Czasami po tygodniach, czasami po miesiącach poszukiwań trafiamy na nasz “wymarzony” dom. Z własnego doświadczenia wiem, że nie jest łatwo znaleźć coś, co wydaje się godne zakupu. 

        I co dalej? 

        Jak przebiega proces składania oferty i zakupu nieruchomości?

        Jest to bardzo ważny moment. Bo nie tylko, że będziemy podpisywali bardzo ważny prawny dokument nazywający się „Agreement of Purchase and Sale” to jeszcze musimy sobie zdawać sprawę jakie są konsekwencje prawne, gdy ten dokument zostanie zaakceptowany. Na szczęście większość kupujących korzysta z pomocy (najlepiej by byli doświadczeni) agentów od nieruchomości. Ale zdarzają się i tacy co próbują to robić na własną rękę, by zaoszczędzić na opłatach, ale za to często popadając w spore problemy prawne i finansowe. Bo niewiedza kosztuje.

        Sama oferta kupna i sprzedaży oraz sam proces negocjacji jest bardzo obszernym tematem. Dziś podam tylko kilka podstawowych informacji.

        Pisemna oferta kupna jest zwykle inicjowana przez agenta reprezentującego kupujących. Przygotowywana jest ona na standardowych formularzach opracowanych przez Ontario Real Estate Bord w kooperacji z Real Estate Council of Ontario. Formularze te są również sprawdzone przez doświadczonych real estate prawników.  Całe formy są tak opracowane, że w poszczególnych punktach zawarte są typowe paragrafy chroniące obie strony oraz określające wzajemne zobowiązania. Modyfikowane są tylko te niektóre fragmenty oferty, które w formie pisemnej określają warunki, na jakich potencjalny klient gotowy jest kupić wystawioną do sprzedaży nieruchomość. 

        Wstępna oferta zawiera takie detale jak proponowaną cenę, proponowany depozyt, warunki (o tym za tydzień), jeśli jest to oferta warunkowa, dzień przejęcia nieruchomości oraz tak zwane „inclusions” – czyli określa, jakie sprzęty gospodarstwa domowego zawarte będą w cenie, a jakie będą wykluczone.

        Depozyt, który towarzyszy ofercie wynosi zwykle 3%-5% ceny wywoławczej. Jeśli oferta zostanie zaakceptowana, to depozyt przekazywany jest firmie reprezentującej właścicieli i umieszczany jest na specjalnym koncie firmy która ma listing (nieruchomość na sprzedaż) – Konto to nazywa się Trust Account i umieszczone tam depozyty są w pełni bezpieczne. Według prawa Broker nie może tych pieniędzy użyć do żadnych innych celów, niż obsługa sprzedaży (commissions).

         Typowa oferta jest ważna tylko przez określony okres. Może to być tydzień, mogą to być dosłownie godziny. Jeśli nie zostanie ona rozpatrzona w tym czasie przez sprzedających nieruchomość to traci swoją ważność.

         Właściciel domu, który otrzymuje ofertę może w określonym ofertą czasie (irrevocability); zaakceptować ją bez zmian, dokonać zmian i zaproponować kupującym swoje warunki (nazywane jest to „counter offer” lub „sign back”). Natomiast jeśli oferta jest zbyt niska, albo ma warunki, których nie chcemy zaakceptować, to możemy pozwolić jej wygasnąć i wówczas jest po sprawie.

        Jak wspomniałem kiedy oferta złożona przez kupujących rokuje nadzieję na szczęśliwe zakończenie (czyli że strony mogą się porozumieć) zwykle następują zmiany i oferta wraca do kupujących. Nazywa się to sign-back lub counter-offer. Zwykle oferta krąży pomiędzy dwoma stronami przez jakiś czas. Za każdym razem strona robiąca zmiany, zwykle przedłuża czas na akceptację oferty albo na „counter offer”. 

         Negocjacje zwykle trwają dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje wszystkich warunków w składanej jej ofercie. Nie ma limitu co do ilości „counter-offers”, ale zwykle wystarczają 2 do 4 tur negocjacji by uzyskać kontrakt akceptowany przez obie strony. Oczywiście jeśli osiągnięcie porozumienia jest nie możliwe to wówczas oferta upada i wygasa jej ważność.

        W procesie negocjacji biorą udział dwie strony – kupujący (buyer) i sprzedający  nieruchomość (seller). Strona która w końcowym efekcie zgodzi się na warunki przeciwnej strony – podpisuje na ofercie „confirmation of acceptance”. Jest to ostatni podpis, który kończy negocjacje  i akceptuje warunki umowy. Wszelkie zmiany w ofercie po tym stadium – mogą być dokonywane tylko poprzez inny dokument zwany  „amendment to the agreement”. Ten dokument może zainicjować każda ze stron kontraktu. Zwykle zmiany dotyczą takich spraw jak zmiana daty zamknięcia, dodanie lub usunięcie jednej osoby z kontraktu czasami dodatkowe negocjacje.

        Zaakceptowana oferta trafia do prawnika – który od tego momentu reprezentuje swoich klientów, aż do zakończenia transakcji. Nie znaczy to, że my jako agenci „umywamy ręce” jest wiele innych spraw w których pomagamy naszym klientom, ale to temat na inny tekst. Należy pamiętać, że wszystkie negocjacje i uzgodnienia muszą być na piśmie.

        Negocjacje wyglądają zupełnie inaczej kiedy pojawią się dwie lub trzy oferty na jeden dom. Sytuacja w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest „Multiple Offer Sytuation”. Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą. Czyli dla sprzedających jest łatwiej.

         Z perspektywy kupujących jest TRUDNIEJ i jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.

        Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert to należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu? 

        Jeśli jest to przeciętny dom, jakich jest wiele na rynku to można albo zrezygnować ze składania oferty albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości. 

         Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania i marzenia to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się jak grać, by wygrać?

        Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku 5 konkurencyjnych ofert. 

         Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę mają największe szansę akceptacji. Oferty warunkowe, w których prosimy o czas na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają wiele szans na akceptację. Żaden z agentów składających ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących oznacza to dość duży stres oraz odrobinę hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikatowy dom warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5,000 – stanowi tylko około $22 w miesięcznych spłatach. Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddać się emocjom. Agent real estate znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą. 

         Finałowa cena w przypadku kilku ofert może znacznie przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej. W Mississauga w przypadku domów do $600,000 - czasami przekracza nawet $50,000. 

        Natomiast w okolicy  Bloor/Prince Edward, czy Yonge/Avenue Rd.  zdarzają się przebitki nawet o $200,000 tysięcy. Wszystko wynika z podaży i popytu oraz aktywności rynku. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację poprzez kontraktorów i gdzie buduje się drogie domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższą ceny. W okolicach takich nikt nie patrzy, w jakim stanie jest sprzedawany dom. Ważne jest za ile będzie można sprzedać nowy „custom home”.