” (nadwyżka podaży nad popytem) to ceny sprzedaży są zwykle niższe niż cena wywoławcza i czasami należy obniżyć cenę by nieruchomość sprzedać.

        W chwili obecnej mamy niezwykle interesujący rynek. Jest mało domów na sprzedaż. Ceny na ogół są, moim zdaniem, zawyżane przez właścicieli. Jednocześnie jest mało kupujących, bo wiele osób się poddało zrażonych wysokimi cenami. Kiedy już kupujący zainteresuje się jakimś domem na poważnie, to sprzedający często są bardzo zainteresowani w negocjacjach. Często wynika to z faktu, że domy muszą sprzedać, bo mają już inny dom kupiony.

        Innym ważnym elementem jest lokalizacja.  Jest to jedno z najważniejszych kryteriów. Miejsca atrakcyjne jak Bloor West Village, Lorne Park, Chestnut Park - zawsze mają wielu chętnych. Miejsca słabsze jak Północne Etobicoke, niektóre części Brampton – są mniej pożądane i na ogół tylko niska cena ściąga zainteresowanych.

        Oprócz tego typ i stan techniczny nieruchomości zdecydowanie wpływają na wartość. Domy wolnostojące zwykle są najbardziej pożądane.  Również domy w dobrym stanie technicznym uzyskują zwykle lepsze ceny niż zaniedbane.

        Zacznijmy od tego jak agenci podchodzą do wyceny nieruchomości. Najważniejszym narzędziem są statystyki MLS (Multiple Listing Service).  Agenci mogą w każdej chwili sięgnąć do archiwów MLS  i sprawdzić za jaką cenę sprzedały się (lub nie sprzedały się) podobne nieruchomości do tej którą chcemy wycenić. Porównuje się wielkość, typ domu, lokalizację oraz wykończenia.  Oczywiście statystyki są tylko pomocą – do właściwej wyceny potrzebny jest instynkt, który przychodzi z doświadczeniem i wyczuciem rynku!

        Agenci bazując na statystykach proponują cenę wywoławczą, ale na ostateczną cenę, za którą dom zostanie wystawiony – ogromny wpływ mają właściciele. To do nich należy ostateczna decyzja.  Często się zdarza, że cena zostaje zawyżona na żądanie sprzedających! 

        Tendencja do zawyżania ceny przez właścicieli jest zupełnie naturalnym odruchem. Każdy uważa swój dom za „najlepszy”, każdy z nas wie najlepiej, ile w dom zainwestował pieniędzy oraz osobistych emocji. Brak obiektywizmu często stoi na drodze do właściwej oceny faktycznej wartości nieruchomości. Często zawyżanie ceny wynika z braku znajomości rynku, a czasami z chęci zminimalizowania strat, jeśli dom był kupiony zbyt drogo. Zdarza się, że kupiliśmy dom na „flip” i włożyliśmy dużo pieniędzy w renowację, a ceny w okolicy (ze względu na to, że nie jest zbyt dobra) nie pozwalają na zarobek i odzyskanie naszego wkładu.

        Chciałbym podać kilka zasad, które pozwolą zrozumieć, jak działa rynek i które mogą się przydać kiedy będą Państwo planowali sprzedaż własnego domu.

        Im niższa cena wywoławcza, tym nieruchomość wzbudzi zainteresowanie w większej liczbie potencjalnych kupców i dzięki temu może szybciej się sprzedać;

        Im cena wywoławcza jest bliższa realnej ceny rynkowej – tym wyższe i bardziej realne są składane oferty;

        Atrakcyjnie wyceniona nieruchomość powoduje, że można spodziewać się kilku ofert, co może dać Państwu szansę uzyskania ceny wyższej od wywoławczej;

        Agenci Real Estate – którzy pracują w danej okolicy doskonale orientują się w cenach nieruchomości. Dobrze wyceniony dom będzie przez nich chętniej pokazywany i agenci będą zachęcać do jego kupna;

        Trafiona cena nie musi być zmieniana co kilka dni. Odwrotnie – jeśli dom został wprowadzony na rynek za zbyt wysoką cenę to w miarę czasu nastąpić muszą zmiany ceny (price adjustments)

        Ile zwykle udaje się w dzisiejszych warunkach utargować z ceny domu?

        Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze wszystko zależy od sytuacji oraz miejsca. Czasami uda się coś z ceny utargować, a czasami trzeba do ceny dołożyć. To wszystko zależy od sytuacji rynkowej (o czym pisałem na wstępie).

        Rynek Real Estate jest rynkiem lokalnym. Wiele zależy od podaży i popytu w danej okolicy. Ciekawe i dobrze wycenione nieruchomości znikają szybko i często za pełną cenę. W normalnym zbalansowanym rynku - wielu z właścicieli domów, wystawiając swój dom do sprzedaży zostawia miejsce na negocjację. Zwykle jest to 3% do 5% powyżej tego co naprawdę chcieli by oni uzyskać. Zdarzają się jednak przypadki w których cena jest zawyżona o 10 do 15%. Nadmierne zawyżenie ceny prowadzi do nikłego zainteresowania domem. Dom, który znajduje się długo na rynku w miarą czasu wzbudza coraz mniejsze zainteresowanie. Jeśli zdarzy się, że właściciel domu naprawdę jest zmuszony do szybkiej sprzedaży – może doprowadzić to do sytuacji, że dom zostanie sprzedany znacznie poniżej oczekiwań. 

        Często super okazje dla kupujących wynikają z nieprzemyślanego zawyżenia ceny przez sprzedających. Właściciel zbyt wysoko wycenionego domu liczy często, że pomimo ceny, ktoś złoży ofertę. Zdarza się to czasem, ale oferowana cena bywa zwykle za niska i prowadzi do frustracji obu stron. Agencji orientujący się w cenach domów w danej okolicy – będą z daleka omijać te, które są zbyt wysoko wycenione. Jeśli nawet ktoś ten dom zobaczy to porównując go z innymi domami w okolicy szybko zorientuje się że ma do czynienia ze złą inwestycją. 

        Od kilku tygodni również publiczność ma dostęp do danych historycznych MLS dotyczących cen sprzedaży nieruchomości. Można obecnie sprawdzić za ile sprzedają się nieruchomości w naszej okolicy. Taki dostęp może być bardzo kształcący i w tej chwili nie musimy się domyślać za ile „nas” sąsiad sprzedał swój dom – możemy to sprawdzić. To pozytywna informacja bo dotychczas ceny „w opowieściach o domach” rosły szybko jak ryby w opowieściach wędkarskich, prowadząc często do zawyżania ceny własnego domu bazując na „mitach i bajkach”  

Maciek Czapliński

Tel. 905-278-0007

Tydzień temu pisałem o specjalnej promocji, jaka miała miejsce w dniach 12, 13 i 14 października w sales office na 188 Queensway, a dotyczącej sprzedaży mieszkań z planów w kompleksie znanym pod nazwą Backyard Condos. Dziś chciałbym wrócić jeszcze do samej promocji jak również trochę więcej napisać o tym projekcie i innych powstających w Etobicoke.

        Backyard Condos są już właściwie budowane. Odwiedziłem to miejsce, by osobiście przekonać się do lokalizacji, jak i do samego projektu. Jak być może niektórzy wiedzą, kompleks jest złożony z trzech budynków mieszkalnych oraz jednego budynku, w którym będą usługi, apteka, lekarze, mały sklep spożywczy, coffee shop i sala gimnastyczna. Kompleks ten powstaje na miejscu, gdzie już od dawna istniała „stara” lokalna plaza, którą to wykupiła firma developerska VANDYK. 

        I tu muszę pogratulować pomysłu. Zamiast burzyć plazę, wyrzucać na siłę lokatorów i niszczyć istniejącą już tkankę usług oraz związków międzyludzkich – stworzono zainteresowanym firmom możliwość przeniesienia się do nowo powstającego obiektu handlowego. Nie wszyscy skorzystali, ale część tak. I budynek handlowy jest pierwszym, który jest już prawie na ukończeniu. Dlaczego jest to też ważne? Otóż, na wielu nowych osiedlach, najpierw buduje się mieszkania, a później latami próbuje się ściągnąć w tę okolicę usługi. Tu jest odwrotnie. W chwili skończenia budynków mieszkalnych, usługi będą w pełnym rozruchu i będzie to na pewno bardzo korzystne, bo zamiast jechać na kawę, można na nią pójść po drodze robiąc zakupy. Zresztą to jest też fantastyczny element integracyjny pomiędzy ludźmi, którzy już mieszkają w sąsiednich budynkach, w najbliższym otoczeniu, a ludźmi, którzy się tu wprowadzą. Ta integracja będzie znacznie ułatwiona, bo będzie istniała „wspólna” baza. Nie wiem czy Państwo znają tę okolicę? Na pierwszy rzut oka nie wygląda „wystrzałowo”, ale to tylko pozory. Jest w tej okolicy mieszanka domów wolno stojących oraz 4 - 6 piętrowych budynków „rentalnych”. Mieszkająca w nich i w okolicy populacja to głównie ludzie z Europy. Też bardzo wielu Polaków. Ciekawostką jest to, że już obecnie w podziemiach budynku usługowego już w poniedziałki już teraz  zbiera się koło polskich emerytów - liczy ponad 30 osób i są to okoliczni mieszkańcy.

        Jest w tej okolicy niezwykle bezpiecznie i cicho jak na Toronto. Są też znakomite szkoły, przepiękne parki oraz ścieżki rowerowe (300 metrów od budynków), którymi można pojechać do jeziora albo na północ Etobicoke. Po ulicy koło kompleksu jeździ autobus do Subway, a na piechotę jest to 8-10 minutowy spacer. Bloor West ze wszystkimi atrakcjami jest w zasięgu ręki. Moim zdaniem, lokalizacja jest idealna i jak porównuję ją nawet z bliskim rejonem Lake Shore/Park Lawn – gdzie wieża „pogania” wieżę i jest mnóstwo spalin, hałasu i potworny tłok – to ja wolę spokój i ciszę.

        Same budynki są niezwykle atrakcyjnie zaplanowane i VANDYK zadbał również by były one posadowione w atrakcyjnym „parkowym” otoczeniu. Każde mieszkanie ma ładny balkon, na którym, można spędzać czas latem, bo wiele z nich jest naprawdę sporych. Mieszkania są starannie zaplanowane i będą miały dobrej jakości wyposażenie do wyboru (trzy opcje). Wysokie sufity, granity, dobrej jakości laminaty – to wszystko jest jako standard. W budynku będzie bardzo rozwinięte zaplecze „towarzyskie” czyli możliwość skorzystania z sali gimnastycznej, sali rekreacyjnej, kina, WI-FI area i wielu innych udogodnień. Natomiast wspomniany wcześniej budynek usługowy będzie oferował bardzo wiele innych dodatkowych atrakcji.

        W dzisiejszych czasach zdecydowana większość developerów w budowanych budynkach stara się uzyskać dwie sprawy. Maksymalną wysokość i maksymalną ilość małych mieszkań (w granicy 600 stóp kwadratowych). Przyczyna jest prosta. Wysoki budynek można postawić na małym terenie bo idzie się w górę i dlatego działka po zabudowaniu ma bardzo mało zieleni i miejsca na rekreację. Pęd do małych mieszkań jest też zrozumiały. Pomimo, że w przeliczeniu na cenę za stopę kwadratową w tej chwili większość mieszkań w Toronto kosztuje prawie $1,000 za stopę, to ze względu na małą ich wielkość, mieszkania te są szybko kupowane bo „wydają” się tanie kosztując $500,000. W wielu przypadkach drobnym drukiem jest tylko napisane, że parking jest ekstra $45,000 lub więcej.

        W przypadku tego projektu jest trochę inaczej. Zacznę od tego, że parking podziemny i locker są zawarte w cenie każdego mieszkania. W budynku tym jest zdrowa mieszanka mieszkań mniejszych oraz spora liczba mieszkań średnich i dużych. Taka „mieszanka” wpływa bardzo na stabilność mieszkańców. Jak się kupuje mieszkanie w budynku w który są same małe mieszkania, to są one cały czas albo sprzedawane albo wynajmowane i praktycznie wymiana ludzi jest ciągła. W przypadku kiedy w budynku jest sporo mieszkań dużych, ludzie kupują je z zamiarem mieszkania w nich przez dłuższy czasu. Biorąc również pod uwagę otoczenie, to jestem przekonany, że zdecydowana większość kupujących, kupuje je dla siebie. Nie oznacza, to wcale, że będzie to „zły” budynek dla inwestorów. Lokatorzy też lubią spokój i chętnie zapłacą za dobrą lokalizację.

        Jak wspomniałem wcześniej w Toronto w chwili obecnej cena za stopę kwadratową mieszkania kształtuje się na poziomie $800 dolarów i więcej. Większość nowych projektów kosztuje po $1,000 za stopę i często parking jest nie wliczony. W tym przypadku (Backyard Condos) cena za stopę kwadratową większych mieszkań wychodzi tylko trochę ponad $600 i w tym jest koszt parkingu! To niezwykle ważna informacja, bo te ceny mają miejsce „na przyrost” wartości, dlatego uważam, że każdy, kto sobie to uświadomi powinien jeszcze raz bardzo dokładnie przyjrzeć się temu projektowi.

        W chwili obecnej pozostało do sprzedaży około 20-25 mieszkań! To wszystko! Jest to drugi budynek sprzedawany obecnie. Sprzedaż budynku trzeciego (i ostatniego) ruszy pewnie za kilka miesięcy, ale jestem pewny, że ceny będą znacznie wyższe od obecnych. 

        Dlaczego tak myślę? Nowo otwarty projekt w Etobicoke w niezbyt odległym miejscu pod nazwą „293 The Kingsway” jest moim zdaniem gorszą ofertą, a ceny są tam już na poziomie $1,000 za stopę. Ten nowy projekt, będzie zbudowany na miejscu obecnie stojącego tam starego budynku „rental’ i będzie wciśnięty pomiędzy inne podobne budynki (stare). Nie będzie miał miejsca na usługi, sklepy, park ani innych ważnych udogodnień. Jedyne co ma lepsze to prestiżową nazwę ulicy.

        Jeśli ten projekt Państwa zainteresował, to proszę o telefon do mnie. Bardzo chętnie spotkam się z Państwem u nas w domu albo w salonie sprzedaży. Możemy też odwiedzić razem miejsce budowy i zobaczyć „w naturze”, jak to wygląda. Dla tych co wolą najpierw zobaczyć plany, ceny mieszkań oraz zdjęcia z okolicy, zapraszam do odwiedzenia mojej strony www.czaplinski.ca. Na pierwszej stronie jest bezpośredni link do informacji. Można też do mnie napisać Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. albo zadzwonić 905-278-0007 by uzyskać dokładne informacje. By kupić mieszkanie proszę się ze mną umówić, ja chętnie spotkam się z Państwem w salonie sprzedaży. Moja pomoc nie wpływa na cenę czyli jest dla Państwa bezpłatna. Gdyby się złożyło, że ktoś chciałby „sam” odwiedzić salon sprzedaży to wówczas rejestrując się proszę powiedzieć, że Państwa tam skierowałem. Pracujący tam Krista i Mark, będą bardzo pomocni i będą ze mną w kontakcie.

        Kiedy kupuje się mieszkanie z planów procedura jest następująca. Jak się spotkamy i ewentualnie wybierzemy „wymarzone” mieszkanie to można je „zaklepać” na 10 dni bez konsekwencji, gdybyśmy się wycofali. By to zrobić konieczny jest jeden personalny czek na $5,000, który nie jest realizowany i tylko „siedzi” w aktach razem ze wstępną umową. Umowa jest robiona po to, by kupujący mógł zasięgnąć opinii prawnika, skonsultować się z  bankiem czy rodziną. Jeśli w tym czasie nie zdecydujemy się na zakup, czek jest oddawany i „po strachu”. Jeśli jednak postanowimy trwać przy wyborze, to potrzebne będą następne wpłaty rozłożone w czasie. Zwykle pierwsze 5% ceny (minus $5,000 wymagane jest po 30 dniach, następne 5% po 180 dniach a następne 5% po roku. W chwili przejęcia mieszkania wymagane będzie ostatnie 5% - czyli całkowity downpayment wynosi 20%.

        Sprzedawany obecnie budynek, przewidywany jest do oddania w listopadzie 2021 roku, ale jak sprzedaż fazy trzeciej pójdzie tak szybko jak fazy drugiej to jest szansa nawet na małe przyśpieszenie.

        Na zakończenie jeszcze o kilku BONUSACH. W chwili obecnej developer by zachęcić do zakupu oprócz parkingu i lockera oferuje bonus w wysokości $7,500 na „upgrades”. Ja mam też dla moich klientów dwa specjalne bonusy ale tylko od dziś do końca miesiąca. Pierwszy to pokrywam koszt „assignment” (czyli możliwość odsprzedaży przed przejęciem mieszkania) oraz w chwili zamknięcia płacę $5,000 bonus z przeznaczeniem na co sobie tylko Państwo życzą. :)

Pozdrawiam serdecznie i zapraszam do współpracy.

        Jak powszechnie wiadomo ceny nieruchomości w Toronto historycznie ciągle rosną. Pomimo przepowiedni „pesymistów” ostatnie wskaźniki statystyczne potwierdziły, że ceny idą w górę również w ostatnim okresie. Szczególnie dotyczy to cen mieszkań (condos). 

        Dlaczego? Są one ciągle stosunkowo osiągalne cenowo i dla wielu ludzi są one jedyną możliwą i ciągle dostępną alternatywą posiadania nieruchomości w obrębie Metro Toronto. Dziś kiedy ceny za wynajęcie jedno sypialniowego mieszkania osiągają nawet $2,500 na miesiąc, zdecydowanie jest lepiej kupić i spłacać swoje mieszkanie niż je wynajmować. 

        Również z punktu widzenia inwestorów jest to też świetna sytuacja. Jak mamy trochę odłożonych pieniędzy to zdecydowanie lepiej jest kupić mieszkanie z planów, kiedy ceny są jeszcze atrakcyjne a później wynająć je i pozwolić innym spłacać nasz mortgage. Jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że zainwestowane w zakup pieniądze (zwykle wymagany down-payment wynosi 20% wartości zakupu) przynoszą zwrot około 12% w skali roku (biorąc pod uwagę to co spłaca lokator oraz wzrost wartości mieszkania) to inwestycja w mieszkania nie tylko jest korzystna finansowo, ale jest też ciągle bardzo bezpieczna.

        Jest w Toronto i okolicach bardzo wiele ciekawych projektów oferowanych na sprzedaż. Ale moim zdaniem, jest tylko kilka czy kilkanaście naprawdę ciekawych i atrakcyjnych. 

        Projekt, który chciałaby tutaj zaprezentować i zachęcić do zainwestowania znany jest pod nazwą Backyard Condos. Projekt ten powstaje w centralnym miejscu w Etobicoke, na skrzyżowaniu Berry Road i Stephen Drive.  Budowany  będzie przez VANDYK Group. Firma ta ma niezwykle dobrą reputację i specjalizuje się w budynkach na wysokim standardzie wykończenia. Kompleks będzie zawierał łącznie trzy budynki mieszkalne oraz budynek usługowy, zawierający sklepy, biura oraz gym.

        Pierwszy budynek jest już wyprzedany i jego budowa już się zaczęła. W tej chwili trwa sprzedaż budynku drugiego za pośrednictwem Platinium VIP Agents (ja też jestem w tej grupie wybranych agentów). Developer – John Vandyk – chce jak najszybciej zakończyć sprzedaż budynku drugiego – dlatego dla wybranych agentów i ich klientów w dniach 12, 13 i 14 Października (w ten weekend) odbędzie się specjalna promocyjna sprzedaż dostępnych jeszcze mieszkań. 

        Bym mógł swoich klientów wprowadzić do salonu sprzedaży w tych dniach, muszę podać ich nazwiska trochę wcześniej. 

        Oczywiście nie ma przymusu zakupu, ale moim zdaniem w tej chwili jest to jeden z najbardziej atrakcyjnych projektów a niektóre mieszkania są niezwykle atrakcyjne cenowo. 

        Jeśli w chwili obecnej większość sprzedawanych mieszkań w GTA osiąga cenę za stopę kwadratową blisko $850-$900, to w tym projekcie są ciągle niektóre mieszkania można kupić poniżej $600 za stopę. 

        Oprócz tego w cenie zawarty jest Parking wartości $45,000, locker wartości $7,500, istnieje możliwość uzyskania „assignment”, tak zwane „development charges” są zamrożone na poziomie $7,000 dla mieszkań jedno sypialniowych i $9,000 dla większych mieszkań. Ale dla tych, którzy kupią ze mną w dniach od 12 do 14 października mam dodatkowe dwa bonusy. „Upgrades Package” wartości $7,500 oraz „cash bonus” wartości $5,000. 

        Moja pomoc w wyborze mieszkania jest dla Państwa zupełnie bezpłatna i nie wpływa na podwyższenie ceny. Czyli warto z niej skorzystać. Nawet gdyby ktoś z Państwa sam odwiedził Salon Sprzedaży można podać moje nazwisko jako „waszego agenta” i również otrzymacie specjalne bonusy. 

        Oferowany do sprzedaży budynek będzie miał 10 pięter i zawierać będzie tylko 134 mieszkań wielkości od 519 stóp kwadratowych do 1324 stóp kwadratowych. Ceny zaczynają się od $426,990 i dochodzą do $910,000. W chwili obecnej tego typu (małe budynki) cieszą się największym zainteresowaniem i są moim zdaniem najlepszą inwestycją. Nie każdy chce mieszkać w „wieży” mającej 50 lub więcej pięter. Wiele osób woli spokojny „boutique style building”. 

        Ponieważ jest to niezwykle atrakcyjna lokalizacja z szybkim dostępem do Subway, High Park, Gardiner, Kingsway, Bloor West Village i wielu innych atrakcji, mieszkania sprzedają się bardzo szybko i tak naprawdę jest to ostatni moment, kiedy jeszcze można coś wybrać.  

        Przewidywany okres oddania do użytku to koniec 2019 roku. Przewidywany maintenance to 54 centy za stopę. Wpłaty rozłożone są w czasie i zasadniczo pierwsze 5% wpłaty jest w ciągu 30 dni po podpisaniu kontraktu. Następne 5% po 180 dniach a następne 5% po roku. 

        Budynek będzie znakomicie wyposażony i położony jest jak w parku. Będzie miał atrakcyjne lobby z internet hot spot, gym, party room, fireplace lounge dla spotkań z przyjaciółmi, pokój konferencyjny, miejsce gdzie można będzie umyć psa, miejsce do zabaw dla dzieci, patio z BBQ. Wysokiej jakości wyposażenie wnętrz mieszkań. Wszystkie sufity 9 stóp wysokości. 

        Więcej informacji (ceny, plany mieszkań oraz detale) można znaleźć na mojej stronie www.czaplinski.ca  Zainteresowani tą specjalną promocją mogą wpisywać się na listę zainteresowanych na mojej stronie internetowej, albo pisząc do mnie na mój e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript... Proszę również dzwonić do mnie bezpośrednio na numer 905-278-0007. Ja zawsze jestem dla Państwa dostępny!

        PS. Na mojej stronie można znaleźć również informacje na temat wielu innych ciekawych projektów jak: Edge Towers, Highlights of Mississauga, The Way, Mirabella Condos, Erin Square czy M-City Condos.